Din verktygslåda. Att reglera med planbestämmelser

Transkript

1 Din verktygslåda Att reglera med planbestämmelser 1

2 Vilka verktyg finns i detaljplanen? 2

3 Gränser och gränshierarki Planområdesgräns Användningsgräns Egenskapsgräns Administrativ gräns Ny på jobbet som DP-handläggare 4-5 okt

4 Allmän plats eller kvartersmark En allmän plats är ett område som i detaljplan är avsett för ett gemensamt behov, tex gata, torg eller park. - Tillgängligt för alla Kvartersmark är all mark inom ett planområde som inte ska utgöra allmän plats eller vattenområde, tex bostäder, detaljhandel eller industri. - Kan stängas av för allmänheten 4

5 5

6 Kommunalt eller enskilt huvudmannaskap Grundregeln är att kommunen är huvudman för allmän plats Enskilt huvudmannaskap kräver särskilda skäl: Landsbygds- eller fritidsbebyggelsekaraktär Tradition Enhetlighet Särskilda kommunala åtaganden 6

7 Kommunalt eller enskilt huvudmannaskap Kostnad Anläggningskostnad Underhållskostnad Gatukostnad Markåtkomst Inlösenrätt Inlösenskyldighet - Anläggningsförrättning Utbyggnad Efterhand - Kanske Tillgängligt Ja -? Infrastrukturutbyggnad Etappvis utbyggnad Anläggningens komplexitet Homogen delägargrupp 7

8 8

9 Enskilt ändamål på allmän plats Grundprincipen är att en allmän plats inte mer än tillfälligt får upplåtas för enskilt ändamål. Kommunalt huvudmannaskap: ändamål som är planenliga och gagnar allmänheten Enskilt huvudmannaskap: ändamål som gagnar det gemensamma intresset 9

10 Vad är boende? B Bostäder eller D Vård Beroende av hur stort vårdinslaget är B Bostäder eller O Tillfällig vistelse Beroende på syftet med verksamheten 10

11 Precisera inte handel 11

12 Handel inom industri och verksamheter J Industri Produktion, lagring, partihandel och annan jämförlig verksamhet. Z Verksamheter Service, lager, tillverkning med tillhörande försäljning, handel med skrymmande varor och andra verksamheter av likartad karaktär med begränsad omgivningspåverkan. Z 1 Verksamheter utom handel med skrymmande varor ZH Verksamheter och Detaljhandel 12

13 Vattenområde För öppet vatten eller där karaktären av öppet vatten ska finnas kvar Skilj på vattenområde och kvartersmark Inga egenskapsbestämmelser 13

14 Fastighetsindelning Fastighetsstorlek - Endast största eller minsta Bestämmelser om fastighetsindelning och rättighetsområden 14

15 Bestämmelser om fastighetsindelning och rättighetsområden Användes restriktivt Tvingande: kan leda till tvångsvis inlösen Kräver prövning enligt andra lagar än PBL Gamla tomtindelningar och fastighetsplaner Precisering nödvändig 15

16 Byggrätten Utnyttjandegrad Höjd på byggnader Takvinkel 16

17 Utnyttjandegrad Procenttal eller fasta tal Använd lämplig yta Vilken yta relaterar bestämmelsen till? Fastighet Kvarteret? Egenskapsytan? Tomten? Olika bestämmelser behöver ofta kombineras Koppling till fastighetsbildning 17

18 Sida 18

19 Sida 19

20 Sida 20 Största byggnadsarea är i 25 % av fastighetens yta inom egenskapsområdet

21 Höjdreglering i detaljplan 21

22 Reglera inte våningsantal PBF 1 kap. 4 Definition av våning: ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv. En vind ska anses vara en våning endast om 1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och 2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida. En källare ska anses vara en våning endast om golvets översida i våningen närmast ovanför källaren ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden. 22

23 Nockhöjd de flesta byggnader, stadsmiljöer, småhus mm Byggnadshöjd byggnader där takfotslinjen är viktig (kvartersstad) Totalhöjd anläggningar eller byggnadsverk där det är viktigt att reglera exakt höjd på alla delar 23

24 Använd rätt höjdreglering Högsta nockhöjd i meter över kommunens nollplan 24

25 Standardiserade planbestämmelser Företag testar göra 3D av 2D - utifrån bygghöjder. Kräver riktiga höjder och angivelser från marken.

26 Standardiserade planbestämmelser Kan se outnyttjade byggrätter. Hur räkna ut?

27 Begränsa markens utnyttjande Prickmark Korsmark Placering Markreservat Dom från MÖD (MÖD P ) Marken får endast förses med komplementbyggnad alt. Marken får inte förses med annan byggnad än komplementbyggnad 27

28 Markreservat för allmännyttiga ändamål Planbestämmelsen - är en begränsning av markanvändningen - bildar ingen rättighet utan genomförs genom annan lagstiftning än PBL - kan krävas för genomförandet Ett område eller utrymme som ska vara tillgängligt för allmännyttig/a: u underjordiska ledningar l luftledningar h energianläggningar c anordningar för elektroniska kommunikationsnät x gång- och cykeltrafik z körtrafik t tunnel, bro eller brygga Sida 28

29 Markreservat för allmännyttig gång och cykeltrafik 29

30 30

31 Markreservat för gemensamhetsanläggningar (g) Gemensamhetsanläggningar är inte allmänna utan till för en begränsad grupp fastigheter. Planbestämmelsen: - är en begränsning av markanvändningen - bildar ingen rättighet utan genomförs genom anläggningslagen - är inte avgörande för genomförandet

32 32

33 Utformning och bevarande 33

34 Regleringar i värdefulla kulturmiljöer Skydd av kulturvärden Varsamhet Rivningsförbud Inga hänvisningar till gestaltningsprogram! 34

35 Ändrad lovplikt Kommunen får bestämma omfattningen av kraven på bygglov rivningslov marklov Minskad lovplikt - nybyggnad och tillbyggnad omfattas istället av krav på anmälan. (6 kap 5 PBF) Precisering nödvändig 35

36 Ändrad lovplikt Utökad lovplikt i värdefulla miljöer i alla miljöer -komplementbyggnader, takkupor, murar, plank m m -färga om, byta fasadbeklädnad eller byta taktäckningsmaterial, en liten tillbyggnad i form av balkong, burspråk m m anläggningar för vissa grundvattentäkter Precisering nödvändig 36

37 Att göra olämplig mark lämplig Utförande Skydd mot störningar Villkor för lov eller startbesked Markens anordnande och vegetation Utfart och stängsel 37

38 Utförande Reglerar byggnadsteknik där kraven i byggreglerna inte är tillräckliga för att göra marken lämplig. Reglera om möjligt inte speciell metod eller teknik. 38

39 Skydd mot störningar Skyddsåtgärder för att motverka markföroreningar, olyckor, översvämning och erosion Skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen Om särskilda skäl finns Högsta tillåtna värden för störningar 39

40 Villkor för lov och startbesked Endast för: anläggning för trafik, energieller vattenförsörjning eller avlopp byggnadsverk på tomten ska rivas, byggas om, flyttas eller få ändrad användning utfarten eller en annan utgång ska ändras markförorening ska avhjälpas skydds- eller säkerhetsåtgärd utförs på tomten åtgärder som förebygger omgivningsbuller 40

41 Markens anordnande och vegetation Höjdläge och utformning av markytan Bevarande av viss vegetation Parkering Ange inte grönytefaktorn i planbestämmelse! 41

42 Planenligt utgångsläge Skapa inte nya problem med detaljplanen! Vad betyder planen för befintlig bebyggelse? Bygglov ska ges för en åtgärd inom en detaljplan om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen (9 kap 30 PBL) 42

43 Planenligt utgångsläge? Bygglov ska ges för en åtgärd inom en detaljplan om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen (9 kap 30 PBL) 43

44 Planenligt utgångsläge MÖD P Byggnader som tillkommit i laga ordning innan Dp 471 vann laga kraft och som inte överensstämmer med planbestämmelserna skall ses som planenliga. Sådan ursprunglig byggnad som skadats till följd av brand eller våda får återuppföras. 44

45 Övning plantolkning Får husen enligt ritningarna ni har fått ut byggas planenligt på den inringade platsen på plankartorna? 9 kap 30 Bygglov ska ges för en åtgärd inom ett område med detaljplan, om 1. den fastighet och det byggnadsverk som åtgärden avser a) överensstämmer med detaljplanen, eller b) avviker från detaljplanen men avvikelsen har godtagits vid en tidigare bygglovsprövning enligt denna lag eller äldre bestämmelser eller vid en fastighetsbildning enligt 3 kap. 2 första stycket andra meningen fastighetsbildningslagen (1970:988), 2. åtgärden inte strider mot detaljplanen, 3. åtgärden inte måste avvakta att genomförandetiden för detaljplanen börjar löpa, och 4. åtgärden uppfyller de krav som följer av 2 kap. 6 första stycket 1 och 5, 6 tredje stycket, 8 och 9 samt 8 kap. 1, 2 första stycket 3, 6, 7, 9-11, 12 första stycket, 13, 17 och 18. Om åtgärden är en sådan ändring av en byggnad som avses i 2 första stycket 3 b eller c, ska bygglov ges även om fastigheten eller byggnaden inte uppfyller kraven i första stycket 1. Sådana åtgärder som genomförts utan bygglov med stöd av 4-4 c eller motsvarande äldre bestämmelser ska inte beaktas vid bedömningen av om ett byggnadsverk eller en åtgärd överensstämmer med detaljplanen. Lag (2017:424).

46 Standardiseringsarbetet Teknisk kommitté för fysisk planering SIS/TK501 Boverket Lantmäteriet Trafikverket SKL Sundsvall Sollentuna Stockholms stad S-Group Solutions Digpro Solutions sis.se/tk501 Fri att ladda ner från SIS-förlag

47 Planbestämmelser ska kunna digitaliseras BS 1 Bostäder och förskola till en bruttoarea om högst 3500 kvm B Bostäder S 1 - Förskola e 4 Största exploatering är 3500 kvm bruttoarea 47

48 Planbestämmelsekatalogen

49 Planbestämmelsekatalogen som en e-tjänst