Beslutet i webbversion 1 (7) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om objektsbeskrivning. Prövning av om uppgiften i objektsbeskrivningen om upplåten mark kan anges till 0 m2 när upplåten mark ingår i bostadsrätten, men det är oklart hur stor marken är. Även prövning av frågan om vem som ansvarar för objektsbeskrivningens innehåll när en medhjälpare som är registrerad fastighetsmäklare har handhavt visningen och kontraktsskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som fastighetsmäklaren YY har gjort sig skyldig till. Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendena I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklarna YY och NN med anledning av förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, köpeavtalet, upplåtelseavtalet samt mejlkonversationer med YY och NN. På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har YY och NN yttrat sig över anmälan. YY har gett in objektsbeskrivningen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (7) NN har gett in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, journalen, dokumentet[ ], dokumentet Riskbedömning och riskbaserade rutiner enligt lagen om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, dokumentet ID-kontroll av säljare (fysisk person), dokumentet IDkontroll av köpare (fysisk person), en sida med bostadsfakta från en tidigare förmedling av bostadsrätten och en fullmakt för YY. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. YY och NN har i objektsbeskrivningen inte tagit med den upplåtna markens storlek eller placering. Han har efterfrågat dessa uppgifter vid ett flertal tillfällen. Till slut fick han upplåtelseavtalet avseende bostadsrätten, men inte den tillhörande ritningen. Den upplåtna markens storlek eller placering är därför inte känd för honom. Vid visningen lämnades en broschyr som innehöll information om en stor gräsmatta på cirka 500 kvm. Han hade blivit informerad om att det ingick i lägenhetens ansvar att klippa gräset och hålla det fint. I den objektsbeskrivning som lämnades dagen innan kontraktsskrivandet står det 0 m 2 upplåten mark. Fastighetsmäklarnas yttranden YY:s yttrande YY har uppgett i huvudsak följande. När hennes kollega NN gick på semester höll hon en visning av den aktuella bostadsrätten. Anmälaren var på visningen och hade möjlighet att ta med sig en objektsbeskrivning. Det var NN som hade skrivit objektsbeskrivningen. Hon lämnade spekulanterna all information om objektet som hon hade fått från NN.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (7) Anmälaren lade ett bud på bostadsrätten den 27 juli 2016. Säljaren godtog budet och avtalsskrivning bokades till den 28 juli 2016. På kvällen den 27 juli 2016 skickades köpekontraktet och objektsbeskrivningen till anmälaren som information inför avtalsskrivningen. Vid möte på kontoret gick de igenom kontraktet gemensamt och det skrevs under med tillhörande bilagor. Den 8 augusti 2016 återkom NN från sin semester. Han skötte den fortsatta kontakten med köparen och säljaren. Den 6 oktober 2016 fick hon ett samtal från anmälaren. Han efterfrågade bilagan till det upplåtelseavtal som NN hade fått från bostadsrättsföreningen. Hon tog då kontakt med NN och bad honom återkoppla till anmälaren. NN:s yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. I dialogen med anmälaren har han och hans kollega YY tillhandahållit erforderlig information. Informationen i objektsbeskrivningen baseras på underlag från säljaren i dokumentet [ ], en tidigare beskrivning från en annan fastighetsförmedlingsfirma och samtal med bostadsrättsföreningens representant. Storleken på den upplåtna marken finns inte noterad någonstans i föreningens dokumentation eller i underlaget från säljaren. De enda uppgifter som finns är den muntliga information som har ärvts från den föregående ägaren av bostadsrätten och den information som angavs i objektsbeskrivningen i samband med en tidigare överlåtelse av bostadsrätten. Vid tillfället för intaget fann han ingen anledning att undersöka detta djupare, eftersom arean och tillsynen av densamma bekräftades av både säljaren och representanten för bostadsrättsföreningen. Eftersom det rådde oklarhet om storleken på marken valde han medvetet att notera upplåten mark som 0 m 2. Under visningar och kontakter med spekulanter informerade han om det faktiska förhållandet och hänvisade till en skrivning i objektsbeskrivningen om att den upplåtna marken var 500 m 2. Han anser att det var ett rimligt tillvägagångssätt i denna situation. Enligt önskemål från anmälaren har han därefter eftersökt bilagan A till upplåtelseavtalet från tidpunkten då byggnaderna uppfördes. Varken hos byggbolaget eller hos den tidigare ägaren av lägenheten har handlingen kunnat återfinnas. Samtliga tillgängliga handlingar rörande lägenheten har överlämnats till anmälaren.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (7) Handlingarna Objektsbeskrivningen ingiven av YY Den objektsbeskrivning som enligt YY delades ut vid visningen utgörs av en broschyr. Den innehåller bl.a. en säljtext med följande lydelse. Njut av solnedgången i en stor fyrarumsvåning på markplan med stor gräsmatta om ca 500 kvm och inglasat uterum i nordvästläge. Broschyren innehåller inte någon faktauppgift om upplåten mark. Objektsbeskrivningen ingiven av anmälaren Anmälaren har gett in en objektsbeskrivning som såvitt framgår ingick i köpehandlingarna. Avseende upplåten mark anges 0 m 2. Under rubriken Interiör, Allmänt anges bl.a. följande. I trivsamma [bostadsrättsföreningen] presenterar vi nu stolt denna underbara markvåning om generösa 125 kvadrat med bland annat härligt uterum, stor gräsmatta, stämningshöjande kamin och välplanerade ytor! Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppgifterna i objektsbeskrivningarna Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt ska bl.a. innehålla en uppgift om det ingår någon upplåten mark. I
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (7) förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s.59) anges bl.a. följande. I objektsbeskrivningen ska vidare anges om upplåten mark, t.ex. en uteplats, ingår i upplåtelsen. Skyldigheten omfattar även storleken på den upplåtna marken. Uppgifter om upplåten mark anges normalt i bostadsrättsföreningens upplåtelseavtal med en föreningsmedlem. Sådan uppgift, liksom uppgifter om bostadsrättsföreningen namn och om bostadsrätten är pantsatt kan i regel inhämtas hos bostadsrättsföreningens styrelse. Det framgår av äldre förarbetsuttalanden att avsikten är att den skriftliga beskrivningen av fastigheten ska hållas tillgänglig åtminstone för dem som mer allvarligt spekulerar på att förvärva fastigheten (prop. 1983/84:16 s. 40). I de aktuella ärendena finns det två objektsbeskrivningar. Såväl den objektsbeskrivning som lämnades till spekulanter i samband med visningen, som den objektsbeskrivning som bifogades köpekontraktet ska innehålla alla obligatoriska uppgifter. Uppgifterna ska vara korrekta. Såvitt Fastighetsmäklarinspektionen kan bedöma verkar det vara klarlagt att upplåten mark ingår i den aktuella bostadsrätten. Det råder däremot osäkerhet om hur mycket mark som ingår. I ett sådant läge kan det tänkas finnas olika sätt för en fastighetsmäklare att hantera frågan i objektsbeskrivningen. I den av anmälaren ingivna objektsbeskrivningen har 0 m 2 angetts som upplåten mark. Detta skulle enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning kunna vara acceptabelt, om det i direkt anslutning till den uppgiften fanns kompletterande information om att det enligt såväl säljaren som bostadsrättsföreningens representant finns upplåten mark, men att detta inte finns dokumenterat och att storleken är oklar. Att enbart lämna denna kompletterande information muntligt är enligt inspektionens uppfattning inte tillräckligt. I den av YY ingivna broschyren med objektsbeskrivning finns det inte någon uppgift alls om upplåten mark. Ingen av objektsbeskrivningarna uppfyller därför kravet i 18 fastighetsmäklarlagen att på ett korrekt sätt ange upplåten mark.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (7) Ansvarsbedömningen beträffande NN NN var ansvarig mäklare för det aktuella förmedlingsuppdraget. Han upprättade den broschyr med objektsbeskrivning som lämnades till spekulanter vid visningen av bostadsrätten. NN är därmed ansvarig för att uppgiften om upplåten mark saknas i denna objektsbeskrivning. Det framgår inte av utredningen om det är NN eller YY som har upprättat den version av objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in. Objektsbeskrivningen är ett dokument som ska tillhandahållas inte bara den slutliga köparen, utan alla som mer allvarligt överväger att köpa bostadsrätten. Den ska därför enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning vara upprättad och klar när bostadsrätten bjuds ut till försäljning. Med hänsyn till detta kan NN enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte undgå sitt ansvar som ansvarig fastighetsmäklare för att det har upprättats en version av objektsbeskrivningen som innehåller en felaktig uppgift om den upplåtna markens storlek. Detta gäller alltså oavsett om det är han själv eller YY som har upprättat den version av objektsbeskrivningen som ingick i köpehandlingarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska tilldelas en varning för bristerna i de två objektsbeskrivningarna avseende uppgifterna om upplåten mark. Ansvarsbedömningen beträffande YY YY är en registrerad fastighetsmäklare med ansvar för att alltid iaktta god fastighetsmäklarsed. Hon var medhjälpare vid förmedlingen av den aktuella bostadsrätten genom att hantera visningen, budgivningen och kontraktsskrivningen. Vid visningen överlämnade hon en broschyr med en objektsbeskrivning som saknade uppgiften om upplåten mark. Eftersom hon inte hade upprättat denna objektsbeskrivning, och det inte finns några uppgifter i ärendet som visar att YY vid denna tidpunkt skulle ha känt till att det fanns upplåten mark, är hon enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte ansvarig för denna brist. Beträffande den version av objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in anser Fastighetsmäklarinspektionen att det ingick i YY:s ansvar att gå
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (7) igenom köpehandlingarna inför kontraktsskrivningen. YY borde då ha uppmärksammat att det fanns en uppgift om upplåten mark utan att dess storlek framgick. Denna brist borde ha åtgärdats oavsett om det var hon själv eller NN som hade upprättat denna version av objektsbeskrivningen. Eftersom informationen om den upplåtna marken hade inhämtats av NN såsom ansvarig fastighetsmäklare anser dock Fastighetsmäklarinspektionen att YY:s förseelse ska anses som ringa och att någon påföljd därför inte är nödvändig. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.