Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder. Prövning av om fastighetsmäklaren har fullgjort sin skyldighet att genomföra och dokumentera åtgärder för att uppnå kundkännedom beträffande konkursförvaltaren för det dödsbo i konkurs som var mäklarens uppdragsgivare. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har förmyndaren för en dödsbodelägare i det dödsbo som är säljare av fastigheten framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig. Han har gett in ett beslut och bevis om förordnandet av en konkursförvaltare, anbudsförteckningen, en prisstatistik om sålda objekt på den aktuella gatan, en annons från en pågående försäljning på den aktuella gatan, en anbudsförteckning från en tidigare försäljning på den aktuella gatan, foton från det aktuella objektet, uppdragsavtalet, dokumentationen om kundkännedom beträffande uppdragsgivaren, en kopia av uppdragsgivarens identitetshandling och objektsbeskrivningen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. Fastigheten hade i slutet av år 2015 värderats till 1 100 000 kronor. Hon tyckte att fastigheten, med tanke på byggår och att det ligger i ett attraktivt område, borde vara värt från 2 500 000 kronor till 3 100 000 kronor. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalet Den 21 mars 2016 fick NN i uppdrag att förmedla försäljningen av en fastighet som ingick i ett dödsbo. En konkursförvaltare var uppdragsgivare. För förmedlingsuppdraget gällde som utgångspris 1 195 000 kronor. Förordnandet av konkursförvaltare Beslutet om att förordna en konkursförvaltare för det aktuella dödsboet meddelades den 11 mars 2016 av Västmanlands tingsrätt. Till förvaltare i konkursen förordnades en advokat. Anbudsförteckningen Det var fyra budgivare med i budgivningen. Det första lämnade budet var på 1 195 000 kronor. Det högsta budet var på 1 625 000 kronor. Prisstatistik om sålda objekt på den aktuella gatan Den ingivna prisstatistiken om sålda objekt på den aktuella gatan visar att priset för 85 kvm fördelat på 3 rum har varierat från 1 030 000 till 1 625 000 kronor under perioden september 2013 april 2016.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren I dokumentationen över de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren har NN markerat att risken bedömdes som normal. Vid Affärsförbindelsens syfte och art har han markerat att hans uppdrag var ett förmedlingsuppdrag. Vid Avvikelse från vad som därvid är normalt har han antecknat konkursförvaltare. NN har antecknat att identitetskontrollen genomfördes den 31 mars 2016. I samma handling en rad längre ner har han vid ID-handlingar kopierade den antecknat den 21 mars 2016. Tvåan i 21 verkar ha ändrats från en trea. Dokumentationen är undertecknad av NN den 21 mars 2016. Bifogat finns även en kopia av konkursförvaltarens identitetshandling. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Han blev kontaktad av advokatbyrån om deras försäljning av en fastighet i ett konkursbo. Samtidigt fick han information om att advokaten hade fullt förordnande för försäljningen. Det har sålts fastigheter på samma adress till närmare de värden som anmälaren tagit upp. Det har då varit fråga om friliggande villor, med större tomter och med dubbelt så stora boareor. Den aktuella fastigheten var i behov av en totalrenovering och tillhör en samfällighet, vilket drar ner värdet på området. Värdet på fastigheten sattes genom jämförelser med slutpriser på marknaden samt den aktuella fastighetens skick. Fastigheten såldes för 1 625 000 kronor. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för kraven
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Kundkännedom Det riskbaserade förhållningssättet Av 1 kap. 2 8 och 2 kap. 2 i den i detta fall tillämpliga, numera upphävda lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), följde att fastighetsmäklare med fullständig registrering skulle vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgick till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer. Av propositionen 2008/09:70 (s. 185) framgår det bland annat följande. Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bl.a. typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion. Av samma proposition (s. 70) framgår det bland annat följande. Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) Att inte följa penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga, numera upphävda föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) strider mot god fastighetsmäklarsed. De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren Det följde av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 penningtvättslagen att en fastighetsmäklare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Fastighetsmäklaren skulle ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens (oftast säljarens) och i förekommande fall, den verkliga huvudmannens identitet, innan uppdragsavtalet undertecknas. En fastighetsmäklare fick inte ingå ett uppdragsavtal utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. Mäklaren fick inte heller medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte hade uppnåtts om både säljaren och köparen. Det är i ärendet utrett att NN ingick uppdragsavtalet den 21 mars 2016 med konkursförvaltaren av det dödsbo i konkurs som var säljare av fastigheten. Det innebär att NN har varit skyldig att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren senast samma dag. Det framgår av utredningen att NN har kontrollerat uppdragsgivarens identitet genom ett beslut och bevis om förordnande av konkursförvaltare från en tingsrätt och genom en identitetskontroll av konkursförvaltaren. Dokumentationen av de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom är daterade och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) undertecknade den 21 mars 2016. I dokumentationen har det angetts dels att anteckningen av numret på identitetshandlingen gjordes den 31 mars 2016, dels att identitetshandlingen kopierades den 21 mars 2016. Beträffande dateringen den 21 mars 2016, har det gjorts en rättelse av en trea till en tvåa. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN har uppnått kundkännedom om säljaren först efter det att uppdragsavtalet ingicks. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte heller anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet ska därför avskrivas.