storstadsregionerna Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö.

llens Årsredovisning 1996

Växtkraft. Vi utvecklas tillsammans med våra hyresgäster, i takt med omvärlden och låter våra aktieägare och affärspartners få del av värdetillväxten. Detta är är ett mer än 50 år gammalt fastighetsbolag med säte i Göteborg. är ett av Sveriges större börsnoterade fastighetsbolag. Ett renodlat fastighetsbolag med ca 10500 hushåll och ca 1000 företag som kunder. s fastigheter har attraktiva lägen och är geografiskt koncentrerade till de fyra storstadsregionerna Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår nu till drygt en miljon kvadratmeter, med hyresintäkter på ca 700 Mkr per år. I s verksamhet ingår att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Ägandet fokuseras på bostadsfastigheter, vilka representerar tre fjärdedelar av den totala fastighetsytan och tre fjärdedelar av den totala hyresintäkten. Det kommersiella fastighetsbeståndet återfinns så gott som uteslutande i Göteborg. har en effektiv och kundnära förvaltning som syftar till att skapa långsiktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. 1

Bolagsstämma Framåtblick och historik VD-kommentar 4 Affärskoncept 6 Historik 7 Organisation 7 Bokslut 1996 Förvaltningsberättelse 22 Resultaträkning 23 Balansräkning 24 Finansieringsanalys 26 Bokslutskommentar 27 Förslag till vinstdisposition 29 Revisionsberättelse 29 Aktieägare hälsas välkomna till s ordinarie bolagsstämma som hålls tisdagen den 13 maj 1997 kl 17.00 i salen, Stadsmuseet, Norra Hamngatan 12, Göteborg. Anmälan Aktieägare som önskar deltaga i stämman ska dels senast fredagen den 2 maj 1997 vara införd i den av Värdepapperscentralen, VPC AB förda aktieboken, dels anmäla sig hos bolaget senast tisdagen den 6 maj 1997 kl 15.00 antingen skriftligen till: Lennart Byggnads AB Box 53257 400 16 GÖTEBORG I n n e h å l l Verksamhetsbeskrivning Fastighetsöversikt 8 Göteborg 10 Stockholm 12 Helsingborg 14 Malmö 15 Analysunderlag Resultatanalys 16 Möjlighet och risk 17 Fastigheternas värde 18 Finansiell ställning 19 Persondata Styrelse och revisorer 30 Koncernledning 31 Fastighetsförteckning Göteborg 32 Stockholm 34 Helsingborg 36 Malmö 38 Övrigt 38 eller per telefon 031-20 00 00, Louise Wingstrand. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före 2 maj 1997 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman. Ärenden På stämman behandlas de ärenden som enligt bolagsordningen ska förekomma på ordinarie bolagsstämma. Utdelning Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fredagen den 16 maj 1997. Om bolagsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utbetalning ske från VPC AB måndagen den 26 maj 1997. Ekonomisk rapportering Delårsrapport (7 månader): 24 september 1997 Flerårsöversikt Aktiefakta 20 Koncernen i sammandrag _ 21 English summary Managing Director s comments 40 This is 41 Profit and loss account 42 Balance sheet 43 Financial position 44 Key figures 44 Bokslutskommuniké: februari 1998 Årsredovisning: mars 1998 Årsredovisning och delårsrapport utsändes direkt av Värdepapperscentralen, VPC AB, till de aktieägare som så önskar. 2

1996 i korthet Den uthyrningsbara ytan ökar till ca 972 000 m 2 (920 000) genom större förvärv i Stockholm och Helsingborg. Uthyrningsgraden uppgår till 99 % (98) med bibehållen låg hyresrisk. NYCKELTAL 1996 1995 1994 1993 Hyresintäkter, Mkr 644 550 433 376 Förvaltningsresultat, Mkr 9 21 39 49 Resultat efter skatt, Mkr 19 11 8 58 Uthyrningsgrad, % 99 98 97 98 Marknadsvärde, Mkr 6 346 5 855 4 710 4 131 Övervärde fastigheter, Mkr 926 784 611 633 Disponibel likviditet, Mkr 139 70 42 63 Substansvärde per aktie, kr 84 76 99 100 Def. se sid 21 Förvaltningsresultatet fortsatte förbättras kraftigt och uppgår till +9 Mkr ( 21). Resultatet efter skatt uppgår till +19 Mkr. Den genomsnittliga låneräntan sjunker under året till 8,31 % (10,03). Viktigare händelser efter 96-12-31 Med tillträde 1 april 1997 förvärvas åtta fastigheter i Göteborg om ca 44 000 m 2, varav bostäder svarar för 10 500 m 2, och hyresvärdet uppgår till 29 Mkr. Samtidigt säljs fyra ombyggda bostadsfastigheter i Stockholm om totalt ca 10 000 m 2. 3

Framåtblick och historik VD-kommentar För verksamhetsåret 1996 uppvisar koncernen ett positivt förvaltningsresultat. Det är första gången på 10 år och innebär samtidigt att de fyra mål som koncernen satte upp 1991 nu är helt uppnådda, vilket är särskilt tillfredsställande då det skett i ett osedvanligt tufft konjunkturläge. Ett vinnande vägval Vid en tillbakablick kan jag konstatera att är unikt i så måtto att koncernen, trots ett tidigare negativt förvaltningsresultat, haft förmågan att expandera under en allmän kris, medan andra fastighetsbolag krympt eller försvunnit, många tyvärr i onödan. Hela tiden har vårt hyresvärde ökat och vårt fastighetsbestånd kompletterats med hus som knappast går att förvärva med god lönsamhet idag. Det har inte funnits några konkreta volymmål, men vi har haft krav på att ytan ska vara koncentrerad och tillräckligt stor för att ge en effektiv förvaltning per region. Vi är mycket nöjda med våra etableringar i Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö och har inte för avsikt att expandera utanför dessa regioner. s totala uthyrningsbara yta är, efter det senaste förvärvet från SPP, för närvarande drygt 1 000 000 m 2. Det gångna året Under 1996 utökades fastighetsbeståndet med bibehållen hög uthyrningsgrad. Att vi på kort tid valt att expandera så starkt i Stockholm grundar sig på det höga efterfrågetrycket som vi tror kommer att avspegla sig i hyresnivåerna. I Malmö, som är vår minsta marknad, har vi under det gångna året sett en mycket stark vändning med många intressanta framtidsprojekt såsom Öresundsbron med citytunneln och Högskolans etablering i Malmö, vilket även avspeglat sig i fastighetspriserna. Räntenedgången har varit positiv för. Vår strategi, att hålla 25 % av lånestocken obunden, gynnar oss i rådande ränteläge. Ansluter sig Sverige till EMU 1999 kommer räntenivån troligen att gå ner ytterligare. Hur långt beror dock på vilka länder som ansluter sig. Fastighetsförvärv gjordes under förra året i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. I Stockholm köpte vi bl.a. fastigheter med 570 fullt uthyrda lägenheter i Kista och en fastighet på Södermalmstorg 8 av Svenska Bostäder. I centrala Helsingborg köpte vi två mycket attraktiva fastigheter utmed Drottninggatan av Wasa Liv. Bägge affärerna medförde redan vid förvärvstillfället ett förbättrat förvaltningsresultat och fastigheterna kommer att ha en positiv värdeutveckling framgent. Omvärld i förändring Fastighetsbolagens nuvarande spelplan med politiskt styrda kostnadsökningar är oroväckande. Räntebidragsavtrappningen, höjda taxor på bl.a. el, vatten, fjärrvärme och den höjda fastighetsskatten innebär stora pålagor. Dessutom är momsen en stor kostnad för fastighetsägarna eftersom boendet inte är momsbelagt. För innebär det att en tredjedel av driftkostnaderna, ca 90 Mkr, går direkt till staten i form av moms och fastighetsskatt. Under hela 1996 kunde ett ökat intresse för fastighetsinvesteringar märkas i våra fyra regioner, vilket medfört att avkastningskraven sjunkit. Ränteläget och en långsiktig tro på låg inflation med påföljande stabilitet spelar här en stor roll, förutom den höga likviditet och låga rörelserisk som våra marknader erbjuder. Diskussionen om marknadshyrornas vara eller icke vara fortsätter. Personligen tror jag att det kommer att ske en successiv differentiering av hyrorna med dyrare innerstadslägen, och att det blir storstäderna som kommer att leda denna utveckling. 4

Framåtblick och historik Koncernledningen utanför huvudkontoret. Stor marknadsaktör Vi ser nu hur priserna på fastigheter stiger och kan konstatera att fastighetskrisen, för den här gången, är över. Under denna period har våra kreditgivare vågat tro på oss och vår idé, som vi bevisat håller i såväl starka som svaga konjunkturer. har en låg rörelserisk, vilket motiverar vår synliga soliditetsnivå på drygt 10 %, som vi anser rätt för den typ av fastigheter vi äger fullt uthyrda och med bra lägen på likvida marknader. Soliditetsnivån medför en maximal avkastning med balanserad risk för aktieägarna. Med ett fortsatt positivt kassaflöde minskar dessutom den eventuella finansiella risken i bolaget. har genom åren tillägnat sig hög affärskompetens inom sina rörelsegrenar. Våra lokaluthyrare har skickligt visat att de kan ta hand om befintliga kunder och knyta nya kundavtal även i en tuff marknadssituation. I Göteborg är den generella vakansgraden på kommersiella fastigheter drygt 10 %, medan endast har 2 %. Sammantaget ger detta goda möjligheter att förvärva nya hus och ta en större andel av den kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg. Förvärvet av Fastighets AB Älven 1993, var den första i en lång rad av större strukturaffärer som genomfört på senare år. Förutom en positiv utveckling av förvaltningsresultatet har dessa affärer inneburit att bolaget nu står på en stabil grund och tillhör de stora aktörerna på fastighetsmarknaden, vilket ger oss goda affärsmöjligheter i framtiden. När Retriva gick in som ägare i 1995 syftade Retriva till ett långsiktigt ägande. Detta förändrades när Retriva köptes upp av Securum förra året. I slutet av 1996 och i början av 1997 sålde Securum i olika omgångar större delen av sitt aktieinnehav till ett trettiotal långsiktiga institutionella placerare, vilket gör att likviditeten i aktien ökat. För varje börsnoterat aktiebolag är det av vikt att ha en likvid aktie. En motsvarande tankegång kan överföras på fastigheter. Det är viktigt för oss att verka på marknader med stor rörlighet och bland många aktörer så att vi alltid kan gå in i eller ut ur ett ägande om så krävs. En marknad utan köpare eller med få aktörer gör det svårt att sälja fastigheter och realisera deras värde. Denna faktor förbises ofta när det talas om direktavkastning och cash-flow. För ser detta sekel ut att få en spännande final. Fler fastighetsbolag på börsen och en ökad andel av totala börsindex betyder större intresse kring fastighetsmarknaden. Med en högre aktieomsättning per dag får vi dessutom en mer korrekt marknadsbedömning av vår aktie. Till samtliga medarbetare vill jag ge en eloge och tacka för er insats när det gäller att hantera vår stora affärsvolym och snabbt ställa om när marknaden och förutsättningarna förändras. Denna anda och flexibilitet är en mycket värdefull tillgång och styrka för bolaget. Utvecklat affärskoncept Under 1996 har nya mål och strategier arbetats fram för den kommande femårsperioden. De övergripande koncernmålen innebär att bolagets avkastning på synligt eget kapital ska vara 10 % eller mer, motsvarande ett förvaltningsresultat på 100 Mkr. Den synliga soliditeten ska fortsatt ligga över tioprocentstrecket medan den justerade soliditeten, som bättre visar den finansiella risken i, långsiktigt ska vara 40 %. Vår vision av hur ser ut år 2000 är klar. Vi ska vara en högt eftertraktad hyresvärd. Våra bostäder och lokaler ska vara anpassade efter människors behov och erbjuda en trygg miljö. Våra fastigheter ska vara välskötta och ligga attraktivt i våra respektive regioner. Vi ska skapa det mervärde som gör att våra hyresgäster trivs långsiktigt och förblir gäster. Vi som arbetar inom koncernen har föresatt oss att uppnå mål och visioner genom att fortsätta marknadsanpassa fastighetsförvaltningen med bibehållna låga driftkostnader och koncentrera fastighetsbeståndet än mer inom våra regioner. För det närmaste året kan jag mot bakgrund av nuvarande ränteläge och med en förväntan om fortsatt god efterfrågan på koncernens bostäder och lokaler skönja en fortsatt förbättring av förvaltningsresultatet. Göteborg i mars 1997 Hans 5

Framåtblick och historik Affärskoncept Inom koncernen pågår en kontinuerlig utveckling av affärskonceptet. Samtliga mål som sattes upp i början av 90-talet är i och med 1996 års förvaltningsresultat uppnådda, varför nya mål har formulerats för år 2000. Affärsidé ska utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Allt i syfte att tillgodose en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder, lokaler och fastigheter i svenska storstadsregioner. Uthållig lönsamhet ska uppnås genom hög förmåga inom alla verksamhetsdelar, samtidigt som helheten starkt styrs mot övergripande koncernmål. För att vidmakthålla fastighetsbeståndets höga kvalitet och förädla dess struktur ytterligare kommer även i fortsättningen bygga och handla med fastigheter. Koncernen har en flexibel och effektiv organisation. Verksamheten bedrivs nära kunden och marknaden. är företrädesvis ett renodlat bostadsföretag som är geografiskt koncentrerat till Göteborg, Stockholm, Malmö och Helsingborg. I Göteborg har dessutom ett betydande inslag av kommersiella fastigheter. Bakgrunden till det kommersiella innehavet är att av tradition är en stor och kompetent aktör inom detta område i Göteborgsregionen med ett väl uppbyggt kontaktnät. Mål år 2000 Koncernmål Minst 10 % räntabilitet på synligt eget kapital Mer än 10 % synlig soliditet Verksamhetsmål Förvaltningsresultat större än 100 Mkr Justerad soliditet på 40 % 0 % vakans på bostäder årligen Mindre än 5 % vakans på lokaler årligen s säte och göteborgskontor på Södra vägen 1 i Göteborg. Målet för räntabilitet på eget kapital harmonierar med målet för förvaltningsresultat. Den synliga soliditeten är anpassad till verksamhetens låga rörelserisk med en stor andel bostäder och en geografisk koncentration av fastighetsbeståndet till likvida marknader. Att verksamheten bedrivs på marknader med hög likviditet innebär att fastigheternas övervärden är realiserbara. Det medför att den justerade soliditeten är ett mer rättvisande mått på den finansiella risknivån. 6

Framåtblick och historik Historik 1944 Lennart startar en byggfirma i Göteborg för att uppföra villor och radhus. 1946 Byggmästare s första hyreshus uppförs på Hisingen i Göteborg. 1950 60-talen Nybyggnationen och saneringen av fastigheter i Göteborg ökar kraftigt. Lennart Byggnads AB växer under perioden till ett av Göteborgs större byggföretag med som mest över 500 anställda. 1970-talet Byggverksamheten avvecklas successivt och övergår till förvaltande verksamhet. Byggnationer utförs enbart för egen förvaltning och upphandlas på entreprenad. Affärsidén formuleras till att bolaget i huvudsak ska äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter. 1980-talet Kapitalbasen stärks och ägandet breddas, då s B-aktier börsintroduceras på OTC-listan 1984. Verksamheten expanderar genom fastighetsförvärv och byggnationer även utanför Göteborgsregionen, främst i Stockholm och Helsingborg. 1990-talet Vid bolagsstämman 1991 övertar Hans VD-posten. Samtidigt påbörjas koncentrationen av fastighetsbeståndet till nuvarande fyra regioner. Under perioden genomförs en rad strukturaffärer med en total affärsvolym på över fem miljarder kronor. Under 1994 mer än fördubblas fastighetsytan i Malmö. 1995 blir Stockholm s största 1 000 800 600 400 200 0 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 bostadsregion då bolaget, räknat i kvadratmeter, gör sitt hittills största fastighetsförvärv genom köpet av 1 300 lägenheter i Orminge, Nacka. i Göteborg AB i Stockholm AB Lennart Byggnads AB (publ) i Malmö AB Kvadratmeterinnehav per år Lokaler m 2 Bostäder m 2 Genom en apportemission tillförs bolaget ytterligare stora fastighetstillskott i Göteborg och Helsingborg. Organisation i Helsingborg AB har en decentraliserad organisation. Moderbolaget, med säte i Göteborg, svarar för övergripande funktioner inom ekonomi, finans och marknadsföring. Dotterbolagens huvuduppgift är att bedriva en effektiv fastighetsförvaltning med eget resultatansvar. Förvaltningen inbegriper uthyrning, ekonomisk och teknisk förvaltning inklusive styrning och kontroll av fastighetsskötsel och underhåll. Förädling av fastighetsbeståndet utförs löpande enligt detaljerad plan. All byggnation samt fastighetsskötsel och underhåll läggs ut på entreprenad. I koncernen finns totalt 67 anställda. 7

Verksamhetsbeskrivning Bruksparken utanför Malmö är ett bostadsområde som låtit uppföra och idag äger och förvaltar. Fastighetsöversikt Fastighetsrörelsen Fastighetsmarknaden hade en fortsatt positiv utveckling under 1996. Fastighetspriserna fortsatte uppåt, bl.a. mot bakgrund av den nedåtgående räntenivån, den ökade tilltron till en stabilare svensk ekonomi och en långvarigt låg inflationstakt. Vidare ökade antalet aktörer på den svenska fastighetsmarknaden, även om det utländska intresset inte visade sig i så många genomförda fastighetsförvärv. Generellt har intresset för fastighetsköp fortsatt koncentrerats till storstäderna, medan efterfrågan i övriga orter varit begränsad. Merparten av marknadens större aktörer har för avsikt att koncentrera sitt innehav, i första hand geografiskt och i vissa fall produktmässigt. Den geografiska koncentrationen leder till ökat intresse för storstäderna. s fastighetshandel var fortsatt intensiv under 1996, även om både köp och försäljningar minskat jämfört med föregående år. Affärerna följde, liksom tidigare år, s förvärvsstrategier; att koncentrera beståndet inom respektive region, att sälja färdigförädlade bostadsfastigheter där framtida hyreshöjningar synes begränsade och att förvärva ej ombyggda bostadshus med hyreshöjningspotential. Fastighetsförsäljningar sålde under 1996 fastigheter för 131 Mkr (454). De fyra största försäljningarna gällde Stockholm. Under första halvåret såldes två nyombyggda bostadsfastigheter på Kungsholmen till SPP och två mindre fastigheter i södra Stockholm. Efter sommaren såldes en 8

Bostadsbeståndets koncentration Hyreskontraktens löptider i procent av intäkterna Verksamhetsbeskrivning Hyreskontraktens storlek i procent av intäkterna Bostäder 76 % Bostäder 76 % Lokaler 24 % Lokaler 24 % Innerstad 66,5 % 1997 (5 %) 1998 (6 %) 1999 (6 %) 2000 (1 %) över 3 Mkr (4 %) 2 3 Mkr (2 %) 1 2 Mkr (3 %) 0,5 1 Mkr (4 %) Närområden 33,5 % 2001- (6 %) under 0,5 Mkr (11 %) större fastighet i Hässelby till Svenska Bostäder och senare under hösten avyttrades två ombyggnadsfastigheter på norra Djurgården. I Göteborg såldes två mindre bostadsfastigheter. Fastighetsförvärv Under 1996 förvärvades fastigheter för totalt 341 Mkr (1 150) med en sammanlagd yta om ca 72 200 m 2. I Stockholm köptes totalt ca 54 000 m 2. Största enskilda förvärvet var ca 44 000 m 2 i Husby fördelat på 570 lägenheter och samtidigt förvärvades en kontorsfastighet vid Södermalmstorg. Vidare köptes två fastigheter på Kungsholmen och en fastighet på Södermalm. I Göteborg köptes fyra fastigheter med en total yta på drygt 7 000 m 2, varav kontor utgjorde ca 3 500 m 2. I Helsingborg utökades fastighetsinnehavet per 96-12-31 med två centralt belägna bostadsfastigheter om totalt 11 500 m 2. Fastigheterna, förvärvade från Wasa Liv, innehåller också en del kommersiella ytor. i Göteborg, huvudsakligen kontorsfastigheter. Koncernen äger och förvaltar ca 972 000 m 2, varav bostäder utgör ca 695 000 m 2. Fastigheterna är huvudsakligen belägna i centrala lägen och i populära närområden. En närmare beskrivning av respektive regions innehav framgår av regionbeskrivningar och fastighetsförteckning längre fram. Intäkter Hyresintäkterna uppgår för 1996 till 644 Mkr (550). Större delen av ökningen förklaras av fastighetsförvärv. Bostäder svarar för 76 % av förvaltningsintäkterna (hyror och räntebidrag), vilket är ungefär samma som föregående år (75 %). Av återstoden svarar kontor för 12 % av intäkterna. Resten fördelar sig jämnt mellan butik, industri/lager och övrigt. Uthyrningsgraden är fortsatt hög och uppgick vid årsskiftet till 99 %. I slutet av 1996 fanns endast 9 500 m 2 kommersiella ytor lediga samt ett tjugotal lägenheter i Malmö. Detta motsvarar ett hyresvärde av 9 Mkr. Hyresgäststruktur Totalt har ca 15 500 kontrakt, varav lägenheter svarar för merparten, ca 10 300. Lokalkontrakten uppgår till ca 1 200 och återstående, ca 4 000 kontrakt, avser parkeringsplatser/garage. Lokalkontraktens löptider framgår av ovanstående diagram, där det även framgår att spridningen är relativt jämn över de närmaste fem åren. Större kontrakt har genomgående en längre kvarvarande hyrestid. Endast 4 % av de totala hyresintäkterna kommer från kontrakt som är större än 3 Mkr. Dessa hyresgäster är Landsarkivet, Telia, Göteborg Energi, Försäkringskassan, Göteborgs Museer och Folkuniversitetet, som samtliga återfinns i Göteborg. Byggnationer I ny- och ombyggnationer investerades totalt 115 Mkr (144). Det största projektet avsåg en ny- och ombyggnad för äldreboende på Hornsgatan 91 i Stockholm. Hela fastigheten är uthyrd till Stockholms stad. Vidare genomfördes ombyggnationer av bostadsfastigheter på samtliga orter, av vilka kan nämnas en ombyggnad till forskarbostäder på Storgatan 13 i Göteborg. Fastighetsbeståndet per årsskiftet s fastighetsbestånd är koncentrerat till fyra storstadsregioner; Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö. Koncernens huvudinriktning är bostadsfastigheter, vilka kompletteras med kommersiella fastigheter Fastighetsinnehavets struktur 96-12-31 Fördelning Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra lokaltyp yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Bostäder 694 757 562 76 760 Kontor 123 779 91 12 740 Butik 36 301 28 4 770 Industri/lager 61 470 22 3 350 Övrigt 55 685 33 5 590 Totalt 971 992 736** 100 720 Fördelning Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra regionvis yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Göteborg 400 276 309 42 740 Stockholm 339 518 261 35 750 Helsingborg 134 989 96 13 670 Malmö 85 656 64 9 690 Övrigt 11 553 6 1 Totalt 971 992 736** 100 720 * bedömda hyresintäkter för 1997 på helårsbasis **varav räntebidrag 32 Mkr 9

Verksamhetsbeskrivning Fastighetsbeståndet Marknaden för bostadsfastigheter ser ljusare ut än på många år. Framför allt är det mindre bostadsfastigheter i prisintervallet 5 10 Mkr som efterfrågas. Efterfrågan var under förra året överraskande hög och mot slutet av året och i början av 1997 gjordes flera avslut med en direktavkastning runt 6,5 %. För lokalfastigheter har inte efterfrågan ökat lika mycket. Lägesfaktorn är här av större vikt, då vakanserna i kommersiella fastigheter i Göteborg skiftar mycket mellan områdena. I takt med att räntan sjunkit under 1996 har också priserna stigit på kommersiella fastigheter. Innerstad 66 % Övrigt Storgöteborg Göteborg 23 % Askim 11 % Sten Sturegatan 38 44 är en kombinerad bostads- och kontorsfastighet i centrala Göteborg. Göteborg Benny Olsson, VD i Göteborg AB. Fastighetsmarknaden i Göteborg har börjat återhämta sig. Fastighetspriser och hyror på lokaler stiger i takt med en försiktigt ökad efterfrågan. har en fortsatt hög uthyrningsgrad. Samtliga bostäder är uthyrda och målet för de kommersiella lokalerna mindre än 3 % vakansgrad uppnåddes med god marginal. Endast 2 % av lokalytorna stod outhyrda vid årsskiftet. Totala ytan ökade med ca 5 000 m 2 till ca 400 000 m 2 och bolaget redovisade hyresintäkter på 274 Mkr. s bostadsfastigheter ligger i Göteborg och Mölndal, två tredjedelar har innerstadslägen i Göteborg. I syfte att uppnå förvaltningsfördelar och möta marknadens behov renodlades det kommersiella fastighetsbeståndet ytterligare bl.a. genom förvärv av centralt belägna kontorsfastigheter. Fastighetsbeståndets centrala läge och den höga uthyrningsgraden i kombination med Göteborgs höga hyresnivå ger stor intjäningsförmåga. God fastighetsskötsel och ett värdebevarande av fastigheterna är en förutsättning för hög uthyrningsgrad. Bostadsmarknaden Antalet hyreslägenheter i regionen uppgår till 130 000, av vilka drygt hälften ägs av de kommunala bostadsbolagen. s andel av bostadsmarknaden uppgick till ca 3 %. Invånarantalet i Göteborg ökade, genom nettoinflyttning, med ca 4 400 personer och bostadsmarknaden fångade upp 1 300 bostäder under förra året. Göteborg hade vid årsskiftet ca 3 500 tomma lägenheter, de flesta i de kommunägda bostadsbestånden, motsvarande en generell vakansgrad på 2,7 %. s uthyrning var under hela året hundraprocentig, med undantag för korta perioder som kan uppkomma i samband med omflyttningar. Kundaktiviteterna kunde därför begränsas till aktiv kundvård av befintliga hyresgäster. 10

Byggandet var näst intill obefintligt i regionen och de flesta byggföretagen har en mörk syn på framtiden och lönsamheten i nybyggda bostäder. Det höga efterfrågetryck som finns på bostäder gör därför att det finns en klar hyreshöjningspotential i de centrala stadsdelarna. Genomsnittshyran för en normallägenhet i regionen var för 1996 772 kr per m 2 och år. Motsvarande siffra för riket i sin helhet låg på 658 kr. Flyttningsstatistiken visar på en relativt hög omflyttning under året, i snitt 25 %, med stora variationer mellan olika områden. I innerstadsområdena beror rörligheten på att det för närvarande pågår en generationsväxling och föryngring och att här bor många studerande. Många människor byter också till större eller mindre bostad när ekonomi och levnadsförhållanden förändras. s genomsnittshyra är 840 kr per m 2 och år och omflyttningarna uppgick förra året till 22 %. Inför 1996 höjdes bostadshyrorna med ca 2 % och för 1997 är höjningen knappt 3 %, motsvarande 4 Mkr. Lokalmarknaden Hyresmarknaden för kontorslokaler i Göteborg omfattar närmare 5 000 000 m 2 och antalet outhyrda ytor beräknades förra året till knappt 500 000 m 2. Det innebär en minskning med ca 50 000 m 2 mot föregående år och gav en vakansgrad på 10 % för 1996. Drygt hälften av de lediga ytorna finns i centrum, mycket till följd av stora omflyttningar bland flera statliga verk och bolag. Hyresnivån för kontorslokaler i centrum pendlar mellan 700 1 300 kr per m 2 och år, medan nivån utanför innerstaden är 600 700 kr. Efterfrågan på kommersiella fastigheter i Göteborg är ännu inte lika stor som på bostadssidan. Många företag har efter lågkonjunkturen anpassat sina lokalbehov genom förtätning och yteffektiviseringar, vilket påverkat efterfrågan. Konjunkturuppgången under 1996 har minskat antalet outhyrda ytor genom att större företag expanderat. När det gäller kontor är det främst mindre ytor, 75 200 m 2, som för närvarande efterfrågas. Näringslivssekretariatet har identifierat ett antal branscher som kommer att ha en stark utveckling framöver, och där efterfrågan på lokaler redan kan märkas och kommer att öka. Det är företag inom kemi/medicin, livsmedel, transport/logistik/handel och fordonskomponenter, som vid sammanslagningar, uppköp och liknande kommer att behöva se över sin lokalsituation. Inom den offentliga sektorn är det främst Universitetet som behöver lokaler, men de förväntas lösa lokalbehovet inom sitt befintliga bestånd. Trots detta har kunnat hyra ut ca 3 000 m 2 kontor för Universitetets centrala administration. Under året har också omförhandlat och utökat hyresavtalen med flera större hyresgäster såsom Landsarkivet, Telia och Posten, samt hyrt ut samtliga tomma lokaler som tidigare förvärvats av Retriva. s kunskap om lokalmarknaden och goda kännedom om Göteborgs näringsliv ligger till grund för bolagets kommersiella fastighetsinnehav och möjligheter att ta marknadsandelar genom att förvärva och förädla tomma hus och sedan hyra ut dem. Framtidsutsikter Utvecklingen bland Sveriges fastighetsbolag går mot en ökad specialisering. är Verksamhetsbeskrivning På Nordhemsgatan 31 har vinden byggts om till tre moderna lägenheter med originell planlösning. sedan länge ett välrenommerat privat bostadsbolag med fastigheter och förvaltning som sin kärnverksamhet. Med mer marknadsanpassade hyror kommer s lägen med en lagom spridning av fastigheter i centrum och angränsande områden att gynna bolaget. Men en viss rörlighet bland hyresgästerna kommer troligtvis att kvarstå. s höga uthyrningsgrad på lokalsidan innebär att bolaget kan öka sin kommersiella andel i Göteborg för att möta den ökande efterfrågan. Samtliga s bostäder och 98 % av lokalerna är uthyrda, vilket få andra fastighetsbolag kan mäta sig med. Kundvård kommer därför ha stor betydelse för bolagets fortsatta framgång. Fastighetsinnehavets struktur 96-12-31 Göteborg Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Bostäder 202 726 185 60 840 Kontor 96 960 73 24 760 Butik 12 475 9 3 740 Industri/lager 49 607 18 6 370 Övrigt 38 508 23 7 Totalt 400 276 309** 740 * bedömda hyresintäkter för 1997 på helårsbasis ** varav räntebidrag 14 Mkr 11

Verksamhetsbeskrivning Fastighetsbeståndet Prisutvecklingen på bostadsfastigheter fortsatte att accelerera under 1996. Inom tullarna har priserna nått nivåer som gällde under slutet av 80-talet, ibland ännu högre, samtidigt som räntenivån idag är betydligt lägre. Utanför tullarna fortsatte priserna att öka i samma takt, men här är prisnivån lägre än i de centrala delarna. Direktavkastningskravet, som är mycket beroende av läge och fastigheternas skick, ligger ofta i intervallet 7 9 %. Innerstad 24 % Övrigt Storstockholm Stockholm 23 % Lidingö/Solna 17 % Nacka 36 % Stockholm Hans Pettersson, VD i Stockholm AB. s verksamhet i Stockholm präglades av fortsatt expansion och fullt uthyrda bostäder. Årets största händelse var förvärvet av 570 lägenheter i Husby, Kista och kvarteret Överkikaren på Södermalmstorg. Den stora expansionen 1995, med förvärvet av bl.a. Orminge i Nacka, har föranlett en förstärkning på personalsidan. Under 1996 har den nya organisationen trimmats in och är nu redo att på ett effektivt sätt möta nya utmaningar. s fastigheter är väl underhållna och återfinns i Stockholms stad, Nacka, Solna, Sundbyberg och Lidingö. Fastighetsbeståndet består av äldre ombyggda innerstadshus och sammanhängande attraktiva närområden, uppförda på 60- och 70-talet. Intentionen är att fortsätta förvärva fastigheter för att ytterligare koncentrera och renodla bostadsinnehavet och skapa effektiva förvaltningsenheter. förvärvade under sommaren bostadsfastigheter i Husby om ca 44 000 m 2 samt en del av kvarteret Överkikaren vid Södermalmstorg av Svenska Bostäder. I samband med köpet såldes en fastighet i Hässelby. kommer efter ombyggnad att förlägga sitt stockholmskontor till fastigheten vid Södermalmstorg. Under året gjordes också en strukturaffär med SPP på Kungsholmen, där två ombyggda fastigheter såldes, samtidigt som förvärvade två ej ombyggda bostadsfastigheter. Det totala fastighetsinnehavet ökade under året med ca 36 000 m 2 till 339 000 m 2. Bostadsmarknaden Regionen har under de senaste 3 4 åren präglats av befolkningstillväxt samtidigt som produk- 12

Verksamhetsbeskrivning tionen av nya bostäder varit i det närmaste obefintlig. Den lilla nyproduktion som förekommit har skett i lägen där en inflyttningshyra på 1400 1500 kr per m 2 och år varit säkrad. Befolkningstillväxten beror till största delen på en inflyttning i åldersgruppen 18 29 år. Många unga människor söker sig till Stockholm för utbildning och arbete. Andelen hushåll med 1 2 personer svarar nu för mer än 80 %, vilket innebär att efterfrågan på små lägenheter i Stockholm är särskilt stor. I Stockholms stad finns ca 400 000 lägenheter i flerbostadshus, av vilka ca 310 000 är hyresrätter. De kommunala fastighetsbolagen Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem äger tillsammans ca 120 000 lägenheter och är dominerande på marknaden. De enskilda privata fastighetsbolagen kommer inte i närheten av dessa lägenhetsinnehav, de största privata värdarna har ca 5 000 lägenheter., med ca 4 500 lägenheter, är således en av de större privata fastighetsägarna. Hälsingegatan 18 på Södermalm. har inga vakanser i Stockholm, utan de lägenheter som varit tomma under delar av året har utgjort evakueringsbank eller genomgått reparationer vid nyuthyrning. Den generella vakansgraden i Stockholm var 1996 under 1 %. Även omflyttningen är låg i s fastighetsbestånd och uppgick 1996 till 13 %. Det femåriga avtal som tecknades 1996 mellan allmännyttan och Hyresgästföreningen i Stockholm, med omförhandlingsklausul för 1998 och framåt, innebär årliga hyreshöjningar på 1,5 5,5 %. För 1997 höjs bostadshyrorna mellan 0 5 % med ett genomsnitt på ca 3,5 %, vilket för innebär en ökad hyresintäkt på ca 8 Mkr. Under hösten träffades en flerårig uppgörelse beträffande hyrorna i Orminge. Uppgörelsen innebar dels en nivåjustering uppåt med 55 kr per m 2, dels årliga höjningar med 3,45 % under de kommande 4 åren, vilket motsvarar en höjning av hyresintäkterna med 25 %. Framtidsutsikter Sett i ett längre perspektiv finns det en inte obetydlig skillnad mellan bruksvärdesnivån och marknadens betalningsvilja. Speciellt gäller detta äldre centrala lägen och lägen utefter tunnelbanenätet. Anledningen är bl.a. den fortsatta befolkningstillväxten och det ringa till- Lidnersplan 16 på Kungsholmen. skottet av nyproducerade bostäder som gjort att efterfrågan på lägenheter ökat. Allt talar för en fortsatt differentiering av hyresnivån, vilket ger en god potential för hyreshöjningar. Det märks också att den nya generationen som debuterar på bostadsmarknaden, har andra värderingar än vad som gällde för ett antal år sedan. Alla resurser läggs inte på boendet utan uteliv, fritid och resor har en stor betydelse i levnadsmönstret. Kostnadseffektiva, äldre bostäder med effektiva planlösningar kommer därför att bli alltmer attraktiva. Mot denna bakgrund och med det fastighetsinnehav bolaget har kan i Stockholm se framtiden an med största tillförsikt. Fastighetsinnehavets struktur 96-12-31 Stockholm Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Bostäder 302 906 235 90 750 Kontor 14 986 10 4 690 Butik 8 102 7 3 910 Industri/lager 5 182 2 1 310 Övrigt 8 342 7 2 Totalt 339 518 261** 100 750 * bedömda hyresintäkter för 1997 på helårsbasis ** varav räntebidrag 7 Mkr 13

Verksamhetsbeskrivning Fastigheten vid Hälsovägen 1 förvärvades under 1996 och kommer att hysa s kontor och bobutik. Helsingborg Regionen har en stabil och enkel marknad. Näringsliv, kultur och utbildningsväsende är väl utvecklat och Helsingborg har som bostadsort en mycket hög attraktionskraft i Öresundsregionen. s fastighetsbestånd är beläget i Helsingborgs mest eftertraktade innerstadsområden, vilket skapar förutsättningar för en intressant utveckling av hyresnivåerna. Fastighetsbeståndet Få fastigheter bytte ägare under förra året. De enstaka mindre objekt som kommer till försäljning köps ofta av privatpersoner med en direktavkastning under 7 %. Ulf Palmgren, VD i Helsingborg AB. Den totala ytan har ökat med 11 500 m 2 i samband med förvärvet av två välkända fastigheter populärt kallade Kaffegöken och Kafferepet i Helsingborgs absoluta centrum. Bostadsmarknaden Någon nyproduktion av bostäder har i princip inte skett under de senaste åren, trots att det finns en efterfrågan och en inflyttning som pendlar mellan 600 1 500 personer årligen. Lägenhetsmarknaden domineras av kommunalt ägda Hälsingborgshem som förvaltar ca 11 500 lägenheter av totalt 26 000 hyresrätter i Helsingborg. Resterande del ägs av privata värdar, av vilka är störst med 1 800 lägenheter. Bostadsrätter svarar för en knapp femtedel, medan återstoden av Helsingborgs totalt 55 000 lägenheter är småhus. har inga tomma lägenheter, men omflyttningen i beståndet visar att närmare var fjärde hyresgäst har bytt bostad under det gångna året, vilket är samma nivå som marknadens totala omflyttning. De högsta hyresnivåerna i regionen kommer det nya bostadsområdet Norra Hamnen uppvisa med mellan 1 000 1 500 kr per m 2 och år. Bolagets samlade hyresintäkter uppgick under 1996 till ca 80 Mkr. Höjningen för 1997 års hyror är 2,7 %, vilket motsvarar en intäktsökning på ca 2 Mkr. Framtidsutsikter Närheten till och de goda kommunikationerna med Köpenhamn, Malmö och Lund kommer att framhäva Helsingborgs företräden som bostadsort i Öresundsregionen. Helsingborgs hyresnivå är jämfört med andra orter låg. Exploateringen av Norra Hamnen kommer att innebära en hyrespotential för centrala lägen med upp till 25 %, vilket gynnar. Långsiktigt hyreshöjande åtgärder sker kontinuerligt genom standardförbättringar både på lägenhets- och fastighetsnivå. Innerstad 100 % s samtliga fastigheter ligger med maximalt tio minuters gångavstånd från city och är i gott skick. Fastighetsunderhåll har skett kontinuerligt. Beståndet utgörs idag till 60 % av fastigheter som är ny- eller ombyggda under 80-talet, medan resterande andel är äldre och renoverade hus. Alla bostäder är uthyrda. Fastighetsinnehavets struktur 96-12-31 Helsingborg Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Bostäder 116 107 84 88 670 Kontor 5 873 4 4 740 Butik 8 453 6 6 710 Industri/lager 2 533 1 1 300 Övrigt 2 023 1 1 Totalt 134 989 96** 670 * bedömda hyresintäkter för 1997 på helårsbasis ** varav räntebidrag 6 Mkr 14

Verksamhetsbeskrivning Per-Henrik Hartmann, VD i Malmö AB. Fastighetsinnehavets struktur 96-12-31 Malmö Uthyrningsbar Hyresintäkter Andel av Snitthyra yta, m 2 inkl räntebidrag, Mkr* intäkter, % per m 2 Bostäder 72 229 58 91 740 Kontor 615 0 1 530 Butik 4 063 4 6 950 Industril/lager 3 431 1 1 230 Övrigt 5 318 1 1 Totalt 85 656 64** 690 * bedömda hyresintäkter för 1997 på helårsbasis ** varav räntebidrag 5 Mkr Efter s kraftiga expansion i Malmö under 1994 95 har bolaget under det gångna året inte ökat i volym utan konsoliderat verksamheten. Många insatser har gjorts i fastigheterna i form av upprustning, men även förädling på annat sätt har gjorts, inte minst genom ett aktivt kundvårdsarbete gentemot hyresgästerna. Vakanserna i s bestånd har sjunkit kraftigt under året trots en fortsatt hög omflyttning på marknaden. Fastighetsbeståndet Förväntningarna på fastighets- och bostadsmarknaden i regionen är höga. Det råder en stor aktivitet på fastighetsmarknaden, vilket fått till följd att fastighetspriserna rusat i höjden. Direktavkastningskraven har sjunkit från 8,0 % 1995 till 6,5 7,5 % för 1996. Idag betalas för fastigheter upp till 5 000 kr per m 2 i de bästa lägena och 3 500 4 000 kr i övriga lägen. Hököpinge 24 % Bland de största bolagen kan nämnas Drott, Klövern och MKB. Det finns idag ca 60 000 hyresrätter, varav allmännyttan har knappt en tredjedel och resten är privatägt. Under året har genomfört en kampanj i Malmö för bostadsområdet Bruksparken i Vellinge kommun. Kampanjen riktade sig till människor i en bestämd ålder och familjesituation i syfte att etablera en bra hyresgäststruktur i området. Bruksparken är fullt uthyrt. Hyreshöjningen 1997 uppgår till 2,4 % och följer det kommunala bostadsbolagets höjning. Framtidsutsikter Det finns en mycket stark optimism om framtiden i Malmöregionen till följd av brobygget Malmö över Öresund och efter beslutet att Malmö ska få en egen högskola, samt att Malmö utsågs till residensstad i det sammanslagna Skånelänet. Det fåtal tomma lägenheter som bolaget har beräknas vara fullt uthyrda till halvårsskiftet 1997. Möjligheterna att växa i Malmö är goda. I takt med en förbättring på arbetsmarknaden kommer inflyttningen från kranskommunerna att fortsätta och behovet av bostäder att öka. Bruksparkens daghem är inrymt i nyrenoverade lokaler som ursprungligen tillhört Hököpinge Sockerbruk, Vellinge kommun. Innerstad 76 % s fastighetsbestånd i Malmö består till stora delar av på 70-talet ombyggda, äldre fastigheter med centrala lägen. Under det gångna året har en successiv uppfräschning skett av allmänna utrymmen och en stor andel av lägenheterna har rustats upp. Beståndet är idag i ett gott skick och betydligt bättre än vid förvärven. Bostadsmarknaden Vakanserna i Malmö minskar men omflyttningen är fortsatt stor. MKB, det kommunala bostadsbolaget, redovisar ökade siffror för omflyttningen jämfört med föregående år. Det råder fortfarande en hård konkurrens på bostadsmarknaden och aktörerna är många. 15

Analysunderlag kunnat redovisa lika stora eller högre hyreshöjningar än genomsnittet i respektive region, vilket är ett bevis för att har rätt underhållsnivå. Fastighetsskatten belastade under 1996 bostadsfastigheter med 1,5 % och kommersiella fastigheter med 0,5 1,0 % av fastighetens taxeringsvärde. För innebar det att 1996 års resultat belastats med ca 33 Mkr i fastighetsskatt. För 1997 innebär den årliga justeringen av taxeringsvärdena, att fastighetsskatten med nuvarande fastighetsbestånd beräknas uppgå till ca 40 Mkr. De totala driftkostnaderna ökade under året till 236 Mkr (192). Viktoriagatan 15 A har ett attraktivt läge i Vasastaden i centrala Göteborg. Driftkostnader Mkr Driftkostnader enligt resultaträkning 1995 192 Kostnadsökning befintliga fastigheter 16 Fastighetsaffärer 28 Driftkostnader enligt resultaträkning 1996 236 Justering till aktuell helårsbasis* 14 Driftkostnader per 96-12-31 på årsbasis 250 * Fastigheter köpta eller sålda under 1996 Resultatanalys På följande fyra sidor redovisas, av konkurrensskäl, inga värden per region. Av samma skäl redovisas inte heller intäkter, driftnetton eller bokförda värden per fastighet i fastighetsförteckningen. Hyresintäkter Hyreshöjningar på bostadsmarknaden styrs av det så kallade bruksvärdessystemet, som innebär att hyran sätts utifrån allmännyttans kostnadsnivå. Först förhandlar allmännyttan om årets hyreshöjning. Denna styr i sin tur höjningen för de privata fastighetsägarna, som dock har möjlighet att begära bruksvärdesprövning, vilket innebär att lägenheter jämförs med likvärdiga i allmännyttans ägo. Visar det sig att hyresnivån i jämförelseobjektet är högre kan hyran i den privatägda lägenheten höjas till motsvarande nivå. förväntar inga omfattande bruksvärdeshöjningar i befintligt bestånd det närmaste året, undantaget den redan förhandlade höjningen i Orminge, Stockholm. s hyresintäkter uppgick 1996 till 644 Mkr (550) och uthyrningsgraden uppgick 96-12-31 till 99 % (98). Hyresintäkter Mkr Hyresintäkter enligt resultaträkning 1995 550 Hyreshöjning i befintliga fastigheter 19 Ökad uthyrningsgrad 2 Fastighetsaffärer 73 Hyresintäkter enligt resultaträkning 1996 644 Justering till aktuell helårsbasis* 36 Hyresintäkter per 96-12-31 på årsbasis 680 * Fastigheter köpta eller sålda under 1996 Driftkostnader har låga drift- och underhållskostnader jämfört med andra bolag. Inom koncernen finns en tradition att alltid arbeta kostnadseffektivt, vilket visar sig i gemensamma upphandlingar av eldningsolja, försäkringar m.m. All fastighetsskötsel upphandlas på entreprenad och ett geografiskt samlat bestånd ger stordriftsfördelar. Förhandlingsordningen för bostäder innebär att Hyresgästföreningen inför varje års hyresförhandling ingående bedömer fastigheternas skick. Ett eftersatt underhåll skulle medföra anmärkningar och även uteblivna hyreshöjningar. har i varje region Administration Administrationskostnaderna ökade under året till 41 Mkr (35). Ökningen beror i huvudsak på de senaste två årens expansion, marknadsföringskostnader och ökade personalkostnader. Någon ytterligare nyrekrytering till följd av under året genomförda fastighetsförvärv bedöms inte vara nödvändig. Som ett extra incitament, specifikt för 1996, hade s anställda möjlighet att få en ettårig resultatbonus. Då flertalet koncernbolag nått uppsatta mål har årets resultat belastats med ca 2 Mkr. Avskrivningar s redovisningsprinciper innebär, på samma sätt som alla tidigare år, att ingen avskrivning sker på fastigheterna. Detta motiveras av att fastigheterna genom koncernens aktiva fastighetshandel, är att betrakta som lager. Fastigheterna värderas till det lägsta av anskaffningsvärde och verkligt värde och det finns idag ett betydande övervärde i beståndet. Det kontinuerliga fastighetsunderhållet är vidare av sådan omfattning att någon reell värdeminskning, som erfordrar avskrivningar, inte bedöms föreligga. Om det i framtiden kommer en rekommendation från Redovisningsrådet med annan innebörd än ovan kommer att ta denna under beaktande. 16

Analysunderlag Möjlighet och risk Bostadshyror Under senare år har en förändring från nuvarande bruksvärdessystem till mer marknadsanpassade hyror diskuterats och på flera orter märks redan en differentierad hyressättning i form av högre höjningar i centrala och attraktiva lägen. Denna process kommer att fortgå, vilket påverkar s resultat positivt då fastigheterna i stor utsträckning är centralt belägna. Lokalhyror Under 1996 ökade efterfrågan på kommersiella lokaler i Göteborg. Någon nyproduktion förekommer i princip inte, varför den ökade efterfrågan kommer att medföra högre hyresnivåer. Merparten av s lokalkontrakt höjs med 75 % av konsumentprisindex under befintlig löptid. De hyresnivåer som nuvarande kontrakt löper med ger möjlighet till ytterligare höjningar snarare än risk för sänkningar. Uthyrning Det fortsatt låga bostadsbyggandet och den ökande efterfrågan i storstäderna, skapar ytterligare tryck på bostadsmarknaden. s bostadsbestånd är fullt uthyrt, förutom i Malmö där 20 lägenheter står utan hyresgäster. Någon risk för ökade vakanser bedöms inte föreligga. hade i Göteborg (enda region med kommersiella fastigheter) en 98-procentig uthyrningsgrad på kommersiella lokaler. Kontraktsstrukturen visar en stor spridning på kontraktens löptider och ett litet beroende av enstaka större lokalhyresgäster. s mål är att genom rätt hyresnivå och flexibilitet främja långvariga hyresrelationer, vilket medför mindre omflyttningar och därmed lägre kostnader. Samtidigt visar en historisk återblick att nuvarande höga uthyrningsgrad är normal för. Någon risk för en kraftigt ökad vakans bedöms inte föreligga. Nuvarande uthyrningsgrad och organisation skapar istället möjlighet att ta nya marknadsandelar genom förvärv av vakanta kontorsfastigheter, som efter förädling hyrs ut. Driftkostnader har en liten, effektiv förvaltningsorganisation som målmedvetet arbetar med uppföljning och styrning av kostnader för varje enskild fastighet. Fastighetsbeståndet är väl underhållet och tillsammans med den tekniska kunskap som finns inom koncernen torde risken för oförutsedda kostnader vara låg. Nyförvärvade fastigheter har till en början oftast högre driftkostnader, vilket under de senaste årens expansion bidragit till att s överskottsgrad sjunkit. En ökad benägenhet kan märkas hos kommunerna att höja taxor på el, vatten och renhållning betydligt mer än inflationen. Detta kan vara ett sätt att öka kommunernas intäkter inom monopolområden som ersättning för uteblivna skattehöjningar. Då även allmännyttiga bostadsbolag drabbas av dessa taxehöjningar bör hyran höjas i motsvarande grad, eftersom hyrorna med nuvarande system är kostnadsstyrda. Under senare tid har ett förslag om att momsbelägga bostadshyror diskuterats, vilket skulle få till följd att moms på driftkostnader blir avdragsgilla. s kostnad för moms inom bostadsförvaltningen uppgår till ca 45 Mkr. Fastighetsskatt Fastighetsskatten är utsatt för politisk risk då den kan framstå som en möjlig väg att snabbt höja statens inkomster. För bostadsfastigheter motverkas detta av det faktum att en skattehöjning vältras över på hyresgästerna, vilket ur politisk synvinkel är mindre önskvärt. bedömer därför risken för höjd fastighetsskatt som relativt liten. Tomträtt har endast 29 fastigheter med tomträtt, vilket framgår av fastighetsförteckningen. Där redovisas även närmaste år för omförhandling av avgälden. För 1997 beräknas den totala tomträttsavgälden uppgå till ca 5 Mkr. Räntebidrag Till följd av s strategi har räntebidragens andel av förvaltningsintäkterna stadigt minskat under 90-talet. Med nuvarande räntebidragsnivå är dess inneboende politiska risk hanterbar. De närmaste årens avtrappning av räntebidragen vid nuvarande räntenivå framgår av tabell på sid 19. Bolagsskatt För 1996 betalar ingen bolagsskatt. Kvarvarande ej utnyttjade underskottsavdrag uppgår till ca 250 Mkr efter taxeringsåret 1997. Tillsammans med årliga stora skattepliktiga värdeminskningsavdrag, som för inkomståret 1996 uppgick till 67 Mkr, är sannolikheten liten att inkomstskatt behöver betalas de närmaste åren. Den nu avslutade planmässiga skatterevisionen har inte föranlett några väsentliga anmärkningar, men medförde skattetillägg om 930 Kkr som belastat 1996 års resultat. Skattemyndighetens beslut om skattetillägg med 890 Kkr har överklagats. Tvister är part i en tvist i Tyskland med anledning av tidigare förvärvat, nu sålt, projekt. Erforderliga reserveringar för tvisten, som bedöms avslutas under 1997, har gjorts. Inte heller i övrigt pågår eller hotar inte några rättsliga processer som kan påverka bolagets resultat negativt i någon väsentlig omfattning. Känslighetsanalys Mkr Hyresförändring bostäder 1 % 5,5 Hyresförändring bostäder 3 % 16,5 Hyresförändring lokaler 1 % 1,5 Förändring vakansgrad 1 % 7,0 Drift och underhållskostnader 1 % 2,5 Förändring av låneräntan 1997 1 %-enhet 13,0 17

Analysunderlag Fastigheternas värde Aktiviteten på fastighetsmarknaden ökade påtagligt under 1996. Detta gäller samtliga fyra regioner där verkar. En liknande utveckling märktes även inom andra storstadsregioner i Sverige. Bakom denna utveckling ligger den allt lägre räntenivån och en tro på en fortsatt låg inflation tillsammans med en stabilare ekonomi. Samtidigt ökade antalet aktörer på marknaden vilket medfört ett större köpintresse och fler genomförda fastighetsaffärer. Fastighetspriserna har mot bakgrund av detta fortsatt stiga under året. I Göteborg och Malmö märktes en påtagligt ökad aktivitet, inte minst på bostadsfastigheter, vilket påverkade prisuppgången kraftigt. I centrala Stockholm nådde priserna på bostadsfastigheter nivåer som under slutet av 80-talet. har vid sin bedömning av fastigheternas värde använt olika avkastningskrav för respektive region och även differentierat avkastningskraven för olika typer av fastigheter. Denna värdebedömning avser inte att ge ett exakt värde för varje enskild fastighet, men de använda avkastningskraven speglar ett genomsnittligt värde för den typ av fastigheter som koncernen äger på respektive marknad. Värderingsmodell Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med direktavkastningskravet för den aktuella fastighetens typ och läge. De avkastningskrav som använts för olika marknader och typer av fastigheter framgår av nedanstående tabell. Avkastningskrav vid värderingen per 96-12-31 Bostäder Lokaler Göteborg 7,0 % 7,5 8,5 % Stockholm, inom tull 6,0 % Stockholm, utanför tull 7,5 % Helsingborg 7,5 % Malmö 7,5 % Avkastningsvärdet på fastigheterna har beräknats enligt följande:fastighetens budgeterade driftnetto för 1997, efter avdrag för samtliga i fastigheten förekommande kostnader inklusive fastighetsskatt men exklusive administrationskostnader, divideras med avkastningskravet för fastigheten. Detta avkastningsvärde minskas med ett belopp motsvarande två årshyror för outhyrda ytor. Härtill kommer nuvärdet av samtliga framtida räntebidrag. Pågående projekt, projektfastigheter och råmark värderas till bokfört värde, förutsatt att investeringskalkylen för projektet bär nuvarande bokfört värde som ingångsvärde. Några övervärden i framtida projekt har inte medräknats. Fastigheternas värde Förväntade hyresintäkter 1997 ökar jämfört med 1996 beroende på årets hyreshöjningar för bostadsbeståndet samt de fastighetsförvärv som genomförts under det senaste året. Hyresvärdet förväntas på avkastningsvärderade fastigheter uppgå till 685 Mkr för nästkommande år. Driftnettot för samma fastigheter beräknas kommande år uppgå till 440 Mkr. Det ger ett avkastningsvärde på beståndet om 6 118 Mkr, motsvarande ett genomsnittligt avkastningskrav på 7,2 %. Räntebidragen förväntas under 1997 uppgå till 32 Mkr och värderas individuellt per fastighet. Nuvärdet av räntebidragen, med en kalkylränta på 7,5 %, uppgår till 80 Mkr. Ett mindre antal projektfastigheter och obebyggda tomter värderas till bokfört värde, under förutsättning att investeringskalkylen för projektet bär detta ingångsvärde. Merparten av dessa fastigheter är belägna i Göteborgsregionen och värderas till 148 Mkr. Driftnettot på dessa fastigheter har för 1997 uppskattats till 6,4 Mkr. Marknadsvärdet på bolagets fastighetsbestånd bedöms till: Avkastningvärde 6 118 Mkr Projektfastigheter 148 Mkr Nuvärde räntebidrag 80 Mkr Totalt marknadsvärde 6 346 Mkr Bokfört värde 5 420 Mkr Övervärde 926 Mkr Hur det bedömda marknadsvärdet och substansvärdet per aktie påverkas av förändrade avkastningskrav framgår av nedanstående tabell. s värderingsmodell + Hyresintäkter för -97 Driftkostnader inkl fastighetsskatt, exkl administration för -97 = Driftnetto / Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto Två årshyror för vakanta ytor = Fastighetens avkastningsvärde + Nuvärdet av räntebidrag = Fastighetens bedömda marknadsvärde Fastighetsvärde och substansvärde per aktie vid andra avkastningskrav Genomsnittligt Fastighetsv, Substansv avkastningskrav Mkr per aktie, kr 6,2 % 1,0 % lägre 7 343 137 6,7 % 0,5 % lägre 6 806 109 7,2 % vår värdering 6 346 84 7,7 % 0,5 % högre 5 940 63 8,2 % 1,0 % högre 5 595 45 18

Finansiell strategi s långsiktiga målsättning är att den synliga soliditeten ska överstiga 10 %, en målsättning som är anpassad till verksamhetens låga rörelserisk. Den justerade soliditeten ska öka och långsiktigt uppgå till 40 %. Detta ska ske samtidigt som fastighetsinnehavet ska finnas kvar på likvida marknader och därigenom utgöra en realiserbar tillgång. Lånestocken, som ska vara i svenska kronor, ska långsiktigt vara fördelad på 75 % långfristig ränta och 25 % kortfristig ränta. Denna fördelning ska anpassas till marknadens räntefluktuationer, men den korta portföljen får aldrig överstiga 40 %. Den långfristiga räntans löptid ska vara jämnt fördelad över minst fem år. Räntebidragens andel av hyresintäkterna ska vara maximalt 10 % för att minska den politiska risk som ständiga förändringar i räntebidragsreglerna utgör. Kapitalstruktur Synlig soliditet uppgår per 96-12-31 till 11,9 % (12,3). Mkr Andel Icke räntebärande skulder 266 5 % Räntebärande skulder 4 711 83 % Synligt eget kapital 670 12 % Totalt 5 647 Den justerade soliditeten uppgår per årsskiftet till 24,3 % (23,6). Likviditet Den disponibla likviditeten, inkl. outnyttjade checkräkningskrediter om 113 Mkr, uppgår per 96-12-31 till 139 Mkr (70). Lånestruktur Koncernens lån, som uppgår till 4 709 Mkr, fördelar sig på 64 % långfristiga lån och 36 % kortfristiga lån. Lånestocken innehåller ingen valutaexponering. Koncernens lån per 96-12-31, Mkr Låneslag Totalt % Långfristiga lån 2 999 64 Krediter i pågående projekt 101 2 Kortfristiga krediter i SEK 1 609 34 Summa 4 709 100 För närvarande har bolaget genom en ränteswap bundit ytterligare 500 Mkr till långfristig ränta med förfall under februari 1998. Härigenom uppgår den långa portföljens andel av lånestocken till 74 %. Genomsnittsräntan per årsskiftet uppgår till 8,31 %. Av de lån som löper med kortfristig ränta utgör lån med helt rörlig ränta 60 %. Bland långfristiga lån med förfalloår 1998 inkluderas ovannämnda ränteswap om 500 Mkr. Med nuvarande räntenivå finns en stor potential till resultatförbättringar i takt med att nuvarande långfristiga lån konverteras. Drygt 60 % av de långfristiga lån som förfaller 1997 hänför sig till första kvartalet. Bindningstider/medelräntor per 96-12-31 Snitt- Mkr Skuld ränta % Kortfristiga lån 1997 1 210 5,36 26 Långfristiga lån 1997 729 11,32 15 Långfristiga lån 1998 1 029 9,03 22 Långfristiga lån 1999 467 9,21 10 Långfristiga lån 2000 483 9,29 10 Långfristiga lån 2001 661 8,05 14 Långfristiga lån 2002 130 7,53 3 Summa 4 709 8,31 100 Räntebidrag Koncernen har målmedvetet arbetat för att minska andelen räntebidrag. Räntebidragens andel av hyror och räntebidrag uppgår per 1996 till 7 % (9). Räntebidragen utgörs dels av räntebidrag enligt tidigare regler, där bidraget erhålls mot en fastställd subventionsränta med löptid om fem år, dels av räntebidrag Analysunderlag Mölndalsvägen 77 i Göteborg hyrs bl.a. av SE-banken. Finansiell ställning enligt nyare regler där subventionen enligt nuvarande regler successivt trappas ned till 30 % av räntekostnaden för att sedan fortsätta utgå med detta belopp. Räntebidragens utveckling de kommande åren med nuvarande fastighetsinnehav Förändring Beräknade Årlig subventions- Mkr räntebidrag trappning ränta 1996 47 1997 32-4,5-10,5 1998 21-3,0-8,0 1999 18-2,5-0,5 2000 12-2,0-4,0 Antagen räntenivå över tiden 7,5 %. Den årliga avtrappningen påverkar finansnettot medan förändringen av subventionsräntan kompenseras av lägre räntekostnader. Räntekänslighet En förändring av ränteläget med 1 % i början av 1997 påverkar räntekostnaden med 19,5 Mkr. Då endast ca 60 % av den kortfristiga räntan är helt rörlig, och de långfristiga lånen med ränteändring under 1997 förfaller löpande under året, påverkas 1997 års räntekostnader netto (d.v.s. efter motsvarande påverkan på räntebidragen) med ca 13 Mkr. 19