Beslutet i webbversion 1 (5) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om sidoverksamhet och opartiskhet. Prövning av om fastighetsmäklarens utförande av ett värderingsuppdrag beträffande en fastighet har uppfyllt kravet på att en mäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och vara opartisk inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen avskriver ärendet. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN beträffande ett uppdrag att värdera en fastighet. Anmälaren har skickat in mejlkorrespondens mellan honom och mäklaren samt ett underlag för marknadsvärderingen. På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig samt gett in mejl från anmälaren angående värderingsuppdraget, ett underlag för marknadsvärderingen och prisstatistik om sålda objekt i närområdet. Anmälan Anmälaren har uppgett i huvudsak följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (5) Han hade ett inledande samtal med NN. Han berättade att det fanns en tvist mellan honom och hans syster. I samtalet förklarade han även att han och hans syster hade helt olika intressen med en värdering. Han bad sedan NN att göra en värdering av en av hans fars fastigheter. Han ville ha en rättvis värdering. Hon missuppfattade uppdraget från början vad gäller värderingen. Han anser att hon, med tanke på andra försäljningar i området, måste anses vara antingen partisk eller okunnig. Hon lämnade ut information och hade diskussioner bakom ryggen på honom som uppdragsgivare, både under och efter det att uppdraget var slutfört. Hon hade bara en uppdragsgivare. Förutom att göra det möjligt att besiktningen blev av, hade hon inte fått några instruktioner om att lämna ut besiktningen eller att tala med någon. Mäklaren tog instruktioner från hans syster utan hans vetskap och lämnade ut uppgifter om vad han sa till henne. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. NN:s marknadsvärdering Underlaget för marknadsvärderingen av fastigheten är daterad den 19 april 2014 och anmälaren anges vara uppdragsgivaren. Fastighetsmäklarinspektionen har utgått från att det med stor sannolikhet är fråga om en felskrivning av årtalet med hänsyn till att NN fick i uppdrag att värdera fastigheten i april 2016. Marknadsvärdet är angivet till 7 500 000 kronor med en spridning om 5 %. Under Faktorer som påverkar värdet är följande angivet. Fastigheten har mycket eftersatt underhåll. Fasaden i behov av målning, fönster i behov av renovering/målning, äldre tak (1980-tal), ej omdränerat sedan byggnationen, läckage i tvättstuga källarplan, toalett ej i funktion entréplan, äldre kök entréplan. Övervåningen har nytt kök och badrum samt ny trappa till vindsplan.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (5) Prisstatistik om sålda objekt i området Den av NN ingivna statistiken visar försäljningar i området under perioden den 1 januari 2015 till och med den 26 augusti 2016. Fastigheternas boyta varierar mellan 216 kvm och 228 kvm och tomtytan mellan 439 kvm och 518 kvm. Slutpriserna anges ha varit mellan 6 176 000 kronor och 9 800 000 kronor. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett i huvudsak följande. Anmälaren skickade ett mejl den 12 april 2016 med önskan om en värdering av hans fars hus. I mejlet skrev han att fadern skulle överlåta fastigheten på honom och hans syster och att de därför behövde en värdering. Anmälaren uppgav att de skulle låta ytterligare en mäklare göra en värdering. Han uppmanade henne att ta en kontakt med systern, som bodde i huset, eftersom han själv befann sig utomlands. Anmälaren uppgav inte att det skulle finnas någon tvist mellan honom och systern. Han angav inte heller att värderingen enbart skulle skickas till honom eller att det fanns någon tystnadsplikt. Vid telefonsamtalet undrade anmälaren om hon ville få reda på vad den andra mäklaren hade värderat fastigheten till. Normalt sett finns det önskemål om två helt opartiska värderingar när två olika mäklare tas ut. Den gjorda värderingen var inget som hon skulle ta hänsyn till i sin värdering. Hon skulle gå efter statistik på sålda hus och detta husets läge, storlek och skick. Anmälaren hade även en önskan om att hon skulle göra en uppskattning av värdet innan systern hade gjort vissa förbättringar i huset. Hon bokade en tid för värderingen med systern via ett mejl. När hon besökte fastigheten blev hon visad runt av anmälarens syster. Hon informerades om vilka förbättringar som hade gjorts. Systern visade bilder på hur hennes våningsplan sett ut innan de hade gjort renoveringen av köket och badrummet. Värderingen kom enbart att grundas på hur huset såg ut vid hennes besök. Under tiden som hon var i huset diskuterade de inte något om prisbilden. Värderingen baserade sig på prisstatistik från två sålda fastigheter på samma gata samt hennes erfarenhet från flertalet fastigheter som hon hade sålt i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (5) närområdet under åren 2015 och 2016. Systern frågade om hon kunde få en kopia av värderingen. Hon såg inte någon anledning till att systern inte skulle få del av den. Anmälaren hade inte sagt eller skrivit något om att systern inte skulle få del av värderingen. Det var ju dessutom anmälaren och hans syster som skulle tillskiftas fastigheten. Dagen efter besöket mejlade hon värderingen till anmälaren och systern. I mejlet till anmälaren konstaterade hon att hennes värdering låg en hel del under den andra värderingen som han hade fått. Hon ansåg sig vara tvungen att sätta en värdering som hon kunde stå för, inte vad någon annan hade värderat huset till. Den enda kontakten hon hade med anmälarens syster efter besöket var via ett mejl. Där tackade systern för att hon hade skickat värderingen och att den troligtvis stämde överens med verkligheten. När systern skickade det mejlet var värderingen givetvis redan gjord och ivägskickad även till anmälaren. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska tillgodose både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för kraven som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Värderingsuppdraget En fastighetsmäklare har en skyldighet att agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed även när mäklaren uppträder i sin yrkesroll och utför andra uppdrag än enskilda fastighetsmäklaruppdrag (prop. 1994/95:14 s. 76). Om en mäklare åtar sig att utföra en värdering sker det i hennes utövning som fastighetsmäklare (jämför beslutet 2012-10-24: 4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). Mäklaren ska beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen inom ramen för god fastighetsmäklarsed. Genom att beakta används markeras att tillvaratagandet av uppdragsgivarens ekonomiska intressen inte får strida mot den grundläggande skyldigheten att ta till vara båda parters intressen
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (5) (prop. 2010/11:15 s. 49). Det finns alltså inte något som hindrar att en fastighetsmäklare åtar sig att utföra en marknadsvärdering av ett objekt inför till exempel ett arvskifte. Mäklaren måste iaktta kravet på opartiskhet i förhållande till alla intressenter av värderingen. Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83). Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NNs värdering och hantering av värderingsuppdraget strider mot fastighetsmäklarlagen eller god fastighetsmäklarsed. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen. Ärendet ska därför avskrivas.