Sammanfattning Fastighetsbolagen ser nu mer optimistiskt på framtiden än vid den senaste undersökningen. Inget av de intervjuade bolagen räknar med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser eller marknadsvärden. De intervjuade företagen har dock stor respekt när det gäller konjunkturens påverkan på verksamheten. Nära tre fjärdedelar av de intervjuade bedömer att en sämre konjunktur för kunderna utgör den största externa risken för företaget. På frågan om vilken den största utmaningen är framöver för att få lönsamhet i kontors- och bostadsfastigheter, svarar man att det handlar om att uppnå sänkta bygg- och förvaltningskostnader, men även tillgången till attraktiv och byggbar tomtmark är viktigt, speciellt för de fastighetsbolag som fokuserar på bostadsbyggande. Finansieringskostnaderna utgör i en allt högre grad en betydande parameter för fastighetsbolagens möjligheter att växa och utvecklas och många nämner finaniseringen som sin största utmaning framöver. Undersökningen visar också att fastighetsbolagen återigen har börjat låna pengar utomlands efter en nedgång år 2011. I de intervjuer av fastighetsbolagens företagskunder som gjorts kan idag en högre andel hyresgäster tänka sig längre bindningstider. Fyra av tio kan tänka sig bindningstider på mer än fem år. Energikostnaderna är en stor utgiftspost för många fastighetsbolag, i snitt utgör den 40 % av de totala driftbudgetarna, vilket gör frågorna viktiga vid kommande investeringar för att spara kostnader. Hela 70 % av de intervjuade fastighetsbolagen har idag någon med energioch klimatansvar i sin företagsledning. 3
Fastighetsbolagen och ekonomin Årets undersökning av de största kommersiella fastighetsbolagen i Sverige visar att företagen ser mer optimistiskt på framtiden. Inget av de intervjuade 30 bolagen räknar idag med en minskning av vare sig hyresintäkter, försäljningspriser eller marknadsvärden samtidigt som en högre andel nu tror på ökade intäkter, priser och marknadsvärden. Optimismen i branschen har helt klart ökat. Förväntad utveckling de närmaste 12 månaderna. Andel fastighetbolag som tror på ökade resp. minskade hyresintäkter, försäljningspriser och marknadsvärden för sitt aktuella fastighetsinnehav. Mer än hälften tror nu på ökade marknadsvärden 4
Något starkare marknad för butikslokaler När det gäller efterfrågan på kontors-, industri- eller butikslokaler är bedömningen att efterfrågan på dessa ökar. Emellertid tror en väsentligt lägre andel fastighetsbolag idag på en ökad efterfrågan på bostäder än för ett par år sedan. Då bostadsbristen numera blivit ett normaltillstånd i storstäderna och en stor andel fastighetsbolag länge trott på ökad efterfrågan, kan resultatet på frågan tolkas som att efterfrågan är så hög att den knappast kan öka mer. Förväntad efterfrågeutveckling för olika typer av objekt Transaktioner Det skymtas en ljusning i transaktionsläget då en dryg fjärdedel (27 %) av de intervjuade fastighetsbolagen idag tror på en ökning av försäljningen till svenska aktörer och en femtedel tror på en ökning till utländska aktörer. Förväntad försäljningsutveckling de närmsta 12 månaderna när det gäller fastigheter i Sverige 5
Investeringar När det gäller investeringar är läget fortfarande oklart. Fyra av tio (43 %) av branschens större aktörer tror idag på en ökning i nybyggnation, medan tio procent tror på en minskning. För tre år sedan var optimismen om investeringar betydligt större. Det finns anledning att tro att det finns stora regionala skillnader i resultaten. Andelen fastighetsbolag som räknar med ökade/minskade investeringar i nybyggnation i Sverige Antal anställda Inget av de intervjuade fastighetsbolagen räknar med att behöva minska antalet anställda det kommande året. En tredjedel tror på en ökning. Andelen fastighetsägare som avser att öka respektive minska antalet anställda under det närmsta året Oförändrat läge när det gäller investeringar 6
Hinder och risker Fastighetsrapporten vill ge en bild av vad de kommersiella fastighetsägarna ser för potentiella hinder för sin tillväxt. Det är 2013 tydligt att finansieringskostnaderna i allt högre grad utgör en viktig faktor för fastighetsbolagens möjligheter att växa. Idag anser nära två tredjedelar (63 %) av de intervjuade att kostnader för finansiering har en stor betydelse för möjligheterna att växa. År 2011 var andelen 53 %. 37 % av de intervjuade anser att brist på rörelsekapital har en stor betydelse och hela 73 % att brist på långsiktig finansiering utgör ett stort tillväxthinder. Bara 30 procent svarade att brist på långsiktig finansiering var av stor betydelse år 2011. Tillgång till utbildad arbetskraft som tillväxthinder minskar dock i betydelse. Olika faktorers betydelse för fastighetsbolagens tillväxtmöjligheter Finansieringskostnaderna utgör en viktig faktor för fastighetsbolagens möjligheter att växa 7
Sänkta bygg- och förvaltningskostnader - största utmaningen för lönsamhet På frågan om vilken den största utmaningen är framöver för att få lönsamhet i kontors- och bostadsfastigheter, svarar man att det handlar om att uppnå sänkta bygg- och förvaltningskostnader. 43 % svarar detta avseende kontorsfastigheter och hälften av de tillfrågade när det gäller bostäder. Det är en högre andel än vad undersökningen något tidigare år har uppmätt. Fastighetsbolagens största utmaningar för kontorsfastigheter, andelen fastighetsbolag per alternativ För de fastighetsbolag som fokuserar på bostadsbyggande är det även en stor utmaning att få tillgång till attraktiv, byggbar tomtmark. Fastighetsbolagens största utmaningar för bostäder, andelen fastighetsbolag per alternativ 9
Energiförbrukning är en viktig fråga för fastighetsbolagen när det gäller att uppnå sänkta förvaltningskostnader. Energikostnadernas andel beror förstås på objekttyp, men i snitt står energiförbrukningen för hela 40 procent av driftbudgetarna, vilket är en ökning jämfört med tidigare år. Miljö- och energifrågor borde därför vara prioriterade frågor för fastighetsbolagen. Energiförbrukningens andel i snitt av fastighetsbolagens driftbudgetar Med tanke på att konjunkturen är en viktig fråga för fastighetsbolagen är det kanske inte förvånande att man nu mest värdesätter företagshyresgäster som har en god betalningsförmåga, men även långsiktighet uppskattas. Kriterier fastighetsbolagen värdesätter mest hos kontorshyresgäster, andelen fastighetsbolag 10
Lån utomlands Efter en nedgång år 2011, då bara 13 procent av de intervjuade fastighetsbolagen lånade pengar utomlands, har andelen idag ökat till 23 procent. Andelen fastighetsbolag som lånar pengar utomlands Avkastningskrav Trenden är att avkastningskraven på fastigheter har gått upp sedan 2011. Fastighetsbolagen har ombetts svara på avkastningskrav efter avskrivningar och finansiella kostnader. Fastighetsbolagens avkastningskrav, medelvärde Andelen som lånar utomlands ökar från 13 % till 23 % 11
Fastighetsbolagens intresse för och från utlandet Intresset från fastighetsbolagen att investera i utländska fastigheter är i princip att beteckna som noll och intet. Inget av bolagen är intresserad av att investera i utländska nybyggnationer och bara sju procent visar intresse för utländska investeringar i befintliga uthyrda objekt. Andelen fastighetsbolag med intresse av utländska fastigheter De svenska fastighetsbolagen har en splittrad bild av hur intresset från utländska aktörer kommer att utvecklas framöver. De som tror på ökad aktivitet menar att Sverige står för trygghet, stabilitet och en transparent marknad i ett bra ekonomiskt klimat. De som tror på en minskad aktivitet nämner att kronan riskerar att bli för stark och att utländska aktörer har nog av att hantera problem på sina hemmamarknader. Andelen fastighetsbolag som upplever utländskt intresse av investering i svenska fastigheter 12
Fastighetsbolagen och deras kunder Rapporten belyser även fastighetsbolagens relation med sin sina kunder. För att få kundernas perspektiv och önskemål har vi låtit intervjua 50 större kontorshyresgäster. Att hyra jämfört med att äga En något högre andel än tidigare (18 %) av de intervjuade kontorshyresgästerna skulle idag vilja äga en fastighet för att lösa sitt lokalbehov. Andelen kontorshyresgäster som föredrar att hyra lokaler respektive äga sin fastighet Anledningarna till varför man vill hyra har blivit mer utjämnade mellan svarsalternativen 2013. 13
På frågan om vilka nackdelar hyresalternativet har gentemot att äga sin fastighet är det idag en högre andel som upplever begränsningar i utformning och disponering. Andelen kontorshyresgästers uppfattning om nackdelarna med att hyra När det gäller bindningstider är det idag en högre andel av kontorshyresgästerna som kan tänka sig längre bidningstider på fem till tio år och mer än tio år. Hela 42 % kan idag tänka sig en bindningtid på mer än fem år. 14
Kontorshyresgästerna och deras ytor Pendeln verkar ha svängt tillbaka och hela 43 % av kontorshyresgästerna säger nu att majoriteten av deras anställda arbetar i kontorsrum jämfört med 20 % år 2011. Andelen kontorshyresgäster som övervägande har viss typ av kontorsarbetsplatser När det gäller frågan om yteffektivitet, så ligger snittytan per anställd i år något högre än tidigare. Kvadratmeteryta per anställd (totalt hyrd yta delat med antalet medarbetare) Kundvård Nära en av tre kontorshyresgäster anser att deras fastighetsägare inte ägnar sig åt någon form av kundvård. 16
Miljö och energi Hela 70 procent av de intervjuade företagen har idag någon med energi- och klimatansvar i sin företagsledning. Det är en ökning från tidigare år. Då energikostnaderna idag utgör en så stor andel av fastigheternas driftbudget, är energiaspekten också i högsta grad en lönsamhetsfråga. Andelen fastighetsbolag med energi- och klimatansvarig person i högsta ledningen Energiförbrukningen står idag för 40 % av fastigheternas driftbudgetar. Sett över tid från det att frågan ställdes för första gången 2008 har andelen ökat. År 2008 låg den på 26 %. Energiförbrukningens andel i snitt av fastighetsbolagens driftbudgetar 17
I frågan om energi- och klimatfrågornas viktighetsgrad vid kommande investeringar, ser vi även här en något vikande trend. Andelen fastighetsägare som anser att energi- och klimatfrågor är viktiga vid kommande investeringar. När det gäller att förvärva eller bygga fastigheter enligt EU:s märkning Green Building som innebär 25 % längre energianvändning än Boverkets föreskrifter, ligger intresset på samma nivå som år 2011. Fyra av tio fastighetsbolag har planer på att förvärva eller bygga enligt Green Buildning-märkningen. Andelen fastighetsbolag med planer på förvärv eller nybyggnation av Green Building Fyra av tio fastighetsbolag har planer på att förvärva eller bygga enligt Green Buildning-märkningen 18
Drygt hälften av fastighetsbolagen ställer idag krav på elbolagen om att leverera el från förnyelsebara energikällor till sina fastigheter. Andelen är relativt konstant och inga stora förändringar verkar ha skett de senaste tre åren. Andelen fastighetsbolag med krav på el från förnyelsebara energikällor Kontorshyresgästerna har fått samma fråga som fastighetsbolagen och här kan vi nu se en nedgång i kraven. Bara 29 procent ställer idag krav på att elen ska komma från förnyelsebara energikällor. Andelen kontorshyresgäster med krav på el från förnyelsebara energikällor Bara 29 procent ställer idag krav på att elen ska komma från förnyelsebara energikällor 21
El med Bra Miljöval-märkning har minskat radikalt hos fastighetsägarna. Idag är det bara 17 % som ställer krav på att elen ska ha Bra Miljöval-märkning. Andelen fastighetsägare med krav på el med Bra Miljöval-märkning Efterfrågan på el med Bra Miljöval-märkning har även sjunkit bland kontorshyresgästerna. Bara 20 procent kräver detta idag, en halvering från 2011. Andelen kontorshyresgäster med krav på el med Bra Miljöval-märkning 22
Vi stödjer dig med de ekonomiska frågorna Som fastighetsägare finns det en mängd frågor att hantera. Det kan vara frågor som rör förvärv eller avyttringar av fastigheter och företag, eller ekonomiska förvaltningsfrågor. Hos Grant Thornton har vi kombinerat vår specialistkompetens som rådgivare till ett stort antal fastighetsbolag och fastighetsfonder med vår breda kunskap inom revision och hanteringen av de administrativa ekonomifunktionerna. Ni får hjälp hos en och samma partner som kan fastighetsbranschen! Vill du veta hur Grant Thornton kan stödja dig med de ekonomiska frågorna? Besök grantthornton.se/fastigheter. 23