Fastighetskontoret Tjänsteutlåtande Utfärdat 2018-03-08 Diarienummer 1273/18 Handläggare Lukas Jonsson Telefon: 031-368 12 01 E-post: lukas.jonsson@fastighet.goteborg.se Bostadsförsörjning i Göteborg Lägesrapport 2018 Förslag till beslut I fastighetsnämnden Rapporten antecknas till protokollet. Ärendet Kommunen har det övergripande bostadsförsörjningsansvaret och ska främja att ändamålsenliga åtgärder förbereds och genomförs så att förutsättningar kan skapas för alla att leva i goda bostäder. I Göteborgs Stad är fastighetsnämnden det mark- och bostadspolitiska organet och har processägarskapet för bostadsförsörjningen. Riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas varje mandatperiod av kommunfullmäktige och Göteborgs Stads riktlinjer antogs i april 2015. Lägesrapporten är en beskrivning och uppföljning av vad som hänt på bostadsmarknaden och hur bostadsbyggandet utvecklats i Göteborg sedan stadens riktlinjer för bostadsförsörjningen antogs. Rapporten beskriver det aktuella läget och utvecklingen vad gäller befolkningsutvecklingen och konjunkturen samt resonemang kring bostadsbehovet i staden. Rapporten innehåller även en beskrivning av bostadsbeståndets utveckling de senaste åren och en bedömning av bostadsbyggandet kommande år. Därtill innehåller rapporten en övergripande beskrivning av stadens arbete med bostadsförsörjning för särskilda grupper. Fastighetskontorets rapport bifogas. Bilagor 1. Rapporten Bostadsförsörjning i Göteborg Lägesrapport 2018 Martin Öbo Fastighetsdirektör Stephan Cedergren Utvecklingschef Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande 1 (1)
Bostadsförsörjning i Göteborg Lägesrapport 2018 Fastighetskontoret
Fastighetskontoret Analys och utredning Stephan Cedergren, Erik Carles och Lukas Jonsson 1
INNEHÅLL Sammanfattning 4 Inledning 5 Styrande dokument i staden 6 Befolkning 9 Befolkningsförändringar 9 Flyttmönster 10 Åldersfördelning nu och i framtiden 11 Behov och efterfrågan 12 Skillnad mellan behov och efterfrågan 12 Fler bostäder behövs för att nå balans på bostadsmarknaden 12 Uppskattning av efterfrågan på hyresrätter 13 Bostadsbristens konsekvenser 15 Ekonomiska förutsättningar på bostadsmarknaden 16 Konjunkturutveckling 16 Prisutveckling på bostadsrätter 17 Villkor för bostadslån 18 Hyresnivåer i Göteborg 19 Bostadsbestånd och -byggande 21 Befintligt bostadsbestånd i Göteborg 21 Hur bor vi i Göteborg? 22 Bostadsbyggandet 23 Planeringsmässiga förutsättningar för bostadsbyggande 25 Bedömning av bostadsbyggandet kommande år 25 Gemensam produktionsplanering 26 Markanvisningsplan 2018 27 Startplan 2018 28 Bostadsförsörjning för olika grupper 29 Hemlöshet 29 Särskilda insatser för nyanlända 31 Unga vuxna och studenter 32 Utvecklingsarbete kring äldres boende 33 Tillgänglighetsmärkning 33 Trygghetsboenden 34 Bostäder för personer med funktionsnedsättning 34 2
Foto: Stephan Cedergren 3
SAMMANFATTNING Denna lägesrapport är en beskrivning och uppföljning av vad som hänt på bostadsmarknaden och hur bostadsbyggandet utvecklats i Göteborg sedan stadens riktlinjer för bostadsförsörjningen antogs under våren 2015. Rapporten beskriver det aktuella läget och utvecklingen vad gäller konjunktur, bostadsbestånd och arbetet med bostadsförsörjningen. Göteborgs befolkning växer kontinuerligt, men bostadsbyggandet har hittills inte varit tillräckligt för att motsvara behoven. För att tillgodose behoven av bostäder har kommunen skapat planeringsmässiga förutsättningar för att möta de höga krav på bostadsbyggande som befolkningsökningen ställer. Idag finns det planeringsmässiga förutsättningar för byggandet av över 57 000 bostäder under en tioårsperiod. Antalet bostäder i godkända och antagna detaljplaner som ligger i stadens s.k. genomförandeportfölj är för närvarande ca 19 700. I Göteborg pågår byggandet av drygt 5 000 bostäder. Det innebär att fokus inom bostadsförsörjningen nu huvudsakligen har skiftat från planering till genomförande. För att bostadsbyggandet ska fortsätta öka och ligga kvar på en hög nivå krävs emellertid såväl goda arbetsmarknads- som konjunkturmässiga förutsättningar. Svensk ekonomi befinner sig för tillfället i en högkonjunktur och byggindustrin går för högvarv. Läget på bostadsmarknaden präglas av bostadsbrist och även om det skett en prisnedgång på bostadsmarknaden bedöms alltjämt efterfrågan på bostäder inom både befintligt bestånd och nyproduktion vara hög. Många byggföretag anger istället att det största hindret för ett ökat bostadsbyggande är svårigheterna att rekrytera kompetent arbetskraft. Dessutom står Göteborg och andra storstäder inför osäkerheter vad gäller den framtida efterfrågan, ränteutvecklingen och andra marknadsförutsättningar. Priserna på bostadsrätts- och småhusmarknaden är historiskt höga och hyresnivåerna inom nyproduktionen är så höga att många hushåll exkluderas från att kunna efterfråga nyproducerade bostäder. Samtidigt är konkurrensen om bostäderna inom det befintliga hyresrättsbeståndet stor och bostadskön är lång. Bostadsbristen gör sig särskilt påmind bland unga vuxna, nyanlända och hushåll med låga inkomster. Staden arbetar därför i större utsträckning än tidigare med exempelvis kommunala kontrakt och genomgångsbostäder för att trygga bostadsförsörjningen för de grupper som står långt från den ordinarie bostadsmarknaden. Den ansträngda situationen på bostadsmarknaden i Göteborg innebär att det ställs särskilt höga krav på att staden fortsätter att utveckla sitt arbete för att alla göteborgare ska kunna tillgodose sitt behov av bostad. 4
INLEDNING Kommunen har det övergripande bostadsförsörjningsansvaret och ska främja att ändamålsenliga åtgärder förbereds och genomförs så att förutsättningar kan skapas för alla att leva i goda bostäder. I Göteborgs Stad är fastighetsnämnden stadens mark- och bostadspolitiska organ och har processägarskapet för bostadsförsörjningen. Bostadsbeståndet och dess utveckling är en viktig faktor för att behålla och öka stadens tillväxt och attraktivitet och för att kunna möta efterfrågan och behov hos dagens och framtidens göteborgare. Att skapa förutsättningar för att nya bostäder kan byggas är en viktig del av kommunens bostadsförsörjningsansvar. Viktiga verktyg för kommunen i detta avseende är det kommunala markinnehavet och det kommunala planmonopolet. Bostadsförsörjning och bostadsmarknadens funktionssätt är komplext och påverkas av många förhållanden och av utvecklingen inom många andra politikområden. Den demografiska utvecklingen och både hushållens och producenternas finansieringsmöjligheter driver behoven av, och utbud och efterfrågan på, bostäder. Arbetsmarknad, utbildning, integration, hyreslagstiftning samt finans- och penningpolitik är exempel på viktiga politikområden som har såväl långsiktiga som kortsiktiga effekter på hur väl bostadsmarknaden fungerar och påverkar människors möjligheter att tillgodose sina bostadsbehov. Sedan flera år är bostadsbrist det vanligast förekommande begreppet för att beskriva situationen på bostadsmarknaden. Bristen på bostäder är mest omfattande i storstadsregionerna och högskoleorterna. Det är dit många flyttar och där är barnafödandet störst. Situationen är särskilt ansträngd för grupper som är nya på bostadsmarknaden, såsom unga och nyanlända, men även för äldre som vill flytta till en mindre och mer tillgänglig bostad. Bostadsbristen innebär även att det även finns behov av fler större lägenheter och småhus. Boverket uppskattar att det nationellt behöver byggas över 600 000 bostäder fram till 2025. I synnerhet under den närmsta femårsperioden behöver bostadsbyggandet öka kraftigt, men produktionen behöver även i ett mer långsiktigt perspektiv öka i förhållande till dagens nivåer. Även om de planerade nivåerna på bostadsbyggandet är svåra att realisera, är ett utökat bostadsbestånd väsentligt för hur bostadsmarknaden utvecklas. Bostadsförsörjning innebär betydligt mer än hur många bostäder som byggs. Att en bostad blir ledig i det befintliga beståndet är den vanligaste vägen för dem som saknar en egen bostad att hitta en bostad som motsvarar deras efterfrågan. På sikt är nyproduktionen dock betydelsefull för tillgången på bostäder. 5
STYRANDE DOKUMENT I STADEN Kommunfullmäktiges budget Kommunfullmäktiges budget är det övergripande och överordnade styrdokumentet för Göteborgs Stads alla nämnder och bolag. Budgetens roll är att inom de ekonomiska ramarna och gällande lagstiftning ange fullmäktiges mål och inriktningar. I budgeten finns ett helt avsnitt som handlar om stadsutveckling och bostäder. Som ett överordnat mål anges: Bostadsbristen ska byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre Det ökande bostadsbyggandet ska bättre styras mot de behov som finns. Fler små hyresrätter ska byggas och hyresnivåer anpassas även för personer med låga inkomster. Det långsiktiga målet är att ha en bostadsmarknad i balans där det finns rörlighet och möjlighet att flytta. Fastighetsnämnden anges som processägare för målet. I budgeten finns även ett antal inriktningar och uppdrag som avser bostadsbyggande och bostadsförsörjning. Översiktsplanen Stadens översiktsplan anger att en fortsatt planering i Göteborg i första hand ska ske med inriktning mot komplettering av den byggda staden i kombination med byggande i strategiska knutpunkter. En stor del av den tillkommande bebyggelsen planeras i de centrala förnyelseområdena. En tätare stad ska utvecklas som gör regionens centrum större, tillgängligare och attraktivare. Kring strategiska knutpunkter eftersträvas en tät bebyggelse. Dessa är City, Backaplan, Frölunda Torg, Gamlestaden och Angereds Centrum. De områden som har god tillgång till kollektivtrafik och är lätta att nå för gående och med cykel ska kompletteras med arbetsplatser och bostäder för att utvecklas mot en större blandning och en levande stadsmiljö. Ytterområden avses att sparas för att skapa handlingsfrihet för framtiden. En utbyggnad av dessa områden kräver satsningar på ny infrastruktur och service. För att skapa ett bra underlag för kollektivtrafik krävs det att dessa områden byggs ut som stråk med tillräcklig täthet. Översiktsplanen antogs av kommunfullmäktige i februari 2009. Arbete har påbörjats för en ny översiktsplan. 6
Strategi för utbyggnadsplanering Strategin för utbyggnadsplanering, som godkändes av byggnadsnämnden i februari 2014, är en konkretisering av den kommunomfattande översiktsplanens inriktning för stadens utveckling. Strategin behandlar i första hand utbyggnadsmöjligheterna i mellanstaden på lång sikt. Det finns en stor potential för utveckling i den redan byggda staden och att i större utsträckning nyttja det staden redan har, utan att tvinga fram nya alltför kostsamma nyinvesteringar i större infrastrukturprojekt, utöver de som i övrigt måste ske för en stad i förändring. De bostadsvolymer som visas i strategin utgår från vad som redan pågår och planeras och ser vilka möjligheter och behov som finns i stadens innerstads- /mellanstadsområden för 2020-talet med sikte på 2035. Detta beskrivs som potential och inrymmer inte allt, utan är en avvägd bedömning av möjliga och önskvärda volymer i utpekade stadsområden och runt strategiska platser som följer inriktningen för stadens översiktsplan. Efter 2022 och fram till 2035 bedöms utbyggnadspotentialen för innerstaden och mellanstaden vara ca 45 000 55 000 bostäder. Utöver denna volym tillkommer bostäder genom ombyggnader och genom tillskott i den s.k. ytterstaden som sammantaget bedöms kunna ge ytterligare 5 000 8 000 bostäder. I ovanstående bedömningar av potentialen inräknas inte ett antal framtida utvecklingsområden i ytterstaden. Dessa områden, såsom södra Askim, Lärje-Bergum och området väster om nuvarande Kärra, utgör värdefull potential för kommande bostadsförsörjning enligt översiktsplanen. Strategin för utbyggnadsplanering visar således en potential på mellan 45 000 och 55 000 bostäder inom den redan bebyggda staden, exklusive de tillkommande bostäderna inom de områden som ingår i Älvstaden. Beroende på byggnadstakten räcker utbyggnadspotentialen olika länge. Utbyggnadstakten behöver således inte vara given utan kan variera om tillräckliga planeringsresurser tillförs och att det finns en marknad där såväl utbud som efterfrågan kan möta behovet av ytterligare bostäder. Vision Älvstaden Vision Älvstaden antogs av fullmäktige 2012. Visionen formades under två år där medborgare, näringsliv, akademi och nationell och internationell expertis involverades. Visionen innehåller tre strategier; hela staden, möta vattnet samt stärka kärnan. 7
Riktlinjer för bostadsförsörjning Rapporten Bostadsförsörjning i Göteborg nuläge och framtida inriktning, framtagen av fastighetsnämnden, utgör stadens riktlinjer för bostadsförsörjning i enlighet med lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Rapporten är ett brett planerings- och kunskapsunderlag som beskriver det aktuella läget och utvecklingen när det gäller befolkning och bostadsbestånd. Den ger även en samlad bild av viktiga behov och utmaningar samt beskriver arbetet i staden som pågår för att möta olika behov. Riktlinjerna antogs av kommunfullmäktige i april 2015. Hemlöshetsplan Göteborgs Stads strategi och plan mot hemlöshet har tagits fram i bred samverkan med förvaltningar, bostadsbolag, myndigheter och ideella organisationer. Grunden i planen bygger på förebyggande insatser och bostadsinriktade strategier, där Bostad först-metoden är en viktig förutsättning. Planen sätter upp tydliga och konkreta mål för stadens hemlöshetsarbete. Den innehåller en långsiktig strategi och en handlingsplan med 23 aktiviteter för att nå minskad hemlöshet. Hemlöshetsplanen antogs av kommunfullmäktige i maj 2015. Strategi för bostadsförsörjning för nyanlända Strategin togs fram av fastighetsnämnden och godkändes av kommunstyrelsen i oktober 2014 och innehåller fem delar: Utvecklad dialog med berörda statliga aktörer. Tillföra fler lägenheter till barnfamiljer på den ordinarie bostadsmarknaden. Tillföra fler lägenheter inom ramen för samarbetsavtalet. Samverkan med frivilligorganisationer. Beredskapsplan för särskilda händelser. 8
Antal personer BEFOLKNING Förändringen av antalet invånare i Göteborg och Göteborgsregionen är en grundläggande förutsättning för situationen på bostadsmarknaden. Därför presenteras en övergripande beskrivning av befolkningsförändringar och stadens befolkningsprognos fram till och med 2026. Befolkningsförändringar Under 2017 ökade Göteborgs folkmängd med 7 400 personer. Nu är antalet invånare i Göteborg 564 000 och under 2000-talet har antalet invånare ökat med ca 97 000. En alltjämt bidragande orsak till den ihållande befolkningsökningen är att antalet nyfödda i förhållande till antalet avlidna är positivt, dvs. födelseöverskottet. Orsaken till den ökande folkmängden är alltså en mer eller mindre kontinuerlig ökning av födelseöverskottet samt att nettoflyttningen har varit positiv under hela 2000-talet. Som diagrammet nedan visar varierar dock förändringarna på grund av flyttrörelser betydligt mer mellan åren än födelseöverskottet. Förändringar i folkmängden 2000-2017 6 000 5 000 4 000 3 000 Födelseöverskott Nettoflyttning 2 000 1 000 0 Källa: SCB/Stadsledningskontoret, Göteborgs Stad Under 2017 ökade folkmängden i Göteborg med 1,3 procent, 1,5 procent i Stockholm och med 1,6 procent i Malmö. I Göteborg svarade nettoflyttningen för drygt 56 procent av ökningen av folkmängden, medan den svarade för knappt 51 procent i Stockholm och 54 procent i Malmö. 9
Antal personer Flyttmönster Variationerna i effekten av flyttrörelser är komplexa och innehåller såväl förändringar i invandring och utvandring som flyttrörelser till och från övriga Göteborgsregionen och riket, se figuren nedan. Nettoflyttning till och från Göteborg, 2000-2017 8 000 6 000 4 000 2 000 0-2 000-4 000-6 000 Övriga Göteborgsregionen Övriga Sverige Utlandet Källa: SCB/Stadsledningskontoret, Göteborgs Stad Utifrån ett regionalt perspektiv sker en kontinuerlig inflyttning av unga vuxna från övriga Göteborgsregionen samtidigt som det sker en utflyttning av barnfamiljer. Det synliggör en regional bostadsmarknad där utbud och efterfrågan varierar mellan olika delar av regionen och mellan olika grupper i befolkningen. Nettoutflyttningen från Göteborg till övriga Göteborgsregionen under 2017 är den största sedan 1974. Detta kan troligen förklaras dels av ett ökat bostadsbyggande i kranskommunerna samtidigt som det sker ett generationsskifte i många av småhusen i regionen, dels även av den generellt ansträngda situationen på bostadsmarknaden i Göteborg, där konkurrensen om bostäderna är stor. Fram till 2013 var flyttrörelsemönstret relativt likartat mellan åren, även om antalet flyttningar har varierat mellan enskilda år. Hittills under 2000-talet har flyttningsnettot gentemot övriga Sverige och utlandet bidragit till ett överskott, medan flyttningar gentemot kranskommuner och övriga GR-kommuner gett ett underskott. Sedan 2013 har nettoutflyttningen gentemot övriga GR ökat, delvis till följd av högkonjunkturen som möjliggör för fler att efterfråga småhus i kranskommunerna. Den ökade inflyttningen från utlandet beror huvudsakligen på ett ökat antal flyktingar på grund av krig och konflikter i omvärlden faktorer som är mycket svåra att förutse och som på kort tid kan påverka förändringar i folkmängden. Det är värt att poängtera att det ökande nettoinflyttningen gentemot utlandet även förklaras av en minskad utflyttning. 10
Antal personer Åldersfördelning nu och i framtiden I Göteborg förväntas folkmängden att fortsätta öka. En kontinuerligt ökande folkmängd innebär ett kontinuerligt ökat behov av bostäder. Det förväntas också ske vissa förändringar av åldersstrukturen, där barn, ungdomar och äldre ökar sin andel av befolkningen. Huvudsakligen påverkar en förändrad ålderssammansättning behoven av kommunal service, men förväntas även påverka behov och efterfrågan på bostäder. När de stora barnkullarna ska etablera sig på bostadsmarknaden från 2025 och framåt kommer bostadsbehoven öka markant. Att antalet äldre ökar leder inte på samma sätt till ett ökat behov av bostäder. De äldre har redan en bostad, men ett ökat antal äldre kommer att leda till behov av fler alternativ för äldre att flytta till när de av olika skäl inte längre kan bo kvar i sin bostad. Göteborg förväntas växa med ca 75 000 invånare till 2025. Befolkningen kommer växa inom alla åldersgrupper, men framför allt växer befolkningen mest bland unga och äldre. Unga i åldrarna 0 19 förväntas öka med ca 21 000 personer under perioden, en ökning med ca 17 procent. Folkmängdens åldersfördelning 14 000 12 000 2016 Prognos 2025 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Ålder Källa: Stadsledningskontoret, Göteborgs Stad Att antalet äldre ökar beror på att de stora födelsekullarna under 1940- och 1950-talet nu kommer upp i dessa åldrar. Huvudsakligen är det personer i åldrarna 75 84 som ökar mest bland de äldre gruppen ökar med 12 000 mellan 2016 och 2025, en ökning med knappt 16 procent. 11
BEHOV OCH EFTERFRÅGAN Bostadsbrist är alltjämt det vanligast förekommande begreppet i beskrivningarna av situationen på bostadsmarknaden, såväl nationellt som i Göteborg. Boverket uppskattar att det nationellt behöver byggas över 600 000 bostäder fram till 2025. Skillnad mellan behov och efterfrågan Det är viktigt att begreppen efterfrågan och behov skiljs åt. Behovet kan förenklat sägas vara att det på bostadsmarknaden behöver finnas en bostad per hushåll och en viss reserv som underlättar omsättningen inom det befintliga bostadsbeståndet. Efterfrågan är mer differentierad eftersom den påverkas av hushållens resurser och syn på bostadens egenskaper i form av storlek, läge, utformning, kostnader, med mera. Behovet av en bostad påverkas inte av marknadsrelaterade omständigheter människor behöver alltid någonstans att bo. Möjligheterna att tillgodose behovet påverkas dock av sådana omständigheter. Behoven kan alltså i en mening vara tillgodosedda, men efterfrågan ändå överstiga utbudet när det gäller vissa typer av bostäder, till exempel småhus, lägenheter av en viss storlek eller i specifika delar av staden. På samma sätt kan marknaden för en viss typ av bostäder i vissa lägen, inte minst inom nyproduktionen, bli mättad trots att efterfrågan allmänt är hög eller att behoven generellt fortfarande inte är tillgodosedda. Fler bostäder behövs för att nå balans på bostadsmarknaden Behovet av fler bostäder i Göteborg är främst ett resultat av att antalet invånare ökar och därmed antalet hushåll, men även förändringar av hushållsstrukturen. Stadens folkmängd ökar enligt befolkningsprognosen från 2017 med drygt 8 300 personer i genomsnitt per år fram till 2025 och med drygt 7 600 personer per år under perioden 2026 till 2035. Utifrån Västra Götalandsregionens och Göteborgs Stads befolkningsprognos har en uppskattning gjorts av dels hur mycket antalet hushåll har förändrats sedan 2000, dels hur det antas förändras fram till och med år 2026. Valet av år 2000 som utgångspunkt baseras på att antalet lediga lägenheter i Göteborg minskade markant efter det året och att det därmed kan antas ha varit balans på bostadsmarknaden. En analys ger dels en uppskattning av relationen mellan bostadsbyggande och ökat antal hushåll under perioden 2000 till 2017 och dels en uppskattning av de framtida behoven. Det senare jämförs med den bedömning som fastighetskontoret gjort av det framtida bostadsbyggandet fram till år 2026. Förändringen av antalet hushåll i Göteborg uppskattas innebära ett behov av att det byggs ca 3 500 bostäder per år fram till och med 2026. Då tas inte hänsyn till att efterfrågan varierar på olika typer av bostäder och storlekar, lägen i staden samt vad det kostar att bo i nya bostäder. Dessutom tillkommer den obalans som finns idag och 12
som utifrån ökningen av antalet hushåll sedan år 2000 antas vara ca 9 000 bostäder år 2017. Vidare tillkommer behov som är betydligt svårare att beräkna. Exempel på sådana behov är trångboddhet, ungdomar som kan och vill flytta hemifrån, att flera hushåll tvingas dela bostad och att bostadsbrist kan begränsa möjligheter att flytta till Göteborg samt bidra till utflyttning från staden. I riktlinjer för bostadsförsörjning för Göteborgs Stad från 2015 angavs att beroende på vilken modell som används för att beräkna bostadsbristen kan siffran variera mellan 7 000 och 20 000 bostäder i Göteborg. Det är en uppskattning med många osäkerheter, varför ingen med rimlig säkerhet kan svara på frågan exakt hur stor bostadsbristen är. Olika metoder för att beräkna bostadsbrist och framtida behov innehåller därmed stora mått av osäkerhet. En grov uppskattning är dock att det på sikt behöver tillkomma 4 000 till 5 000 nya bostäder per år under en längre period för att kunna möta framtida behov samt att minska dagens brist på bostäder. Samtidigt kan ett kraftigt ökat utbud även påverka flyttmönstren där såväl ökad inflyttning som minskad utflyttning påverkar behovet av bostäder. Relationen mellan behov, efterfrågan och utbud är således i ständig förändring, varför det är mycket svårt att med exakthet förutse när balans på bostadsmarknaden skulle kunna uppnås. En förutsättning för balans på bostadsmarknaden är dock att de hushåll som är i behov av en bostad också har möjlighet att efterfråga den. Ytterligare en förutsättning är en ökad rörlighet på bostadsmarknaden för att bostadsbeståndet ska kunna användas mer effektivt, dvs. att de befintliga bostäderna används på ett sätt som bättre motsvarar både efterfrågan och behov. En viktig komponent i rörligheten är så kallade flyttkedjor som uppstår när en ledig bostad, exempelvis en nyproducerad lägenhet, ger upphov till en rad efterföljande flyttningar. Flera av de åtgärder som skulle kunna vara möjliga för att öka rörligheten ligger dock utanför kommunernas ansvarsområde, t.ex. eventuella förändringar av skatteregler och lagstiftning. Uppskattning av efterfrågan på hyresrätter Att lägenheter hos de allmännyttiga bostadsbolagen fördelas efter kötid på Boplats gör fördelningen mer transparent, samtidigt som det innebär ytterligare hinder för den som ska flytta till Göteborg. Nästan hälften av de bostadssökande (48%) är folkbokförda utanför Göteborgs Stad, vilket innebär att efterfrågan är regional. Däremot är den största delen av utbudet av lägenheter lokalt. Under 2016 annonserades 7 240 lägenheter på Boplats Göteborg, varav 839 lägenheter annonserades i kommunerna nära Göteborg, vilket utgör cirka 12 procent av det totala utbudet jämfört med 9 procent år 2015. Trenden går sakta mot en regional utvidgning av utbudet. 1 1 Boplats Göteborg, Årsredovisning 2016 13
Boplats Göteborg i siffror 2012 2017 2013 2014 2015 2016 2017 Annonserade lägenheter 8 404 8 299 7 832 7 241 6 825 2 Antal registrerade vid årets slut 199 245 131 512 165 266 191 493 218 200 Vad som är värt att notera är att det förändrade antalet registrerade på Boplats Göteborg inte bör ses som att det direkta bostadsbehovet har ökat eller minskat i samma utsträckning, varför det är viktigt att skilja mellan antalet registrerade och antalet i behov av en lägenhet. Det är inte ovanligt att sökande som blir erbjudna en lägenhet tackar nej till ett kontrakt. Det tyder på att många lägenhetssökande inte är i direkt behov av en bostad, utan önskar byta till en annan lägenhet utifrån förändrade boendepreferenser. Det tyder också på att många lägenhetssökande på Boplats Göteborg redan har en varaktig och i övrigt fungerande boendesituation. Det genomsnittliga antalet dagar som bostadssökande på Boplats har vid kontraktsdatum har successivt ökat sedan 2013, från 950 till 1 970. Det är en följd av att det är fler som årligen registrerar sig på Boplats än som får lägenheter. Antalet aktivt sökande på Boplats Göteborg var 76 375 under 2016. Av dessa var 16 779 personer boende i Göteborg och som angett att de saknar fast bostad, varav 6 343 har angett att de är boende i andrahandsbostad och 10 365 har angett att de är inneboende. Dessa siffror ger inte en komplett, men en mer rättvisande, bild av hur bostadsbehovet bland bostadssökande på Boplats Göteborg ser ut. Oavsett om bostäder efterfrågas av personer som behöver en bostad eller av dem som önskar byta bostad så tillgodoses den i högre utsträckning inom det befintliga bostadsbeståndet än genom nyproduktion. Det framgår av relationen mellan nyproduktionen och antalet utannonserade lägenheter eller försäljningar av bostadsrätter och småhus. Det är ett relativt lågt utbud av större lägenheter och efterfrågan på 3 rum och kök är stor. Samtidigt är efterfrågan mycket priskänslig och de nyproducerade lägenheterna har markant färre sökande än lägenheterna i det befintliga bostadsbeståndet. Som exempel kan nämnas att en lägenhet med 3 rum och kök i det befintliga beståndet i genomsnitt hade 1 036 intresseanmälningar, medan en nyproducerad trerumslägenhet hade 256 anmälningar. Motsvarande siffra för fyrarumslägenheterna var 772 och 189. 3 Konkurrensen om utbudet av hyresrätter mellan de som har möjlighet att efterfråga och de som har ett reellt behov av en bostad är problematisk. Detta eftersom såväl efterfrågan som behoven i stor utsträckning tillgodoses inom den delen av det befintliga hyresrättsbeståndet med lägre hyresnivåer. 2 Chalmers Studentbostäder slutade annonsera lägenheter mars 2017. 3 Boplats Göteborg, Årsredovisning 2016 14
Bostadsbristens konsekvenser Ett ökat bostadsbyggande är viktigt för bostadsförsörjningen, såväl genom tillskottet av bostäder som att det skapar en rörlighet inom det befintliga beståndet. Möjligheterna för olika grupper i befolkningen att tillgodose sina bostadsbehov varierar dock kraftigt, även om nyproduktionen skulle öka markant. Några grupper som har särskilt svårt att tillgodose sina behov på bostadsmarknaden är exempelvis unga vuxna som får svårare att flytta hemifrån och påbörja ett fullvärdigt vuxenliv, hushåll med begränsade ekonomiska resurser som har svårt att konkurrera om bostäderna, hushåll som har betalningsanmärkningar, svagt kontaktnät eller de som nyligen flyttat till Göteborg eller som skulle vilja göra det. För många människor står lösningen nästan uteslutande att finna i det befintliga beståndet och utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Situationen på bostadsmarknaden har bidragit till att antalet hushåll som söker socialtjänstens hjälp har ökat. Det stora flertalet av hushållen som står för denna ökning har inga andra problem än att de saknar en fast bostad. Många personer befinner sig i en situation där de själva inte har kunnat ordna med boende på ett tillfredsställande sätt, samtidigt som tillräckliga skäl saknas för biståndsbeslut till boende från socialtjänsten I förlängningen riskerar situationen att bli så akut att socialtjänsten måste ingripa, inte sällan utifrån barnets situation. Det handlar ofta om hushåll vars huvudsakliga problem är avsaknaden av en bostad. Bostadsbristens yttersta konsekvens är akut hemlöshet. Det ska dock påpekas att långt ifrån alla hushåll som saknar fast bostad saknar någonstans att bo. I de flesta fall ordnas boende genom exempelvis andrahandskontrakt, inneboende eller i vissa fall kommunala kontrakt. Bristen på bostäder innebär även att företag och offentliga organisationer får svårare att rekrytera personal. I förlängningen kan detta medföra att näringslivets utveckling hämmas och att företagens tillväxtmöjligheter begränsas. Bostadsbristen kan också leda till att individer väljer en annan studieort, vilket på sikt är negativt för näringslivet i staden och regionen. Tillgången till bostäder är därför en viktig faktor för näringslivet och en välfungerande arbetsmarknad. 15
EKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN Det allmänna konjunkturläget och andra marknadsförutsättningar såsom hushållens efterfrågan, förhållanden inom byggbranschen samt villkor på kapitalmarknaden har en stor betydelse för byggsektorn och bostadsbyggandet. Konjunkturutveckling Den svenska konjunkturen har de senaste åren utvecklats positivt och är fortfarande god. De senaste åren har präglats av låg inflation och låga räntor, samtidigt som de disponibla inkomsterna generellt har stigit. Detta har lett till sjunkande arbetslöshet och stigande reallöner. Såväl sysselsättningen som den ekonomiska tillväxten är positiv och bidrar alltjämt till högkonjunkturen. Andelen företag inom bygg- och anläggningsbranschen som anger att brist på arbetskraft är det främsta hindret för ökat bostadsbyggande är dock historiskt hög. Enligt Konjunkturinstitutet bidrar istället en stark investeringskonjunktur i omvärlden till att den svenska exporten påverkar tillväxten positivt även under 2018. Tillsammans med en expansiv finanspolitik bidrar detta till att BNP-tillväxten blir högre 2018 och att arbetslösheten fortsätter att falla tillbaka under 2018 och 2019 till 6,2 procent. Den stora andelen personer med svag ställning på arbetsmarknaden gör dock att arbetslösheten inte faller tillbaka ytterligare. Bostadsbyggandet påverkas i stor utsträckning av svängningar i den allmänna konjunkturen och i takt med denna går byggindustrin nu på högvarv. Enligt SCB:s statistik ökade investeringarna i nya bostäder i Sverige under 2017 med 33 procent. Bostadsinvesteringarna i Sverige har ökat mycket snabbt de senaste åren, men nu finns det tydliga tecken på en avmattning i tillväxten. Riksbanken, Konjunkturinstitutet och Sveriges Byggindustrier prognostiserar en nedgång i bostadsinvesteringarna under 2018 och 2019 till följd av vikande takt inom nyproduktionen som planar ut på en hög nivå. Delar av fastighetsbranschen pekar på osäkerheter vad gäller lagförslag på skattemässiga förändringar samtidigt som det finns osäkerheter med avseende på efterfrågan samt ränte- och konjunkturutvecklingen. Byggföretagens samlade förväntningar på byggmarknaden har sänkts till en lägre nivå än normalt och det är framför allt husbyggarna som ser mer pessimistiskt på utvecklingen på lite längre sikt. De senaste årens låga ränteläge har stimulerat både utbudet och efterfrågan på småhus- och bostadsrättsmarknaden. Flera faktorer bidrar dock till osäkerheterna i att bedöma utvecklingen på bostadsmarknaden. För att inflationen ska stabiliseras runt 2 procent är det viktigt att konjunkturen fortsätter vara stark, varför Riksbanken fortsatt kommer bedriva en expansiv penningpolitik. Riksbankens prognos för repo- 16
Index 100=2005 räntan är att den långsamt börjar höjas under andra halvåret 2018. En större uppgång av bolåneräntorna på lite längre sikt dock är inte osannolik, vilket i så fall skulle driva upp hushållens boendeutgifter jämfört med dagens nivåer. Även bostadsrättsföreningarnas ränteutgifter påverkas av en höjd ränta, vilket innebär att boendeutgifterna för skuldsatta hushåll boende i bostadsrätt höjs både genom höjd avgift till bostadsrättsföreningen och högre ränteutgifter för det egna bolånet. Kreditrestriktionerna som införts och som skärptes ytterligare i samband med det nya amorteringskravet förväntas på längre sikt minska de finansiella stabilitetsriskerna som bedöms vara förknippade med hushållens skuldsättning. Både Finansinspektionen och Riksbanken ser risker med om hushållens boendeutgifter ökar för snabbt till följd av höjda räntenivåer. Samtidigt innebär ett höjt amorteringskrav att boendeutgifterna för de hushåll som omfattas av kravet ökar. Såväl höjda ränteutgifter som generellt högre amorteringar kan innebära att konsumtionen minskar, något som skulle kunna förvärra eller fördjupa en konjunkturnedgång. Prisutveckling på bostadsrätter Under hösten 2017 sjönk bostadspriserna i hela landet. I synnerhet i centrala Stockholm, men även i Göteborg och Malmö. Riksbanken bedömer dock att prisnedgången motverkas i stor utsträckning av det starka konjunkturläget och det låga ränteläget fortsätter att hålla efterfrågan uppe. Trots nedgången är det värt att notera att under den senaste femårsperioden har bostadsrättspriserna i Göteborg stigit med nästan 70 procent och den senaste tioårsperioden med drygt 120 procent. För motsvarande tidshorisonter har priserna för småhus i Göteborg ökat med 54 respektive 76 procent. Prisindex för bostadsrätter 2005 - januari 2018 400 350 300 250 200 Riket Stockholm Göteborg Malmö 150 100 Källa: Valueguards HOX index Variationer kring den långsiktiga utvecklingen av priser och byggande beror i stor utsträckning på att det tar tid för utbudet att anpassa sig till förändringar i efterfrågan bland annat eftersom det tar lång tid att planera och färdigställa bostäder. Tillskottet 17
Index 100=2005 av bostäder genom nyproduktion är dessutom litet i förhållande till det befintliga beståndet, varför det kan krävas omfattande nyproduktion för att ett förändrat utbud ska få effekt på den långsiktiga efterfrågan. Villkor för bostadslån De senaste årens prisökningar och höga efterfrågan på både småhus och bostadsrätter kan delvis förklaras av låga bolåneräntor till följd av den låga reporäntan och en positiv utveckling av hushållens disponibla inkomster. Den genomsnittliga bolåneräntan för nya avtal har varit kring 1,6 procent sedan mitten av 2015. Samtidigt har stigande bostadspriser bidragit till en ökad skuldsättning bland hushållen. Utveckling av bostadsrättspriser, disponibel inkomst och Riksbankens reporänta, 2005-2017 350 5% 300 4% 250 3% 200 2% 150 1% 100 0% 50-1% 0-2% Index Disponibel inkomst Index BR-priser, Riket Riksbankens reporänta (Höger axel) Källa: Valueguards HOX index och Riksbankens statistik om finansiell stabilitet Bolånen utgör idag drygt 80 procent av hushållens totala skulder. Hushållens stora bolåneskulder ledde till att det år 2010 infördes ett bolånetak som innebär att en bostad inte får belånas med mer än 85 procent av dess marknadsvärde. Bolånetaket syftar till att minska hushållens belåningsgrad eftersom en allt för hög skuldsättning gör låntagare sämre rustade att möta svängningar på bostadsmarknaden. För att motverka finansiella stabilitetsrisker som bedöms vara förenade med hushållens höga skuldsättningsnivå införde Finansinspektionen i juni 2016 även det s.k. amorteringskravet. Kravet innebär att nyupptagna bolån som överstiger 50 procent av bostadens värde årligen ska amortera minst 1 procent av lånet. Om lånet överstiger 70 procent av värdet ska amorteringen årligen uppgå till minst 2 procent. Amorteringskravet skärptes ytterligare den 1 mars 2018 för hushåll som nytecknar bolån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten. Hushållen som omfattas av dessa krav behöver amortera 18
ytterligare en procentenhet av lånet. Samtidigt innebär bolånetaket och amorteringskravet ett hinder för vissa grupper att tillgodose sin efterfrågan på en bostad. Finansinspektionen kommer att fortsätta bevaka hur amorteringskravet påverkar såväl hushållens skuldsättning som bostadsmarknaden i stort. Hyresnivåer i Göteborg Prisnivåerna på småhus och bostadsrätter ligger på historiskt höga nivåer och hyresnivåerna inom nyproduktionen är generellt höga. Samtidigt står det äldre hyresrättsbeståndet, huvudsakligen från miljonprogramsåren, inför omfattande renoveringar som kan komma att leda till höjda hyresnivåer. Sammantaget innebär situationen problem för dem som i ekonomiska termer redan lever på små marginaler. Många hushåll riskerar att få svårt att bo kvar i sin bostad efter genomförd renovering. I riskzonen för att tvingas flytta i samband med renovering ligger de hushåll som hamnar under skälig levnadsnivå när hyran är betald. Ensamstående över 65 år utan barn, större barnfamiljer samt ensamstående med barn drabbas i störst utsträckning av hyreshöjningar. Hyresrätter i äldre fastigheter har betydligt lägre hyror än i de nybyggda lägenheterna, något som är viktigt för unga vuxna och andra hushåll med lägre inkomster. Diagrammet nedan åskådliggör skillnaderna i hyresnivå för hyresrätter från olika tidsperioder. Bestånd och medianårshyra fördelat på nybyggnadsår 100% 2 000 80% 1 600 60% 1 200 40% 800 20% 400 0% Källa: SCB 1940 1941 1960 1961 1980 1981 2000 2001 2010 2011 2016 Hyresrätter i Göteborg, andel av bestånd efter nybyggnadsår (Vänster axel) Årshyra per kvm (median, höger axel) 0 Medianårshyran inom hyresbeståndet i Göteborg är 1 094 kr/kvm och år, vilket kan jämföras med medianårshyran för hyresrätter inom nyproduktionen som tillkommit mellan 2011 och 2016 som ligger på 1 859 kr/kvm och år. Det innebär att hyresnivåerna inom nyproduktionen inte sällan ligger 70 procent över hyresnivåerna inom det befintliga beståndet. Samtidigt kan det noteras att den största andelen av hyresbeståndet i Göteborg finns inom beståndet som tillkom före 1981. 19
Utmaningen för bostadsbyggandet har varit och är fortsättningsvis att inom nyproduktionen tillskapa bostäder som inte endast kan efterfrågas av hushåll med goda inkomster. Staden arbetar därför innovativt, bland annat med markägandet som verktyg, för att skapa förutsättningar för personer med olika inkomstnivåer att lösa sin bostadssituation inom såväl befintligt bestånd som inom nyproduktionen av hyresrätter. Målsättningen är att tio procent av hyresrätterna som kommunen markanvisar villkoras med ett hyrestak om 1 100 kr/kvm och år. Genomsnittliga hyror inom allmännyttan 4 Primärområde 2016 Ex. månadshyra 70 kvm Rannebergen 875 5 105 Högsbotorp 1 128 6 580 Guldheden 1 185 6 912 Eriksberg 1 589 9 267 Stigberget 1 172 6 837 Backa 1 054 6 151 Kannebäck 905 5 278 Norra Biskopsgården 876 5 111 Kålltorp 1 055 6 152 Södra Kortedala 1 025 5 979 Foto: Stephan Cedergren 4 Förvaltnings AB Framtiden, årsredovisning 2016 20
BOSTADSBESTÅND OCH -BYGGANDE Boverket bedömer att det behöver byggas 600 000 bostäder i Sverige fram till år 2025. I allt fler sammanhang framförs att en ökad bostadsproduktion, även om den är nödvändig, inte räcker för att lösa bostadsbristen. Bostadsbyggande och tillskott av bostäder är viktiga faktorer för bostadsförsörjningen, men för många grupper i samhället står lösningen nästan uteslutande att finna i det befintliga beståndet och utanför den ordinarie bostadsmarknaden. På lång sikt är nyproduktionen dock betydelsefull för tillgången på bostäder och såväl på kort som lång sikt för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Befintligt bostadsbestånd i Göteborg Det finns knappt 276 500 bostäder i Göteborg vid utgången av 2016. Av dessa var ca 48 procent hyresrätter, varav allmännyttans bestånd utgör drygt hälften av det totala hyresrättsbeståndet, 27 procent är bostadsrätter och 19 procent utgörs av äganderätter (småhus). Av hyresrätterna är ca 10 400 studentbostäder och knappt 6 500 är äldrebostäder eller bostäder för personer med funktionsnedsättning. Bostäder byggda sedan 2011 utgör ca 6 procent av alla bostäder i staden, vilket innebär att nyproduktionen utgör ett långsamt men kontinuerligt tillskott till det totala bostadsbeståndet. Bostadsbeståndet stadsdelsvis, upplåtelseform i procentandelar Göteborg, totalt Västra Göteborg Norra Hisingen Västra Hisingen Askim-Frölunda-Högsbo Lundby Centrum Örgryte-Härlanda Majorna-Linné Östra Göteborg Angered Hyresrätt Bostadsrätt Småhus Studentbostäder Övriga specialbostäder Källa: SCB 0% 20% 40% 60% 80% 100% Fördelningen per stadsdelsnämnd skiljer sig naturligt åt. I centrum finns få småhus, medan det är denna upplåtelseform som dominerar Västra Göteborg. Fördelningen i Lundby och Örgryte-Härlanda är de stadsdelar som mest liknar fördelningen totalt i Göteborg. 21
Procent Hur bor vi i Göteborg? Diagrammet nedan visar hur befolkningen fördelas efter ålder och upplåtelseform. Hyresrätten är den enskilt vanligaste upplåtelseformen genom livets alla skeden, vilket delvis förklaras av att nästan hälften av bostäderna i staden är hyresrätter. Hyresrätten är också en viktig upplåtelseform för dem som ska etablera sig på bostadsmarknaden, vilket speglas av att en större andel mellan åldrarna 20 och 30 år bor i hyresrätter. Bostadsrätten är också en viktig upplåtelseform för denna grupp. Andelen som bor i bostadsrätt ökar dock successivt från 45 års ålder, vilket till stor del förklaras av att möjligheterna att uppfylla bankernas kreditkrav och betala kontantinsats generellt blir större längre upp i åldrarna. Ålder fördelat efter boendeform, andelar 100 75 50 25 Småhus, Äganderätt Flerbostadshus, Bostadsrätt Flerbostadshus, Hyresrätt Specialbostad, tot 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 Ålder, 1-årsklasser Källa: Stadsledningskontoret, Göteborgs Stad Fördelningen visar även att småhus är en populär boendeform för barnfamiljer, medan andelen som bor i småhus minskar snabbare än i både hyresrätter och bostadsrätter från 75 års ålder. En förklaring är att äldre personer som bor i småhus i större utsträckning väljer att flytta till en mer lättskött och tillgänglig bostadsrätt parallellt med att fler flyttar till olika former av äldreboendelösningar. Specialbostäder består i diagrammet huvudsakligen av studentbostäder och olika former av äldrebostäder. Dessa typer av bostäder är typiskt en viktig del av bostadsförsörjningen för befolkningen i dessa åldersgrupper. 22
Bostadsbyggandet Under perioden 2008 2012 var nettotillskottet av bostäder ca 9 700, vilket i genomsnitt motsvarar 1 940 bostäder om året. Variationen i bostadsbyggandet var under perioden stor då det under 2008 färdigställdes drygt 2 600 bostäder, medan det under 2009 endast färdigställdes 1 440 bostäder. Under den senaste femårsperioden har bostadsbyggandet nått högre nivåer med ett genomsnittligt årligt nettotillskott på 2 400 bostäder, vilket innebär att det under perioden färdigställts totalt 12 000 bostäder, varav 1 424 av dessa var småhus i äganderätt och bostadsrätt. Ny- och ombyggnation av bostäder i Göteborg 2008-2017 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 Nybyggnation OmByggnation 500 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Källa: Fastighetskontoret, Göteborgs Stad Under den senaste tioårsperioden har det färdigställts 21 740 bostäder i Göteborg genom ny- och ombyggnation. Ca 61 procent av bostäderna är bostads- eller äganderätter och resterande andel är hyresrätter. Av nettotillskottet av hyresbostäder utgör vanliga hyresrätter 31 procent, studentbostäder 8 procent och äldreboenden/gruppbostäder utgör 1 procent. Ny- och ombyggnation, upplåtelseform, 2008-2017 Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Studentbostäder Äldre-/gruppbost. Källa: Fastighetskontoret, Göteborgs Stad 23
I Göteborg färdigställdes drygt 2 000 bostäder genom nybyggnation under 2017, vilket är lägre än i både Stockholm och Malmö Enligt preliminär statistik från SCB färdigställdes drygt 5 100 bostäder i Stockholm och drygt 2 300 bostäder i Malmö genom nybyggnation. Under 2017 färdigställdes 2 200 bostäder genom ny- och ombyggnation i Göteborg och byggnationen av 3 780 bostäder påbörjades. Vid slutet av 2017 pågick nybyggnationen av drygt 5 000 bostäder. Jämfört med närmast föregående år färdigställdes under 2017 färre bostäder än under både 2015 och 2016. Antalet påbörjade bostäder har dock ökat successivt och den pågående nybyggnationen totalt är betydligt högre än under 2016. En kraftig ökning av antalet beviljade bygglov under 2017 är en viktig anledning till att fler bostäder påbörjades. Det ger också, tillsammans med expansionen av planverksamheten, förutsättningar för att bostadsbyggandet kan komma att öka ytterligare kommande år. Det regionala bostadsbyggandet har den senaste femårsperioden mellan 2013 och 2017 i genomsnitt uppgått till drygt 4 100 bostäder genom nybyggnation, vilket är en markant ökning jämfört med föregående femårsperioden mellan 2008 och 2012 då den genomsnittliga nybyggnationen av bostäder låg på ca 2 900 bostäder om året. Färdigställda bostäder genom nybyggnation i Göteborgsregionen, 2008-2017 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Källa: SCB Göteborg Övriga Göteborgsregionen Ca 55 procent av samtliga färdigställda bostäder genom nybyggnation under 2017 tillkom utanför Göteborg. De kommuner utanför Göteborg där bostadsbyggandet var som störst under 2017 är framför allt kommunerna som gränsar till Göteborg. I de angränsande kommunerna tillskapades ca 2 200 bostäder, varav ca 1 300 i flerbostadshus och drygt 900 småhus. 24
PLANERINGSMÄSSIGA FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR BOSTADSBYGGANDE Förutsättningarna för ett markant ökat bostadsbyggande har skapats genom en kraftig uppväxling av planeringsverksamheten. Ökade volymer i verksamheten totalt och prioriteringar av planer med stort bostadsinnehåll har därför inneburit att antalet bostäder i antagna och godkända planer har ökat betydligt. Den markanta expansionen av planverksamheten har dock hittills inte fått genomslag i bostadsbyggandet. Bedömning av bostadsbyggandet kommande år De kommande åren finns planeringsmässiga förutsättningar för att bostadsbyggandet ska kunna öka markant. Att faktiskt bygga bostäder i den mängd och takt som staden har planerat för är dock en stor utmaning för alla aktörer. För att lyckas krävs tillgång till personal och kompetens inom både privata och offentliga organisationer, fortsatt goda finansieringsförutsättningar för såväl byggaktörer som hushåll samt en generellt hög efterfrågan på nybyggda bostäder. Även om tillväxten inom byggindustrin har mattats av och förväntas minska ytterligare under kommande år bedömer fastighetskontoret att bostadsbyggandet under 2018 kommer öka i Göteborg jämfört med tidigare år. Mot bakgrund av Riksbankens prognos om en långsam höjning av reporäntan först under andra halvåret 2018 kan finansieringsförutsättningarna för byggaktörer och hushåll förväntas vara goda under såväl 2018 som 2019. Det nya amorteringskravets påverkan på efterfrågan och resursutnyttjandet inom byggsektorn utgör dock osäkerhetsfaktorer för bostadsbyggandet. Trots dessa osäkerhetsfaktorer bedömer fastighetskontoret att antalet färdigställda bostäder kan stiga till närmare 3 000 under 2018 och stiga ytterligare till ca 5 000 färdigställda bostäder under 2019. I ett längre tidsperspektiv är utsikterna för konjunkturutvecklingen förenade med betydande osäkerheter, varför antagandena blir avsevärt mer osäkra. Under förutsättningen att konjunkturen och efterfrågan inte försämras betydligt bedömer fastighetskontoret att de planeringsmässiga förutsättningarna möjliggör ett högt bostadsbyggande även efter 2019. 25
Gemensam produktionsplanering Arbetet med att utveckla en gemensam produktionsplanering från initieringsskedet till utbyggnadsskedet fortskrider mellan fastighetskontoret, stadsbyggnadskontoret och trafikkontoret. Arbetet har hittills resulterat i en portföljhantering bestående av en startportfölj, en pågåendeportfölj och en genomförandeportfölj. Härtill utvecklas också lednings- och styrningsfunktionen. Arbetet är under löpande utveckling. Den gemensamma produktionsportföljen har i mars 2018 följande bostadsinnehåll: Portföljinnehåll exklusive Bostad 2021 Källa: Fastighetskontoret, Göteborgs Stad I startportföljen ingår antalet bostäder för vilka detaljplanearbete ska starta under året. Startplanen för 2018 inkluderar allmännyttans projekt som hanteras inom det gemensamma samverkansprojektet och som ligger utanför den ordinarie planproduktionen. I pågåendeportföljen ingår samtliga bostäder som ingår i pågående detaljplanearbeten. I genomförandeportföljen ingår antagna och lagakraftvunna detaljplaner där projekten befinner sig inför eller är under genomförande. Utöver dessa portföljer finns Bostad2021 med ett bostadsinnehåll på ca 7 000 bostäder fram till 2021. Utöver dessa finns ytterligare ca 6 000 bostäder som förväntas färdigställas efter år 2021. Totalt finns det drygt ca 52 000 bostäder som befinner sig i olika planeringsskeden. Därutöver finns ytterligare drygt 5 000 bostäder i pågående byggnation. 26
Förutsättningarna för ett markant ökat bostadsbyggande har skapats genom en kraftig uppväxling av planeringsverksamheten. Antalet bostäder i startade detaljplaner har de senaste åren ökat mycket kraftigt, från 1 700 år 2012 till 10 750 år 2015. Under 2017 var antalet bostäder i startade detaljplaner 1 685 st. Ökade volymer i verksamheten totalt och prioriteringar av planer med stort bostadsinnehåll har därför samtidigt inneburit att antalet bostäder i antagna/godkända planer ökat betydligt. Under perioden 2012 2016 var det i genomsnitt drygt 3 350 bostäder i godkända eller antagna detaljplaner per år, något som ökade till över 11 350 bostäder under 2017. Den markanta expansionen av planverksamheten har hittills inte fullt ut fått genomslag i ett ökat bostadsbyggande. Eftersom ett stort antal bostäder befinner sig i genomförandeportföljen finns det planeringsmässiga förutsättningar för ett markant ökat bostadsbyggande under de kommande åren. En viktig del av expansionen av planeringsverksamheten är det arbete som pågår inom BoStad2021. Målet med satsningen är att den ska leda till att 7 000 bostäder, utöver normalproduktion, färdigställs senast 2021. Satsningen innebär nya arbetssätt med en fördjupad samverkan mellan kommunen och näringslivet där byggaktörer ges en ökad medverkan i planprocessen. Utvecklade arbetssätt syftar till att effektivisera planprocessen, men även att korta tiden för genomförandet, dvs. perioden från att en plan är klar till att byggnation sker. Den utvärdering som görs av BoStad2021 syftar till att klarlägga konsekvenser av nya arbetssätt och vad som kan överföras till den ordinarie verksamheten. Markanvisningsplan 2018 Fastighetsnämnden har tagit beslut om en markanvisningsplan för 2018. Planen innehåller dels projekt som är möjliga att anvisa under 2018 och dels projekt som hanteras som markreservationer. Markanvisning görs för de projekt där de projektspecifika kraven kommer att kunna definieras i samband med annonseringen. För markreservationerna är platserna identifierade men ytterligare utredningar kommer att krävas för att klargöra alla förutsättningar för projektet. I markanvisningsplanen och startplanen (se nedan) för 2018 har en prioritering gjorts av vilka projekt som utifrån resursmässiga överväganden bedöms kunna genomföras. Av det skälet innehåller planerna färre antal bostäder än tidigare år. Totalt innehåller markanvisningsplanen 2 130 bostäder, varav 1 190 är hyresrätter, 690 bostads- eller äganderätter i flerbostadshus och 250 småhus. I mål- och inriktningsdokumentet finns specifika mål och uppdrag till fastighetskontoret, exempelvis att minst 50% av de markanvisade bostäderna ska vara hyresrätter, minst 5% ska vara till bygg- eller bogemenskaper och att minst 10 procent av alla markanvisade hyresrätter ska anvisas med hyrestak om max 1 100 kr per kvadrat- 27
meter och år. Av mål- och inriktningsdokumentet framgår även att minst en markanvisning ska riktas till trähus och/eller hus med låg klimatpåverkan ur ett livscykelperspektiv. Kontoret arbetar för att säkerställa att markanvisningsplanen som helhet svarar upp mot de specifika mål och uppdrag som definieras i mål- och inriktningsdokumentet. Startplan 2018 Inför varje år tar byggnadsnämnden beslut om vilka detaljplaner och program som avses påbörjas. Som en konsekvens av att planeringens fokus under senare år har legat på större komplexa stadsutvecklingsprojekt med stort bostadsinnehåll bedöms att det finns en viss eftersläpning av planeringen för kommunal service som t.ex. förskolor och skolor. Det finns i nuläget främst utrymme för att starta planer med låg eller normal komplexitet. För 2018 innehåller startplanen 44 detaljplaner och fyra program inom ramen för den ordinarie planeringsverksamheten. Merparten av planerna innehåller kommunal service i någon form. I specificerade projekt är 22 26 nya förskoleavdelningar, tre skolor, två fristående BmSS och nybyggnad av ett äldreboende. I projekt på kommunal mark beräknas det tillkomma BmSS om ca 50 bostäder som är integrerad med övrig bebyggelse. Totalt innehåller projekten i startplanen ca 3 500 bostäder och utöver ovan nämnda BmSS innehåller startplanen ca 430 studentbostäder, äldreboende om ca 75 platser och ca 80 trygghetsbostäder. Illustration Gårdsten 28
BOSTADSFÖRSÖRJNING FÖR OLIKA GRUPPER Enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar ska varje kommun planera för bostadsförsörjningen i syfte att ge alla kommunens invånare förutsättningar för ett bra boende. Förutsättningar och behov varierar mellan olika delar av befolkningen, varför en genomgång görs om bostadssituationen för olika grupper i befolkningen och vilka insatser som pågår för att tillgodose dessa olika. Hemlöshet Hemlösa en av de mest socialt utsatta grupperna består exempelvis av personer med missbruksproblematik och psykisk ohälsa, nyanlända, stora barnfamiljer samt personer utsatta för våld i nära relationer. Gemensamt för alla är att de har små möjligheter att lösa boendesituationen på egen hand vilket kan leda till att boendet måste lösas med kommunens hjälp. Många hänvisas dock till att lösa sin situation själva då tillräckliga skäl saknas för att få bistånd till boende från socialtjänsten. Socialstyrelsens kartläggning under 2017 visar att 3 802 personer var hemlösa i Göteborg under vecka 14. Göteborg hade störst antal hemlösa personer i Sverige och störst antal hemlösa personer i långsiktiga boendelösningar, som till exempel träningslägenheter, referenslägenheter eller kommunala kontrakt. Göteborg hade färre personer i akut hemlöshet än Stockholm och Malmö. De tre storstäderna står för 45 % av den akuta hemlösheten i Sverige. För Göteborgs del visar Socialstyrelsens kartläggning bland annat att: antalet personer i akut hemlöshet har ökat med drygt 100 personer sedan 2011, (i akut hemlöshet sover 42 personer i offentliga utrymmen eller utomhus), andelen kvinnor i hemlöshet har ökat men män är fortfarande i majoritet (64 %), andelen utrikes födda har ökat och står för nästan hälften av alla hemlösa i Göteborg, antalet personer i långsiktiga boendelösningar har ökat med 76 % jämfört med 2011. Ökningen i långsiktiga boendelösningar är bland annat ett resultat av Göteborgs Stads strategi och plan mot hemlöshet genom att tillämpa Bostad först och att utöka antalet lägenheter med kommunalt kontrakt för målgruppen hemlösa. Fastighetsägarna i Göteborg, främst de allmännyttiga bostadsbolagen, har lämnat 400 500 lägenheter under de senaste åren till ovanstående grupper. Av kartläggningen framgår att nästintill var femte person har hamnat i hemlöshet till följd av att de hade blivit avhysta från sin bostad. Försörjningsstöd är den enskilt 29
vanligaste inkomstkällan. Drygt hälften av personerna har behov av stöd med anledning av missbruk eller psykisk ohälsa eller fysiska besvär. Nästan var femte person har inget behov av stöd och hjälp från socialtjänsten. Detta visar att många personer är i hemlöshet på grund av strukturella orsaker snarare än social problematik. Kartläggningen visar också att 520 föräldrar lever med cirka 1 300 barn i någon av hemlöshetssituationerna. De flesta av föräldrarna är födda utomlands och försörjningsstöd är den vanligaste inkomstkällan. Drygt hälften av föräldrarna bor i långsiktiga boendelösningar och har fått hjälp av kommunen med en lägenhet, många av dessa bor med kommunalt kontrakt och har möjlighet att överta kontraktet. Av alla barn i hemlöshet har cirka 80 % förälder född i utlandet. Utöver hemlöshetssituationen för barnfamiljer som den beskrivs ovan lever många också under osäkra boendeförhållanden som inneboende eller med ogiltiga andrahandskontrakt. Det finns även en utbredd trångboddhet i vissa ytterområden. Skillnaderna i förekomsten av trångboddhet är dessutom påtaglig mellan ekonomiskt resursstarka och resurssvaga områden. 5 Mörkertalet vad gäller utbredningen av trångboddhet och andrahandsboende är dock stort. Kommunfullmäktige antog under 2015 Göteborgs Stads strategi och plan mot hemlöshet 2015 2018. Hemlöshetsplanen är framtagen i bred samverkan med förvaltningar, bostadsbolag, myndigheter och idéburna organisationer. Grunden i planen bygger på förebyggande insatser och bostadsinriktade strategier, där Bostad förstmetoden är en viktig inriktning. I planen presenteras en sammanställning av mål och aktiviteter inom tre strategiområden: intensifiera det vräkningsförebyggande arbetet, öka användandet av långsiktiga lägenhetsboenden samt stärka och utveckla ledning och styrning i kommunens hemlöshetsarbete. Hemlöshetsplanen togs fram innan flyktingkrisen en flyktingkris som bland annat har medfört att befolkningstillväxten ökat ytterligare och att den ansträngda situationen på bostadsmarknaden har blivit ännu mer komplicerad. Trots detta är antalet hemlösa personer på samma nivå som 2015, när planen antogs. Antalet vräkningar har minskat och fler har lämnat hemlösheten, till exempel hushåll som får ta över det kommunala kontraktet till eget kontrakt eller hushåll som får lägenhet med förstahandskontrakt genom allmännyttas satsning på bostadslösa barnfamiljer. 5 Jämlikhetsrapporten 2017 Skillnader i livsvillkor i Göteborg, Göteborgs Stad, Jämlikt Göteborg 30