Tjänsteutlåtande Till fastighetsnämnden Diarienummer 5034/16

Transkript

1 Tjänsteutlåtande Till fastighetsnämnden Diarienummer 5034/16 Analys och utredning Stephan Cedergren Telefon: E-post: Planering för fler bostäder Förslag till beslut Fastighetsnämnden godkänner för egen del rapporten Planering för fler bostäder och föreslår att även kommunfullmäktige godkänner rapporten. Fastighetsnämnden föreslår därmed att kommunfullmäktige förklarar uppdraget om att utarbeta en plan för att långsiktigt bygga bort bostadsbristen som fullgjort. Ärendet I kommunfullmäktiges budget för 2015 anges som ett prioriterat mål att bostadsbristen ska byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre. Det ska därför enligt budgeten utarbetas en plan för hur Göteborg långsiktigt ska bygga bort bostadsbristen. Fastighetskontoret tog fram ett tjänsteutlåtande, inklusive bilagan Planering för fler bostäder, till fastighetsnämndens sammanträde den 26 september Efter bordläggning i september och oktober 2016 beslutade fastighetsnämnden den 21 november 2016 att återremittera ärendet till kontoret med uppdrag att fördjupa analyserna och undersöka möjligheterna till fler strategier och åtgärder för att öka bostadsbyggandet. Överväganden Bostadsbyggandet i Göteborg ligger nu på en nivå som är den högsta på 40 år, dvs. då miljonprogrammet avslutades. Det sker en väsentlig uppväxling av plan- och exploateringsverksamheten, där Bostad 2021 är en betydelsefull del, och prognosen visar på ett kraftigt ökat bostadsbyggande under en rad år framåt. Det finns en rad styrande dokument i staden, såsom Strategi för utbyggnadsplanering och Riktlinjer för bostadsförsörjning, som sammantaget utgör en värdefull plattform med goda planeringsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Göteborg. Ett mer konkret verktyg är byggnadsnämndens årliga startplan (f.d. produktionsplan) som visar vilka planer som ska startas under kommande år. Antalet bostäder i startade detaljplaner har ökat kraftigt under de senaste åren. Aktuell prognos för bostadsbyggandet visar där- Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5034/16 1 (2)

2 för på en väsentligt ökad bostadsproduktion under en rad år framåt. Under perioden beräknas det i genomsnitt per år färdigställas ca bostäder och under ca bostäder. Det är således en markant ökning av bostadsbyggandet i Göteborg som innebär att det byggs mer i staden än det har gjorts sedan miljonprogrammet avslutades. Förutom ovan nämnda styrande dokument finns ett stort antal styrdokument, med olika syften och funktioner, inom stadsutvecklingsområdet. Antalet sådana styrdokument uppgår till ett trettiotal. Planering för fler bostäder ska ses som ett komplement till dessa styrdokument genom att fungera som ett kunskaps- och planeringsunderlag. I Planering för fler bostäder görs först en beskrivning av situationen på bostadsmarknaden och frågor kring bostadsbrist, behov och efterfrågan. En redovisning görs också av gällande lagstiftning och de viktigaste styrdokumenten i staden som har bäring på stadsutveckling och bostadsbyggande. Därefter görs en redogörelse för bostadsbyggandet och planeringsverksamheten i Göteborg. Av redogörelsen framgår att bostadsbyggandet och planeringsverksamheten ökar på ett väsentligt sätt i staden. Därefter görs en analys och bedömning av behovet av fler bostäder för att nå balans på bostadsmarknaden. Arbetet för att öka bostadsvolymerna måste ses i ett långsiktigt perspektiv. Det är därför viktigt att vara uthållig och hålla fast vid det arbete som nu redan pågår. Även med det som utgångspunkt är det kontorets uppfattning att det är angeläget att fokusera på vissa frågor och områden. Dessa redovisas i rapporten som Strategier för fortsatt arbete. Avslutningsvis görs en redovisning av risker och utmaningar samt konsekvenser när det gäller det framtida bostadsbyggandet. Martin Öbo Fastighetsdirektör Stephan Cedergren Utvecklingschef Bilaga: Rapporten Planering för fler bostäder Utdrag ur protokoll Göteborgs Stad Fastighetskontoret, tjänsteutlåtande dnr 5034/16 2 (2)

3 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum Planering för fler bostäder 317, diarienr 5034/16 HANDLING Fastighetskontorets tjänsteutlåtande Yrkande V, S, MP Yttrande L, M TIDIGARE BEHANDLINGAR Bordlagt , 253 Bordlagt , 286 BESLUT Fastighetsnämnden beslutar i enlighet med yrkande från V, S och MP, bilaga 1: Ärendet återremitteras med uppdrag till kontoret att fördjupa analyserna och undersöka möjligheterna till fler strategier och åtgärder för att öka bostadsbyggandet. Planen skall innehålla prognoser över hur lång tid det tar att bygga bort bostadsbristen givet den förväntade byggtakten samt förslag på hur denna tid kan minskas. Ärendet skall återrapporteras till nämnden i mars PROTOKOLLSANTECKNING Ledamöterna för L och M antecknar som yttrande en skrivelse, bilaga 2. Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 1 (2)

4 Utdrag ur protokoll Sammanträdesdatum Vid protokollet Sirpa Bernhardsson Justerat Ordförande Jahja Zeqiraj Justerare Hampus Magnusson Göteborgs Stad Fastighetsnämnden, utdrag ur protokoll 2 (2)

5

6 Fastighetskontoret PLANERING FÖR FLER BOSTÄDER

7 2

8 INNEHÅLL Inledning 4 Bakgrund 4 Gällande lagstiftning Styrande dokument i staden Bostadsbyggandet i Göteborg Planeringsverksamheten Behov av fler bostäder för att nå balans på bostadsmarknaden 11 Strategier för fortsatt arbete 12 Risker och utmaningar 14 Konsekvenser 15 3

9 Inledning F astighetsnämnden ansvarar för de mark- och bostadspolitiska uppgifterna i Göteborgs Stad. Genom att utöva markägarrollen och delta aktivt i plan- och exploateringsprocessen har nämnden kraftfulla verktyg för att fullt ut ta ansvaret för bostadsförsörjningen och särskilt då vad avser nyproduktion av bostäder. Dessutom omfattar verksamheten ett ansvar för boendesociala uppgifter såsom bostadsanpassningsbidrag och anskaffning och förvaltning av bostäder till hushåll med särskilda behov. Markägandet, genom markanvisningsverktyget, har också stor betydelse för möjligheten att anskaffa bostäder i tillräcklig mängd. Syftet med detta dokument är att, utifrån fastighetsnämndens ansvar för bostadsförsörjningen i staden, kortfattat belysa situationen på bostadsmarknaden, samla ihop och sammanfatta vad som redan görs samt att peka ut ett antal strategier för ett fortsatt arbete för att åstadkomma fler bostäder. Fokus ligger på bostadsbyggandet, dvs. att öka det totala bostadsbeståndet, men eftersom nyproduktionen inte kan tillgodose allas behov av bostad behandlas även några aspekter som rör boendesociala frågor. Bakgrund B ostadsbristen är det mest förekommande begreppet för att beskriva den situation som finns på bostadsmarknaden sedan flera år tillbaka. Bostadsbristen är mest omfattande i storstadsregionerna och högskoleorterna. Det är dit många flyttar och där är barnafödandet störst. Situationen är särskilt ansträngd för grupper som är nya på bostadsmarknaden, så som unga och nyanlända, men även för äldre som vill flytta till en mindre och mer tillgänglig bostad. Störst är bristen på hyresrätter, framför allt små med lägre hyra, men med den omfattande bostadsbristen finns även behov av fler bostadsrätter och småhus. Det är viktigt att klargöra att det finns en skillnad mellan begreppen behov och efterfrågan. Behovet kan sägas i princip vara täckt när det inom bostadsmarknaden finns en bostad per hushåll. Därutöver är det en fördel om det finns en viss reserv som underlättar omsättningen inom det befintliga bostadsbeståndet. Efterfrågan är mer differentierad eftersom den påverkas av hushållens resurser och preferenser när det gäller bostadens läge, storlek, utformning, kostnader mm. Behovet av en bostad påverkas inte av marknadsrelaterade omständigheter i lika stor utsträckning som efterfrågan. Däremot påverkas möjligheterna att tillgodose behovet av sådana omständigheter. Behoven kan i en mening vara tillgodosedda, men efterfrågan kan ändå överstiga utbudet när det gäller vissa typer av bostäder, till exempel småhus, lägenheter i viss storlek eller i attraktiva delar av staden. Boverket har bedömt att det behöver byggas nya bostäder i landet fram till år Framför allt skulle det behövas ett mycket kraftigt ökat byggande den kommande femårsperioden, men även att bostadsbyggandet långsiktigt skulle behöva ligga kvar på en relativt hög nivå. I allt fler sammanhang framförs att en ökad bostadsproduktion, även om den är nöd- 4

10 vändig, inte räcker för att lösa bostadskrisen. Det är sannolikt inte ens praktiskt möjligt att bygga de stora volymer fram till 2025 som Boverket bedömer krävs för att tillgodose behovet av bostäder i landet. Bostadsbyggandet, och därmed ett utökat bostadsbestånd, är ändå av väsentlig betydelse för hur bostadsmarknaden utvecklas. På lång sikt är nyproduktionen betydelsefull för tillgången på bostäder och på såväl kort som lång sikt för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. En ökad rörlighet på bostadsmarknaden är således nödvändig för att bostadsbeståndet ska kunna användas mer effektivt, dvs. att de befintliga bostäderna används på ett sätt som bättre motsvarar såväl efterfrågan som behov. Flera av de åtgärder som skulle kunna vara möjliga för att öka rörligheten ligger dock utanför kommunens ansvarsområde, t.ex. eventuella förändringar av skatteregler och lagstiftning. En viktig komponent i rörligheten är begreppet flyttkedjor. En flyttkedja skapas när en ledig bostad, exempelvis en nyproducerad lägenhet, ger upphov till en rad efterföljande flyttningar. Erfarenhet från tidigare studier visar att varje nyproducerad bostad genererar i genomsnitt fyra till fem flyttningar. Det finns dock tecken på att flyttkedjorna inte är så långa idag som tidigare eftersom marknaden är mer segmenterad och att lediga lägenheter inte skapar någon större rörlighet mellan olika geografiska områden eller mellan olika delmarknader. Möjligheten har därför blivit mindre för ett hushåll att genom en flyttkedja flytta till storstäderna från andra delar av landet. Ett väsentligt ökat bostadsbyggande, som Göteborg nu står inför, ökar på ett betydande sätt förutsättningarna för flyttkedjor, och då även sådana som är längre och som ger effekter på andra delmarknader. Gällande lagstiftning Lagen om bostadsförsörjning I lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar anges att varje kommun ska planera för bostadsförsörjningen i kommunen. Syftet med planeringen ska vara att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och för att främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsförsörjningen förbereds och genomförs. I lagen finns även krav på innehåll och formell hantering när det gäller kommunernas arbete med riktlinjer för bostadsförsörjning. Ett krav är att riktlinjer för bostadsförsörjningen ska antas av kommunfullmäktige under varje mandatperiod. Kommunens riktlinjer för bostadsförsörjningen ska även vara vägledande vid tillämpningen av 2 kap. 3 5 plan- och bygglagen, som anger att planläggning ska främja bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet. Bosättningslagen Den 1 mars 2016 infördes lagen om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning. Lagen gäller nyanlända som har beviljats uppehållstillstånd som kan ligga till grund för folkbokföring. I lagen anges att en kommun är skyldig att efter anvisning ta emot en nyanländ för bosättning i kommunen. 5

11 Styrande dokument i staden Kommunfullmäktiges budget Kommunfullmäktiges budget är det övergripande och överordnade styrdokumentet för Göteborgs Stads alla nämnder och bolag. Budgetens roll är att inom de ekonomiska ramarna och gällande lagstiftning ange fullmäktiges mål och inriktningar. I budgeten finns ett helt avsnitt som handlar om stadsutveckling och bostäder. Som ett överordnat mål anges: Bostadsbristen ska byggas bort och bostadsbehoven tillgodoses bättre Det ökande bostadsbyggandet ska bättre styras mot de behov som finns. Fler små hyresrätter ska byggas och hyresnivåer anpassas även för personer med låga inkomster. Det långsiktiga målet är att ha en bostadsmarknad i balans där det finns rörlighet och möjlighet att flytta. Fastighetsnämnden anges som processägare för målet. I budgeten finns även ett antal inriktningar och uppdrag som avser bostadsbyggande och bostadsförsörjning. Översiktsplanen Stadens översiktsplan anger att en fortsatt planering i Göteborg i första hand ska ske med inriktning mot komplettering av den byggda staden i kombination med byggande i strategiska knutpunkter. En stor del av den tillkommande bebyggelsen planeras i de centrala förnyelseområdena. En tätare stad ska utvecklas som gör regionens centrum större, tillgängligare och attraktivare. Kring strategiska knutpunkter eftersträvas en tät bebyggelse. Dessa är City, Backaplan, Frölunda Torg, Gamlestaden och Angereds Centrum. De områden som har god tillgång till kollektivtrafik och är lätta att nå för gående och med cykel ska kompletteras med arbetsplatser och bostäder för att utvecklas mot en större blandning och en levande stadsmiljö. Ytterområden avses att sparas för att skapa handlingsfrihet för framtiden. En utbyggnad av dessa områden kräver satsningar på ny infrastruktur och service. För att skapa ett bra underlag för kollektivtrafik krävs det att dessa områden byggs ut som stråk med tillräcklig täthet. Översiktsplanen antogs av kommunfullmäktige i februari Förberedande arbete har påbörjats för en ny översiktsplan. Strategi för utbyggnadsplanering Strategin för utbyggnadsplanering, som godkändes av byggnadsnämnden i februari 2014, är en konkretisering av den kommunomfattande översiktsplanens inriktning för stadens utveckling. Strategin behandlar i första hand utbyggnadsmöjligheterna i mellanstaden på lång sikt. Det finns en stor potential för utveckling i den redan byggda staden och att i större utsträckning nyttja det staden redan har, utan att tvinga fram nya alltför kostsamma nyinvesteringar i större infrastrukturprojekt, utöver de som i övrigt måste ske för en stad i förändring. 6

12 De bostadsvolymer som visas i strategin utgår från vad som redan pågår och planeras och ser vilka möjligheter och behov som finns i stadens innerstads/mellanstads-områden för talet med sikte på Detta beskrivs som potential och inrymmer inte allt, utan är en avvägd bedömning av möjliga och önskvärda volymer i utpekade stadsområden och runt strategiska platser som följer inriktningen för stadens översiktsplan. Efter 2022 och fram till 2035 bedöms utbyggnadspotentialen för innerstaden och mellanstaden vara ca bostäder. Utöver denna volym tillkommer bostäder genom ombyggnader och genom tillskott i den s.k. ytterstaden som sammantaget bedöms kunna ge ytterligare bostäder. I ovanstående bedömningar av potentialen inräknas inte ett antal framtida utvecklingsområden i ytterstaden. Dessa områden, såsom södra Askim, Lärje-Bergum och området väster om nuvarande Kärra, utgör värdefull potential för kommande bostadsförsörjning enligt översiktsplanen. Strategin för utbyggnadsplanering visar således en potential på mellan och bostäder inom den redan bebyggda staden, exklusive de tillkommande bostäderna inom de områden som ingår i Älvstaden. Beroende på om utbyggnadstakten ligger på bostäder eller en högre utbyggnadstakt så räcker utbyggnadspotentialen olika länge. Utbyggnadstakten behöver således inte vara given utan kan varieras om tillräckliga planeringsresurser tillförs och att det finns en marknad där såväl utbud som efterfrågan kan möta behovet av ytterligare bostäder. Strategi för utbyggnadsplanering antogs av byggnadsnämnden i februari Vision Älvstaden Vision Älvstaden antogs av fullmäktige Visionen formades under två år där såväl medborgare, näringslivet, akademin och nationell och internationell expertis involverades. Visionen innehåller tre strategier; hela staden, möta vattnet samt stärka kärnan. Riktlinjer för bostadsförsörjning Rapporten Bostadsförsörjning i Göteborg nuläge och framtida inriktning, framtagen av fastighetsnämnden, utgör stadens riktlinjer för bostadsförsörjning i enlighet med lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Rapporten är ett brett planerings- och kunskapsunderlag som beskriver det aktuella läget och utvecklingen när det gäller befolkning och bostadsbestånd. Den ger även en samlad bild av viktiga behov och utmaningar samt beskriver arbetet i staden som pågår för att möta olika behov. Rapporten är ett steg i en fortgående process där uppföljningar, uppdateringar och fördjupningar kommer att läggas till. Riktlinjerna antogs av kommunfullmäktige i april Hemlöshetsplan Göteborgs Stads strategi och plan mot hemlöshet har tagits fram i bred samverkan med förvaltningar, bostadsbolag, myndigheter och ideella organisationer. Grunden i planen bygger på förebyggande insatser och bostadsinriktade strategier, där Bostad först-metoden är en viktig förutsättning. 7

13 Planen sätter upp tydliga och konkreta mål för stadens hemlöshetsarbete. Den innehåller en långsiktig strategi och en handlingsplan med 23 aktiviteter för att nå minskad hemlöshet. Hemlöshetsplanen antogs av kommunfullmäktige i maj Strategi för bostadsförsörjning för nyanlända Stadens strategi för bostadsförsörjning för nyanlända innehåller fem delar: Utvecklad dialog med berörda statliga aktörer. Tillföra fler lägenheter till barnfamiljer på den ordinarie bostadsmarknaden. Tillföra fler lägenheter inom ramen för samarbetsavtalet. Samverkan med frivilligorganisationer. Beredskapsplan för särskilda händelser. Strategin togs fram av fastighetsnämnden och godkändes av kommunstyrelsen i oktober Fastighetsnämnden fick då också i uppdrag att genomföra en utredning om genomgångsbostäder för nyanlända flyktingar. Under tiden för utredningen ökade antalet nyanlända kraftigt, vilket var en situation som inte kunde förutses. I utredningen som godkändes av fastighetsnämnden i november 2015 föreslogs bland annat att temporära bostäder ska tillskapas och att lämpliga områden för modulhus ska inventeras. Bostadsbyggandet i Göteborg Bostadsbyggandet var som mest intensivt under slutet av 60 och början av 70-talet, dvs. under perioden med miljonprogrammet som följde efter ett riksdagsbeslut Målet var att snabbt åstadkomma en miljon bostäder och förbättra bostadsstandarden. Bostadsbristen var mycket akut och orsakades av stor inflyttning till städerna. Samtidigt flyttade den stora fyrtiotalsgenerationen hemifrån vilket gav upphov till en babyboom. Dessutom var den generella bostadsstandarden låg. Trångboddhet, sanitära olägenheter och nedslitna bostadshus var vanligt förekommande. Under åren efter pensionsreformen 1959 hade ett betydande kapital byggts upp i pensionsfonderna. Detta kunde användas för bostadsfinansiering. I riksdagsbeslutet från 1964 ingick även att kommunerna skulle erbjudas gynnsamma ekonomiska villkor om de byggde storskaligt. Större planer, särskilt de som innehöll fler än bostäder, premierades. Storskaligheten var rationell då ett byggprojekt var mer ekonomiskt säkert om det utformades för fler hyresgäster. Även om majoriteten av bostäderna är lägenheter i flerbostadshus räknas även många grupp- och radhusområden in i miljonprogrammet. Under perioden byggdes ca en miljon nya bostäder i landet, men nettotillskottet blev dock inte lika högt eftersom många äldre hus med omodern standard revs i många centrala stadsområden, men även i vissa bruksorter och i landsbygdsområden med minskande befolkning. 8

14 Antal bostäder Nyproduktion av bostäder, rivning och ombyggnation i Göteborg, Färdigställda bostäder nyproduktion Rivna bostäder och netto från ombyggnation Även i Göteborg var givetvis bostadsbyggandet rekordhögt under den här perioden. Som mest byggdes det bostäder under ett år. Ca bostäder nyproducerades i genomsnitt per år under perioden Under dessa år växte stora nya bostadsområden fram och ett industriellt, storskaligt bostadsbyggande utvecklades. Den stora volymen nyproducerade bostäder möjliggjordes primärt genom att det fanns en stor bostadsbrist samtidigt som det fanns gynnsamma finansieringsvillkor och nya stora och sammanhängande områden som kunde tas i anspråk. Även hela stadsdelar ersattes med ny bebyggelse. Allmännyttan hade en stor roll i utbyggnaden och tomträttsinstitutet hade troligen också en viss betydelse. Samtidigt revs det ett stort antal bostäder och bostäder byggdes om och slogs ihop. Under hela perioden från 1955 till 90-talets början var summan av rivna bostäder och nettot från ombyggnation negativt. Först därefter har ombyggnation årligen gett ett tillskott genom omvandling av verksamhetslokaler till bostäder samt att flera våningar lagts till på hus eller att vindar inretts. En tydlig bild av tillskottet av bostäder som skett kan man få genom att redovisa genomsnittligt antal nya bostäder per år under femårsperioder. Det sammanlagda nettotillskottet av bostäder uppgick till ca i genomsnitt under perioden när byggandet inom miljonprogrammet var som störst. Efter miljonprogramstiden, under senare delen av talet och under 1980-talet, var nettotillskottet mycket lågt men ökade därefter något. 9

15 Antal bostäder per år De senaste åren, , har ny- och ombyggnation gett ca bostäder per år i genomsnitt. Fastighetskontoret bedömer i en prognos över det framtida bostadsbyggandet att antalet färdigställda bostäder kommer att öka kraftigt de kommande åren. Under perioden beräknas det i genomsnitt per år färdigställas ca bostäder och under ca bostäder. Det är således en markant ökning av bostadsbyggandet i Göteborg som innebär att det byggs mer i staden än det har gjorts sedan miljonprogrammet avslutades. Nettotillskott av bostäder i Göteborg, genomsnitt per år för femårsperioder, samt prognos för Planeringsverksamheten Förutsättningarna för ett markant ökat bostadsbyggande har skapats genom en kraftig uppväxling av planeringsverksamheten. Antalet bostäder i startade detaljplaner har de senaste åren ökat mycket kraftigt, från år 2012 till år Ökade volymer i verksamheten totalt och prioriteringar av planer med stort bostadsinnehåll har därför inneburit att antalet bostäder i antagna/godkända planer ökat betydligt. Under perioden var det i genomsnitt per år drygt 2000 bostäder i antagna planer, något som ökat till över 3000 bostäder i genomsitt per år de senaste fem åren. Mycket talar för ett dramatiskt ökat antal bostäder i antagna detaljplaner de närmast kommande åren eftersom det nu finns totalt ca bostäder i planarbeten i olika skeden. En viktig del av expansionen av planeringsverksamheten är det arbete som pågår inom Bostad Målet med satsningen är att den ska leda till att bostäder, utöver normalproduktion, färdigställs senast år Satsningen innebär ett nytt arbetssätt med en fördjupad samverkan mellan kommunen och näringslivet där byggherrar ges en utökad medverkan i planprocessen. Utvecklade arbetssätt syftar till att effektivisera planprocessen men även att 10

16 korta tiden för genomförandet, dvs. perioden från att en plan är klar tills byggnationen sker. Den utvärdering som görs av Bostad 2021 syftar till att klarlägga konsekvenser av nya arbetssätt och vad som kan överföras till den övriga verksamheten. Den markanta expansionen av planverksamheten har hittills inte fullt ut fått genomslag i ett ökat bostadsbyggande. Förutsättningarna för det skapas dock och det fanns i december 2016 drygt bostäder i antagna detaljplaner och som ännu inte börjat byggas. Många av dem finns i planer som vunnit laga kraft det senaste året. Dessa bostäder utgör en väsentlig utbyggnadsresurs och ger ytterligare förutsättningar för ett kraftigt ökat bostadsbyggande under de kommande åren. Behov av fler bostäder för att nå balans på bostadsmarknaden B ehovet av fler bostäder i Göteborg är främst ett resultat av att antalet invånare ökar och därmed antalet hushåll men även förändringar av hushållsstrukturen. Göteborgs folkmängd ökar, enligt den senaste prognosen, med drygt personer i genomsnitt per år fram till 2025 och med drygt personer per år under perioden 2026 till Utifrån Västra Götalandsregionens och Göteborgs Stads befolkningsprognos har en uppskattning gjorts av dels hur mycket antalet hushåll har förändrats sedan år 2000, dels hur det antas förändras fram till och med år Antalet hushåll påverkas av åldersstrukturen i befolkningen då andelen ensamhushåll är högre bland unga vuxna och äldre, något som det tagits hänsyn till i beräkningen av antalet hushåll utifrån befolkningsprognoserna. Valet av år 2000 som utgångspunkt för analysen baseras på att antalet lediga lägenheter i Göteborg minskade markant efter det året och att det då därmed kan antas ha varit balans på bostadsmarknaden. En analys ger dels en uppskattning av relationen mellan bostadsbyggande och ökat antal hushåll under perioden 2000 till 2016, dels en uppskattning av de framtida behoven. Det senare jämförs med den bedömning som fastighetskontoret gjort av det framtida bostadsbyggandet under åren Förändringen av antalet hushåll i Göteborg uppskattas innebära ett behov av att det byggs bostäder per år fram till och med Då tas inte hänsyn till att efterfrågan varierar på olika typer av bostäder och storlekar, lägen i staden samt vad det kostar att bo i nya bostäder. Dessutom tillkommer den obalans som finns idag och som utifrån ökningen av antalet hushåll sedan år 2000 antas vara ca bostäder år Vidare tillkommer behov som är betydligt svårare att beräkna. Exempel på detta är trångboddhet, ungdomar som kan och vill flytta hemifrån, att flera hushåll tvingas dela på en bostad och att bostadsbrist kan begränsa möjligheter att flytta till Göteborg och bidra till utflyttning. I riktlinjer för bostadsförsörjning för Göteborg Stad från år 2015 angavs att beroende på vilken modell som används för att räkna ut bostadsbristen kunde den beräknas uppgå till mellan och bostäder i Göteborg. Det är uppskattningar med många osäkerheter, varför ingen med rimlig säkerhet kan svara på frågan om exakt hur stor bostadsbristen är. 11

17 Olika metoder för att beräkna bostadsbrist och framtida behov innehåller därmed ett stort mått av osäkerhet. En grov uppskattning för Göteborgs del är dock att det på sikt skulle behövas mellan nya bostäder per år under en längre period för att kunna möta såväl framtida behov samt att minska dagens brist på bostäder. Enligt den senaste prognosen för bostadsbyggandet i Göteborg förväntas det byggas bostäder per år under perioden och per år under perioden Om ett kraftigt ökat bostadsbyggande förverkligas i den takt som nu förväntas, kommer det därmed att tillgodose kommande behov och markant bidra till att förbättra situationen på bostadsmarknaden under den kommande tioårsperioden. Relationen mellan behov, efterfrågan och utbud är ständigt i förändring, varför det är mycket svårt att exakt förutse när balans på bostadsmarknaden skulle kunna uppnås. En förutsättning är att efterfrågan på nyproducerade bostäder ökar i samma takt som det möjliga utbudet eftersom risk finns för att takten i byggandet minskas om efterfrågan inte följer det ökade utbudet. Dessutom kan ett kraftigt ökat utbud även påverka flyttmönstren där såväl ökad inflyttning som minskad utflyttning påverkar behovet av bostäder. Bostadsmarknaden i Göteborg hänger nära samman med det som sker i övriga delar av regionen och ökat byggande och omflyttning i det befintliga beståndet inom pendlingsavstånd från Göteborg påverkar även efterfrågan och utbud i Göteborg. Till det ska läggas påverkan från eventuella framtida förändringar av attityder och önskemål om i vilken typ av område man önskar bo. Bostadsbristens konsekvenser är dock inte lika för alla. Möjligheten för olika grupper i befolkningen att kunna tillgodose sina bostadsbehov varierar även om nyproduktionen ökar markant. Några grupper som har det särskilt svårt på bostadsmarknaden är hushåll med exempelvis begränsade ekonomiska resurser, betalningsanmärkningar, svagt kontaktnät eller de som nyligen flyttat till Göteborg eller skulle vilja göra det. Att lägenheter hos de allmännyttiga bostadsföretagen fördelas efter hur lång tid man varit registrerad hos Boplats Göteborg gör fördelningen mer transparent, samtidigt som det innebär ytterligare ett hinder för den som ska flytta till Göteborg. Deras möjligheter att ha varit registrerade hos Boplats Göteborg tillräckligt länge är för de allra flesta begränsade. För dessa grupper, där de flesta inte har råd att bo i nyproducerade lägenheter, blir effekten av ett kraftigt ökat bostadsbyggande främst att nyproduktionen förväntas leda till en ökad omsättning och att flyttkedjor uppstår. Därmed skulle fler bostäder i det redan befintliga bostadsbeståndet och som därmed ligger på en lägre kostnadsnivå bli lediga. Trots detta talar det mesta för att det kommer att finnas ett fortsatt behov av särskilda insatser för vissa grupper som har det särskilt svårt att etablera sig på bostadsmarknaden. Strategier för fortsatt arbete D et finns nu, som ovanstående redovisning visar, goda planeringsförutsättningar för ett ökat bostadsbyggande i Göteborg. Bostadsbyggandet ligger på en nivå som är den högsta på 40 år. Det sker en väsentlig uppväxling av plan- och exploateringsverksamheten och prognosen visar på ett väsentligt ökat bostadsbyggande under en rad år framåt. 12

18 Arbetet för att öka bostadsvolymerna måste ses i ett långsiktigt perspektiv. Det är därför viktigt att vara uthållig och hålla fast vid det arbete som nu redan pågår. Även med det som utgångspunkt är det angeläget att fokusera på vissa frågor och områden. Markanvisningar Markanvisningar ska användas strategiskt och proaktivt för att pröva nya koncept, skapa innovativa lösningar och ge förutsättningar för mångfald och konkurrens på marknaden. Markanvisningar ska lämnas i olika skeden i plan- och exploateringsprocessen för att ge byggaktörer med olika förutsättningar möjligheten att bidra med ökat och blandat bostadsbyggande i staden. Blandade upplåtelseformer i en stadsdel eller bostadsområde ska eftersträvas för att tillgodose olika behov och önskemål, men även för att ge förutsättningar för ett mer blandat socialt boende. Fler boenden i form av trygghetsbostäder, gemenskapsboenden, bo- och byggemenskaper och bostäder med lägre hyra ska skapas. Tillgången till bostäder för särskilda grupper ska säkras genom krav i markanvisningar och uppföljning av samverkansavtalet mellan staden och fastighetsägare. Vid eventuell framtida brist på byggvilja av bostäder med viss upplåtelseform ska omställning kunna göras till bostäder med annan upplåtelseform. Plan och exploatering Prioritering ska göras av planer med stort bostadsinnehåll och hög genomförbarhet. Arbetet med påbörjade planer ska prioriteras så att de kan slutföras. Hög exploateringsgrad i redan pågående detaljplaner ska eftersträvas. Fortsatt arbete ska ske för att effektivisera plan- och exploateringsprocessen, bl. a. genom det arbete som nu pågår där frågor kring genomförandeskedet ska belysas och ge möjlighet till ytterligare effektivisering. Processen för exploateringsinvesteringar ska utvecklas. Uppföljning Aktiv uppföljning ska göras av de detaljplaner som är antagna men där produktion av bostäder inte har påbörjats. 13

19 Erfarenheterna, som bl.a. kommer fram genom följeforskningen, av Bostad 2021 ska tas tillvara och appliceras i övriga lämpliga plan- och exploateringsarbeten. Boende Handlingsplanen mot hemlöshet och strategin för bostadsförsörjning för nyanlända bör regelbundet följas upp. Tillgängligheten i bostadsbeståndet ska öka. Kompetens Arbetet med kompetensförsörjning ska intensifieras. Bl.a. har redan ett kompetensförsörjningsprojekt påbörjats inom stadens samhällsbyggande förvaltningar och bolag i syfte att genom kompetensförsörjningsaktiviteter säkerställa teknisk kompetens till på 3-5 års sikt. Risker och utmaningar D et finns i dagsläget planeringsmässiga förutsättningar för ett kraftigt ökat bostadsbyggande i Göteborg under de kommande åren samtidigt som behoven av bostäder förväntas öka i snabb takt. Att förverkliga den potential som en ökad planeringskapacitet skapat och att bättre kunna tillgodose ökade behov innebär utmaningar för alla aktörer inom bostadssektorn och det finns också risker som kan förändra förutsättningarna. Såväl utmaningar som risker kan i första hand anses ligga inom två sammanhängande områden, konjunktur och andra marknadsförutsättningar samt kapacitet och kompetens. Boverket har också pekat på dessa utmaningar och risker i såväl Boverkets indikatorer som i den reviderade prognosen över behovet av nya bostäder. Konjunktur och andra marknadsförutsättningar Efterfrågan på och prisutvecklingen för nybyggda bostäder har varit stark under ett antal år. De närmaste åren förutsätts inga större förändringar ske men på ett par års sikt pekar flera bedömare på att ökade räntor och lägre tillväxttakt i inkomster skulle kunna leda till stagnerade eller minskade priser och därmed minskat byggande. Även andra svängningar i konjunktur såväl nationellt som internationellt kan givetvis ha en direkt påverkan på bostadsbyggandet. Effekter av ändrade regler inom området, t ex amorteringskrav, är heller inte helt klarlagda. En utmaning är dessutom att behoven främst förväntas öka i grupper där de ekonomiska förutsättningarna är relativt begränsade. Nyproduktion av bostäder sker utifrån efterfrågan på bostäder i det pris- och kostnadsläge som gäller för nyproduktion och inte utifrån generella behov. Att tillgodose ökade behov innebär därför att såväl en hög efterfrågan på nyproducerade bostäder finns samtidigt som det finns väl fungerande flyttkedjor. 14

20 Staden, liksom andra kommuner, har ytterst begränsade möjligheter att i någon form påverka eventuella förändringar i konjunkturen. Staden kan dock förhålla sig till konjunktursvängningar genom långsiktighet i planeringen, god planeringsberedskap, omställning mellan upplåtelseformer och en förmåga och vilja att pröva nya koncept. Kapacitet och kompetens Det kraftigt ökade bostadsbyggandet kommer att ställa krav på alla delar av plan- och byggprocessen. Inom den kommunala verksamheten krävs en fortsatt hög kapacitet för planverksamheten men inte minst behöver nu ett särskilt fokus läggas på att resurser för genomförandefrågor säkerställs, det gäller såväl investeringar i lokal infrastruktur som att säkerställa att behov av kommunal service när det gäller exempelvis förskola och skola kan tillgodoses. Stora infrastrukturprojekt i Göteborg konkurrerar samtidigt med utbyggnaden av bostadsprojekt. Flera samhällsbyggande förvaltningar och bolag i Göteborg har alltmer uppmärksammat den ökande kompetensbristen i sina organisationer. Ett gemensamt kompetensförsörjningsprojekt har därför påbörjats i syfte att genom olika aktiviteter säkerställa teknisk kompetens. När det gäller byggsektorn står den inför samma utmaning när det gäller kapacitet och kompetens. I en konjunkturbarometer från Konjunkturinstitutet anger två av tre byggföretag att brist på arbetskraft är det främsta hindret för ett ökat husbyggande. Sektorn står alltså inför ett mycket stort behov av att finna arbetskraft med rätt kompetens för att kunna öka byggandet så mycket som behövs. Det kan också ställa krav på att utveckla själva produktionsprocessen och produkterna för att nå helt andra volymer än man producerat de senaste 50 åren. Ett problem som har fått en ökad uppmärksamhet är den växande bristen på maskiner och material, vilket leder till längre ledtider i byggprocessen. Konsekvenser E tt högt bostadsbyggande främjar tillväxten i samhället på flera olika sätt, t.ex. genom ökade investeringsvolymer inom samhällsbyggnadssektorn, ökad sysselsättning och ökad efterfrågan generellt på tjänster och varor men också genom att ett större bostadsutbud underlättar för företag att rekrytera och behålla kompetens. Fler bostäder ger behov av fler förskolor och skolor och annan kommunal service, såsom idrottsanläggningar och parker, vilket kräver ökade kommunala resurser. Det är viktigt framöver, då nya bostadsområden eller kompletteringar i befintliga områden planeras, att ha med de kommunala investeringar som utbyggnaden genererar i de kalkyler som görs. Större fokus ligger idag på de exploateringsinvesteringar som krävs för ett bostadsprojekt och nästa steg är att även i högre utsträckning beakta övriga kommunala investeringar som blir aktuella. Som framgått i det ovanstående så förutsätter ett ökat bostadsbyggande också en ökad planoch exploateringsverksamhet och därmed ökade resurser till berörda förvaltningar och bolag. 15

21 Ett ökat bostadsbyggande innebär inte någon egentlig omprövning av översiktsplanens inriktning för stadens utveckling som lagts fast i nu gällande översiktsplan. Stadens utbyggnad kan därför fortsatt planeras inifrån och ut och i områden med god kollektivtrafik. Det kommer dock att bli än mer viktigt med nödvändiga avvägningar mellan olika intressen och då inte minst i ett miljöperspektiv. Ett årligt bostadsbyggande på över bostäder per år i ett mer långsiktigt perspektiv, från 2035 och framåt, kan komma att innebära en något förändrad inriktning i utbyggnaden av staden. Det kan då vara aktuellt att även bygga utanför den så kallade mellanstaden och den nu redan bebyggda staden. Detta behöver dock i sig inte innebära negativ miljöpåverkan men kan kräva ett samlat synsätt och agerande för att klara uppsatta miljömål. En situation där bostadsbrist råder ger givetvis negativa sociala konsekvenser genom att hushåll har svårt att hitta en ändamålsenlig bostad, att trångboddheten ökar och prisnivåer på bostadsrätter och egna hem är höga och gör det svårt för många hushåll att tillgodose sin bostadsefterfrågan. En högre takt i bostadsbyggandet skulle bidra till att minska dessa negativa konsekvenser. En del av strategierna för ett ökat bostadsbyggande kan leda till vissa negativa sociala aspekter. För att uppnå ett högt bostadsbyggande föreslås bl.a. högre täthet i de bostadsområden som planeras och byggs, dvs. fler bostäder på samma yta. Det kan medföra risk för minskade grönytor, sämre ljusförhållanden och högre byggnader, vilket ofta framhålls som negativt ur ett barnperspektiv. Det går inte heller att bortse från den risk som finns för att konflikter och andra sociala problem kan uppstå när det sker en snabb och stor inflyttning till ett nybyggt bostadsområde. Det finns således ett antal stadsutvecklingsdilemman som kräver att kloka avvägningar görs. Samtidigt kan det konstateras att högre täthet innebär fler människor i ett område, vilket i sig kan ge positiva effekter som ökad trygghet och större underlag för såväl kommunal som kommersiell service i bostadsområdena. 16

22 17