KUNGSLEDEN FJÄRDE KVARTALET OCH BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2014 17 februari 2015 Biljana Pehrsson, vd Anders Kvist, vice vd och ekonomi-/finansdirektör
Det har varit ett händelserikt år för Kungsleden och vi är idag ett helt annat bolag. Med ett gott resultat i ryggen är vi redo att ta nästa steg i implementeringen av vår tillväxtstrategi. 2
AGENDA Inledning Fjärde kvartalet och 2014 i sammandrag Finansiell utveckling och nyckeltal Affärsplan med tillväxtmål 2015 utblick 3
INLEDNING 4
KUNGSLEDEN I KORTHET Affärsidé Mission Att långsiktigt äga, aktivt förvalta och utveckla kommersiella fastigheter i tillväxtregioner i Sverige generera en attraktiv totalavkastning. Att erbjuda kunder attraktiva och funktionella lokaler till rätt pris samt göra våra kunder nöjda genom att alltid leverera det lilla extra. Antal fastigheter 305 Bokfört värde Hyresvärde Uthyrningsbar yta, kvm 19,6 miljarder kronor 2,3 miljarder kronor 2,8 miljoner Antal medarbetare 91 Värderingar Närvarande Förenklande Nyskapande 5
FJÄRDE KVARTALET OCH 2014 I SAMMANDRAG 6
FJÄRDE KVARTALET I SAMMANDRAG Nytt kontorskluster i Kista Science City, en av Stockholms mest intressanta och beprövade kontorsmarknader, genom ett omfattande strategiskt förvärv om cirka 2 miljarder kronor Fortsatt optimering av fastighetsportföljen Avyttrat icke-strategiska fastigheter för 300 miljoner kronor (11 miljoner i vinst), inklusive sista utlandsfastigheten Förvärvat kontorsfastighet i Hyllie, Malmö för 165 miljoner kronor Avyttrat en majoritetsandel av Nordic Modular Group till Inter IKEA Investments till ett pris motsvarande värdet på hela bolaget om 1,3 miljarder kronor Fokus på aktiv förvaltning avspeglat i förbättrat resultat: Driftnettot ökade med 7 procent till 338 (316) miljoner kronor Förvaltningsresultatet ökade med 19 procent till154 (129) miljoner kronor Nettouthyrningen blev 3 (12) miljoner kronor, motsvarande 50 000 kvm 7
2014 I SAMMANDRAG Ett starkt och händelserikt år med implementeringen av nya strategin i fokus noterbart ökad kvalitet i fastighetsportföljen Transaktioner till ett värde av 5,3 miljarder kronor utförda under året. Strategiska förvärv om 2,7 miljarder kronor och avyttringar om 2,6 miljarder kronor Förvärvens höjdpunkter inkluderar Kista-portföljen och Mässhallen 1 i Hyllie Malmös ledande utvecklingsområde 68 icke-strategiska fastigheter avyttrades till en vinst om 186 miljoner kronor Fortsatt fokus på aktiv tillgångs- och fastighetsförvaltning: Driftnettot ökade 3,6 procent i jämförbart bestånd Dritnettot ökade med 32 procent till 1 491 (1 131) miljoner kronor Nettouthyrningen var 6 (26) miljoner kronor 8
2014 I SAMMANDRAG Mål för optimering av fastighetsportföljen 2014 Mål att avyttra fastigheter till ett värde av 1-1,5 miljarder kronor till vinst samt förvärva strategiska fastigheter till ett värde av 1,5 miljarder kronor. Försäljning av icke-strategiska fastigheter ur gamla portföljen (bokfört värde 1,1 miljarder kronor) Försäljning av icke-strategiska fastigheter ur GE -portföljen (bokfört värde 0,9 miljarder kronor) Koncentration genom försäljning av fastigheter i mindre orter eller orter med enstaka fastigheter Utfall: Total försäljningslikvid om 2,6 miljarder kronor med en realisationsvinst om 186 miljoner kronor Strategiska förvärv om totalt 2,7 miljarder kronor 9
2014 I SAMMANDRAG Bokfört värde på fastighetsportföljen vid årets slut var 19,6 miljarder kronor Värdeökning om 1 miljard kronor jämfört med bokslutet 2013, inkl vinst om 186 miljarder från genomförda avyttringar Största värdeökningen bland kontorsfastigheter i Stockholm och Västerås Värdeökning ett resultat av förbättrade driftnetton och kassaflöden, genomförda investeringar samt sänkta avkastningskrav i de starkaste tillväxtmarknaderna Genomsnittlig använd direktavkastning 7,4 (7,8) procent Finansiell flexibilitet säkrad genom fortsatt tillväxt i fastighetsportföljen Nyemission om 1,6 miljarder kronor genomförd med framgång Förvaltningsresultatet förbättrades med 66 procent till 730 (441) miljoner kronor Styrelsen föreslår en utdelning om 1,50 (1,25) kronor per aktie 10
FINANSIELL UTVECKLING OCH NYCKELTAL 11
FJÄRDE KVARTALETS SIFFROR I SAMMANDRAG Nyckeltal, Mkr Q4-14 Q4-13 2014 2013 Hyresintäkter 524 460 2 193 1 669 Driftnetto 338 316 1 491 1 131 Förvaltningsresultat 154 129 730 441 Värdeförändringar förvaltningsfastigheter 595 74 1 003 56 Resultat från fastighetsförsäljningar 0 4 73 8 Orealiserade värdeförändringar 595 71 930 48 Resultat före skatt 642 211 1 306 922 Periodens resultat inkl avvecklad verksamhet 371 179-753 862 Periodens resultat inkl. av. verksamhet (per aktie) 2.16 1.31-5.18 6.31 Föreslagen utdelning (per aktie) - - 1.50 1.25
RESULTATRÄKNING 1 JANUARI 31 DECEMBER 2014 13
FINANSIELL STÄLLNING Soliditet: 40% (37%) Belåningsgrad: 58% (59%) 14
EGET KAPITAL OCH FINANSIELL STÄLLNING Per den 31 december 2014 uppgick Kungsledens egna kapital till 9 102 (8 453) miljoner kronor eller 50 (62) kronor per aktie efter nyemissionen som ökade antalet aktier med 33 procent. Detta motsvarar en soliditet om 40 (37) procent. Soliditetsmålet är > 30 procent. 15
FORTSATT FÖRBÄTTRADE FINANSIERINGSVILLKOR Ett starkt kassaflöde i Q4 tillät en sänkning av skulderna Låneportföljen uppgick till 11 675 miljoner kronor vid kvartalets slut, jämfört med 12 254 miljoner kronor vid kvartalets början Snitträntan per den 31 december vad 5,0 procent, motsvarande räntan vid slutet av andra kvartalet (5,8 procent vid årets början) Exklusive swappar har snitträntan sjunkit från 3,7 procent till 2,7 procent under 2014 Räntetäckningsgraden förbättrades till 2,2 (1,9) gånger 16
FÖRSÄLJNING AV NORDIC MODULAR GENOMFÖRD Process genomförd för att avyttra Nordic Modular pga. bristande synergier med Kungsledens kärnverksamhet November 2014: 65 procent av Nordic Modular säljs till Inter IKEA Investments till ett pris som motsvarar värderingen av hela bolaget om 1,3 miljarder kronor Transaktionen slutförd i januari 2015 med frigjort kapital om 700 miljoner kronor vilket medför en förvärvskapacitet om 1,8 miljarder kronor Kungsleden behåller 35 procent ägande i Nordic Modular Ny styrelse: Mats Wäppling (ordförande), Henrik Jonsson, Anders Kvist och Lars Holmgren 17
AFFÄRSPLAN OCH TILLVÄXTMÅL 18
KUNGSLEDENS STRATEGI OCH LÅNGSIKTIGA MÅL Att vara Sveriges mest lönsamma och framgångsrika fastighetsbolag Koncentration till regioner med god ekonomisk tillväxt och lokalefterfrågan Kundens behov i centrum Attraktiva lägen på de lokala marknaderna och med god tillgänglighet Koncentration till färre än 70 orter på medellång sikt Effektiv förvaltning med kluster på respektive delmarknad Tre segment inom kommersiella lokaler Kontorsfastigheter Industri- och lagerfastigheter Handelsfastigheter Kvalitet och storlek Moderna och ändamålsenliga fastigheter Stabilitet i intjäning Målsättning att över tid växa fastighetsportföljen över tid till cirka 30 miljarder kronor och att väsentligt öka förvaltningsresultatet 19
KISTAFÖRVÄRVET Fyra kontorsfastigheter förvärvade för strax över 2 miljarder kronor Färöarna 3 (Kista One) Borgarfjord 3 och 5 Reykjavik 2 Total uthyrningsbar yta i förvärvad portfölj: 73 000 kvm Total uthyrningsbar yta i Kista efter förvärvet: 100 000 kvm Strategiskt läge mellan Arlanda flygplats och Stockholm, med närhet till E4 och E18 Samtliga fastigheter är renoverade och moderniserade 2 fastigheter är EED Gold-certifierade 2 fastigheter är Green Building-certifierade Tillträde i mars 2015 20
EN MER FOKUSERAD FASTIGHETSPORTFÖLJ 21
KLUSTER EN DEL AV VÅR STRATEGI Effektiv ur både kund- och förvaltningsperspektiv Koncentration till regionerna med god ekonomisk tillväxt och lokalefterfrågan Hyresgäster med förändrade behov kan erbjudas nya bra alternativ Effektivare förvaltning och lägre driftkostnader Lokal närvaro och kunskap ger långsiktigt lägre vakanser Klustrade aktiviteter för att öka områdets attraktionskraft: marknadsföring, strategiska satsningar för bättre service och utbud etc. Nära dialog med kommun och övriga samhällsaktörer Kungsledens kluster är för närvarande: Kista Danderyd Kontor (99 000 kvm) Kista Science City (100 000 kvm) Västerås C Mimer Porten (128 000 kvm) Högsbo/Sisjön lokaler (87 000 kvm) Västerås Finslätten (253 000 kvm) Östersund C (77 000 kvm) Eskilstuna C (82 000 kvm) Hyllie (21 000 kvm) Norra Hamnen (9 000 kvm) 22
INTJÄNINGSKAPACITET PER SEGMENT 23
KUNGSLEDENS STÖRSTA HYRESGÄSTER Bolagets 10 största hyresgäster står för 30,6 procent av hyresintäkterna Genomsnittlig kontraktslängd är 4,4 år 1. ABB 2. Bring Frigoscandia 3. Överskottsbolaget 4. Försvarsmakten 5. ICA 6. General Electric (GE) 7. V-TAB 8. BYGGmax 9. Westinghouse Electric 10. Försäkringskassan 24
2015 UTBLICK 25
2015 UTBLICK OCH MÅL Goda marknadsförutsättningar Stark transaktionsmarknad och god likviditet Positiv hyresmarknad Möjligheter att förstärka intjäningskapaciteten på befintligt bestånd Möjlighet att förvärva bra fastigheter till runt 7 procent direktavkastning och till låg finansieringskostnad stor sk. yield spread Fortsatt implementering av Kungsledens nya strategi Aktiv förvaltning Bygga projektportfölj Renodling och optimering av fastighetsportföljen Förvärva strategiska fastigheter med hög förväntad totalavkastning Bygga effektiva kluster För närvarande goda förvärvsmöjligheter som passar Kungsledens långsiktiga strategi Nyemissionen gör det möjligt att nå åtminstone halvvägs mot det långsiktiga målet om en fastighetsportfölj om 30 miljarder kronor. Den totala investeringsvolymen under kommande år är uppskattad till 4-5 miljarder kronor efter Kistaförvärvet om 2 miljarder kronor 26
FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER Kungsledens strategi är att förvärva fastigheter i identifierade mikrolägen, främst i Stockholm, Göteborg och Malmö/Lund, samt utvalda regioncentra genom: förvärv av enskilda fastigheter förvärv av fastighetsportföljer investeringar i utvecklingsprojekt 18 mikrolägen med tillväxtpotential i form av hyresnivåer och avkastning Strategiska förvärvsmöjligheter om cirka 3-4 miljarder kronor i pipeline 27
UTVECKLINGS-PIPELINE Omkring 20 utvecklingsprojekt i befintligt bestånd En investeringsvolym om 0,7-1 miljard kronor inom 2-3 år samt en förväntad totalavkastning på 9 procent har identifierats Kungsledens utvecklingsverksamhet fokuserar på att förbättra bolagets befintliga portfölj samt utnyttjande av byggrätter 28
2015 UTBLICK OCH MÅL Balanserad finansiell tillväxt Avkastning eget kapital om 10-12 procent Soliditet om minst 30 procent Fortsatt kostnadseffektivitet Utdelningspolicy om 50 procent av förvaltningsresultatet efter skattemål Resultatmål Att uppnå ett resultat före skatt om 1-1.2 miljarder kronor senast 2017 29
FRÅGOR ÄR VÄLKOMNA! 30