Dnr. PB 2015-677 Version Plannr. 4 D 2077 Planbeskrivning Detaljplan för del av fastigheten Hemlunda 1:29 Piteå kommun, Norrbottens län Upprättad av: Arkitekthuset Monarken AB Postadress Besöksadress Telefon Telefax E-post Webbadress 941 85 PITEÅ Svartuddsvägen 1 0911-69 60 00 0911-174 98 mbk@pitea.se www.pitea.se
Innehållsförteckning 1 Planbeskrivning... 4 1.1 Handlingar... 4 1.2 Planens syfte... 4 1.3 Plandata... 4 1.4 Tidigare ställningstaganden... 4 1.4.1 Behovsbedömning... 5 1.4.2 Kommunala beslut... 5 1.5 Förutsättningar och förändringar... 5 1.5.1 Natur... 5 1.5.1.1 Mark och vegetation... 5 1.5.1.2 Geoteknisk undersökning... 5 1.5.1.3 Radon... 5 1.5.1.4 Risk för skred/höga vattenstånd... 5 1.5.1.5 Vattenskyddsområde... 6 1.5.1.6 Riksintressen... 6 1.5.1.7 Strandskydd... 6 1.5.1.8 Fornlämningar... 6 1.5.2 Bebyggelseområden... 6 1.5.2.1 Bostäder... 6 1.5.2.2 Offentlig och kommersiell service... 7 1.5.2.3 Byggnadskultur och gestaltning... 7 1.5.3 Friytor... 8 1.5.4 Gator och trafik... 8 1.5.5 Teknisk försörjning... 8 1.5.5.1 Vatten och avlopp... 8 1.5.5.2 Värme... 8 1.5.5.3 El... 8 1.5.5.4 Avfall... 9 1.5.6 Administrativa frågor... 9 1.5.6.1 Upphävande av strandskydd... 9 1.6 Planens genomförande... 9 1.6.1 Tidplan... 9 1.6.2 Genomförandetid... 9 2
1.6.3 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 9 1.6.4 Avtal... 9 1.6.5 Fastighetsrättsliga frågor... 9 1.6.6 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m.... 10 1.6.7 Ekonomiska frågor... 10 1.6.8 Konsekvenser av planens genomförande... 10 1.6.8.1 Vattenskyddsområde... 10 1.6.8.2 Riksintressen... 11 1.6.8.3 Strandskydd... 11 1.6.8.4 Landskapsbild... 11 1.6.8.5 Jordbruksmark i anspråk... 11 1.7 Medverkande tjänstemän... 12 3
1 Planbeskrivning 1.1 Handlingar Detaljplanen omfattar följande handlingar: Plankarta Planbeskrivning 1.2 Planens syfte Syftet med detaljplanen är att skapa planmässiga förutsättningar för 10-14 fastigheter för bostadsändamål samt reglera gator till dessa. 1.3 Plandata Planområdet är 1,7 hektar och omfattar del av fastigheten Hemlunda 1:29 som är i privat ägo. Området är beläget på Hemlunda, en udde i Svensbyfjärden, 2 kilometer sydväst om Piteå centrum. En del av området är av öppen karaktär då det tidigare nyttjats för jordbruksändamål och en del utgör barrskog som genomskärs av Hemlundavägen. Västra sidan om vägen är avverkad och områdena är omgivna av etablerad fritids- och bostadsbebyggelse. Då planområdet är uppdelat i tre delområden omnämns de hädanefter i planbeskrivningen som västra, mellersta och östra delen i planbeskrivningen. Planområdet i orange som är uppdelat i det s.k. västra, mellersta och östra området. 1.4 Tidigare ställningstaganden I gällande översiktsplan Fördjupning för Piteå stadsbygd antagen 2001, är området utpekat som skog och övrig mark samt som jordbruksmark. Området ingår i Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda fastställd 5 maj 1959 med tillägget Ändring av förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse inom Bergsviken Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län fastställd 16 februari 2004. 4
1.4.1 Behovsbedömning Piteå kommun har den 15 september 2016 tagit fram underlag för behovsbedömning enligt plan- och bygglagen (2010:900) och MKB-förordningen gällande förslag till detaljplan för del av Hemlunda 1:29. Detaljplanens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan och en särskild miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning enligt miljöbalken 6 kap. 11, 12 har därför inte upprättats. Den totala effekten bedöms som relativt liten, då området runt omkring redan är bebyggt på ett sådant sätt som planförslaget föreslår. 1.4.2 Kommunala beslut Piteå kommun har den 24 november 2016 beslutat att ge positivt planbesked för planläggning av cirka 10 bostadsfastigheter på Hemlunda med planstart den 10 mars 2016. Detaljplanen handläggs med standardförfarande enligt plan- och bygglagen (SFS 2014:900). Bedömningen att handlägga detaljplanen med standardförfarande görs trots att området inte är utpekade för bebyggelse i gällande översiktsplan. Detta då Hemlundas omvandling de senaste 50 åren från sommarstugeområde till ett område med permanentbostäder gjort att Hemlunda i stort kan räknas som ett bostadsområde i Piteå och att planförslaget följer den utveckling som pågått där. 1.5 Förutsättningar och förändringar 1.5.1 Natur 1.5.1.1 Mark och vegetation Området består av ett hygge, en skogsdunge med barrskog och en vattenansamling av surhålskaraktär samt av ängsmark och är omringat av bebyggelse. Hygget liksom den del av skogsdungen (cirka halva) som ingår i Hemlunda 1:29 kommer i sin helhet att upplåtas för bostadsfastigheter. Det östra området består av ängsmark som längst i öster, mot befintlig bebyggelse, planeras att upplåtas för bostadsfastigheter. 1.5.1.2 Geoteknisk undersökning Någon geoteknisk undersökning har inte gjorts på området men enligt Sveriges geologiska undersökningars jordartskarta består marken till största del av isälvssediment och området har vid tidigare etableringar ansetts ha goda förutsättningar för bebyggelse. 1.5.1.3 Radon Hemlunda är ett högriskområde för radon. Bostadsbyggnader ska därför uppföras radonsäkra enligt Boverkets byggregler (BBR) om inte genomförda mätningar visar att gällande riktvärden kan uppnås. 1.5.1.4 Risk för skred/höga vattenstånd Risk för skred eller höga vattenstånd föreligger ej. Kartering från Myndigheten för samhällsskydd och beredskap visar att områdena inte påverkas av högsta beräknande flöde. Den blå skafferingen visar vilka områden som sätts under vatten vid en översvämning som motsvarar ett tänkbart värsta scenario som kan inträffa på grund av naturliga faktorer. Planområdet i beige. 5
1.5.1.5 Vattenskyddsområde Ett skyddsområde håller på att utformas för Piteås drickvattentäkt, Svensbyfjärden. Planområdet kommer delvis ligga inom den primära zonen, delvis inom den sekundära zonen samt delvis inom den tertiära zonen för den föreslagna vattentäkten. Verksamhet inom området regleras delvis i vattenskyddsföreskrift. Miljö- och tillsynsnämnden är beslutande nämnd i frågor som rör vattentäkten, exempelvis schaktning, avloppsanläggningar, hantering av petroleumprodukter, berg-, mark- och ytvattenvärme, skogsbruk, markavvattning, väghållning, och farliga transporter. PIREVA kommer att ha huvudmannaskap för vattentäkten. Hela Hemlunda ligger inom primär zon för föreslaget vattenskyddsområde. 1.5.1.6 Riksintressen Planområdet berörs av riksintresse: Totalförsvar influensområde luftrum - MB 3 kap. 9 2 stycket. 1.5.1.7 Strandskydd Del av området omfattas av strandskydd enligt 7 kap. 13-18 miljöbalken, på grund av dess närhet till Svensbyfjärden. I närheten av planområdet ligger även Furuholmstjärnen. Furuholmsfjärden representeras inte på Översiktskartan över Piteå i skala 1:250 000, varför den inte omfattas av strandskyddsbestämmelser, enligt beslut av länsstyrelsen. 1.5.1.8 Fornlämningar Inga fornlämningar finns registrerade inom planområdet. 1.5.2 Bebyggelseområden 1.5.2.1 Bostäder Hemlunda har tidigare varit ett sommarstugeområde men blivit en alltmer populär plats för permanentboende vilket gjort att området idag är av blandad karaktär med allt från små enkla fritidsstugor till stora funkisvillor för permanentboende. Detaljplaneförslaget reglerar fastigheter för bostäder [B] med en minsta respektive största storlek av 1050 respektive 1700 kvadratmeter genom bestämmelse d 1050-1700, fastigheter med en minsta respektive största storlek av 1100 respektive 1700 kvadratmeter genom bestämmelse d 1100-1700 samt fastigheter med en minsta respektive största storlek av 1300 respektive 1700 kvadratmeter genom bestämmelse d 1300-1700. Största byggnadsarea (BYA) inom fastighet uppgår till 20 % av fastighetsarea varav enskild byggnad inte får överstiga 165 kvadratmeter. Huvudbyggnad ska vara dominerande och 6
får ej uppföras till en mindre storlek än 90 kvadratmeter. Högsta tillåtna nockhöjd uppgår till 7,7 meter för huvudbyggnad och till 5 meter för komplementbyggnad med en lägsta tillåtna takvinkel om 22 grader. Huvudbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 4 meter och komplementbyggnad får inte uppföras närmare fastighetsgräns än 2 meter. Endast en huvudbyggnad är tillåten per fastighet. I övrigt reglerar detaljplanen tillfartsgator till fastigheter inom planområdet [GATA]. De utgörs dels av en tillfartsgata från Hemlundavägen till två fastigheter inom det mellersta området samt en tillfartsgata från Oskarsvägen till det östra området. 1.5.2.2 Offentlig och kommersiell service Viss offentlig och kommersiell service finns i Bergsviken cirka 2 kilometer från planområdet medan ett bredare serviceutbud finns i Piteå centrum, cirka 6 kilometer norr om planområdet. 1.5.2.3 Byggnadskultur och gestaltning Då området sedan 50-talet varit detaljplanelagt för sommarstugebebyggelse är flertalet hus små och av sommarstugekaraktär. Området är också av landsbygdskaraktär vilket medför att även större hus med gårdar sedan gammalt finns här. Hemlunda har blivit ett populärt område, och sommarstugor har med tiden blivit permanentbostäder och nya hus har tillkommit vilket medfört att området idag består av blandad bebyggelse med både mindre och större liksom äldre och nyare bostäder med stor variation i utformning. Exempel på Hemlundas blandade bebyggelse. 7
1.5.3 Friytor Inom del av fastigheten Hemlunda 1:29 som inte berörs av aktuellt planförslag finns både mindre skogsdungar, öppna ytor samt områden reglerade för friluftsbad i för dessa områden gällande detaljplan, tidigare nämnda: Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda. Utsnitt från Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda som visar områden reglerade för friluftsbad i blått, i närheten av planområdet i rosa. 1.5.4 Gator och trafik Cirka 500 meter från planområdet trafikerar lokala stadsbussar stadsdelen Bergsviken med nära 1-timmestrafik under vardagar mellan cirka 06.00 21.00 och på lördagar mellan cirka 09.30-16.00. 1.5.5 Teknisk försörjning 1.5.5.1 Vatten och avlopp Kommunalt vatten och avlopp finns på området och förvaltas av PIREVA. Tillskapade fastigheter kan anslutas till befintligt vatten- och avloppsledningsnät vars kapacitet bedöms klara planerad utbyggnad. 1.5.5.2 Värme Uppvärmningssystemet ska kunna anslutas till ur miljösynpunkt godtagbara energiformer. En energiförbrukning för värme och ventilation som är lägre än gällande föreskrifter enligt Boverkets byggregler (BBR) bör eftersträvas. 1.5.5.3 El Elförsörjningen till området är tillgodosedd av Pite energi och fastigheter kan anslutas till detta ledningsnät. Exploatör avser att markförlägga den elledning som löper genom mellersta delen av planområdet i Hemlundavägens dike i samförstånd med Pite energi. Det möjliggör planläggning för bostäder inom detta område då elektromagnetisk strålning minskar och rasrisk från ledningar inte behöver beaktas i planläggningen. Det område där kabel avses markförläggas regleras inte i planförslaget då kabel i allmänhet förläggs i allmän platsmark vilket avsett område redan är reglerat för genom allmän platsmark för gata. Pite energi har också ledningsrätt inom Hemlunda 1:29. Planförslaget har därför utformats för att ta hänsyn till att kabelförläggning kommer att ske i Hemlundavägens dike genom att planlagda fastigheter ligger cirka 4,8 meter från Hemlundavägens körbana för att möjliggöra kabelförläggning och säkra att området är tillgängligt för underhållsarbete. Ett säkerhetsavstånd om 5 meter från den transformatorstation som finns på området till närmsta fastighet medför att även transformatorstationen är lättillgänglig för underhållsarbete. Elledning som avses markförläggas. 8
1.5.5.4 Avfall PIREVA ombesörjer hämtning av hushållsavfall. Där så är möjligt rekommenderas att avfall ska kunna tas omhand via källsortering och kompostering av köks- och trädgårdsavfall. 1.5.6 Administrativa frågor 1.5.6.1 Upphävande av strandskydd För del av planområdet som omfattas av strandskydd föreslås strandskyddet upphävas genom administrativ planbestämmelse [a 1]. Som särskilt skäl för upphävande av strandskyddet inom kvartersmark åberopas 7 kap. 18 c 2 p. miljöbalken, d.v.s. att området genom väg är väl avskilt från området närmast strandlinjen samt 7 kap. 18 c 1p miljöbalken, att området redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. 1.6 Planens genomförande 1.6.1 Tidplan Samråd 4:e kvartalet 2016 Granskning 4:e kvartalet 2016 Antagande 1:a kvartalet 2017 1.6.2 Genomförandetid Genomförandetid utgår 10 år efter det datum att detaljplanen vunnit laga kraft. 1.6.3 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Inom detaljplanen råder enskilt huvudmannaskap för allmän platsmark som i planen utgörs av gator. Enskilt huvudmannaskap innebär att fastighetsägare i området bekostar och ansvarar för utbyggnad och drift och underhåll av allmän platsmark. Vilka fastigheter som berörs och de inbördes ansvarsförhållandena avgörs inte i detaljplanen utan av lantmäterimyndigheten genom en anläggningsförrättning vid detaljplanens genomförande. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägare/exploatör för all utbyggnad. Erforderlig fastighetsbildning för genomförande av detaljplanen ansöks av exploatör/fastighetsägare. 1.6.4 Avtal Servitutsavtal finns skrivna mellan fastighetsägare av Hemlunda 1:29 och ägare av andra fastigheter. Nyttjanderättsavtal finns skrivna mellan fastighetsägare av Hemlunda 1:29 och ägare av andra fastigheter. Ett exploateringsavtal har upprättats mellan kommun och exploatör där ansvars- och kostnadsfördelning regleras. 1.6.5 Fastighetsrättsliga frågor Planområdet ligger som helhet inom fastigheten Hemlunda 1:29. Detaljplanen möjliggör avstyckning av minimalt 10 och maximalt 14 bostadsfastigheter med minsta fastighetsstorlek om 1050, 1100 och 1300 kvadratmeter beroende inom vilket egenskapsområde fastigheterna ligger inom och största fastighetsstorlek om 1700 kvadratmeter. Planlagd markanvändning medför behov av ändrad fastighetsindelning för bostäder [B]. Strandskyddet upphävs inom planområdet genom särskild bestämmelse [a 1]. Östra Kikkejaur sameby innehar renskötselrätt inom planområdet. PIREVA innehar ledningsrätt inom planområdet. 9
Pite energi innehar ledningsrätt inom området. Ledningsägare ansvarar för ansökan om ledningsrätt i händelse av ändrad ledningsdragning som kräver förrättningsbeslut. För eventuella allmänna ledningar inom planområdet kan ledningsrätt bildas efter särskild ansökan av ledningsägare. Tillägget: Ändring av förslag till byggnadsplan för fritidsbebyggelse inom Bergsviken Hemlunda i Hortlax socken, Norrbottens län för gällande detaljplan: Byggnadsplan för fritidsområde inom Bergsviken Hemlunda är fastställd 2004-02-16 och har en genomförandetid på 15 år. Den löper således ut 2019-02-16. 1.6.6 Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning m.m. Planområdet angörs via Hemlundavägen som utgör enskild väg och är inrättad som en gemensamhetsanläggning, Piteå Hemlunda ga:1, som förvaltas av Hemlundavägens samfällighetsförening. Utifrån denna väg går tre vägar som var och en angörs till planområdets delar. För det östra området avses ny gata bildas genom allmän platsmark för gata [GATA] vilken avser enskild väg tillika en för flera tillkommande fastigheter gemensam utfartsväg mot Oskarsvägen. Det västra området angörs mot Sommarvägen och det för det mellersta området avses 2 fastigheter angöras mot Södra färjevägen och två fastigheter genom tillfartsgata [GATA] mot Hemlundavägen. I samband med exploatering av planområdet bör gemensamhetsanläggning inrättas för utfartsvägar i enlighet med anläggningslagen (1973:1149) för de 2 vägar detaljplanen reglerar. Beslut om bildande av gemensamhetsanläggning kan ske efter eller i samband med fastighetsbildning. Detaljplanens genomförande kan medföra behov av omprövning av gemensamhetsanläggningen eller godkänd överenskommelse av ändring av andelstal enligt anläggningslagen. Berörda fastighetsägares andelstal i gemensamhetsanläggningar fastställs vid lantmäteriförrättning i samtliga fall där förändring av befintlig eller inrättande av ny gemensamhetsanläggning aktualiseras. 1.6.7 Ekonomiska frågor Exploatören svarar för kostnader för upprättande av detaljplan. Fastighetsägare/exploatör ansvarar och bekostar utbyggnad och iordningställande av kvartersmark. För utbyggnad och iordningställande av allmän platsmark ansvarar exploatör. Kostnader för lantmäteriförrättning betalas av fastighetsägare/exploatör. Kostnader för anläggningsförrättning vid inrättande av en eller flera gemensamhetsanläggningar fördelas mellan de fastigheter som ska delta i gemensamhetsanläggningen. 1.6.8 Konsekvenser av planens genomförande 1.6.8.1 Vattenskyddsområde Planområdet kommer att ligga inom den primära zonen av ett föreslaget vattenskyddsområde för Piteås dricksvattentäkt, Svensbyfjärden. Information om denna finns att läsa i Vattenskyddsföreskrift Svensbyfjärden. EU s ramdirektiv för vatten samt svensk miljölagstiftning såsom miljöbalken och Naturvårdsverkets allmänna råd för bildande av vattenskyddsområde ligger till grund för denna vattenskyddsföreskrift och verksamhet inom detta område kommer delvis regleras av denna. Vid ny verksamhet som bedöms kunna bli aktuellt inom detta område, exempelvis byggande som kräver schaktning, ska detta medgivits av Miljö- och tillsynsnämnden. I detta kan det till exempel handla om regnvatten som faller över planområdet och sedermera skulle rinna genom schaktmassor ut i Svensbyfjärden. Exempelvis kan då en tillfällig uppsamlingsdamm anläggas under tiden för byggnaders uppförande, där regnvatten kan samlas och avdunsta. 10
1.6.8.2 Riksintressen Planområdet ligger inom område för riksintresse Totalförsvar influensområde luftrum. Detta medför att objekt över 20 meter höga måste remitteras till Försvarsmakten. Då detta planförslag inte avser sådana objekt bedöms planförslaget inte påverka riksintresset. 1.6.8.3 Strandskydd Del av detaljplaneförslaget som ligger inom strandskyddat område bedöms inte att stå i konflikt med strandskyddets syfte enligt 7 kap. 13 miljöbalken. Planlagda bostadsfastigheter är väl avskilda från strandlinje genom befintlig allmän väg och att området redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Det tillsammans med nationella mål om ett ökat bostadsbyggande och lokala befolkningsmål samt områdets välutbyggda infranät motiverar att bostäder byggs på platsen. 1.6.8.4 Landskapsbild Landskapsbilden kommer delvis att förändras, något som är ofrånkomligt då tidigare oexploaterad mark tas i anspråk. Öster om Hemlundavägen där skog kommer att ge plats för bostäder lämnas en del av skogsområdet inom Hemlunda 1:29 utanför detaljplanen. Här är ambitionen att en trivsam landskapsbild kommer att bestå då detta område hyser en skogsväg invid en liten tjärn som nyttjas av de boende som genväg genom skogspartiet. Det södra området som består av tidigare nyttjad jordbruksmark kommer att ligga i direkt anslutning mot befintliga fastigheter och bedöms inte nämnvärt förändra landskapsbilden. 1.6.8.5 Jordbruksmark i anspråk Planförslaget tar mark i anspråk som i gällande översiktsplan Fördjupning för Piteå stadsbygd antagen 2001 är utpekat som jordbruksmark. Marken som tas i anspråk ligger på norra sidan om Oskarsvägen och har i år inte varit brukad. Marken på södra sidan Oskarsvägen, utanför föreslagen detaljplanegräns brukas för spannmål. Markägare till i anspråkstagen mark har inte för avsikt att bruka den utan tillstyrker exploatering. Den jordbrukare som arrenderat marken har för avsikt att lägga ner sin verksamhet. Sett till att marken inte brukas och sett till jordbrukets utveckling inom kommunen de senaste 20 åren görs bedömningen att marken kommer förlora sitt värde som jordbruksmark inom de kommande 10 20 åren, vilken är den tid Jordbruksverket i rapporten Väsentligt samhällsintresse? Jordbruksmarken i kommunernas fysiska planering, 2013 anser att kommuner bör ta i beräkning innan jordbruksmark tas i anspråk. Detta tillsammans med lokala befolkningsmål samt att platsen ligger strategiskt ur pendlings- och transportsynpunkt till arbetsplatser, skola och Piteå centrum, har god infrastruktur med vägar, vatten, avlopp och el tillsammans med nationella mål om ökat byggande motiverar att bostäder byggs på platsen. Här syns den mark som avses bli bostadsfastigheter i orange. 11
1.7 Medverkande tjänstemän I upprättandet av detaljplanen har Fysisk planering, Teknik och gator, Samhällsplanering inom Samhällsbyggnad i Piteå kommun deltagit. Arkitekthuset Monarken Granskad av: Erik Isaksson Planarkitekt Niclas Brännström Planhandläggare 12