Lärkträdets Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31
Årsredovisning Styrelsen för HSB:s bostadsrättsförening Lärkträdet i Haninge, med org. nr 712400-0949, får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2014-01-01 2014-12-31. Denna årsredovisning innehåller följande dokument: Innehållsförteckning Årsredovisning... 1 Förvaltningsberättelse... 2 Fastigheter... 2 Föreningsfrågor... 4 Presentation av brf Lärkträdet... 10 Utförda större arbeten... 11 Förslag till resultatdisposition och slutord... 13 Ekonomi... 14 Resultaträkning... 14 Balansräkning... 15 Kassaflödesanalys... 17 Redovisningsprinciper m.m., samt övriga bokslutskommentarer... 18 Noter... 19 Noter... 20 Noter... 21 Revisionsberättelse... 22 Styrelsens uttalande... 23 Valberedningens förslag... 24 Motioner till stämman... 28 Nya stadgar... 31 Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 1 av 50
Förvaltningsberättelse Fastigheter Lägenheter, lokaler och parkeringsplatser Föreningen äger och förvaltar fastigheterna Söderbymalm 3:376, 3:377, 3:378, 3:379, och 3:400, samtliga inom Haninge kommun, i vilka man upplåter lägenheter och lokaler. Taxeringsvärdet är 175 546 000 SEK varav byggnader 127 841 000 SEK och mark 47 705 000 SEK. Fastigheterna har under året varit fullvärdesförsäkrade i Folksam. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Grundsjälvrisken är 0,5 basbelopp. Fastigheterna innehåller 284 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt 38 lokaler som hyrs ut till bostadsrättsinnehavare och 10 lokaler uthyrda externt. Under verksamhetsåret har 25 lägenhetsöverlåtelser skett. 18 lokaler disponeras av föreningen varav 3 för ventilationsutrustning och resterande som föreningslokal, snickarlokaler, bordtennis, bibliotek, datasal etc. Föreningen disponerar 243 P-platser, varav 17 gästparkeringar, som under året varit utarrenderade till och övervakats av Q-Park AB. Antal Storlek (r o k) Yta (m2) Bostadsrätter Totalt 284 st 22 384 Varav 49 st 1 27,5-48,5 54 st 2 56-67 119 st 3 81,5-92,5-102 55 st 4 100-122,5 7 st 5 128,5 Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 2 av 50
Försäkring Bostadsrättstillägg Förutom fastighetsförsäkringen har föreningen tecknat en gemensam bostadsrättsförsäkring för alla medlemmar. Bostadsrätts-tilläggsförsäkring gäller för den egendom som bostadsrättshavaren enligt Bostadsrättslagen och föreningens stadgar har underhålls- och reparationsansvar för samt för fast inredning inklusive inglasad balkong i bostadsrätten, som bekostats av bostadsrättshavaren. Försäkringen gäller för plötslig och oförutsedd fysisk skada som drabbar den försäkrade egendomen, så kallad "Allriskomfattning" Försäkringen gäller för skador upp till 500 000 kr. Grundsjälvrisken är från och med januari 2015, 2000 kr vid läckageskador och 1 500 SEK per skada och lägenhet vid övriga skador. Hemförsäkring Trots att fastigheten är försäkrad täcker försäkringen inte skada på lösöre i lägenheterna, detta oavsett orsak. Skada på lösöre täcks alltså bara av medlemmens egen hemförsäkring. Underhåll av fastigheterna Föreningens underhåll av fastigheterna omfattar tre områden: löpande underhåll - mindre projekt och reparationer periodiskt underhåll - enligt underhållsplan investeringar - större om- eller tillbyggnader är pågående projekt i balansräkningen och som aktiveras först när respektive projekt är färdigställt. Under verksamhetsperioden har det löpande underhållet, som består av diverse reparationer kostat 888 tusen kr. Här ingår kostnader på grund av vattenskador som uppgår till 180 tusen kr och som inte täckts av vår fastighetsförsäkring på grund av ledningarnas ålder. Det gäller främst dagvattenledningar som ju inte ingått i stamrenoveringen. Periodiskt underhåll har kostat 10 016 tusen kr varav enligt underhållsplan 516 tusen kr och 9 500 tusen kr utgör en del av investeringskostnader som på så sätt kostnadsförs år 2014. Pågående investeringar har kostat 24 922 tusen kr. Förutom stamrenoveringen innefattas nya parkeringsplatser och nytt ventilationssystem i B-husets uthyrningslokaler. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 3 av 50
Radon Våra hus är byggda med s.k. blåbetong i ytterväggarna vilket medför att vi, utöver den normala förekomsten av radon i marken, även har radonutsöndring från byggnaderna. Nuvarande gränsvärde på 200 Bq/m 3, har i vissa lägenheter överskridits. Styrelsen övervakar och mäter regelbundet radonhalten och vidtar åtgärder. I enlighet med av kommunen godkänd plan kommer ny radonmätning att utföras första halvåret 2015. Föreningsfrågor Medlemmar Föreningen hade den 31:a december 2014, 373 medlemmar, inklusive HSB Stockholm, varav 89 medlemmar var samägare. 1 medlem äger mer än en lägenhet. Styrelse Styrelsen har följande sammansättning from ordinarie stämma 2014-04-03 Ann-Charlotte Ingemarsdotter Ordförande Ingvar Högström V Ordförande Rebecca Englund Sekreterare t o m 16/12 Anita Saläng Ledamot Marcus Andersson Ledamot Sebastian Fredriksson Ledamot Yvonne Schelander Ledamot Joakim Andersson HSB Ledamot Som sekreterare fr o m 16/12 har Ingvar Högström fungerat. Styrelsesammanträden Styrelsen har under verksamhetsåret hållit 12 protokollförda sammanträden. Därutöver har den stadgeenliga besiktningen av föreningens fastigheter gjorts den 16 september 2014 samt budgetmöten genomförts. Föreningsstämmor och informationsmöten Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 april 2014. Vid stämman behandlades stadgeenliga ärenden samt gavs en information om föreningens ekonomi. Beslöts att arbeta enligt HSB-koden för bostadsrättsföreningar. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 4 av 50
Firmatecknare och attesträtt Föreningens firma har tecknats av styrelsen i sin helhet samt av, Ann-Charlotte Ingemarsdotter, Anita Saläng, Ingvar Högström och Rebecca Englund alltid två i förening. Föreningens attesträtt har innehafts av, Ann-Charlotte Ingemarsdotter, Marcus Andersson, Ingvar Högström och Anita Saläng. Revisorer Föreningens revisorer har varit Lars Larsson Förtroendevald revisor Uno Gustavsson Förtroendevald revisor BoRevision AB, av HSB:s Riksförbund utsedd revisor Valberedning Föreningens valberedning har varit Börje Nordqvist Sammankallande Margareta Henebratt Berit Falkman Ombud till Distriktsstämma Föreningens ombud till HSB Stockholm distrikt Haninges årsstämma har varit Yvonne Schelander. Husombud Ansvarig i styrelsen för kontakten med husombuden har varit Yvonne Schelander. Kulturombud Föreningens kulturombud har varit Yvonne Schelander. Seniorklubben Ansvarig i styrelsen för kontakten med seniorklubben har varit Ann-Charlotte Ingemarsdotter. Grannsamverkan Styrelsens kontaktperson i samarbetet med polisen har varit Ann-Charlotte Ingemarsdotter. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 5 av 50
Utbildning Våra medlemmar har möjlighet att delta i den datautbildning som föreningen bedriver tillsammans med PRO och ABF i vår datalokal. Ansvarig inom föreningen för datalokalen och utbildningen i den har varit Arne Bromarf och Rolf Ahlinder. Förvaltning Föreningen har avtal tecknade med HSB Stockholm avseende administration, ekonomi, mark, drift och energi och fastighetsförvaltning. Vissa tjänster utförs av förvaltningen kostnadsfritt för medlemmar (Ingår i förvaltningsavtalet). Specificeras i Hitta rätt i Lärkträdet. Under året har nytt städavtal tecknats med HSB-Städ efter regelmässigt anbudsförfarande. Större projekt under redovisningsperioden Stamrenovering D-huset, samt relining stammar under källargolv i hus A-D Fortsatt byte av trasig tvättstugeutrustning Relining dagvattenstammar i B- och C-husen Installation av tryckstegringspump för A- B-husen Ny cirkulationspump samt sensorstyrd styrventil för värme i undercentral NV 62 Pågående uppgradering av armaturer till sensorstyrd ledbelysning 12 nya parkeringsplatser Ny ventilationsanläggning i B-husets uthyrda lokaler Större planerade renoveringar/underhåll Kontinuerligt byte av trasig tvättstugeutrustning Renovering, så kallad skrotning av lös betong, och fortsatt undersökning av nödvändiga åtgärder för att säkra våra balkonger Radonmätning OVK-besiktning, Kontroll av luften i våra lägenheter Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 6 av 50
Våtrums- och stamrenoveringen Renoveringen av våtrum och stammar i A- D-husen är avslutad efter ca 2 års byggarbeten. Den totala kostnaden blev 95 miljoner kr inkl projektering och upphandling samt pantbrev. Därtill kommer relining av stammar under källargolv till en kostnad av 2,6 miljoner kr. Slutbesiktning ägde rum den 25 augusti. Nu följer en garantitid fram till 2018-09-21 och fram till dess kommer garantibesiktningar att ske med början i A- huset hösten 2015. För tätskikt i våtrum, relining och golvvärme gäller en garantitid om 10 år, fram till 2023-09-01. Under den garantitid vi nu har mot entreprenören är det av yttersta vikt att styrelsen får information om eventuella brister i utfört arbete. Anmälan av fel skall göras till HSB som vanlig felanmälan, HSB bedömer sedan om det skall åtgärdas inom ramen för vårt avtal med HSB eller om det skall översändas till E-Byggtjänst för åtgärd. Övriga slutförda investeringar under året Ventilationsanläggning för B-husets uthyrda lokaler har färdigställts till en totalkostnad av 2,1 miljoner och nya parkeringsplatser kostade sammanlagt 750 tusen kr. Ekonomi Årsavgifterna uppgick under året till i genomsnitt 898 kr per kvadratmeter bostadslägenhetsyta. Den för år 2015 upprättade budgeten visade ett höjningsbehov med 2 % och styrelsen beslöt att höja årsavgifterna fr o m 2015-01-01. Flerårsöversikt 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, tkr 21 172 20 261 19 218 18 649 Resultat efter finansiella poster tkr -7 634 3 180 3 272 3 582 Eget kapital, tkr 14 133 21 767 18 588 15 315 Taxeringsvärde, tkr 175 546 175 546 136 756 136 756 varav byggnad, tkr 127 841 127 841 103 157 103 157 Årsavgift, kr/kvm bost yta 898 856 807 784 Bankskuld kr/kvm bost yta 6 498 5 849 3 552 2 916 Belåningsgrad (skuld/taxvärde) 83 proc 75 proc 58 proc 48 proc Räntekostnader kr/kvm bost yta 203 157 103 101 Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 7 av 50
Årets resultat Årets resultat efter finansiella poster uppgår till minus 7 634 344 kr. Orsaken till det negativa resultatet är att styrelsen valt att föra en del av kostnaden, 9,5 miljoner kr, för aktiverade investeringar som en direktkostnad i resultaträkningen för 2014 under planerat underhåll. Föreningen har gjort investeringar till ett belopp på 100 850 762 kr som delvis aktiverats under år 2014. De har delvis finansierats med nya lån (80 miljoner kr) delvis med tidigare års överskott. För att få en rättvisande bild av Lärkträdets ekonomiska ställning och likviditet har vi därför valt att kostnadsföra en del av investeringarna direkt enligt ovan. Det har medfört att årets resultat är negativt. Vårt balanserade överskott är emellertid positivt som framgår av resultatdispositionen. Från och med 2014 gäller ny normgivning från Bokföringsnämnden avseende regler för årsredovisningen. De nya reglerna enligt K2 och K3 är tvingande och gäller även bostadsrättsföreningar. Brf Lärkträdet kommer att följa K3 eftersom det regelverket passar äldre bostadsrättsföreningar med större renoveringsbehov bäst. Det nya med bägge regelverken är att de förbjuder progressiv avskrivning vilket Lärkträdet aldrig tillämpat. Enligt K3 skall fastigheten delas upp i lämpliga komponenter och skrivas av under nyttjandetiden. Även investeringar/ tillkommande poster skall aktiveras som komponent och skrivas av under nyttjandetiden. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 8 av 50
Kommande års bedömda avgiftsförändringar Avgiftsförändring 2016 2017 2018 2 % 2 % 2 % Bedömningen är gjord utifrån idag kända faktorer och bygger på en prognos som kan komma att ändras såväl på grund av oförutsedda händelser i vår omvärld som inom föreningen och som påverkar våra kostnader. Hemsida Hemsidan återfinns under: www.brflarktradet.se Lärk-TV Mera information om Lärk-TV och övriga TV kanaler finns i Hitta rätt Lärkträdet och på hemsidan. Vi i Lärkträdet Informationsbladet har delats ut i 3 nummer. HSB-kod för bostadsrättsföreningar På HSB-stämman i maj 2013 antogs en kod för bostadsrättsföreningar. Vi, Brf Lärkträdet, bestämde vid årsstämman i april 2014, att arbeta efter den och anpassa den till våra behov. Syftet med koden är att den ska bidra till en öppen och genomlyst bostadsrättsförening, där varje medlem får insyn i verksamheten och möjlighet att påverka. Koden ska också bidra till att bostadsrättsföreningen styrs på ett effektivt sätt. Koden kompletterar lagstiftning, stadgar och andra regler genom att ge en norm för god föreningsstyrning med hög ambitionsnivå. Våra medlemmar skall känna trygghet i att bostadsrättsföreningen styrs demokratiskt och att verksamheten är stabil och hållbar. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 9 av 50
Presentation av brf Lärkträdet Föreningen bildades 1961-06-16 och registrerades 1963-11-16 och äger samt förvaltar fastigheterna Söderbymalm 3:376, 3:377, 3:378, 3:379, och 3:400, samtliga inom Haninge kommun, i vilka man upplåter lägenheter och lokaler. De fyra första husen i föreningen, A D husen, uppfördes under åren 1964 1965 och inflyttningen påbörjades 1965-04-01. Det femte huset, E-huset, uppfördes 1966 1967 och inflyttningen påbörjades 1967-05-01. Husen är byggda som 7-vånings lamellhus med souterräng- och källarvåning. Hus E D C B A Nynäsvägen 74-70 68-64 62-58 56-52 50-46 Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 10 av 50
Utförda större underhållsarbeten År Åtgärd 1994 totalrenovering av samtliga hissar utom Nv 52 1996 97 fasad- och balkongrenovering 1998 anslutning till kollektiv el för medlemmarna 2000-01 renovering av samtliga undercentraler installation av bredbandsuppkoppling i våra fastigheter och lägenheter 2002/03 fönsterrenovering, ljudisolering av samtliga fönster i västra fasaderna och gavlarna 2003/04 asbestsanering ventilationsanläggningar 2004/05 byte av expansionskärl byte av stamventiler ny fläkt B-huset (NSV) 2005/06 utbyte av motorvärmare 65 st. reparation av den horisontella stammen i B-huset 2006/07 iordningställande av snickarlokalerna i B- och E-husen våtrumsrenovering och stambyte i E-huset ny kulvert mellan D- och E-husen nytt styrsystem, hissen Nv 52 2007/08 ombyggnad av tak fläktbyten i samtliga hus 2008/09 fastsättning av fönsterlister Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 11 av 50
Utförda större underhållsarbeten År Åtgärd 2009/10 nytt låssystem inköp av nya sopskåp injustering VVS 2011 ny gaveldörr Nv 46 byte av reglercentral 2012 stamrenovering hus A nya miljöhus 2013 stamrenovering hus B och C ventilationsanläggning för B-husets uthyrda lokaler 12 nya parkeringsplatser 2014 Stamrenovering D-huset, samt relining stammar under källargolv i hus A-D Relining dagvattenstammar i B- och C-husen Ny cirkulationspump samt sensorstyrd styrventil för värme i undercentral NV 62 12 nya parkeringsplatser Ny ventilationsanläggning i B-husets uthyrda lokaler Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 12 av 50
Förslag till resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: Balanserat resultat: 8 856 967 Årets resultat: - 7 634 344 1 222 623 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråktagande av fond för yttre - 515 971 underhåll motsvarande årets kostnader Avsättning till fond för yttre 1 500 000 underhåll, enligt underhållsplan Balans i ny räkning 238 594 1 222 623 Slutord Styrelsen ber att få tacka alla medlemmar för det gångna verksamhetsåret. Handen 2015-02-14 Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 13 av 50
Ekonomi Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 14 av 50
Sida 15 av 50
Sida 16 av 50
Sida 17 av 50
Sida 18 av 50
Sida 19 av 50
Sida 20 av 50
Sida 21 av 50
Sida 22 av 50
Sida 23 av 50
Sida 24 av 50
Sida 25 av 50
Sida 26 av 50
Sida 27 av 50
Motion 1 Målning i allmänna utrymmen Nu nar stambytet ar färdigt och avslutat, föreslår jag att källar- och vissa allmänna utrymmen som blev slitna under arbetet, skulle målas och repareras sa fort som möjligt. Styrelsens svar: Utreds. Med motiveringen att detta är planerat i underhållsplanen 2018. Motion 2 Röjning av sly För att kunna se och njut av vår vackra sjö även under sommarhalvåret önskas röjning av sly bl.a. nedanför E-huset. Styrelsens svar: Avslås. Med motiveringen att marken utanför stängslet och nedanför stigen ägs av Haninge kommun. Den mängd sly som föreningen har tillstånd att rensa ut tar förvaltningen bort varje år. Motion 3 Information till nya medlemmar Föreslår att säljare/ägare alternativt trappombud vid varje ny inflyttning (gäller även vid uthyrning) informerar om vad som gäller sophantering (sortering, återvinningsstation mm) och ordningsregler i allmänna utrymmen såsom Tvättstugor mm. Styrelsens svar: Motionärernas förslag ingår redan i husombudens uppdragsbeskrivning. Motionen anses därav besvarad. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 28 av 50
Motion 4 Ramper entrétrappor Jag har noterat att många av vara rollatorburna medlemmar krånglar sig upp vid vara portar trots bostadsföreningens styrelses rekommendation att går runt husen till gavel portarna och via SV-korridorerna ta sig till lägenheterna. Tillgänglighetsgruppen, som arbetade for några ar sedan hittade då ingen bra lösning for medlemmar med rollatorer eller medlemmar med barnvagnar. (Tillgänglighetsgruppens rapport finns hos några styrelsemedlemmar). Jag har sett aluminiumprofiler vid Poseidons torg har i Handen, enligt bild nedan. Fyrhjuliga barnvagnar kräver i ytterkant cirka 60 centimeter och rollatorer kräver i ytterkant cirka 70 centimeter. Aluminiumprofiler skulle alltså inte kräva alltför stort utrymme på trapporna. Mitt förslag ar att bostadsföreningen låter montera aluminiumprofiler vid alla portar. Det skulle underlätta tillgängligheten betydligt för medlemmar med rollatorer och unga familjer med barnvagnar. Styrelsens svar: Avslås. Med motiveringen att tidigare utredning har visat att entrétrapporna i gatuplan inte har tillräcklig bredd eller djup för att rymma någon form av ramper. Vi hänvisar även fortsättningsvis till de 2 trappfria ingångarna som finns till varje hus. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 29 av 50
Motion 5 Belysning i källarkontoren I många källarkontor saknas belysning och den befintliga belysningen utanför är ofta otillräcklig. Att använda olika typer av batterilampor ar omständligt och ur miljösynpunkt olämpligt. Precis som i föreningens övriga utrymmen bör tillgängligheten vara viktig aven nar det galler källarkontoren. Samma motion behandlades på 2014 års stämma och skulle utredas. Nu, i slutet av januari 2015, har inget svar kommit frän utredningen och belysningen är fortfarande otillräcklig. Så samma motion görs till stämman 2015. Förslag: Föreslås att utredningen slutföras snarast sa att belysningen kan kompletteras med antingen armatur eller eluttag for t.ex. sladdlampa. Styrelsens svar: Avslås. Med motiveringen att detta nu är utrett och skulle medföra för föreningen en tillkommande kostnad på mellan 500 000 och 900 000 kr. Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 30 av 50
Nya stadgar Första beslutet Varför nya stadgar? Modernare språk Lättbegripligare Anpassning till ny lagstiftning Viktigare förändringar 2 Ändamålsparagrafen, tillförs miljötänkande 12 Upplåtelse, möjlighet at ta avgift vid andrahandsuthyrning 16 Kallelse, lika regler vid extra stämma som vid ordinarie stämma 17 Dagordning, arvoden utöver styrelse och revisorer, antalet styrelseledamöter, revisorer och valberedare skall fastställas. 18 Röstning, ombud och biträde, utökad krets som kan vara ombud 22 Konstituering och firmatecknare, krävs bara två firmatecknare 22 Valberedning, skall lämna förslag på arvoden, sammankallande ersätts av ordförande Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 31 av 50
Sida 32 av 50
Sida 33 av 50
Sida 34 av 50
Sida 35 av 50
Sida 36 av 50
Sida 37 av 50
Sida 38 av 50
Sida 39 av 50
Sida 40 av 50
Sida 41 av 50
Sida 42 av 50
Sida 43 av 50
Sida 44 av 50
Sida 45 av 50
Sida 46 av 50
Sida 47 av 50
Sida 48 av 50
FULLMAKT Vid föreningsstämman har varje medlem en röst. Innehar fler medlemmar en bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans en röst. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Annan medlem än juridisk person får utöva sin rösträtt genom ombud såsom äkta maka/make, med medlem varaktigt sammanboende närstående person, annan närstående eller annan medlem i bostadsrättsföreningen. Ombud får endast företräda en medlem förutom sig själv. Fullmakt för... Adress... Bostadsrättshavarens namn... Adress... Brf. Lärkträdet Årsredovisning 2014-01-01 2014-12-31 Sida 49 av 50
Sida 50 av 50
Brf Lärkträdet i Haninge Nynäsvägen 50, 136 40 HANDEN