Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om medhjälpare, journal, anbudsförteckning och objektsbeskrivning. Prövning av om fastighetsmäklaren har åsidosatt god fastighetsmäklarsed genom att överlämna vissa delar av förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare. Även prövning av mäklarens skyldighet att överlämna en journal vid förmedlingsuppdragets upphörande samt av om mäklaren har varit skyldig att upprätta en anbudsförteckning trots att det bara hade lämnats ett bud. I ärendet ingår även en bedömning av om fastighetsmäklaren har upprättat en fullständig objektsbeskrivning när uppgift om driftskostnaderna har lämnats i en separat handling. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar dig en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot dig med anledning av ditt agerande i samband med förmedling av fastigheter. Anmälaren har till sin anmälan bifogat en hel del statistik. Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt dig att yttra dig samt inkomma med vissa handlingar beträffande fyra förmedlingsuppdrag som du enligt anmälaren ska ha haft. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att närmare granska ett av dessa förmedlingsuppdrag. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) Du har yttrat dig i ärendet och lämnat in uppdragsavtal, köpekontrakt, depositionsavtal, journaler, objektsbeskrivningar, handlingar benämnda Kundkännedom köpare, Kundkännedom säljare samt kopior på identitetshandlingar. Därefter har du, på Fastighetsmäklarinspektionens anmodan, närmare yttrat dig angående ett av dessa förmedlingsuppdrag. Anmälan Anmälaren har i huvudsak uppgett följande. Du bedriver inte laglig fastighetsförmedling. Han (anmälaren) och flera av hans vänner har ringt till dig och frågat om objekten som du har stått som ansvarig mäklare på. Då har du svarat att den frågan får du ta med min kollega MM. När de då har påtalat att du ju står som ansvarig mäklare på objektet och därför borde kunna svara på frågorna har du sagt att din kollega MM kan objektet mycket bättre än du. När den som ringt sedan bett om att få en visning har du svarat att Nej, visning blir det inte med mig utan med MM. Han ifrågasätter att en registrerad fastighetsmäklare i själva verket kan låta en oregistrerad medhjälpare sköta förmedlingsuppdragen. Genom åren har han (anmälaren) pratat med många som har köpt eller sålt fastigheter genom det bolag du är anställd vid och de uppger samstämmigt att det är MM och inte du som sköter förmedlingsuppdragen. Ditt yttrande Du har uppgett i huvudsak följande. Du har varit ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdragen och har närvarat vid intag och inhämtat underlag till objektsbeskrivningar. Du har även hållit i budgivningar/prisförhandlingar och upprättat köpehandlingar samt förvarat handpenningar på klientmedelskonton. MM har varit behjälplig med marknadsföring, skyltning, på visningar och med förberedelser av tillträden. Det har inte varit er avsikt att vilseleda kunder att tro att MM har agerat som något annat än mäklarassistent.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) Som svar på Fastighetsmäklarinspektionen föreläggande till dig att yttra dig angående ett av förmedlingsuppdragen särskilt, har du uppgett i huvudsak följande. MM höll i en öppen visning. Köparen och säljaren träffades på fastigheten tillsammans med MM för undertecknandet av köpekontraktet. Detta var av praktiska skäl då köpare och säljare ville gå igenom saker på plats såsom inventarier, m.m. Du upprättade köpehandlingarna men hade andra åtaganden den dagen. Du fanns dock tillgänglig per telefon. Det var endast MM som närvarade vid tillträdet på banken men det var du som upprättade och skickade handlingarna i förväg till banken. Driftskostnaderna borde ha förts in i objektsbeskrivningen men uppgifterna redovisades för köparen separat. De noterades även som bilagor till köpekontraktet; Frågelista med driftskostnader på sista sidan samt energideklaration. Den ende spekulanten, som sen blev köpare, fick frågelistan på visningsdagen. Det lades bara ett bud på fastigheten varför det inte upprättades någon anbudsförteckning. Journalen överlämnades aldrig till parterna. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har i handlingarna uppmärksammat huvudsakligen följande. Köpekontraktet Enligt 14 i köpekontraktet ska köparen betala 25 000 kr för inventarier enligt bifogad förteckning som övertas av köparen på tillträdesdagen. Objektsbeskrivningen Det finns ingen uppgift om fastighetens driftskostnader i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Mäklarens allmänna omsorgsplikt Enligt 8 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 43 ff.) uttalas bl.a. följande. Mäklaren ansvarar inom ramen för god fastighetsmäklarsed mot både köpare och säljare, oavsett om hon utför allt arbete själv eller om hon väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag. Det är endast arbetsuppgifter som inte är centrala för förmedlingsuppdraget som kan överlämnas till en oregistrerad medhjälpare. Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iakttagande av god fastighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregistrerad medhjälpare hör [ ] mäklarens medverkan när köpare och säljare avhandlar prisfrågan och andra överlåtelsevillkor. Detsamma gäller den grundliga genomgång av hela överlåtelseavtalet som bör ske innan parterna undertecknar handlingen. När det gäller arbetsuppgifter som inte är lika centrala för förmedlingsuppdraget kan det under vissa förutsättningar vara acceptabelt att mäklaren överlämnar dem till en medhjälpare. Som en generell förutsättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen ska delegeras i varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste också ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. Allmänt måste gälla att medhjälparen ska uppträda på ett sådant sätt att det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just bara medhjälpare.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen. Kammarrätten har i dom från år 2007 (mål nr 133-07) angående arbetsuppgifter i en fastighetsmäklares verksamhet som kan överlåtas till oregistrerade medhjälpare konstaterat att det generella kravet enligt fastighetsmäklarlagen endast är att en mäklares arbete alltid ska utföras i enlighet med god fastighetsmäklarsed. Kammarrätten konstaterade att det i princip innebär ett krav på mäklarens närvaro vid kontraktsskrivning men att en bedömning måste göras efter förhållandena i det enskilda fallet. Det var den ansvarige fastighetsmäklaren som hade haft den grundliga genomgången av köpekontraktet med parterna; själva undertecknandet tillsammans med den oregistrerade medhjälparen hade endast varit en formalitet. Fastighetsmäklarens närvaro ansågs bl.a. av denna anledning inte ha varit oundgängligen nödvändig. I förevarande fall har Fastighetsmäklarinspektionen frågat dig vem det var som gick igenom köpekontraktet med parterna, dvs. om det var du eller MM. På detta har du svarat att parterna träffades tillsammans med MM på fastigheten för att underteckna det. Inspektionen anser därmed att det finns grund att utgå ifrån att MM även gick igenom köpekontraktets innehåll med parterna. Av utredningen framgår att parterna i samband med kontraktsskrivningen även gick igenom inventarier som skulle övertas av köparen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du, genom att i det aktuella fallet ha överlämnat en central del av förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare, har åsidosatt god fastighetsmäklarsed. Detta är varningsgrundande. Journalen och anbudsförteckningen Av 20 fastighetsmäklarlagen framgår följande. Fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten och ange anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som har bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts. Journalen I förarbeten till lagrummet (prop. 2010/11:15 s. 35) framgår att skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bl.a. är att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges därigenom möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta. Du har fört journal över förmedlingsuppdraget men du har inte överlämnat den till parterna vid uppdragets upphörande. För denna underlåtenhet i strid med fastighetsmäklarlagen ska du meddelas en varning. Anbudsförteckningen Angående anbudsförteckningen framgår av förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 36 och 61) att den ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också förts vidare till säljaren. Mäklaren ska överlämna anbudsförteckningen i samband med att uppdraget avslutas vilket normalt sker vid tillträdet av fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det varken av fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen framgår att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Denna strikthet har upprätthållits i praxis. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare konstaterat att en köpares accept av det begärda priset på en fastighet utgör ett bud som ska föras in i anbudsförteckningen (se t.ex. Fastighetsmäklarinspektionens beslut med dnr. 4.1-990-15). Du har uppgett att du inte har upprättat någon
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) anbudsförteckning eftersom det bara lämnades ett bud på fastigheten. I förevarande fall var utgångspriset 875 000 kr och köpeskillingen blev 800 000 kr. Detta anbud på 800 000 kr skulle dock ha redovisats i en anbudsförteckning. För att inte ha upprättat någon anbudsförteckning har du åsidosatt en skyldighet enligt 20 fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är varningsgrundande. Objektsbeskrivningen Av 18 fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten. Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bl.a. fastighetens driftskostnader. En fastighets driftskostnader är alltså en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska presenteras som en fysiskt sammanhållen handling. I den aktuella objektsbeskrivningen saknas uppgifter om fastighetens driftskostnader. Du har uppgett att dessa redovisades på visningen i en separat handling som en del av den s.k. frågelistan. Fastighetsmäklarinspektionen anser att du har agerat i strid med dina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen genom att utelämna de obligatoriska uppgifterna om fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen. Vad du har uppgett om att dessa uppgifter redovisades i en separat handling föranleder inte någon annan bedömning. Förseelsen utgör grund för en varning. Påföljden Du ska meddelas en varning för att ha överlämnat genomförandet av en central del av förmedlingsuppdraget till en oregistrerad medhjälpare, för att inte ha överlämnat journalen till parterna vid uppdragets upphörande, för att inte ha upprättat någon anbudsförteckning och för att inte ha redovisat fastighetens driftskostnader i objektsbeskrivningen. Förseelserna utgör grund för en varning bedömda även var för sig.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Övrigt Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.