PLANPROGRAM SAMRÅDSHANDLING Samrådstid 22 augusti - 29 september 2017 Planprogram för Säröhus Särö 1:440, 1:441, 1:78, del av 1:77, del av 1:309 och del av S:2 Upprättad i juni 2017 KS/2017:96
Handlingar finns att läsa på: Stadshusets entré, Storgatan 37, Kungsbacka www.kungsbacka.se/aktuellaprojekt Skriftliga synpunkter skickas till: Planavdelningen Plan & Bygg 434 81 Kungsbacka pbplan@kungsbacka.se Upplysningar om detaljplanen lämnas av: Hasse Andersson, Strateg hasse.andersson@kungsbacka.se tel. 0300-83 46 51 Daniel Josefson, Exploateringsingenjör daniel.josefson@kungsbacka.se tel. 0300-83 42 68 Handlingar: Planprogram, denna handling Samrådstid 22 augsuti - 29 september 2017 Planprogram Samråd Detaljplan Samråd Granskning Laga kraft KS KS KS, BN BN BN KF Planprocessen Synpunkter kan lämnas under programsamråd, detaljplanesamrådet och vid granskningen av planförslaget. Programsprocessen avgör om platsen är bra, under detaljplaneprocessen diskuteras gestaltningen. Mellan de olika skedena redovisas de framförda synpunkterna och politiska beslut tas om ändringar och om hur det fortsatta arbetet ska bedrivas. Detaljplanen antas slutligen av kommunfullmäktige, KF. Detaljplaneprocessen tar cirka 1,5 år efter det att byggnadsnämnden, BN, tar beslut om att upprätta ny detaljplan. 2 Planprogram
Inledning Säröhus är en av Västsveriges bästa och mest framgångsrika hotell- och konferensanläggningar. Det gamla Lokmannahemmet har sedan mitten av 1970-talet genomgått en successiv utbyggnad och anpassning för att möta marknadens krav på en modern anläggning. Sedan några år tillbaka utgör privatgäster under främst helger en allt viktigare del av verksamheten. För att ytterligare möta denna kundkategori krävs nu en utveckling av lokaler för främst spa-avdelning, träning i olika former samt fler övernattningsrum. Säröhus har ett magnifikt högt läge längst ut på Särön med en vidunderlig havsutsikt. Runt anläggningen finns ypperliga möjligheter till rörligt friluftsliv. Särö västerskog är ett mycket attraktivt naturreservat med både skog och havskontakt. Alldeles intill Säröhus planeras ytterligare ett naturreservat Särö nordanskog. Den gamla banvallen nyttjas idag för gång och cykel med kontakt i norr med både Kullavik och Göteborg. Samtidigt som de yttre förutsättningarna är de allra bästa så har denna stora anläggning en betydande omgivningspåverkan. Ju mer anläggningen breder ut sig desto tydligare blir det att den utgör ett dominerande inslag i närmiljön. Anläggningen genererar dessutom en för denna miljö omfattande fordonstrafik med en besvärlig parkeringssituation. Säröhus vill således fortsätta utveckla sin verksamhet dels genom marknadsanpassning av sitt utbud, dels genom en utbyggnad av vissa gemensamma utrymmen och utökning av antalet rum. Kommunstyrelsen i Kungsbacka har fattat beslut om att pröva företagets vilja i en ny detaljplan. Första steget i denna planeringsprocess är detta planprogram. Här redogör kommunstyrelsens förvaltning för sin syn på planeringsförutsättningarna. Planprogrammet kommer efter sommaren 2017 att bli föremål för ett brett samråd med grannar, statliga intressen, kommunens organisation samt andra organisationer och föreningsliv. Efter samrådet revideras planprogrammet och godkänns av kommunstyrelsen. Programmet kommer att ge direktiv till kommande planläggning och därmed ange ramarna för framtida utveckling av Säröhus. I samband med uppdraget om planprogram uttalade kommunstyrelsen att Säröhus bedriver en attraktiv verksamhet som har stor betydelse inte bara för Kungsbacka kommun utan för hela regionen. Kommunens målsättning är att Säröhus ska få möjlighet att utvecklas och även fortsättningsvis få förutsättningar att utgöra spets inom hotell/konferensverksamheten i Västsverige. Planprogram 3
Bakgrund Planens syfte och huvuddrag Planprogrammet syftar till att utreda förutsättningarna för en utökning av pågående hotelloch konferensverksamhet. Avsikten med ett planprogram är att det ska belysa de förutsättningar som ska ligga till grund för arbetet med detaljplan. Programmet ska redovisa anläggningens omgivningspåverkan avvägt mot vad som är rimligt och lämpligt utifrån platsens förutsättningar. Programmet fokuserar därför på påverkan på landskapsbild och kulturmiljö, strandskydd och rekreation, samt trafik och parkering. Målsättningen är att skapa en ny detaljplan för hela anläggingen och som hantera dess utbredning på längre sikt. Förfrågan Säröhus AB ansökte den 8 juni 2016 om planbesked för fastigheten Särö 1:441. Ansökan avser ett antal tillbyggnader utmed den befintliga byggnadens fasad samt påbyggnad på taket avsedda för spa, gym, konferensyta och ca 50 tillkommande hotellrum. Tillkommande byggnadsarea omfattar ca 330 m 2, ytterligare tillkommande bruttoarea är ca 2 000 m 2. Uppdrag Kommunstyrelsen beslutade 2016-12-13 257 att ge kommundirektören i uppdrag att ta fram ett planprogram och genomföra tidiga samråd med bland annat närboende och statliga myndigheter. Läge, areal och markägoförhållanden Programområdet ligger i den nordvästra delen på Särön och är ca 2,4 hektar stort. Fastigheter som ingår i programområdet är Särö 1:440, 1:441, 1:78, del av 1:77, del av 1:309 och del av S:2. Marken är i privat ägo. Lahall Översiktliga planer och detaljplaner S:12 4 Bastholmen Solberga 2:207 1 Tomtningar Skörvallaviken 2:83 Lusholmen 2:83 2:20 1 Särö Västerskogs Blomstermåla 1:391 3 Lysholmen Algusered 1:401 1:440 1:273 12 1:273 11 Utsiktsplats 1:402 Särö Västerskogs naturreservat Kalvviken Västerskog Kalven 1:273 2 Tomtning 1:408 1:379 1 1:311 1:366 1:273 17 1:379 2 1:461 1:273 16 Nordanskog Särö 1:475 1:150 1:494 2 1:494 7 Munkekullen 1:55 1:531 1:444 1:63 1:57 1:38 1 1:493 6:1 2 0m 1000m Kungsbacka kommun 2017-03-14 Skala = 1:5500 Kartans aktualitet och noggrannhet kan variera Karta över programområde och omgivningar. Programområdet är inringat i rött. 1:391 1 1:178 1:17 3:8 4 4 Planprogram
1:309 1:77 1:78 S:2 S:2 1:441 1:440 Karta som visar avgränsning och fastigheter som ingår i programmet. I kommunens översiktsplan (2006) är Särö-Bukärr utpekat som utvecklingsområde. Avgränsningen följer Fördjupad översiktsplan för Särö, antagen 1999, där aktuellt programområde är utpekat för hotell, restaurang, konferens, och bostadsändamål. För området finns idag ett flertal gällande detaljplaner som överlappar varandra: S108, laga kraft 1988, genomförandetiden har utgått SP133, laga kraft 1991, genomförandetiden har utgått SP133A, laga kraft 2002, genomförande tiden har utgått SP133B, laga kraft 2014, genomförandetiden utgår 2019-05-22 Förutsättningar Natur och markförhållanden Naturmiljö och rekreation Området består till största del av mark som är ianspråktagen för hotellets verksamhet som byggnader, trädgård/park och tillhörande tillfarter och parkering. Särö 1:440 består till stor del av vild vegetation. Området gränsar till Särö Nordanskog i öster och söder. Strax sydväst om programområdet ligger naturreservatet Särö Västerskog. Båda områdena är beskrivna i Kungsbacka naturvårdsplan och omfattas av riksintresse för naturvård. Norr om programområdet ligger Skörvallaviken. Särö och därmed hela programområdet omfattas av riksintresse för friluftsliv och rörligt friluftsliv. Gamla Säröbanan är ett populärt gång- och cykelstråk som passerar strax norr om programområdet. Hela Särö är en viktig plats för rekreation med närhet till hav och natur. Kulturmiljö Särö har en lång historia som bad- och rekreationsort. Den ursprungliga byggnaden Planprogram 5
Foto taget från Säröhusvägen mot söder. på platsen, Lokmannahemmet, uppfördes 1913 i trä i nationalromantisk stil, som rekreationhem för lokmän som arbetade på järnvägen i hela skandinavien. Anläggningen bedrev även hotellverksamhet vid ledig kapacitet. På 1970-talet övergick verksamheten till hotell och byggnaden försågs vid den första planläggningen med ett litet q och föreskrifter om särskild hänsyn. Vid nästa planläggning 1991 togs q-bestämmelsen bort på grund av flera om- och tillbyggnader som minskat byggnadens kulturhistoriska värde. Hotellet har i huvudsak sitt nuvarande utseende efter ombyggnader gjorda 1993, 1999 och 2015. Det finns inga kända fornlämningar inom programområdet. Landskapsbild Programområdet är kuperat och med större delen på höjder runt 18-22 meter över nollplanet. Berget är i dagen på flertalet ställen. Hotellet är placerat uppe på höjden och anas bara från tillfartsvägen i norr som ligger betydligt lägre. Grönskan närmast hotellet består mestadels av tallar. Söder om programområdet ökar inslaget av lövträd. Från vattensidan framträder byggnaden tydligare än från land men håller sig underordnad landskapet. På håll följer byggnaden landskapet med sitt brutna taklandskap och inbäddat i grönska. Foto taget från Budkärr mot Särö. Säröhus taksiluett smälter in i landskapet. 6 Planprogram
Strandskydd Inom programområdet är strandskyddet idag till största del upphävt. Vid detaljplaneläggning återinträder strandskyddet (300 meter) och behöver därför åter upphävas och särskilda skäl anges. Kommunen anser att intresset att upphäva strandskyddet inom programområdet väger tyngre än strandskyddsintresset. De skäl som hänvisas till för att häva strandskyddet i planläggningen är: avser ett område som redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften avser ett område som genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen avser ett område som behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området avser ett område som behöver tas i anspråk för att tillgodose ett annat mycket angeläget intresse. Hotellets verksamhet med byggnader och tillhörande friytor och parkering och utveckling av dessa bedöms inte innebära någon förändring för allmänhetens eller växt- och djurlivets tillgång till stranden. Hela området kring Blomstermåla och båtklubben, Särö Norra strand, är mark som är ianspråktagen sedan förra sekelskiftet, då marken nyttjades för järnvägen. Marken är idag planlagd som allmän plats parkmark och väg (kommunen är inte huvudman). Karaktären på området norr om Säröhusvägen är asfalterade ytor, parkering och gc-bana (gamla Säröbanan). Söder om Säröhusvägen finns mindre gräsytor, berg i dagen, parkeringsplatser och belysning. Förslaget innebär att en del av parkmarken istället planläggs som kvartersmark och programmet prövar möjligheten att utöka parkeringen i anslutning till befintliga platser. Allmän väg kommer vara kvar och gc-banan påverkas inte. Säröhus är en etablerad verksamhet och är en viktig aktör i kommunen och regionen gällande besöksnäringen. Möjligheten att utöka parkeringen på annan plats är mycket begränsad. Fastigheten Särö 1:440 är väl avskild från havet genom bebyggelse runt om fastigheten, vägar och topografin, och saknar därför betydelse för strandskyddets syften. Fastigheten är planlagd för bostäder i gällande plan. parkering Båtklubben Säröhusvägen GC-väg (Gamla Säröbanan) hamnplan / Norra strand Foto taget från Säröhusvägens parkering mot väster. Planprogram 7
Geotekniska förhållanden, radon Programområdet är beläget på urberg. Säröhusvägen, cykelbana och tidigare järnvägsbank vilar delvis på sprängstensbädd på berg. Inga sättningsrisker förekommer. Programområdet ligger inom normalriskområde för radon. Befintlig bebyggelse i och i anslutning till området Säröhus är en hotell- och konferensbyggnad som efter flertalet ombyggnader fått dagens utseende. Byggnaden varierar mellan 1-3 våningar samt suterrängvåning och inredda vindar och omfattar hotell, konferens, restaurang och spa med 112 hotellrum. Programområdet omfattar även fastigheten Särö 1:440, en privatägd bostadsfastighet. Säröhus har genom åren byggts till och ligger mycket nära fastighetsgränsen till Särö 1:440. För att kunna finna exemplevis skärmande lösningar har fastigheten tagits med. Övrig bebyggelse domineras av friliggande villor uppförda under framförallt 1900-talet. Vid Särö Norra strand ligger värdshuset Blomstermåla och en båtklubb med byggnader och bryggor. 1. 2. 3. 1. Foto taget vid entrén till Säröhus. 2. Säröhus östra hörn från den lägre parkeringen. 3. Befintlig bostad på Särö 1:440 4. Foto taget från Blomstermålas parkering, mot Säröhus (bakom träden). 4. 8 Planprogram
Säröhusvägen GC / Gamla Säröbanan Väg 955 Särö Utsiktsväg Åleviksvägen Parkering naturreservat P Hållplats Särö kyrka Väg 954 Väg 158 Karta över gator och trafik i området. Trafik och parkering Tillfart och trafikföring Hotellet angörs via Säröhusvägen. Trafikverket är huvudman från väg 158 via väg 954 och 955 fram till Blomstermåla. Från Blomstermåla till Särö Hus (Säröhusvägen) är Särö vägförening huvudman. Trafikmängden varierar säsongsvis, med en topp under sommarmånaderna då havet lockar många besökare till Särö. Enligt trafikverkets nationella vägdatabas är ÅDT (antalet fordon per årsmedeldygn) för sträckan Blomstermåla - Särö kyrka ca 700. Vägen 955 ut mot Blomstermåla är smal och har passager med dåliga siktförhållanden. Till exempel är kurvan vid Blomstermåla mycket skarp och smal, samtidigt som det är infart till parkering. Vägen har en låg standard men utformningen bidrar också till att hastigheten hålls nere och en viss karaktär som känns igen i många kustsamhällen. Det är den enda bilvägen till Särö Norra strand. Sommartid rör sig här många gång- och cykeltrafikanter. Särö 1:440 har sin tillfart från Åleviksvägen via Särö Utsiktsväg. Gång- och cykeltrafik, kollektivtrafik Gång- och cykeltrafik sker längs med Säröhusvägen vidare genom Åleviksvägen till Särökyrka. GC-banan ligger separerad från bilvägen till stor del. Gamla Säröbanan utgör en cykelled som går från Blomstermåla till Linnéplatsen i Göteborg och är även en del i Kattegattleden mellan Helsingborg och Göteborg. Kollektivtrafik Idag går busstrafik längst Västra Särövägen och närmsta hållplats är Särö kyrka, ca 1-1,5 km från programområdet (till fots), vilket motsvarar ca 15-20 minuters promenad. Buss 720 trafikerarar hållplatsen en gång varje halvtimme på vardagar, och en gång varje timma på helgen. Bussen går in till Kungsbacka centrum, och därifrån nås även regional kollektivtrafik. Planprogram 9
B A A Bild över var biluppställning sker idag. Parkering Säröhus har idag ca 90 bilplatser inom de egna fastigheterna (A, lila färg). Utöver dessa nyttjas 25 platser längs med Säröhusvägen (B, röd färg). Dessa (B) är ordnade på mark som är planlagd som allmän plats park och är inte i Säröhus ägo. Verksamhetens parkeringsbehov varierar över säsongen men det maximala behovet av biluppställningsplatser vid högsäsong har beräknats till 112 platser i dagsläget. Teknisk försörjning All teknisk försörjning i form av el, tele, bredband, VA m.m. finns utbyggt i området. Programförslag Programkarta redovisas på sidan 13 i denna handling. Ny bebyggelse Programmet föreslår utbyggnad och påbyggnad av Säröhus för att möjliggöra en utveckling av spa, gym, konferens och matsal. Säröhus har även behov av fler hotellrum. Det skulle göra att antalet rum bättre matchar konferensrummens kapacitet. Det skulle också bidra till en bättre logistik för verksamheten att ha ett överskott av rum i samband med incheckning och utcheckning. Förslaget innebär tillbyggnader på norrfasaden; utbyggnad av spa, gym och matsal. Tillbyggnaden av spa omfattar 1 våning i byggnadens nordvästra del. Utbyggnad av gym sker i två våningar (sutteräng) och ytterligare en våning för utökning av befintlig matsal på våning 2. Förändringarna innebär att ytterligare ca 330 m 2 tas i anspråk på marken. Förslaget innebär också en möjlighet att bygga på befintlig byggnad. I hotellets norra byggnad föreslås nockhöjden höjas från dagens +31,4 meter över nollplanet till +34 meter över nollplanet. Det skulle innebära att denna våning kan utvecklas ytterligare med spa- och konferensytor. Programmet prövar även möjligheten att bygga på våningar i flyglarna för att möjliggöra nya hotellrum. Höjderna på flyglarna varierar på grund av topografin. Den södra 10 Planprogram
flygelns taknock ligger idag på +32,6 och den östra ligger på +26,7 meter över nollplanet. Kommande höjder behöver studeras mer noggrant i detaljplaneskedet. Högsta nockhöjd föreslås dock inte överstiga +34 meter över nollplanet. En utökning med fler hotellrum hänger starkt ihop med parkeringslösningen, se mer under Parkering. Byggnation i den södra flygeln som gränsar mot Särö 1:440 ger en stor inverkan. Påbyggnad i denna del av hotellet kräver skyddsåtgärder mot Särö 1:440 och ett godkännande av fastighetsägaren i programsamrådet. Exempelvis kan planen pröva olika typer av skydd som plank, häckar etc. Eftersom fastigheten även är väldigt stor (8377 m 2 ) men med en liten byggrätt, vars omfattning är befintlig bostadsbyggnad och komplementbyggnad, så föreslås kommande detaljplan även pröva möjligheten att utöka byggrätten och ge möjlighet till avstyckning till ytterligare 1-2 fastigheter. Frågor att hantera är topografi, landskapsbild och tillfart. Kommande detaljplan behöver se över och städa i de äldre planerna inom programområdet för att få en enklare karta, med uppdaterade och bättre anpassade bestämmelser som överensstämmer med hur det ser ut på platsen. Parkering Säröhus har idag ett behov på ca 112 platser för biluppställning. Det framtida behovet bedöms främst stå i proportion till antalet gäster vilket i sin tur styrs av både hotellrum och konferensrummens kapacitet. Idag har Säröhus 112 rum och aulan har 145 sittplatser. För framtida utveckling med fler hotellrum krävs ytterligare biluppställningsplatser. Antalet biluppställningsplatser är dimensionerande för hur många hotellrum som kan tillkomma om inte resmönstret påverkas, se vidare under Trafik. Programmet föreslår en utökning av parkeringen längs Säröhusvägen med 20 platser (B, se bild sid. 10) genom att snedställa och göra den dubbelsidig. Detta alternativ innebär också att Säröhusvägen behöver dras om något söder ut för att göra plats för en dubbelsidig parkering. Andra konsekvenser är att en stödmur behöver anläggas mot norr för att ta upp höjdskillnaden ner mot den gamla banvallen samt att mindre borttagning av berg kan behöva göras. För att möjliggöra en långsiktigt hållbar parkeringslösning med servitut alternativt långtidsarrende, krävs att markanvändningen ändras från allmän plats till kvartersmark parkering. Möjligheten att utöka verksamheten med ytterligare ytor för spa, gym, konferens och matsal har bedömts inte vara dimensionerande för parkeringsbehovet då dessa faciliteteter endast erbjuds hotellgäster. Möjligheten att nyttja befintliga parkeringsplatser vid Särö västerskog har studerats. Denna parkering bedöms ligga för långt bort från hotellet för att vara attraktiv för Utveckling av parkering B Förslaget innebär en utökning med ca 20 platser. Detta alternativ innebär också att Säröhusvägen behöver dras om något söder ut för att göra plats för en dubbelsidig parkering. Andra konsekvenser är att en stödmur behöver anläggas mot norr för att ta upp höjdskillnaden ner mot den gamla banvallen samt att mindre borttagning av berg kan behöva göras. Planprogram 11
gäster till Säröhus och nyttjas dessutom mycket av besökare till naturreservatet. Då även Nordanskog är under reservatsbildande kommer trycket på den parkeringen förmodligen att öka ytterligare. Däremot kan personal hänvisas dit vid toppar på Säröhus. Parkering vid Blomstermåla och båtklubben bedöms inte heller vara en långsiktig lösning då liknande förhållanden råder gällande markägande, planförhållande och strandskydd. Trafik Förslaget har ingen påverkan på befintliga gång- och cykelbanor. Förslaget innebär en marginell ökning av biltrafiken i området. Vägarna i området är smala och förslaget innebär inte att de kommer att breddas. Det har påbörjats ett arbete att se över Särö Norra strand i ett större perspektiv. I det arbetet kommer man också att titta djupare på trafikfrågan och vägars utformning, bland annat den skarpa kurvan vid Blomstermåla. Av den anledningen ska en trafikutredning tas fram i detaljplaneskedet för att belysa nuvarande och kommande trafiksituation och komma med åtgärdsförslag. Trafikverkets yttrande i programsamrådet kommer bli ett viktigt inspel för kommande planarbete. För att inte öka, utan snarare minska, omgivningspåverkan från trafiken till och från verksamheten måste Säröhus ta fram en mobilitetsplan. Den ska visa hur Säröhus avser att arbeta och utveckla alternativa transportsätt för sina gäster, anställda och varor med syfte att minska påverkan på vägnät och parkering. Mobilitetsplanen bör beskriva nuläget samt en önskvärd framtida situation, och hur Säröhus ska nå dit. Mobilitetsplanen kan till exempel visa på olika typer av samåkningstjänster, upphämtning osv. För stora grupper är detta lättare att genomföra då man vanligtvis ankommer med chartrad buss. Utmaningen för verksamheten är att utveckla attraktiva alternativ för de privata helggästerna. Landskapsbild och kulturmiljö En höjning av nockhöjden till + 34 meter över nollplanet dvs utöka med en våning i en del av hotellbyggnaden bedöms få en liten påverkan på landskapsbilden. Förändringen i höjd kommer framförallt märkas från havet. Grannars utsikt kommer att påverkas i mycket liten grad. Detta framförallt på grund av läget i topopgrafin och den omgivande grönskan med tallar och buskar. En utökning av hotellrum föreslås ske i flyglarna. Höjdsättningen i dessa lägen bör studeras ytterligare i detaljplaneskedet. Vid en påbyggnad som innebär att taklandskapet förändras eller att högsta nockhöjd höjs ska det ändå göras med hänsyn till landskapsbilden. För att byggnaden inte ska dominera landskapsbilden på håll bör taket inte utformas som en enda platt enhet, utan kan med fördel ha vinklar och/eller valmat tak. Ny våning bör vara indragen från fasaden. Höjdangivelserna i kommande detaljplan bör därför vara studerade och väl avvägda i husets olika delar och inte anges generellt. Ett fotomontage finns på sidan 14. Direktiv till detaljplanen Natur, kultur, landskapsbild och strandskydd Växtligheten i form av tallar och buskar i anslutning till hotellbyggnaden bör bevaras för att minska omgivningspåverkan och påverkan på landskapsbilden. Påbyggnader på befintlig hotellbyggnad bör utformas med hänsyn till landskapsbilden 12 Planprogram
D AN R ST S SIK T U G VÄ Utökad byggrätt i en våning (spa). A RR O N RÖ SÄ GE VÄ S U ÖH R SÄ BLOMSTERMÅLA RÖ SÄ N SKÖRVALLAVIKEN ÅL EN VÄG S K I EV Planprogram 13 Möjlighet att stycka av till ytterligare 1-2 fastigheter för bostadsändamål. Ombyggnad av översta våning. Ny nockhöjd föreslås vara max +34 m över nollplanet. Taket ska utformas med hänsyn till landskapsbilden. Våningen ska vara indragen från fasad. SÄRÖ NORDANSKOG Avskärmning mellan fastigheter. Tex med vegetation. 0 50 Påbyggnad med en våning. Ny nockhöjd föreslås vara max +34 m över nollplanet. Taket ska utformas med hänsyn till landskapsbilden. Utökad byggrätt i tre våningar (gym, matsal). Befintlig parkering utökas med +20 platser, totalt 45 p-platser. Ändrad markanvänding från allmän plats park till kvartersmark parkering. Säröhusvägen fortsatt allmän väg med enskilt huvudmannaskap. 100 m
Fotomontage över ungefärlig ny takhöjd. genom att taket inte görs som en helhet utan är uppbrutet med varierande nivåer. Höjdangivelserna i kommande detaljplan bör vara studerade och väl avvägda i husets olika delar och inte anges generellt. Programområdet ligger inom område där strandskyddet återinträder vid planläggning, varför det krävs ett upphävande av strandskyddet enligt 7 kap 18. Bebyggelseområden Höjdangivelserna bör studeras noga i husets olika delar och inte anges generellt över byggrätten. Planen bör genom bestämmelse om BTA fördela olika nyttjandegrader av hotellets olika verksamheter. All tillkommande bebyggelse bör studeras i förhållande till landskapsbild och terräng. Trafik och parkering Detaljplanen bör pröva ändrad markanvändning från allmän plats park till kvartersmark i områdets norra del för att möjliggöra parkering. Säröhusvägen bör fortfarande vara allmän plats (ej kommunalt huvudmannaskap) för att trygga allmänhetens tillgång till området. En trafikutredning ska tas fram för att belysa problem och komma med åtgärdsförslag. Säröhus ska ta fram en mobilitetsplan som ett underlag för detaljplanen som redogör för hur påverkan från trafiken inte ska öka. Infart till Särö 1:440 bör studeras utifrån terrängförhållanden. 14 Planprogram
Teknisk försörjning Dagvatten ska tas om hand lokalt inom fastigheten. Förekomst av allmänna ledningar inom planområdet utreds under detaljplaneskedet. Allmänna ledningar säkerställs med u-område och ledningsrätt. Eventuell omläggning av ledningar bekostas av exploatören. Genomförande Exploateringsavtal ska tecknas och godkännas innan detaljplanen antas. Kommunen är inte huvudman för allmän plats i området. Särö ga:15 (förvaltas av Särö Vägförening) kommer att behöva omprövas när Säröhusvägens läge ändras Område för parkering måste säkerställas över tid. Det görs lämpligen genom fastighetsreglering till Särö 1:441, avtal om servitut eller 25-årigt arrende. Kommunen ska ha godkänt det avtal som tecknas mellan ägarna av Särö 1:309 och 1:441 innan detaljplanen antas. All utbyggnad inom kvartersmark utförs och bekostas av exploatören. All utbyggnad inom allmän plats ska utföras och bekostas av exploatören i enlighet med vad som stadgas i kommande princip- och exploateringsavtal. Det innefattar om- och utbyggnad av gator, dagvattenhantering, parkering, eventuell flytt av ledningar etc. Exploatören bekostar erforderliga fastighetsbildningsåtgärder. Överväganden och konsekvenser Miljökonsekvenser Exploateringen sker i huvudsak på eller intill befintlig hotellbyggnad, samt föreslår ytterligare 1-2 nya bostäder. En utbyggnad bedöms ge liten påverkan på landskapsbilden och kulturmiljön förutsatt att byggnationen anpassas till landskapsbilden. Trafiken kommer marginellt att öka vid ett genomförande av planen. Planprogram 15
Inga kulturhistoriska värden bedöms påverkas av programförslaget. Byggnaden har genom tidigare ombyggnationer förlorat sådana värden och betydelse. Genom att ta hänsyn till befintlig grönska och noggrann gestaltning av tillkommande byggnadsdelar och parkering bedöms omgivningspåverkan bli mycket liten. En utökning av parkeringsytan innebär en liten ökning av hårdgjord yta. Detta kan kompenseras genom att använda mer genomsläpplig markbeläggning än asfalt. Att planlägga för parkering innebär också att man i bygglovskedet kan ställa krav på bl.a. oljeavskiljare vilket får en positiv inverkan på vattenrecipienten. Allmänhetens tillgång till hav och natur bedöms vara oförändrad. Säröhusvägen är fortsatt allmän plats. Trafiken i området berör ett större omland. En del av trafikfrågorna kommer kommunen att fördjupa i samband med arbetet med Särö norra strand. Säröhus ska i detaljplaneskedet visa på en mobilitetsplan för att inte öka trafiken i området. Förenlighet med 3 och 4 kap miljöbalken Förslaget bedöms inte ha negativ påverkan på berörda riksintressen eller Natura 2000. Hela programområdet omfattas av riksintressena kulturmiljövård och friluftsliv enligt miljöbalken kap 3, och av geografiska bestämmelser enligt miljöbalken kap 4; rörligt friluftsliv och högexploaterad kust. Området gränsar också till områden av riksintresse för naturvård; Särö Västerskog och Nordanskog. Särö Västerskog är också klassat som naturreservat och Natura 2000-område och ligger som närmst ca 200 meter från programområdet. Nordanskog är naturreservat under bildande och gränsar sydost om fastigheten Särö 1:440. Miljökvalitetsnormer för luft och vatten, 5 kap miljöbalken Programmet påverkar inte miljökvalitetsnormerna för luft och vatten på något påtagligt sätt. Trafikmängderna kommer att öka men landskapet är öppet och bedöms vara så välventilerat att det inte finns någon risk för att miljökvalitetsnormerna för luft kommer att överskridas. Planerad utbyggnad bedöms inte nämnvärt påverka miljökvalitetsnormerna för vattenkvalitet i Skörvallaviken förutsatt att dagvattnet tas om hand med olika LODtekniker som medför att föroreningsbelastningen inte ökar jämfört med idag. Detta gäller framförallt en eventuell utbyggnad av parkering längs Säröhusvägen. Skörvallaviken är en vattenförekomst som omfattas av miljökvalitetsnormer. På grund av tillförseln av näringsämnen från utsjön har Skörvallaviken måttlig ekologisk status (2015), med målet att nå god ekologisk status 2027. Vattenförekomsten uppnår ej god kemisk status (2015), främst på grund av kvicksilver och PBDE vars förekomster bedöms överskrida gränsvärdet i fisk i alla vattenförekomster. Behovsbedömning Planprogrammet och kommande detaljplan bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. (PBL 5 kap, 18 ). Vid bedömningen har kriterierna i MKB-förordningens bilaga 4 särskilt beaktats och inte ansetts vara uppfyllda. Kommunens ställningstagande grundar sig på bedömningarna att ett genomförande av planprogrammet: är förenligt med den kommunövergripande översiktsplanen för Kungsbacka kommun. inte anger förutsättningar för kommande verksamheter eller åtgärder som kräver tillstånd enligt bilaga 1 i förordningen om miljöfarlig verksamhet (MB) eller i MKBförordningens bilaga 3. inte bedöms vara av betydelse för andra planers eller programs miljöpåverkan. inte bedöms negativt påverka möjligheterna att uppfylla nationella och regionala 16 Planprogram
miljömål. inte bedöms ge upphov till en stor miljöpåverkan på biologisk mångfald, naturmiljö, landskap, friluftsliv, fornlämningar, vatten etc. inte på ett betydande sätt påverkar några områden eller natur som har erkänd nationell eller internationell skyddsstatus, t.ex. Natura 2000, riksintressen eller naturreservat. inte ger upphov till risker för människors hälsa eller för miljön. inte bidrar till att några miljökvalitetsnormer överskrids. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med en miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planprogram. Ekonomiska konsekvenser Kommande detaljplan innebär inga direkta ekonomiska konsekvenser för kommunen. Ägaren av Särö 1:441 får kostnader för utbyggnad inom kvartersmark och inom allmän plats. Intäkter uppkommer genom utvecklingsmöjligheter för verksamheten inom fastigheten. Ägaren av Särö 1:440 får kostnader för iordningställande av kvartersmark. Fastigheten får en värdeökning om nya byggrätter tillskapas. Ägaren av Särö 1:309 får intäkter genom försäljning eller upplåtelse av mark för parkeringsplats. Dock kommer fastighetens värde att minska något eftersom område för parkering kommer att disponeras av annan fastighetsägare. Ägarna av Särö 1:440 och 1:441 får kostnader för framtagande av detaljplan inklusive de för detaljplanen nödvändiga utredningar mm. Sociala konsekvenser Säröhus, tillsammans med bl.a. Blomstermåla, bidrar till en funktionsblandning i ett område som domineras av villabebyggelse. Inslagen av besöksverksamhet innebär att området är befolkat under dagen. Denna typ av besöksnäring bidrar också till att göra Särös natur- och kulturtillgångar tillgängliga för många fler, även utanför kommungränsen. Medverkande i programarbetet I planprogrammet har tjänstemän från berörda förvaltningar och Radar arkitektur & planering AB deltagit. Behovsbedömning Med stöd av framtagen miljöutredning, konsult 20xx, gjorde Kungsbacka kommun bedömningen att det inte går att utesluta att planförslaget medför betydande miljöpåverkan och att en Miljökonsekvensbedömning, MKB, därmed behöver upprättas.../ Med stöd av miljöutredningen, konsult xx-xx-xx, har en behovsbedömning gjorts för att ta reda på om förslaget kan antas medföra betydande miljöpåverkan eller inte. Kommunen ska göra sin bedömning enligt de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar. Sammanfattningsvis har behovsbedömningen visat Planprogram 17
Plan & Bygg Kungsbacka kommun 434 81 Kungsbacka 0300-83 40 00 info@kungsbacka.se www.kungsbacka.se