Diarienr Plan nr 2017/1551 608 Antagen 2018-04-18 Laga kraft 2018-05-16 BN Detaljplan för fastigheterna Solen 9 och 10 m.fl., vid Jaxtorget i Borlänge kommun, Dalarnas län upprättad i mars 2018
HANDLINGAR Planhandlingarna består av plankarta med planbestämmelser samt planbeskrivning. Övriga handlingar utgörs av fastighetsförteckning samt granskningsutlåtande där synpunkter från samrådet finns samlade tillsammans med kommunens svar. SYFTE OCH HUVUDDRAG Begreppsdefinition HANDLÄGGNING Detaljplanen syftar till att ändra den befintliga användningen handel (H) till den bredare användningen centrumverksamhet (C). Detta för att skapa planmässiga förutsättningar för att bedriva kontor samt föreningsverksamhet med bl.a. studiecirklar, fritidsaktiviteter, föreläsningar och kulturella aktiviteter i de befintliga lokalerna inom fastigheterna Solen 9 och 10. De önskade användningarna bedrivs redan i lokalerna, men med tidsbegränsat bygglov. För att få en bättre avgränsning till gällande detaljplaner tas en mindre del av den kommunala fastigheten Jakobsgårdarna 3:11 med, där markanvändningen ändras från handel till allmän plats för gång- och cykeltrafik. Området används redan i dagsläget som allmän gång- och cykelpassage. I planbeskrivningen används begreppen gällande detaljplan och aktuell detaljplan. Med gällande detaljplan menas den plan från 1977 som anger bestämmelserna för markanvändningen inom fastigheterna i dagsläget. Med aktuell detaljplan menas den föreslagna detaljplan som presenteras i denna planbeskrivning med tillhörande plankarta. Då aktuell detaljplan vinner laga kraft ersätts den gällande detaljplanen inom det aktuella planområdet. Detaljplanen har handlagts med begränsat standardförfarande enligt 5 kap. PBL 2010:900 (SFS 2014:900). Det begränsade standardförfarandet har använts eftersom planförslaget bedömts beröra en åtgärd av mindre betydelse med en mycket liten och tydlig samrådskrets. Samtliga i samrådskretsen har godkänt aktuell detaljplan aktivt i samrådsskedet, vilket är en förutsättning för att det begränsade förfarandet ska kunna användas. Därmed har granskningsskedet kunnat uteslutas och aktuell detaljplan har gått direkt för antagande i Byggnadsnämnden efter samrådsskedet. 2
Begränsat standardförfarande efter att aktuell detaljplan godkänts i samrådsskedet FÖRENLIGT MED 3, 4 och 5 kap MILJÖBALKEN De åtgärder detaljplanen medger bedöms vara förenliga med en ur allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurserna enligt bestämmelserna i miljöbalkens (MB) 3 kap. 1. Planområdet berörs inte av markområden enligt 3 kap 2-10. Något riksintresse enligt 4 kap MB berörs inte. Regeringen har fastställt miljökvalitetsnormer för kvävedioxid, kväveoxider, svaveldioxid, bly och partiklar. Dalarnas luftvårdsförbund har under 2005-2006 genomfört en heltäckande analys av luftkvalitén i länets större tätorter. De värden som uppmätts i Borlänge tätort understiger väl miljökvalitetsnormerna. PLANDATA Läge Areal Markägoförhållanden Aktuellt område är beläget intill Jaxtorget inom stadsdelen Jakobsgårdarna i Borlänge. Planområdet avgränsas till fastigheterna Solen 9 och 10, samfälligheten Jakobsgårdarna S:17 samt del av fastigheten Jakobsgårdarna 3:11. Planområdet omfattar cirka 2400 kvm. Fastigheten Solen 9 ägs av AB Stora Tunabyggen. Fastigheten Solen 10 är i privat ägo. Samfälligheten Jakobsgårdarna S:17 ägs gemensamt av fastigheterna Solen 9 och 10 (50% ägoandel vardera). Jakobsgårdarna 3:11 ägs av Borlänge kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDE Översiktsplan Detaljplanen bedöms vara förenlig med Översiktsplan FalunBorlänge (antagen juni 2014) med en planering för funktionsblandning i stadens centrala lägen. Genom att möjliggöra för en funktionsblandning med bl.a. bostäder, offentliga funktioner och handels- och tjänsteföretag blir stadskärnorna attraktiva och befolkningstäta med möjligheter till många möten. 3
Planprogram Jakobsgårdarna Planprogram Jakobsgårdarna (godkänd juni 2017) syftar till att utreda förutsättningarna för och föreslå en disposition av markens användning för bostäder, offentliga rum och byggnader (skolor mm) inom stadsdelen Jakobsgårdarna. Planprogrammet ska ge riktlinjer för hur området ska utvecklas för att skapa en hållbar och sammanhållen stad. Planområdet för planprogrammet innefattar dels det sedan 80-talet etablerade bostadsområdet Jakobsgårdarna (med Jaxtorget som stadsdelscentra), men också den stora intilliggande markreserv dit nya bebyggelseområden med bostäder, verksamheter och skola planeras. Jaxtorget, som ligger intill aktuellt detaljplaneområde, pekas ut som en viktig mötesplats för det befintliga bostadsområdet Jakobsgårdarna. Torgets funktion som mötesplats kan stärkas ytterligare i och med nya bostäder, verksamheter och ny skola i den västra delen av Jakobsgårdarna. Jaxtorget är även utpekad målpunkt längs planerat stadsstråk för gång och cykel från centrum, genom Jakobsgårdarna och vidare västerut. Aktuell detaljplan bedöms vara förenlig med planprogrammet genom att möjliggöra att fler verksamheter kan etablera sig intill Jaxtorget, verksamheter som kan bidra till ett mer levande stadsdelcentra och bidra till en attraktiv målpunkt längs planerat stadsstråk. Detaljplaner Gällande detaljplan (Förslag till stadsplan för Jakobsgårdarna-centrum, antagen 1977-05-26) anger användning handel (H) för bebyggelsen inom aktuellt detaljplaneområde. Maximal byggnadshöjd samt maximal byggnadsyta regleras även. Gällande detaljplan för området (antagen 1977). Aktuellt detaljplaneområde är markerat med rött. 4
FÖRUTSÄTTNINGAR OCH FÖRÄNDRINGAR Bebyggelse Bebyggelsen inom planområdet uppfördes 1980 och utgörs av två butikslokaler som är sammanbyggda till en större byggnadskropp om cirka 1200 kvm. De två butikslokalerna omfattar cirka 600 kvm vardera och tillhör varsin fastighet (Solen 9 respektive Solen 10). Bebyggelsens fasader är uppförda i tegel i kombination med stående rödfärgad träpanel. Taken är av sadeltakskonstruktion med en beläggning av svart tvålagspapp. Huvudentréer nås från Jaxtorget. Fasaderna ut mot Jaxtorget. I förgrunden syns entrén till Tunabyggens områdeskontor. I gällande detaljplan regleras bebyggelsens utformning och omfattning genom högsta tillåtna byggnadshöjd (7,6 meter) samt genom högsta tillåtna byggnadsarea (2100 kvm för alla de tre berörda fastigheterna). Aktuell detaljplan föreskriver inga planmässiga förändringar vad gäller högsta tillåtna byggnadshöjd (7,6 meter). I aktuell detaljplan regleras exploateringsgraden utifrån respektive fastighet (byggnadsarean får max uppta 70 % av respektive fastighetsarea) istället för en total area för båda fastigheterna. Föreskriven exploateringsgrad ger stöd för befintlig bebyggelse samt en mindre expansionsmöjlighet för fastigheten Solen 10, som idag har något mindre befintlig bebyggelsearea än Solen 9. Utanför planområdet består angränsande bebyggelse främst av flerbostadshus i 3-4 våningar, majoriteten uppförda under 70- och 80-talet. 5
Verksamheter För planområdet föreskriver gällande detaljplan från 1977 användningen handel. Sedan 70-talet har flera butikskedjor bedrivit dagligvaruhandel i lokalerna, bl.a. Vivo, Konsum och Tempo. Idag används lokalerna inom fastigheten Solen 9 som områdeskontor med tillhörande utrymmen av AB Stora Tunnabyggen. 2013-09-17 fick Somaliska kultur och utvecklingsförening tillfälligt bygglov (t.o.m. 2018-09-30) för att bedriva föreningsverksamhet i de befintliga lokalerna inom fastigheten Solen 10, med bl.a. studiecirklar, fritidsaktiviteter, föreläsningar och kulturella aktiviteter. Aktuell detaljplan ger planmässigt stöd för de verksamheter som idag är etablerade inom fastigheterna och möjliggör att verksamheterna kan fortsätta även då tillfälligt bygglov gått ut. Aktuell detaljplan föreskriver användningen centrumverksamhet (C) som innefattar en bred användning med verksamheter som passar i ett stadsdelscentra såsom Jaxtorget, bl.a. samlingslokaler, kontor, butiker m.m. Intill planområdet, vid Jaxtorget, finns i dagsläget service i form av restaurang, kiosk med postombud, mindre livsmedelsbutik samt tandvård. Åt väster angränsar aktuellt planområde mot Jakobsgårdarnas vårdcentral. Gator och trafik I planområdets västra del finns ett mindre område som ligger inom den kommunala fastigheten Jakobsgårdarna 3:11, men som enligt gällande detaljplan är planlagt för handel. Området används redan som gång- och cykelstråk, och föreslås få planmässigt stöd som allmän gång och cykelväg i aktuell detaljplan (bestämmelsen GÅNG CYKEL). I anslutning till planområdet finns gång- och cykelväg tillhörande stadens huvudstråk enligt kommunens cykelplan. Huvudstråken är prioriterade för god framkomlighet under hela året, och är till stor del separerade från bilvägar. Bil- och lastbilstrafik till och från detaljplaneområdet sker via Jaxrondellen samt via Mångatan. Via Jaxrondellen nås Jaxtorget som är beläget intill planområdets södra gräns. På Jaxtorget finns cirka 30 allmänna parkeringsplatser och runtomkring torget finns ett antal butiker och ett mindre torg. Mångatan nås via Petter Blåders väg. Från Mångatan nås de allmänna parkeringsplatserna norr om planområdet, bl.a. avsedda för Jakobsgårdarnas vårdcentral. Cirka 50 meter från planområdet finns hållplats för kollektivtrafik. Enligt gällande tabell (december 2017) trafikeras hållplatsen av stadsbussar med linjenummer 2 och 3, buss 153 mot Falun samt med nattrafik med linjenummer 72 och 73. 6
Utemiljö och friyta Den utemiljö som finns inom planområdet består av en asfalterad yta som används som parkering och i viss mån för utevistelse för verksamma inom fastigheterna. Från asfaltsytan nås lastkajer med entréer till lokalerna. I detaljplanen föreskrivs en högsta exploateringsgrad (e1 70%) vilket föranleder att minst 30% av respektive fastighets totala area ska lämnas obebyggd. Inom den obebyggda delen av fastigheterna finns visst utrymme för verksamheterna att ha personalpakering samt platser för utomhusvistelse för de verksamma. Utemiljön norr om befintlig bebyggelse används idag främst som parkering, och i viss mån för utomhusvistelse. Mot söder angränsar planområdet till Jaxtorget. Delar av torget rustades upp 2013 bl.a. med en ny lekplats, fontän och sittplatser. Distribution av varor I dagsläget bedrivs ingen verksamhet som kräver distribution av varor i nämnvärd omfattning. Skulle butiksverksamhet åter bli aktuellt inom fastigheterna hänvisas intag av varor till de lastkajer som finns för respektive fastighet längs byggnadens norra fasad. 7
Parkering I anslutning till planområdet, både på norra respektive södra sidan, finns totalt ca 160 allmänna parkeringsplatser. De allmänna parkeringarna används av arbetande och besökande inom Jakobsgårdens stadsdelscentra. Parkeringen på Jaxtorget, en av de två större allmänna parkeringsplatser som ligger i direkt anslutning till planområdet. Då minst 30 % av respektive fastighetsarea ska lämnas obebyggd enligt planbestämmelse ges möjlighet att upplåta parkering för rörelsehindrade samt viss personalparkering inom fastigheterna. Den befintliga obebyggda ytan inom fastigheterna används redan i dagsläget till parkering i viss utsträckning. Övrig personal och besökande till verksamheterna inom planområdet hänvisas att parkera på de allmänna parkeringsplatserna som är belägna i direkt anslutning till planområdet. Teknisk försörjning Bebyggelsen inom detaljplaneområdet är anslutet till kommunalt vatten och avlopp, fjärrvärme, stadsnät och elnät. Dagvatten i området omhändertas av kommunens allmänna dagvattennät. Ledningar som förser fastigheterna med teknisk infrastruktur ansluter från Jaxtorget samt närliggande Mångatan. Detaljplanen bedöms inte innebära någon nämnvärd förändring från nuläget vad gäller belastning på befintliga nät. Avfallshantering ska ske enligt Borlänge kommuns föreskrifter om avfallshantering. Återvinningsstation finns på intilliggande fastighet Solen 11, i anslutning till planområdet. 8
KONSEKVENSER AV PLANENS GENOMFÖRANDE Nollalternativ Utbyggnadsalternativ Behovsbedömning Med ett s.k. nollalternativ menas att inga planändringar görs utifrån gällande situation. Då verksamheterna som idag är etablerad i fastigheterna Solen 9 och 10 inte har planmässigt stöd skulle nollalternativet innebära att verksamheterna inte kan fortsätta då de tillfälliga byggloven går ut. Genom att bestämmelsen handel (H) byts ut mot bestämmelsen centrumverksamhet (C) ges en större flexibilitet för vilka verksamheter som kan etablera sig i lokalerna. Föreslagen detaljplan ger de verksamheter som är etablerade i de befintliga lokalerna planmässigt stöd, vilket ger en trygghet att kunna fortsätta sina verksamheter även då tidsbegränsade bygglov löpt ut. Om detaljplanen antas medföra en betydande miljöpåverkan så ska kommunen enligt plan- och bygglagen (PBL 2010:900 4 kap 34 ) samt miljöbalken (MB 6 kap 11 ) göra en miljöbedömning. För att avgöra ifall detaljplanen kan antas medföra betydande miljöpåverkan ska en s.k. behovsbedömning göras för respektive detaljplan. Kriterierna för behovsbedömningen finns i förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (MKBförordningen) och dess bilagor. För aktuell detaljplan görs behovsbedömningen att konsekvenserna av detaljplanens genomförande inte innebär en betydande miljöpåverkan. En miljökonsekvensbeskrivning (MKB) enligt 6 kap. 12 miljöbalken behöver därför inte upprättas. Behovsbedömningen görs till föremål för samråd med länsstyrelsen Dalarna under detaljplanens framtagande. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Genomförandetiden slutar 5 år efter det att detaljplanen vunnit laga kraft. 9
PLANENS GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planen bedöms kunna antas under våren 2018. Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid slutar 5 år från den dag detaljplanen vunnit laga kraft. Under genomförandetiden får planen bara ändras mot berörda fastighetsägares vilja på grund av nya förhållanden av stor allmän vikt som inte kunnat förutses vid planläggningen (PBL kap 4 39). Ändras eller upphävs planen under genomförandetiden har fastighetsägaren rätt till ersättning från kommunen för den skada det medför. Efter genomförandetidens slut fortsätter detaljplanen med dess rättigheter att gälla men ändras eller upphävs planen finns ingen rätt till ersättning för de rättigheter som går förlorade (PBL kap 14 9). Ansvarsfördelning Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Borlänge Energi är huvudman för allmänna vatten-, avlopps- samt fjärrvärmeledningar inom planområdet. Borlänge Energi ansvarar för utbyggnad, drift och underhåll av allmänna ledningar. Inom kvartersmark ansvarar fastighetsägarna för all utbyggnad och underhåll av byggnader och övriga anläggningar. Avtal Planavtal har upprättats mellan fastighetsägarna och Borlänge kommun, där kostnadsfördelning och ansvar för framtagandet av detaljplanen tydliggörs. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning, Gemensamhetsanläggning Detaljplanens genomförande innebär inga fastighetsbildningsåtgärder. EKONOMISKA FRÅGOR Kostnader för detaljplanens framtagande fördelas mellan AB Stora Tunabyggen samt Somaliska kultur och utvecklingsförening. Kostnaderna regleras i planavtal. 10
Samhällsbyggnadssektorn Plan- och markkontoret Mars 2018 Gabriel Barrioz Bitr. plan- och markchef Albin Grind Planarkitekt Linnéa Nilsson Markingenjör 11