Beslutet i webbversion 1 (11) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om uppdragsavtal, journal, anbudsförteckning och objektsbeskrivning. Prövning av det förhållandet att fastighetsmäklaren har upprättat ett så kallat förberedande uppdragsavtal. Granskning av formuleringen i det därefter ingångna uppdragsavtalet om ensamrättstidens längd. Även fastighetsmäklarens anteckningar över förmedlingsuppdraget i journalen samt tidpunkten för överlämnandet av journalen till uppdragsgivaren och köparen har granskats. Handskrivna justeringar av datum i anbudsförteckningen och av taxeringsvärdet i objektsbeskrivningen har också omfattats av bedömningen. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN avseende ett förmedlingsuppdrag för en fastighet. Anmälaren har därefter skickat in två kompletteringar till sin anmälan. NN har lämnat in tre yttranden i ärendet samt kopior av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, anbudsförteckningen, dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom, köpekontraktet och tilläggsavtalet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 010-458 01 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad 010-224 71 10 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (11) Anmälan Anmälaren, som var köparen av fastigheten, har bland annat uppgett följande. Hon ifrågasätter anbudsförteckningen som hon anser är felaktig. Budgivningen skedde via sms och den avslutades den 17 november 2014. Anmälarens bud var högst och köpekontraktet skrevs under den 21 november 2014. I den anbudsförteckning som hon har fått från fastighetsmäklaren är det antecknat att hennes första bud lämnades den 17 november 2014, men att resten av buden lämnades den 11 november 2014. Hon har varit i kontakt med en av de andra budgivarna. Det kom fram att denna budgivare hade lämnat bud, men inte den dag som stod angivet i anbudsförteckningen. Anmälaren beställde även en besiktning av fastigheten. Som resultat av besiktningen skrevs ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har bland annat noterat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Uppdragsavtalen Det finns två uppdragsavtal som har undertecknats av uppdragsgivaren, dels ett med rubriken Förberedande uppdragsavtal med ensamrätt och dels ett med rubriken Uppdragsavtal med ensamrätt. Det förberedande uppdragsavtalet med ensamrätt Det förberedande uppdragsavtalet med ensamrätt undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 20 maj 2014. Vid rubriken Uppdrag anges följande.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (11) Undertecknad uppdragsgivare ger härmed NN (fastighetsmäklare) i uppdrag att - med ensamrätt- förmedla försäljning, så snart säljaren hittat ny bostad, av Fastigheten X Vid rubriken Uppdragstid anges bland annat följande. Detta uppdragsavtal gäller - med ensamrätt - under en tid av tre månader räknat från dagens datum t.o.m. 2014-08-20. Uppdragsavtalet med ensamrätt Uppdragsavtalet med ensamrätt undertecknades av uppdragsgivaren och NN den 24 september 2014. Vid rubriken Uppdrag anges följande. Undertecknad uppdragsgivare ger härmed NN (fastighetsmäklare) i uppdrag att - med ensamrätt - förmedla försäljning av Fastigheten X Vid rubriken Uppdragstid anges bland annat följande. Detta uppdragsavtal gäller - med ensamrätt - under en tid av tre månader räknat från dagens datum t.o.m. 2014-08-20. Objektsbeskrivningen Objektsbeskrivningen är undertecknad av säljaren och köparen. I objektsbeskrivningen är det angivna taxeringsvärdet överstruket och ett nytt värde är antecknat för hand. Strykningen och det nya värdet är inte signerat eller daterat. Anbudsförteckningen Anbudsförteckningen är undertecknat av säljaren och köparen. I anbudsförteckningen finns det tre budgivare antecknade med kontaktuppgifter. Datumen är ändrade för hand på samtliga bud utom för två av buden. Ändringarna är inte signerade eller daterade.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (11) Köpekontraktet Köpekontraktet är undertecknat av parterna den 21 november 2014, med tillträde den 2 februari 2015 eller något annat datum enligt överenskommelse. I 14 med rubriken Besiktning anges följande. Köparen har rätt att genom en professionell besiktningsman låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning senast 20141128, begär att köpet ska återgå. Begäran om återgång ska framställas skriftligen till mäklaren inom angiven tid. Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna. Tilläggsavtalet Ett tilläggsavtal är undertecknat av parterna den 1 december 2014. Av avtalet framgår det att säljaren skulle stå för kostnaderna för att åtgärda de specificerade fel som hade kommit fram vid besiktningen. Felen skulle vara åtgärdade senast på tillträdesdagen. Journalen Det framgår inte av den insända journalen när den överlämnades till parterna. I journalen saknas dessutom noteringar om följande uppgifter. Att ett av uppdragsavtalen undertecknades den 24 september 2014. När detta uppdragsavtal upphörde. Fastighetsmäklarens yttrande NN har i sina yttranden tillbakavisat kritiken. Hon har genom sitt ombud bland annat uppgett följande. Uppdragsavtalen Det förberedande uppdragsavtalet undertecknades för att uppdragsgivaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (11) ville förbereda sig inför en kommande försäljning av fastigheten. Han ville dock avvakta till dess att han hade hittat ett nytt boende. Framför allt var det ett förkommet pantbrev som han ville ha hjälp med att undersöka. NN såg det förberedande uppdragsavtalet som en fullmakt från uppdragsgivaren till henne, för att hon skulle kunna undersöka olika frågor och för att förbereda en försäljning i avvaktan på att uppdragsgivaren hittade en ny bostad. Av misstag följde ensamrättstiden med till det uppdragsavtal som undertecknades i september 2014. Anbudsförteckningen Första budet lämnades den 16 oktober 2014 med villkor som säljaren inte accepterade. Budet togs därför tillbaka av budgivaren. Därefter hölls nya visningar av fastigheten. Köparen lämnade sitt första bud den 17 november 2014. Buden lämnades därefter främst via sms och NN antecknade dem för hand på ett papper. När hon sedan kom tillbaka till kontoret förde hon in buden i datorn. Hon skrev av misstag in att budgivaren nr 3 lämnade sitt bud den 11 november 2014. Detta medförde att det blev fel ordning på buden. Samtliga bud lämnades dock den 17 november 2014. Misstaget upptäcktes på kontraktsdagen och de korrigerades för hand i anbudsförteckningen. Den undertecknades därefter av parterna. Köparen kontaktade NN efter kontraktsskrivningen och ifrågasatte budgivningen och anbudsförteckningen. Köparen fick titta på de sms som hade kommit in från budgivaren nr 3. Hon har själv blivit kontaktad av budgivaren nr 3, som berättade att köparen hade sökt upp henne vid flera tillfällen och ifrågasatt när hon lämnade sina bud. Budgivaren nr 3 kunde inte direkt påminna sig om när hon lämnade buden. Denna budgivare har därefter meddelat köparen att hon har lämnat buden i enlighet med uppgifterna i anbudsförteckningen. Objektsbeskrivningen Uppgiften om taxeringsvärdet baserades på ett utdrag från fastighetsregistret. På kontraktsdagen informerade säljaren om att han hade fått ett meddelande om ett nytt preliminärt taxeringsvärde. Det gamla värdet ströks och det nya antecknades för hand. Hon kommer inte ihåg vem som gjorde strykningen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (11) Men av handstilen att döma var det inte hon själv, utan någon av parterna. Köpekontraktet, besiktningsklausulen och tilläggsavtalet När köparen meddelade henne att hon var intresserad av att köpa fastigheten hade hon inte undersökt huset, trots att NN i samband med visningen hade överlämnat den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt. Hon rekommenderade då återigen köparen att undersöka fastigheten innan kontraktsskrivning alternativt att kontraktet undertecknades med en besiktningsklausul. NN förklarade för parterna vad en besiktningsklausul innebar och hon förklarade även vilka alternativ som fanns när besiktningen hade genomförts. Besiktningen beställdes av köparen innan kontraktsskrivningen och genomfördes efteråt. Säljare frågade om han kunde få dela besiktningen med köparen, eftersom han ville teckna en ansvarsförsäkring för dolda fel. Köparen accepterade detta och säljare betalade halva kostnaden för besiktningen. Enligt klausulen i köpekontraktet var den sista dagen för en begäran om återgång den 28 november 2014. Parterna blev dock överens om en förlängning av detta datum till och med den 1 december 2014. Tilläggsavtalet avseende förlängningen skickades till parterna för underskrift. Den 1 december 2014 var NN i kontakt med parterna. De tecknade ytterligare ett tilläggsavtal över de åtgärder som säljaren skulle göra innan tillträdet. Journalen På grund av ett förbiseende saknas det en uppgift i journalen om att uppdragsavtalet undertecknades den 24 september 2014. Hon har heller inte haft möjlighet att föra in detta i journalen på grund av begränsningar i mäklarsystemet. Hon brukar notera när uppdraget är helt klart, det vill säga när hon har gjort klart deklarationsbilagan. Journalen skickade hon via e-post till både säljaren och köparen den 27 februari 2015.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (11) Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Uppdragsavtalen Det förberedande uppdragsavtalet med ensamrätt Det framgår av 1 fastighetsmäklarlagen att med förmedling avses en verksamhet som grundar sig på ett uppdragsavtal och som syftar till att anvisa en motpart med vilken uppdragsgivaren kan träffa ett avtal om överlåtelse eller upplåtelse. I förarbetena till denna bestämmelse (prop. 2010/11:15 s. 20) anges bland annat följande. Det förekommer att fastighetsmäklare får i uppdrag att utföra enstaka uppgifter som har betydelse för ett överlåtelseavtal [ ] utan att mäklaren anlitas för själva förmedlingen. Sådana rena rådgivningsuppdrag bör inte regleras av fastighetsmäklarlagens civilrättsliga bestämmelser. Lagen kan dock liksom hittills komma att tillämpas analogiskt på avtal när en registrerad fastighetsmäklare bedriver sådan verksamhet som inte utgör förmedling [ ]. Även lagens näringsrättsliga krav kan ha betydelse för utförandet av sådana rådgivningsuppdrag. NN har framfört att det första så kallade förberedande uppdragsavtalet som undertecknades den 20 maj 2014 ska ses som en fullmakt för henne att företa vissa uppgifter, bland annat avseende ett förkommet pantbrev. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta avtal är formulerat på ett sådant sätt att det enligt normala bedömningsgrunder i realiteten är fråga om en förmedling. Uppdragsavtalet är specificerat till att förmedla en försäljning. Det finns en uppdragsgivare som anges som säljare och ett angivet förmedlingsobjekt. Uppdraget är förenat med en ensamrätt under tre
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (11) månader. Det som NN har anfört i sitt yttrande stämmer alltså inte överens med det ingivna dokumentets rubrik och innehåll. För en konsument kan detta vara vilseledande och skapa utrymme för tvister. NN har genom att upprätta ett avtal vars syfte är oklart åsidosatt sin omsorgsplikt. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta är varningsgrundande. Uppdragsavtalet utan ensamrätt Den 24 september 2014 undertecknades ytterligare ett uppdragsavtal mellan uppdragsgivaren och NN. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det hör till god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att det framgår av uppdragsavtalet under vilken tid avtalet gäller och ensamrättstidens längd (se bland annat besluten 2011-12-14:14 och 2010-12-15:8 i Fastighetsmäklarinspektionens årsböcker 2011 och 2010). Av utredningen framgår det att uppdragsavtalet daterat den 24 september 2014 har samma sista dag för ensamrätten som det tidigare undertecknade avtalet, nämligen den 20 augusti 2014. Denna dag hade redan passerat när det nya uppdragsavtalet upprättades. Det framgår dock av texten att uppdragsavtalet gällde med ensamrätt under en tid av tre månader räknat från avtalets datum, vilket skulle ha blivit ett helt annat datum. Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att ett sådant otydligt formulerat avtalsvillkor har skapat en risk för att en tvist skulle kunna uppstå om tolkningen av uppdragsavtalet beträffande ensamrättstidens längd. NN har genom att upprätta ett uppdragsavtal som medfört en risk för tvist åsidosatt sin omsorgsplikt och god fastighetsmäklarsed. Det som NN har anfört om att det första uppdragsavtalet var en fullmakt, och att dateringen av ensamrättstiden i det senare avtalet var ett misstag, leder inte till någon annan bedömning än att agerandet är varningsgrundande. Anbudsförteckningen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges där. Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (11) som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Ett grundläggande krav är att de handlingar fastighetsmäklaren upprättar ska vara korrekta. Det är utrett att samtliga bud är antecknade i anbudsförteckningen. NN har medgett att hon av misstag noterat vissa av buden med ett felaktigt datum. Att ange en felaktig tidpunkt i anbudsförteckningen för när ett bud har lämnats står i strid med fastighetsmäklarlagen. Visserligen har misstaget uppmärksammats och korrigerats, men utan att det har angetts vem som har gjort ändringarna och när det skedde. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen inte kan anses som ringa, utan att en erinran ska meddelas NN i denna delfråga. Journalen Enligt 20 fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget en s.k. journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 61) anges följande. Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten (se 16 ), kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden (se 17 ) samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (se 18 ). Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna får också en möjlighet att kontrollera att uppgifterna i
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (11) journalen är korrekta (samma prop. s. 35). Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att den upprättade journalen har saknat en anteckning om när ett av uppdragsavtalen ingicks och en uppgift om när detta uppdrag upphörde. NNs invändning om att det var ett förbiseende av henne att uppgiften om undertecknandet av uppdragsavtalet den 24 september 2014 saknades i journalen, och att det inte var praktiskt möjligt att föra in uppgiften på grund av begränsningar i systemet, förändrar inte inspektionens bedömning att denna uppgift skulle ha funnits med i journalen. En fastighetsmäklare är skyldig att lämna över journalen i samband med att uppdraget avslutas, vilket normalt sker vid tillträdet (prop. 2010/11:15 s. 61). Av NNs egna uppgifter framgår det att hon brukar notera uppgiften om upphörande först när affären är helt avslutad, det vill säga när hon har gjort klart deklarationsbilagan. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det strider med god fastighetsmäklarsed att inte lämna över journalen till uppdragsgivaren och dennes motpart i samband med att förmedlingsuppdraget slutfördes. Det förhållandet att mäklaren har åtagit sig att utföra vissa efterföljande uppgifter för uppdragsgivaren förändrar inte denna bedömning. Fastighetsmäklarinspektionen gör bedömningen att det finns skäl för att meddela NN en erinran för avsaknaden av de två uppgifterna i journalen och för det försenade överlämnandet av journalen till parterna. Objektsbeskrivningen Enligt 18 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en objektsbeskrivning. Om förmedlingen avser en fastighet ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla uppgifter om fastighetens taxeringsvärde. Skälet till att taxeringsvärdet ska anges är att fastighetsskatten och fastighetsavgiften baseras på detta värde. Beslut om ett nytt taxeringsvärde införs i offentliga register först en tid efter det att beslutet har meddelats av Skatteverket. I boken Fastighetsmäklarlagen En kommentar (Magnus Melin, tredje
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 11 (11) upplagan s. 184) anges att några tecken på att det skulle åligga mäklaren att hos skattemyndigheten ta fram det senaste taxeringsvärdet har inte kunnat skönjas i praxis, utan det torde räcka med att mäklaren anger det taxeringsvärde som vid tidpunkten för köpet finns infört i fastighetsregistret. Om mäklaren skulle råka känna till det nya taxeringsvärdet, eller ett av skattemyndigheten föreslaget taxeringsvärde, åligger det sannolikt mäklaren att informera om detta. I ärendet är det utrett att säljaren på kontraktsdagen informerade om att han hade fått ett meddelande om ett nytt preliminärt taxeringsvärde. NN har uppgett att hon inte vet vem som gjorde ändringen, men att det inte var hon själv. Objektsbeskrivningen är undertecknad av säljaren och köparen. Mot bakgrund av uppgifterna i ärendet finner Fastighetsmäklarinspektionen inte någon grund för att NN skulle ha brustit i sin skyldighet att lämna en korrekt uppgift om fastighetens taxeringsvärde i objektsbeskrivningen. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon har upprättat ett så kallat förberedande uppdragsavtal vars syfte har varit oklart och för att hon har upprättat ett nytt uppdragsavtal som är otydligt om ensamrättstidens längd. I denna varning ligger även en erinran för att hon har korrigerat anbudsförteckningen utan att ha signerat eller daterat ändringarna och för att hon har upprättat en bristfällig journal som inte överlämnades i rätt tid.