Förvaltningsrapport S v e n s k a B o s t a d s f o n d e n 4 A B Svenska Bostadsfonden 4 Sofiero Svenska Bostadsfonden 4 Gyllebo Svenska Bostadsfonden 4 Engelen Svenska Bostadsfonden 4 Lindholmen Svenska Bostadsfonden 4 Ekorren Svenska Bostadsfonden 4 Stureholm Svenska Bostadsfonden 4 Trasten 2010
Förvaltningsr apport - Fond 4 förvaltningsber ättelse 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 4 AB Faktaruta Startår: 2007 Antal lägenheter: 215 Kvadratmeter: 14 842 KVM Förvärvsvärde: 99 MSEK (dec -10) Orter: Tollarp,, Växjö och Fördelning andel lägenheter: 27% 7% 6% Tollarp Växjö 60% Växjö Tollarp Investerarkapital, ägda fastigheter och utdelning Fond 4 stängdes för teckning den 31 december 2006. Totalt har 86 investerare tillskjutit 34,2 MSEK i eget kapital. Fonden förvaltar idag 9 st fastigheter med en total yta om 14 842 kvm fördelat på 215 lägenheter och 7 lokaler. Fastigheterna är belägna i,, Tollarp och Växjö. Förvärvsvärdet i Fonden uppgick till 99 MSEK vid årsskiftet. är centrum för Ölands turistindustri med två till tre miljoner besökare varje år. Förutom turistföretag finns även en aktiv jordbruks- och livsmedelssektor. Pendlingen till s diversifierade arbetsmarknad är dessutom omfattande. Enligt Boverket råder det bostadsbrist på orten. erbjuder ett attraktivt boende kombinerat med ett centralt läge i Skåne, och andelen som pendlar är 40 procent. Orten har en stabil befolkningstillväxt om 0,5 procent per år. En framtida etablering av forskningsanläggningen ESS norr om Lund kommer att gynna hela regionen och skapa ännu fler pendlingsmöjligheter från. Tollarp är en industriort belägen 16 kilometer från centralorten i Kristianstads kommun. Det regionala läget är strategiskt nära E22:an, och Malmö ligger bara en timme bort med bil. Växjö är en framgångsrik universitetsstad och det viktigaste navet för service, administration och handel i södra Småland. en har haft en mycket stark befolkningstillväxt om 12 procent under 2000-talet. Den stora inflyttningen har skapat ett stort underskott på bostäder, och det råder bostadsbrist sedan ett par år tillbaka. Detta har inneburit en stark prisutveckling för både villor och bostadsrätter samt låga vakanser hos allmännyttan under hela 2000-talet. 2009 förvärvades fastigheten Engelen 5 i bestående av 16 lägenheter och 4 lokaler med en totalyta om 1 779 kvm. Tillträde skedde den 12 februari 2010. Den 1 juli 2010 såldes fastigheten Arkagården i med 20 lägenheter och en totalyta om 1 375 kvm. Båda affärerna skedde i bolagsform. Fonden redovisade 0,9 MSEK högre hyresintäkter under 2010 jämfört med föregående år. Trots ökande kostnader för värme och skötsel på grund av den kalla vintern förbättrades också rörelseresultatet med 0,5 MSEK jämfört med föregående år. Fallande marknadsräntor gav en positiv resultateffekt på befintligt bestånd samtidigt som försäljningen av fastigheten Arkagården resulterade i en reavinst på 6,3 MSEK. Fonden levererade därmed en avkastning om 15 procent för verksamhetsåret 2010. Svenska Bostadsfondens marknad Den starka ekonomin och en återhämtad kreditmarknad har haft positiva effekter på fastighetsmarknaden för kommersiella aktörer. Transaktionsvolymen uppgick till cirka 100 miljarder SEK, en ökning med 50 miljarder från föregående år. Trenden efter finanskrisen har varit att investerare söker stabila kassaflöden till lägre belåning vilket ökat efterfrågan på bostadsinvesteringar. Den 1 januari 2011 infördes en ny lag på den svenska bostadsmarknaden. De viktigaste inslagen är att de kommunala bostadsbolagen nu ska bedriva sin verksamhet på affärsmässiga grunder samt att allmännyttan förlorar sin hyresnormerande roll. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning om 2,0 procent, vilket indikerar en fortsatt utveckling i linje med de senaste tio åren. Direktavkastningskraven har sjunkit, särskilt för förvaltningsenheter i regionstäderna och i storstadsområden. Bostadsfastigheter har, enligt SFI, gett en totalavkastning på 6,2 procent år 2010, fördelat på 3,9 procent värdeförändring och 2,3 procent direktavkastning. Det stigande ränteläget kan i sin tur bidra med en dämpande effekt men den långsiktiga trenden är ett allt större intresse för bostadsfastigheter som investeringstillgång. Kommande verksamhetsår Den finansiella risken hanteras genom räntesäkringar. Räntetak som löper fram till fondens avveckling tecknades under 2010 för ca 50 procent av fastighetskrediterna. I december 2010 tecknades också ett ettårigt räntetak för överskjutande del på nivån Stibor plus 2,5 procent. Genom egen förvaltningsorganisation och utveckling av de administrativa systemen för uthyrning minskas riskerna för vakanser. Resurser kommer att allokeras för att reducera den tekniska risken och förbättra kostnadskontrollen. Bolaget verkar för en långsiktigt hållbar miljöpolicy genom bl.a. kvantitativa mål för energiförbrukning och en fungerande källsortering samt återvinning. 28
Förvaltningsr apport - Fond 4 ÖVERSIKtlig REDOvisning 2010 SVENSK A BOstaDSFONDen 4 AB 1) Resultaträkning - KSEK 2010 2009 Hyresintäkter 12 675 11 756 Omkostnader inkl. avskrivningar -9 124-8 774 Rörelseresultat 3 551 2 982 Intäktsräntor 46 10 Kostnadsräntor (exkl. räntor riskbärande kapital) -1 618-1 422 Vinst försäljning fastigheter 6 262 0 Resultat (exkl. räntor riskbärande kapital) 8 241 1 570 2) Balansräkning - MSEK Fastigheter 98,7 96,5 Övriga tillgångar 16,9 3,4 Summa tillgångar 115,6 99,9 Riskbärande kapital 39,2 33,9 Fastighetskrediter 68,6 60,7 Övriga skulder/avsättningar 7,8 5,3 Summa finansiering 115,6 99,9 3) Föreslagen utdelning till investerarna - KSEK Andel Brutto Netto kapital utdelning utdelning Förlagslåneränta, fast ränta 5% 22,0% 383 Vinstandelslån, vinstberoende ränta 49,4% 2 599 Preferensaktier serie A, utdelning 24,6% 1 296 Preferensaktier serier B, utdelning 2,4% 905 Skatt på utdelning Preferensaktier A och B 0 2 201 Stamaktier utdelning 1,4% 1 117 1 117 Total utdelning 6 300 Förslag TILL VINSTDisPOsitiON Per förlagslån å nominellt 450 000 SEK, fast ränta 5% 22 500 SEK 5,0 % Per vinstandelslån å nom. 100 000 SEK, vinstberoende ränta 7 577 SEK 15,2 % Per preferensaktie serie A å nom. 25 000 SEK 7 580 SEK 15,2 % Per preferensaktie serie B å nom. 25 000 SEK 26 625 SEK 106,5 % Stamaktier 224 SEK 223,5% Not: Fonden blev fulltecknad och stängde 31 december 2006 Stockholm den 1/4 2011 29 Carl Rosenblad Styrelsens ordförande Per-Åke Eliasson Styrelseledamot Lars Swahn Verkställande direktör
Onkel Adams väg Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Ekorren 8 & 9 i Tollarp Brobyggargatan Idrottsvägen Odenvägen Betaniavägen E22 Osby Tollarp Tollarp Idrottsvägen 9 A-C & Odenvägen 8 A-D Fastighetsbeteckning Ekorren 8 och 9 Inköpsdatum April 2007 3 236 kvm Lägenheter 57 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheterna byggda 1962 Fastigheterna Ekorren 8 och 9 ligger centralt i natursköna Tollarp. 30
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Sofiero 1 i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Lyckhöjdsgatan 1 A-D och 3 A-D Fastighetsbeteckning Sofiero 1 Inköpsdatum April 2007 2 915 kvm Lägenheter 40 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1956 Fastigheten ligger i ett välskött bostadsområde i, nära centrum och kommunikationer till övriga Skåne. 31
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Stureholm 16 i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Frostagatan 3 A-B Fastighetsbeteckning Stureholm 16 Inköpsdatum April 2007 776 kvm Lägenheter 12 Kommersiella lokaler 1 Övrigt Fastigheten byggd 1970 Stureholm ligger centralt i, nära natursköna grönområden och med goda möjligheter för pendling till övriga Skåne. 32
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Lindholmen 35 i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Liljegatan 6 A-B och 8 A-D Fastighetsbeteckning Lindholmen 35 Inköpsdatum April 2007 2 318 kvm Lägenheter 32 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1971 Lindholmen ligger centralt i med promenadavstånd till grönområden och idrottsplats. 33
Kvarngatan Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Gyllebo 6 & 15 i Nygatan Kungsgatan Lyckhöjdsgatan Rosengatan Gamla torg Liljegatan Frostagatan Kvarng. 2 A-B, Nyg. 10 och 12 A-B, Lågedammsgatan 1 A-B, 3 A-B & 5 Fastighetsbeteckning Gyllebo 6 och 15 Inköpsdatum April 2007 2 808 kvm Lägenheter 45 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheterna byggda 1986 Fastigheterna ligger trevligt och centralt beläget i med promenadavstånd till både service och grönområden. 34
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Trasten 6 i Växjö S. Doktorsg. Pilg. Lärkg. Biblioteksg. Liedbergsg. V. Esplanaden Teaterg. Konserthus Nyg. Västerg. Växjö Pilgatan 8 A/B Fastighetsbeteckning Trasten 6 Inköpsdatum Juli 2007 1 010 kvm Lägenheter 13 Kommersiella lokaler Inga Övrigt Fastigheten byggd 1997 och ombyggd 2004 Fastigheten Trasten ligger i ett trevligt och skyddat bostadsområde. Växjös centrum, med shopping, service och nöjen, är en kort promenad bort. 35
Förvaltningsr apport - Fond 4 Fastighet Engelen 5 i Slottsgatan Sandgatan Strandgatan Kvarngatan Södra Långgatan Hantverkaregatan Västra Kyrkogatan Östra Kyrkogatan Norra Långgatan Trädgårdsgatan Köpmangatan 36 Slottsg. 14A-E, Storg. 3A-D, F, H, K, Strandg.13A-F Fastighetsbeteckning Engelen 5 Inköpsdatum Januari 2010 1 779 kvm Lägenheter 16 Kommersiella lokaler 4 Övrigt Fastigheten byggd 1984 Fastigheten ligger i toppläge med utsikt över hamnen. Byggnaderna består av två större i tre våningar samt en lägre enplans byggnad och uppfördes i mitten av 1980-talet. Fastighetens 16 lägenheter har egna ingångar.
Svenska Bostadsfonden Management AB, Artillerigatan 42, Box 5878, 114 45 Stockholm Tel. 08-667 10 50, Fax. 08-667 10 40, www.svenskabostadsfonden.se info@svenskabostadsfonden.se Förvaltningsr apport Svensk a Bostadsfonden 4 AB