Årsbokslut för HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge Räkenskapsåret 2014-01-01-2014-12-31 Innehållsförteckning: Sida Årsredovisning 1-5 Resultaträkning 6 Balansräkning 7-8 Kassaflödesanalys 9 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 10 Noter 11-14 Underskrifter 15
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 2(15) Årsredovisning Styrelsen för HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge,, får härmed avge årsredovisning för 2014. Förvaltningsberättelse Föreningens verksamhet Fastighet Föreningen bildades 2004 för att äga och förvalta fastigheten Ribby 1:477 i Västerhaninge. Föreningens 16 bostadshus med sammanlagt 68 lägenheter byggdes 2006. Fastigheten är fullvärdesförsäkrad i Folksam. I försäkringen ingår momenten styrelseansvar, försäkring mot ohyra och bosadsrättstillägg för alla medlemmar. Lägenheter Föreningens 68 lägenheter har en total bostadsyta om 4170 kvm som består av 8 st 1 RoK, 24 st 2 RoK, 24 st 3 Rok och 12 4 RoK Under året 13 lägenheter överlåtits. Föreningen har 68 parkeringsplatser varav 24 platser är försedda med eluttag för motorvärmare. 61 parkeringsplatser hyrs ut till medlemmar. Resterande platser används som gästplatser. Gemensamhetsanläggning Föreningen ingår tillsammans med villaägarna i Ribby Ängars Samfällighetsförening, som ska sköta underhåll av gator och gångvägar, gatubelysning, dagavlopp etc. I samfällighetsföreningen ligger också avtalet med Comhem. Brf Lupinen äger 68 av 84 andelar i samfällighetsföreningen och villaägarna 1 andel var. Lupinens representanter i samfällighetsföreningens styrelse är Anders Holmberg och Göran Boström. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma avhölls den 24 april 2014. På stämman deltog 24 röstberättigade medlemmar. Föreningen hade vid årets slut 82 medlemmar, varav HSB Stockholm är en medlem. Extra föreningsstämma avhölls den 22 september 2014. På stämman deltog 33 röstberättigade medlemmar. Styrelsens övriga kommentarer: Som följd av tvist mellan två medlemmar och föreningen begärde ett antal medlemmar en extra stämma på punkter, som inte är förenliga med de regelverk, som såväl styrelse som medlemmar har att leva efter, men de hade i grunden kunnat ändra förutsättningarna för ett meningsfullt styrelsearbete. Styrelsen avgick därför vid stämman 2014 09 22, men återvaldes i sin helhet. I sammanhanget förtjänar också att nämnas att extrastämman kostade 11000 kr att genomföra. 2
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 3(15) Styrelse Ordförande Sekreterare Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Göran Boström, valdes till ordförande på stämman. Rose-Marie Huldén Anders Holmberg Robert Gröndahl Inger Eurenius, utsedd av HSB Stockholm Ann-Charlotte Östensson Styrelsen har under året haft 11 protokollförda styrelsemöten. En styrelseutbildningsdag hölls i juni. På valberedningens begäran, möte med sammankallande Göran Friström den 8 september. Budgetsammanträdet hölls i oktober. Styrelsen har under året också deltagit i informationsmöten angående avskrivningsregler, HSB-kod och HSB:s nya webfakturasystem. Revisorer Stämman 2014 valdes Per Lundgren till revisor med Britt Holmberg som suppleant. Enligt föreningens stadgar utser HSB Stockholm 1 revisor från BoRevision AB. Valberedning Vid stämman utsågs Göran Friström och Marina Boström till valberedning med Göran Friström som sammankallande. Studie och fritidsverksamhet En styrelseutbildningsdag hölls i juni. Styrelsen har under året också deltagit i informationsmöten angående avskrivningsregler, HSB-kod och HSB:s nya webfakturasystem. Förvaltning Fastum UBC har skött ekonomisk förvaltning och lägenhetsadministration för år 2014. HSB Stockholm har skött teknisk service av våra fastigheter, inklusive teknisk skötsel av värmepumparna. Vi har under året anlitat HSB Mark och Trädgård för ogräsrensning och häckklippning. Vi har avtal med Nynäs Tak om eventuell takskottning. Övrig snöröjning sker via Ribby Ängars Samfällighetsförening. Berge Städ har skött trappstädning i våra vinkelhus. Väsentliga händelser under året Ombyggnad och underhåll Föreningen har en 20-årig underhållplan, vilken under året har uppdaterats. Planen ligger till grund för föreningsstämmans beslut om fondering eller ianspråktagande av fonmedel. Förutom löpande reparationer har loftgångsgolv, trappor och trappräcken slipats och oljats med hjälp av KR Måleri AB. Eftersom många boende utefter Ribby Allé upplevde stora störningar från inflyttade öster om vårt område sattes staket upp mellan förrådsbyggnader, bostadsfastigheter och planteringar för att förhindra generande genvägar till och från detta bostadsområde. 3
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 4(15) Fasader Sedan våren 2012 har styrelsen arbetat med att finna en lösning på de fuktproblem som finns i fasaderna på Ribby Allé 2 och 48 samt bekymmer med en vatteninträngning i fasaden på Ribby Allé 44. Efter många konsultbesök, sökande efter information i form av besiktningsprotokoll etc kom styrelsen under sommaren 2014 äntligen fram till en punkt, där HSB Bostad AB kommer att hjälpa oss att komma till rätta med våra bekymmer. Vidare åtgärder kommer att vidtas när väderförhållandena tillåter. Detta arbete kan komma att pågå under en stor del av 2015. Tvist med medlem Styrelsen har en sedan sommaren 2014 en pågående tvist mellan Brf Lupinen och två medlemmar. Den tvisten är ännu inte löst utan löper vidare, nu som ärende i Nacka Tingsrätt. Information Styrelsen håller kontakt med medlemmar genom att hålla föreningens hemsida uppdaterad, www.brflupinen.se. Där finns också en mejladress som går direkt till styrelsen, kontakt @ lupinen.se. Lupinenbladet har delats ut under februari, maj, augusti, oktober, november och december. All information finns tillgänglig på föreningens hemsida. HSB-Portalen finns nu tillgänglig för samtliga av föreningens medlemmar och styrelsen delade i november ut en fullständig användarhandledning till alla. Årsavgifter Under arbetet med budget för 2015 beslutades om en höjning av driftsavgifterna med 3% från och med 2015 01 01. Efter höjningen uppgår den genomsnittliga årsavgiftsnivån för bostäder till 1001 kr per kvm. Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Föreningen följer underhållsplanen och under de närmaste åren framöver har vi ytterligare målningsarbeten att göra. Det stora arbetet handlar om att få underhållsfondens kapital att mosvaras av reellla pengar i stället för ansamlade förluster. Flerårsöversikt Resultat och ställning 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning tkr 4 271 4 083 4 424 4 122 3 681 Rörelseresultat tkr 1 513 1 656 1 720 1 719 1 304 Resultat efter finansiella poster tkr 229 147 86 162-37 Balansomslutning tkr 101 239 101 308 101 569 102 482 102 404 Fond för yttre underhåll tkr 809 684 625 500 375 Ansamlade förluster -441-463 -491-527 -366 Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 4
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 5(15) Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Ansamlad förlust -441 174 Årets resultat 229 352-211 822 Styrelsen föreslår följande disposition: Uttag ur fond för yttre underhåll -212 225 Avsättning till fond för yttre underhåll 330 000 Ansamlad förlust -329 597-211 822 Beslut enligt förslaget ovan medför följande utveckling av Fond för yttre underhåll: Ingående behållning 809 025 Ianspråktagande ur Fond för yttre underhåll motsvarande årets kostnad -212 225 Överföring till Fond för yttre underhåll i enlighet med underhållsplan 330 000 Utgående behållning 926 800 Ingående ansamlad förlust -441 174 Utgående ansamlad förlust -329 597 5
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 6(15) Resultaträkning Belopp i kr Not 2014-01-01-2013-01-01- Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 4 270 881 4 083 011 Rörelsekostnader Drift 2-1 446 797-1 437 930 Personalkostnader 3-172 794-128 798 Övriga externa kostnader -224 287-156 346 Avskrivningar 4-701 468-704 266 Planerat underhåll -212 225 - Rörelseresultat 1 513 310 1 655 671 Finansiella poster Räntekosnader 5-1 289 529-1 509 122 Ränteintäkter 6 5 572 660 S:a Finansiella poster -1 283 957-1 508 462 Resultat före skatt 229 353 147 209 Årets resultat 229 352 147 210 6
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 7(15) Balansräkning Belopp i kr Not TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 99 452 519 100 153 987 Inventarier 8 - - Långfristigt värdepappersinnehav 9 500 500 Summa anläggningstillgångar 99 453 019 100 154 487 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga kortfristiga fordringar 10 1 043 084 889 503 Förutbetalda kostnader, upplupna intäkter 11 243 915 263 576 Kassa och bank 12 2 000 - Kortfristiga placeringar 500 000 - Summa omsättningstillgångar 1 788 999 1 153 079 SUMMA TILLGÅNGAR 101 242 018 101 307 566 7
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 8(15) Balansräkning Belopp i kr Not EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 50 532 000 50 532 000 Fond för yttre underhåll 809 025 684 025 S:a Bundet eget kapital 51 341 025 51 216 025 Ansamlad förlust Årets resultat 229 352 147 210 Balanserat resultat -441 174-463 384 S:a Ansamlad förlust -211 822-316 174 Summa eget kapital 51 129 203 50 899 851 Långfristiga skulder 14 49 215 750 49 515 750 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 255 148 253 791 Skatteskulder 41 140 46 410 Förutbetalda intäkter, upplupna kostnader 15 600 778 591 764 S:a Kortfristigaskulder 897 066 891 965 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 101 242 019 101 307 566 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut Panter och säkerheter för egna skulder: SBAB Bank 52 472 000 52 472 000 Fastighetsinteckningar totalt uttagna 52 472 000 52 472 000 Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser Inga 8
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 9(15) Kassaflödesanalys 2014-01-01-2013-01-01- Belopp i kr Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster Avskrivningar 229 352 147 210 701 468 704 266 930 820 851 476 Kassaflöde från den löpande verksamheten före 930 820 851 476 förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning (+) av rörelsefordringar -39 427-109 578 Ökning(+)/Minskning (-) av rörelseskulder 5 101 66 434 Kassaflöde från den löpande verksamheten 896 494 808 332 Investeringsverksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten - - Finansieringsverksamheten Amortering av låneskulder -300 000-475 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -300 000-475 000 Årets kassaflöde 596 494 333 332 Justeringar Likvida medel för vid poster årets som början inte ingår i kassaflödet, m m 843 701565 510 233 Likvida medel vid årets slut 1 440 059 843 565 9
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 10(15) Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Allmänna redovisningsprincipe Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 årsredovisning för mindre företag/ekonomiska föreningar (K2). År 2014 är det första året som föreningen följer BFNAR 2009:1 vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Principen för K2 är att inga nya komponenter aktiveras förutom de som ligger kvar från övergången till K2. Dessa komponenter som i enlighet med god redovisningssed och tidigare normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Fastigheten skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och total livslängd har bedömts till 133 år från färdigställandetiden. Fond för yttre underhåll Reservering av medel för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsförening är i normalfallet inte föremålför inkomstbeskattning. Enligt en dom i högsta förvaltningsdomstolen 2010-12-29 är en bostadsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter och i förekommande fall inkomster, som inte är hänförlia till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22%. Föreningens skattemässiga underskott är oförändrat från föregående år och uppgick vid utgången av räkenskapsåret till 783 877 kr Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft några anställda under året. 10
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 11(15) Noter Not 1 Nettoomsättning 2014-01-01-2013-01-01- Årsavgifter 4 052 144 3 859 296 Hyresintäkter Parkeringsplatser 220 486 221 775 Övriga intäkter 4 139 14 955 Bruttoomsättning 4 276 769 4 096 026 Hyresbortfall -5 888-13 015 4 270 881 4 083 011 Not 2 Drift 2014-01-01-2013-01-01- Fastighetsskötsel 666 798 654 542 Reparationer 117 964 54 307 Fastighetsel, värme 401 637 484 104 Vatten 112 842 110 381 Sophämtning 45 128 44 083 Övrig drift 8 900 - Kommunal fastighetsavgift 41 344 41 140 Övriga avgifter 52 184 49 373 1 446 797 1 437 930 Not 3 Personalkostnader 2014-01-01-2013-01-01- Styrelsearvode 135 200 97 550 Förtroendevald revisor 2 000 2 000 Sociala avgifter 35 594 23 825 Utbildning / konferenser - 5 423 172 794 128 798 Not 4 Avskrivningar 2014-01-01-2013-01-01- Byggnader 692 655 692 655 Markanläggningar/motorvärmare 8 813 8 813 Inventarier - 2 798 701 468 704 266 11
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 12(15) Not 5 Räntekostnader 2014-01-01-2013-01-01- Räntekostnader fastighetslån 1 289 504 1 506 107 Övriga räntekostnader 25 3 015 1 289 529 1 509 122 Not 6 Ränteintäkter 2014-01-01-2013-01-01- Ränteintäkt från omsättningstillgångar 5 572 660 5 572 660 Not 7 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärde byggnader 92 457 125 92 457 125 Ackumulerat ingående anskaffningsvärde mark 10 650 000 10 650 000 Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 176 250 176 250 Utgående ackumulerade anskaffningsärden 103 283 375 103 283 375 Ackumulerade avskrivningar byggnader -3 067 697-2 375 042 Ackumulerade avskrivningar mark -61 691-52 878 Årets avskrivning enligt plan, byggnsder -692 655-692 655 Årets avskrivning enligt plan markanläggningar -8 813-8 813-3 830 856-3 129 388 Redovisat värde vid årets slut 99 452 519 100 153 987 Taxeringsvärde: Byggnader 38 000 000 38 000 000 Mark 8 200 000 8 200 000 46 200 000 46 200 000 Not 8 Inventarier Ingående anskaffningsvärde 26 990 26 990 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 26 990 26 990 Ingående ackumulerade avskrivningar -26 990-24 192 -Årets avskrivning enligt plan - -2 798-26 990-26 990 Redovisat värde vid årets slut - - 12
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 13(15) Not 9 Andra långfristiga värdepappersinnehav Andel i HSB Stockholm 500 500 Redovisat värde vid årets slut 500 500 Not 10 Övriga kortfristiga fordringar Avgifts- och hyresfordringar 63 578 - Avräkningsfordran HSB och Fastum 938 059 843 565 Skattekonto 41 447 45 938 1 043 084 889 503 Not 11 Förutbetalda kostnader, upplupna intäkter Förutbetalda kostnader: Fastighetsförsäkring 54 793 52 184 HSB Stockholm Förvaltningsavtal 24 574 24 844 Ribby Ängars Samfällighetsförening 30 515 63 468 Ribby Ängars Samfällighetsförening 123 080 123 080 Räntefordran HSB 3-mån inlåning 1 708 Nynäs Tak 3/5 av 12500 kr 7 500 HSB Stockholm underhållsplan 1 745 243 915 263 576 Not 12 Kassa och bank Handkassa 2 000-2 000 - Not 13 Förändring av eget kapital Underhålls- Balanserat Årets Insatser fond resultat resultat Belopp vid årets ingång 50 532 000 684 025-463 384 147 210 Vinstdisposition enligt stämmobeslut 125 000 22 210-147 210 Årets resultat 229 352 50 532 000 809 025-441 174 229 352 Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut Nästa års Låneinstitut Låneummer Ränta Konv. Datum Belopp amortering SBAB 23 245 175 2,87% 2015-09-04 22 262 500 300 000 SBAB 24 349 365 2,38% 2015-10-12 13 953 250 - SBAB 24 349 381 2,38% 2015-10-12 13 000 000-49 215 750 300 000 13
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 14(15) Not 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Förutbetalda hyror och avgifter 366 112 344 205 Upplupna räntekostnader 3 700 12 335 Upplupet arvode förtroendevalda 81 980 90 800 Upplupen arbetsgivaravgift 24 000 23 825 Borevision 15 000 9 000 Vattenfall 55 642 62 640 Kostnad årsredovisning 3 000 2 500 Kommunal fastighetsavgift 41 344 41 140 SRV dec - 319 Årsstämma 10 000 5 000 600 778 591 764 14
HSB Bostadsrättsförening Lupinen i Haninge 15(15) 15
16