PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Detaljplan för Del av Kv Pegasus TIBRO, Tibro kommun Samhällsbyggnad dec 2017 1
SAMRÅDSHANDLING PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Till detaljplanen hör följande handlingar: Plankarta med bestämmelser, skala 1:1000 Denna plan- och genomförandebeskrivning Grundkarta med höjdkurvor (underlag för plankartan) Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse (efter samrådsskedet) Granskningsutlåtande (efter granskningsskedet) Detaljplanen handläggs enligt reglerna för standardförfarande. Detta innebär att planen i första skedet ställs ut för samråd. Efter samrådsskedet sammanställs inkomna yttranden i en samrådsredogörelse och dessa leder eventuellt till bearbetning av planen. Därefter ställs planen ut för underrättelse/granskning och granskningsyttrandena sammanställs i ett granskningsutlåtande. Yttrandena kan leda till smärre revideringar av planen utan att denna behöver ställas ut på nytt. Om yttrandena däremot skulle medföra omfattande bearbetning kan det bli aktuellt att ställa ut planen en andra gång. Slutligen antas planen av Byggnads- och trafiknämnden. Antagandebeslutet kan överklagas till länsstyrelsen i första instans. Planen vinner laga kraft efter ca 4 veckor om antagandebeslutet inte överklagas eller överprövas av länsstyrelsen. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planändringen syftar till att medge användning av del av kvarteret Pegasus för i första hand bostadsändamål delvis på mark som i gällande plan är bortprickad. Utdrag ur kommunens primärkarta. 2
FÖRENLIGT MED 3, 4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Planförslaget bedöms vara förenligt med 3, 4 och 5 kapitlen i miljöbalken miljöbalkens bestämmelser gällande hushållning med mark- och vattenområden. 3 kap MB omfattar grundläggande bestämmelser för hushållning med mark- och vattenområden. Enligt 1 ska mark och vattenområden användas för det eller de ändamål för vilka områdena är mest lämpade med hänsyn till beskaffenhet och läge samt föreliggande behov. Företräde skall ges sådan användning som medför en från allmän synpunkt god hushållning. Kommentar: Planförslaget innebär att en befintlig byggnad rustas upp och byggs om från möbelaffär till bostäder. Befintliga resurser i form av byggnad, gator och ledningssystem kan återanvändas. Bostäder är en bristvara och behövs för att ge liv åt de centrala delarna av Tibro. 4 kap MB berör inte Tibro kommun. 5 kap MB omfattar miljökvalitetsnormer och miljökvalitetsförvaltning. Miljökvalitetsnormer (MKN) finns för luft- och ljudmiljö samt för vatten. Kommentar: Planförslaget bedöms inte innebära att någon miljökvalitetsnorm överskrids. Se även kapitlet störningar. PLANDATA Läge, areal och markägarförhållanden Planområdet ligger i tätortens centrala del, ca 0,3 km från de centrala torgen och Gallerian. Planområdet gränsar till annan bostadsbebyggelse och bostadsbebyggelse med handel i bottenvåningen. Planområdets areal är ca 1,5 ha. Huvuddelen av kvartersmarken är privat medan gatumarken ägs av Tibro kommun. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Detaljplaner Planområdet berör följande detaljplan. Dp 01, Stadsplan för Tibro municipalsamhälle, laga kraft 1939-08-18. Dp 31, Stadsplan för Tibro, centrala delen, laga kraft 1956-05-18. Dp 45, Kv Herkules m m, laga kraft 1961-12-11 3
Dp 31. Område för planändring har markerats med blått. Gränsen mellan Dp 1 och 31 har markerats med röd linje. Dp 1, Område för planändringen har markerats med vitt på utdrag ur plankartan. 4
Dp 45, Del av tomtmarken utgör gatumark i denna plan. Översiktliga planer Planområdet ingår i den fördjupade översiktsplanen för Tibro tätort, antagen av kommunfullmäktige 2003-10-27, 51. Kvarteret Pegasus redovisas för bostäder och centrumfunktioner. Miljökonsekvensbeskrivning - behovsbedömning Markanvändningen inom planområdet kommer inte att förändras på ett sätt som innebär betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark och vatten eller andra resurser. Miljökonsekvensbeskrivning behövs ej. Kommunala beslut Byggnads- och trafiknämnden har, 2017-11-07, gett förvaltningen i uppdrag att ändra detaljplanen så att den medger ombyggnad av fastigheterna Pegasus 23 och 24 till bostäder samt förnya gällande plan inom lämpligt närområde. 5
FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR, KONSEKVENSER Natur Mark och vegetation Kvarteret Pegasus består av villatomter med relativt riklig trädgårdsvegetation. Mot Karlsbrovägen och Bäckpromenaden finns verksamheter där en större andel av marken är hårdgjord och vegetationen mer sparsmakad. Marken i kvarteret lutar svagt mot Bäckpromenaden och ligger på nivåer mellan ca + 109 och ca + 113,5 meter över havet i höjdsystem RH 2000. - rekommendation Planen innebär i huvudsak att den befintliga bebyggelsen kan ligga kvar och utvecklas med tillbyggnader och ombyggnader. Detta kan i förlängningen leda till att andelen vegetationen blir mindre. Ortofoto från kommunens primärkarta. Geotekniska förhållanden Marken inom planområdet har inte undersökts inom ramen för planarbetet då området i huvudsak är bebyggt. Rekommendation Grundundersökning ska vid behov utföras i samband med ansökan om bygglov för mer omfattande tillbyggnader eller nybyggnader. 6
SAMRÅDSHANDLING Förorenad mark Inom planområdet finns inga kända markföroreningar enligt kartredovisningen på länsstyrelsens web-gis. Rekommendation Om förorenad mark trots allt skulle påträffas vid schakt ska detta anmälas till MÖS för samråd om lämplig åtgärd. Risk för skred och höga vattenstånd Marken vid de lägst liggande bostäderna i kvarteret ligger på nivån ca + 110 eller högre. Vattengången vid normalflöden i Tibrobäcken ligger ca 2 m lägre i ett djupt och brett öppet dike. Diket har sådan form att det rymmer betydande flödesökning vid högvattensituationer. Mellan bäcken och fastigheterna ligger Bäckpromenaden, också den ca 2 m över normalvattenytan i diket. Risken för skred och översvämning som skulle drabba befintlig bebyggelse bedöms som liten. Som en extra säkerhetsåtgärd är bebyggelsen närmast Bäckpromenaden ansluten med backventiler. Fornlämningar Inom planområdet finns inga kända fornlämningar. Bebyggelseområden Planområdet är bebyggt med 10 villor med tillhörande uthus av äldre karaktär. I kvarteret finns även två handelshus och en lokal för tillverkning av glass. Ett av bostadshusen är sammanbyggt med det ena handelshuset en f d möbelaffär. Bäckpromenaden Villagatan Baksidan av möbelaffären med en bef bostad Lokal för tillverkning av glass, tidigare chark 7
SAMRÅDSHANDLING Pizzeria och bostäder på övervåningen. F d möbelaffär med en bostad på övervåningen. Ägaren till fastigheterna Pegasus 23 och 24 (f d möbelaffären) avser att bygga om byggnaden till ca 6 lägenheter utöver de som redan finns i byggnaden. Fönster och dörrar kommer att bytas ut och anpassas till bostadsändamålet. På Pegasus 23 finns ett äldre förrådshus som ägaren avser att rusta upp eller ersätta med en garage- eller carportbyggnad. Den befintliga tillverkningslokalen består av ett till- och ombyggt bostadshus. Planen tillåter småskalig icke störande verksamhet/handel och/eller bostäder. För övriga fastigheter innebär planen bl a att den tillåtna byggnadsarean för bostadshus och komplementbyggnader begränsats. Vidare har regler om placering, hushöjd m m införts. Tillgänglighet Planområdet har förutsättningar för god tillgänglighet i utomhusmiljön inklusive entréer. Den inre miljön förutsätts bli utformad med hög grad av tillgänglighet för alla typer av funktionsnedsättning. Det är önskvärt med hiss till andra våningsplanet i det blivande lägenhetshuset. Av parkeringsplatserna på Pegasus 23 bör minst en vara handikappanpassad. På övriga tomter ska det finnas minst en bilplats. Friytor Kvarteret saknar andra friytor än de som finns på tomtmark. Avståndet till stadsparken med promenadstråk, lekplats m m är endast ca 100-300 m. Ingen förändring planeras. 8
Service Planområdet ligger på gångavstånd från Tibro centrum där det finns både offentlig och kommersiell service. Viss kommersiell service finns även söder om Karlsbrovägen. Gator och trafik Biltrafik o parkering Fastigheterna nås från Karlsbrovägen, Bäckpromenaden och Villagatan. All parkering ska ske på kvartersmark. Parkeringsnorm är 1 bilplats per bostadslägenhet, 10 platser/1000 m 2 för industri, 20 platser/1000 m 2 för centrumfunktioner. GC-trafik Cykelbana finns på Karlsbrovägen medan Villagatan och Bäckpromenaden har kombitrafik. Utmed Villagatan finns trottoar. Cykelförråd/parkering bör ordnas på Pegasus 23-24. I övrigt planeras inga förändringar. Kollektivtrafik Närmaste busshållplats för reguljära bussar är bussterminalen i centrum ca 0,4-0,5 km från planområdet. Karlsbrovägen trafikeras av skolbussar. Inga förändringar planeras. Störningar och risker Trafikmängden på Karlsbrovägen har uppmätts till ca 3 720 fordon ÅDT 2017 varav 3 % tung trafik. På Villagatan uppmättes den till ca 250 fordon ÅDT, varav ca 2 % var tunga fordon. Trafiken på Bäckpromenaden bedöms vara mindre än den på Villagatan. Tillåten hastighet på Karlsbrovägen är 50 km/tim och på Villagatan och Bäckpromenaden 30 km/tim. Den nya bostadslägenheterna bedöms alstra ungefär samma antal fordon som möbelaffären har gjort på senare år. En beräkning av ljudnivåerna utanför kv Pegasus med fordonsmängderna uppräknade till år 2040 visar följande bullervärden vid närmsta fasad. Ekvivalent ljudnivå Maximal ljudnivå Ute Inne Ute Inne Våning 1 o 2 59 (55, 60) 23 (30) 80 (70) 44 (45) Inomhusnivåerna klaras. De två bostäder som har en fasad mot Karlsbrovägen saknar balkonger och uteplatser på denna sida. Gemensam uteplats för alla lägenheterna föreslås i trädgården mot Villagatan. 9
Den ringa trafiken på Villagatan och Bäckpromenaden ger inte upphov till några bullerstörningar av betydelse. Teknisk försörjning Vatten, avlopp och dagvatten Ledningsnät för kommunalt vatten, avlopp finns i omgivande gator och samtliga fastigheter är anslutna till detta nät. Samtliga fastigheter är även anslutna till kommunens dagvattenledningar som finns i omgivande gator och har utlopp i Tibrobäcken. Bäcken som är öppen passerar en damm i stadsparken och når recipienten Tidan efter ca 800 m. Bäcken och fördröjningen i dammen bidrar till rening av dagvattnet. Inga förändringar planeras. Vatten- och avloppsledningar samt fjärrvärmeledningar. Värme Bebyggelsen har individuell uppvärmning. Fyra fastigheter är inkopplade på fjärrvärmenätet. 10
All bebyggelse kan och bör anslutas till kommunens fjärrvärmenät som finns i Karlsbrovägen och Villagatan. El, tele och IT Den nya lägenheterna kan anslutas till befintlig elförsörjning i området utan förstärkning av elnätet. Bebyggelsen kan i övrigt anslutas till befintliga nät för tele och IT. Avfall AÖS svarar för avfallshanteringen. På fastigheten ska soputrymmen ordnas så att de lätt kan nås från sopfordon. Utformningen ska ske enligt befintliga rekommendationer i Handbok för avfallsutrymmen och i samråd med AÖS. Räddning Räddningstjänsten bedöms kunna nå bebyggelsen från omgivande gator. Släckvatten finns inom ca 150 m vid brandposter i Karlsbrovägen och Villagatan. Rekommendation I samband med projekteringen av bostadslägenheter på Pegasus 23-24 ska samråd tas med räddningstjänsten om eventuellt behov av angreppspunkter på tomtmark för räddningsfordon. Projekteringen ska även granskas av en sakkunnig inom räddningsområdet. 11
KONSEKVENSER AV PLANEN Allmänt God bebyggd miljö Planen innebär små förändringar av kvarteret. Den gamla möbelaffären ska rustas upp liksom befintliga uthus på Pegasus 23. Bostäderna inom Pegasus 23 och 24 kan disponera trädgården mot Villagatan för utevistelse. Ombyggnaden på Pegasus 23 och 24 innebär att nybyggnadsregler ska tillämpas för de tillkommande bostäderna, vilket garanterar att de tekniska egenskapskraven följs. Nybyggnadsreglerna innebär tillfredsställande kvalitet för de boende avseende luft- och ljudmiljö, dagsljus, brandskydd m m. Hela planområdet bedöms ha eller få en god boendemiljö. Natur- och kulturmiljö Värdefull natur- eller kulturmiljö påverkas ej. Miljökvalitetsnormer Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft Miljökvalitetsnormer för luft bedöms kunna innehållas (nuvarande halter är låga i området). Vatten Avrinningen av dagvatten från området ändras ej varför miljökvalitetsnormer för vatten ej påverkas av planen. Risker Projektet bedöms inte medföra några förhöjda olycksrisker i förhållande till nuläget. Gång och cykelbana finns på Pegasussidan utmed Karlsbrovägen och trottoarer finns på Villagatan. Bäckpromenaden, utanför planområdet, föreslås bli helt avstängd för biltrafik mellan Karlsbrovägen och den befintliga vändplatsen vid Pegasus 4. Härigenom får Bäckpromenaden den karaktär som var tänkt när intilliggande flerbostadshus planerades och säkerheten för oskyddade trafikanter ökar. Riskerna för brand och andra störningar bedöms minska i hela kvarteret då möbelhanteringen försvunnit. 12
GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplanen handläggs enligt reglerna för standardförfarande. Planen beräknas bli antagen av Byggnads- och trafiknämnden under försommaren 2018. Samråd: dec 2017 - febr 2018 Granskning: mars - apr 2018 Antagande: maj 2018 Laga kraft: juni 2018 Tidplanen ovan förutsätter att det inte inträffar några allvarligare komplikationer under planprocessen och att antagandebeslutet inte överklagas eller överprövas av länsstyrelsen. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år efter det halvårsskifte som följer närmast efter det datum då detaljplanen vunnit laga kraft. Huvudmannaskap/Ansvarsfördelning Tibro kommun är huvudman för Villagatan. Fastighetsägaren ansvarar för alla åtgärder inom respektive fastighet. U-området inom fastigheten Pegasus 24 motiveras av en ledningsrätt för kommunens fjärrvärmeledningar till äldreboendet på fastigheten Pegasus 2. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Fastighetsbildning Det kan bli aktuellt att slå samman fastigheterna Pegasus 23 och 24. Plangränsen mot Bäckpromenaden redovisas ca 3 m närmare Tibrobäcken än i gällande plan. Här föreslås att kommunen fullföljer inlösen av mark från fastigheten Pegasus 4 och 25 samt överlåtelse (försäljning) av mark till Pegasus 16. Se figur på nästa sida. Nyttjanderätter och ledningsrätter framgår av tillhörande fastighetsförteckning. 13
EKONOMISKA FRÅGOR Samhällsbyggnad bekostar planändringen medan respektive fastighetsägare bekostar alla genomförandeåtgärder inom de privata fastigheterna. Tibro kommun tar initiativ till och bekostar reglering av gränser mot Bäckpromenaden inom Pegasus 4, 16 och 25. ADMINISTRATIVA FRÅGOR Bygglovplikt Bygglovplikten har inte utökats i förhållande till det som gäller generellt inom detaljplanelagt område. Planavgift Planavgift kommer att tas ut i samband med bygglov enligt den taxa som fastställs av kommunfullmäktige. SAMHÄLLSBYGGNAD Bo Jonsson Ark SAR/MSA Katarina Kjellberg Mätningsingenjör 14