Statusbesiktning Johanneberg 28:6, Göteborg Rosensköldsgatan 11, Johanneberg Göteborg 2015-10-15 Klas Nilsson, SBR 65131 Eminenta Besiktning & Värdering i Göteborg AB Godkänd för F-skatt Theres Svenssons gata 10 031-13 96 36 Säte Stockholm kontoret@eminenta.se 417 55 Göteborg Bg 201-9677 Vat SE556262821301 www.eminenta.se (L-080930)
INNEHÅLLSFÖRTECKNING: Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet... 3 Besiktningsuppdrag och -objekt... 4 Tillhandahållna handlingar... 4 Mark och grundläggning... 5 Mark... 5 Grundsulor... 5 Grundmurar... 6 Fuktisolering och dränering... 6 Dagvatten... 7 Hängrännor och stuprör... 7 Byggnad ovan grundläggning... 7 Ytterväggar... 7 Mellanbjälklag... 8 Fasader... 8 Fönster och dörrar... 8 Vind... 9 Tak... 9 Balkong... 9 Kök och våtrum... 10 Kök i lägenheter... 10 Våtrum i lägenheter... 10 Tvättstuga och torkrum i källare... 10 Pannrum... 11 Soprum... 11 Installationer... 11 Ventilation... 11 Vatten och avlopp... 12 Uppvärmning... 12 Elinstallationer... 12 Trapphus... 13 Hiss... 13 Övrigt... 13 Radon... 13 Asbest... 13 Brandskydd... 13 Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 2 av 13
INSTRUKTION FÖR LÄSNING AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET Utlåtandet är utformat så att byggnaden beskrivs utifrån hur den är uppbyggd. Respektive konstruktionsutförande redovisas enligt rubricering nedan: Besiktningsförrättaren anger konstruktionsutförande och anger (om det inte är uppenbart) varifrån informationen om detta erhållits. Om angivet utförande är besiktningsförrättarens egen bedömning, grundas bedömningen på vad som erfarenhetsmässigt är sannolikt utifrån besiktningar av liknande konstruktioner, vad som kan förväntas med anledning av bl.a. byggnormer vid tidpunkt för utförandet, eventuella stickprovskontroller och andra indikationer och informationer som erhållits vid den okulära besiktningen. Under denna rubrik redovisas mer allmän information om konstruktionsutförandet som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under denna punkt. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. Under denna rubrik antecknas sådana fel och brister samt ytterligare information som framkommit vid besiktningstillfället. Finns en rekommendation om åtgärd innebär det normalt att besiktningsförrättaren inte anser konstruktionsutförandet vara fullgott utfört. Rekommendationer i utlåtandet utgör i normalfallet inget fullständigt åtgärdsförslag utan lämnas i syfte att begränsa risken för framtida skador, att en uppmärksammad skada inte skall förvärras och/eller som upplysning om hur man kan förbättra konstruktionen Erforderliga arbeten som rekommenderas utifrån besiktning samt vad som är allmänt känt om konstruktioners livslängd och funktion. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 3 av 13
BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Johanneberg 28:6, Rosensköldsgatan 11, Johanneberg, Göteborg Ägare Gunilla Rydeving Stig Hedlund Uppdragsgivare Rosengrens Advokatbyrå / Isabel Areskoug Jantzen Södra Larmgatan 4 411 16 Göteborg Ordernummer 128292 Uppdrag Statusbesiktning Besiktningsdag 2015-09-30 Besiktningsföretag Eminenta Besiktning & Värdering i Göteborg AB Besiktningsförrättare Klas Nilsson SBR 65131 klas.nilsson@eminenta.se 0768 28 58 08 Närvarande Isabel Areskoug Jantzen & Malin Berglie, Bo Rydeving, Magnus Antonsson (PLL) Claes Salomonsson (delvis) Klas Nilsson Väderlek Mulet väder, temperatur ca +10ºC. Byggnadstyp 8-vånings flerfamiljshus, uppfört år 1937 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Energideklaration, Dekl.id 340921, 2010-12-17. Anslaget intyg om besiktning av hiss giltigt till januari 2016 OVK-protokoll över mekanisk ventilation daterat 2012-05-22 Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 4 av 13
MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Berg enligt bedömning. Byggnadens undergrund bedöms som stabil med liten risk för sättningar. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från byggnaden. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material. Man bör även undvika större träd eller buskar invid huset eftersom rötterna kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och förorsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Rekommenderar kontroll avseende eventuell förekomst av markradon om detta inte har utförts. Vid besiktningstillfället noterades inte några avvikande lutningar eller andra signaler som tyder på sättningar i huset. Grundsulor Grundsulor och mellangjutet betonggolv enligt bedömning. Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjuts mellan grundsulorna är vanligtvis tunna, oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Detta eftersom de endast tjänar som golv eller underlag för golvbeläggning. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har kosmetisk betydelse. Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden pga. markfukt eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i betonggolven. Detta gäller även bohag som förvaras i förråd. Vid inläggning av nya golvkonstruktioner bör man kontrollera skicket på ingjutna vatten- och avloppsledningar (om ledningarna är äldre rekommenderas att de byts ut innan nya golvkonstruktioner utförs). Grund och betonggolv på mark uppvisar inget synligt som är onormalt för konstruktionstypen ur vare sig fukt- eller hållfasthetssynpunkt. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 5 av 13
Grundmurar Oinklädda putsade/målade grundmurar av betong enligt bedömning. En grundläggning med grundmurar av betong är i normalfallet stabil. Mindre sprickbildningar kan medföra brister i utvändig fuktisolering men medför i normalfallet liten risk för byggnadens goda bestånd med avseende på hållfasthet. Oinklädda målade grundmurar innebär ofta att mindre lokala fuktgenomslag kan torka ut naturligt och orsakar oftast endast begränsade skador i form av färg- och/eller putssläpp. Se Fuktisolering och dränering nedan Löpande underhåll vad avser putslagning och målning får kalkyleras. Fuktisolering och dränering Fuktisolering med asfalt-/tjärstrykning, dränering av tegelrör enligt normal praxis vid tidpunkten för byggnadens uppförande. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Utvändig fuktisolering (av typ asfalt-/tjärstrykning eller liknande) kan med tiden brytas ner och förlora sin funktion. Normal livslängd på dränering och utvändig fuktisolering brukar därför anges till ca 25 år från utförandet. Nedsatt funktion på fuktisolering och/eller dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- och/eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns. Vid besiktningstillfället noterades inga synliga indikationer på att fuktisolering och dränering inte fungerar på avsett vis. Man skall ändå vara medveten om att den är äldre varför man åtminstone bör kalkylera med ny fuktisolering och dränering. Det går dock inte att säkerställa när detta kan bli nödvändigt. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 6 av 13
Dagvatten Avledning av dagvatten (stuprör och dränering) sker till kommunalt nät enligt bedömning. Ålder: Okänt Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till 30-50 år från tiden för utförandet beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. För att förlänga ledningssystemets tekniska livslängd bör det regelbundet kontrolleras och rensas. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära att stuprörsvattnet tillförs grunden. Rekommenderar byte av dagvattenledningar i mark i samband med framtida uppgrävning och byte av fuktisolering och dränering Hängrännor och stuprör Papptak med fotränna, stuprör av plåt. Ålder: Okänt. Bedömd teknisk livslängd på fotrännan är densamma som för ytpappen och den tekniska livslängden för stuprör av plåt bedöms vara ca 30 år. Hängrännor och stuprör bedöms snart ha uppnått sin tekniska livslängd. Vid besiktningstillfället noterades dock inga tecken på allvarliga brister. Byte bör utföras i samband med omläggning av yttertak och vid arbeten på fasad. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Stomme av betong och innerväggar med putsad lättbetong enligt bedömning. Beroende på väggens tjocklek kan stommen ha något sämre isolervärde än vad som krävs av moderna byggnader. Dessa stommar medför i normalfallet ett jämnare inomhusklimat jämfört med en trästomme eftersom stommen reagerar långsamt på svängningar i temperatur, fukt mm. En betongstomme är normalt sett en stark och stabil stomme, ofta med sämre isolervärde än vad som krävs av moderna byggnader. Dessa stommar medför i normalfallet ett jämnare inomhusklimat jämfört med en trästomme eftersom stommen reagerar långsamt på svängningar i temperatur, fukt mm. Färgsläpp förekommer på väggar och innertak i både lägenheter och trapphus. Omfattande målningsbehov föreligger Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 7 av 13
Mellanbjälklag Mellanbjälklag av betong. Betongbjälklag är i normalfallet starka och stabila. Inget särskilt att notera. Fasader Puts på betongstomme målad med organisk färg. Ålder: Troligtvis renoverad 1984 Gavel med puts på tilläggsisolering med mineralull på betongstomme enligt besiktning Ålder: Troligtvis 1984 Bedömd teknisk livslängd för denna typ av fasadputs är, beroende på materialkvalitet, luftföroreningar, klimat samt väder och vind, minst 30 år vid normalt underhåll. Underlag av mursten innebär normalt en bra vidhäftning för fasadputsen. Med tiden uppstår dock alltid sprickbildningar som man bör laga/bättra så att inte vatten tränger in bakom puts som därigenom kan lossna pga. frostsprängning. Bedömd teknisk livslängd för tjockputs är, beroende på materialkvalitet, luftföroreningar, klimat samt väder och vind, minst 30 år vid normalt underhåll. Tunna sprickor i putsen är normalt förekommande och utgör sällan någon risk för skada. Större sprickor bör lagas för att inte vatten ska tränga in och orsaka skador i puts eller stomme. Det är viktigt att man målar putsen med rätt typ av färg. Fel typ av färg "stänger inne" fukt i väggar och kan medföra omfattande putssläpp. Fasaden uppvisar normala tecken på ålder och förslitning. Underhåll kan förväntas inom 5 år. Fönster och dörrar Fönster med isolerglaskassetter. Ålder: 1984 enligt märkning Livslängd för fönster fr.o.m. 80-talet bedöms till ca 30-40 år beroende på virkeskvalitet, underhåll, placering mm. Livslängd för isolerglaskassetter bedöms till ca 20-25 år. Isolerglas åldras och kan med tiden bli otäta. Det är inte alltid det går att upptäcka om ett isolerglas är otätt vid en besiktning eftersom bl.a. kondensbildning varierar med väderlek. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Inget särskilt att notera som avviker från vad som kan anses vara normalt för fönstertyp och/eller utgör normalt åldersslitage. Fönster i gavel mot söder är uttorkade och behov av byte bör kalkyleras inom 5 år. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 8 av 13
Vind Vindsbjälklaget utfört av betong utan isolering. Isolering av yttertaket ovan råspont och under papptäckning enligt besiktning. Åtkomlighet: Vindar är översiktligt kontrollerade då vissa vindsförråd är låsta Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och kondens, är det väsentligt att vinden regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa omfattningen av eventuella skador. Denna typ av vindsbjälklag brukar inte medföra några särskilda risker för fuktskador om yttertaket är tätt och vindsbjälklagets skarvar och genomföringar är täta så att inte varm fuktig inomhusluft vandrar upp och kondenserar mot kallt yttertak. En väl fungerande ventilation inomhus (gärna mekanisk) minskar risk för sådan fuktvandring. Tak Isolering rekommenderas av golvytor i sidovindar. Taktäckning utfört med papp isolering ovan råspont. Ålder: Okänt (troligtvis ca 20 år) Normal teknisk livslängd på en takpapp bedöms, med normalt underhåll, vara ca 20-30 år beroende på taklutning och nedskräpning mm. Lågpunkter med kvarstående vatten bör inte förekomma. Regelbunden översyn och underhåll av en takpapp omfattar att taket kontrolleras med avseende på släpp i takpappens infästning, sprick- och blåsbildningar, brister vid genomföringar och anslutningar samt kontroll av skarvar. Man bör undvika att gå på ett papptak när det är snö- eller istäckt. En vanlig orsak till skada är att taket skottas från snö varvid spaden gjort hål på takpappen och/eller att blåsor trampas sönder. Yttertaksbeläggningen bedöms snart vara åldersmässigt avskriven. Omläggning bör kalkyleras pga. ålder. Balkong Betongkonstruktion utan tätskikt, balkongfronter av aluminiumprofiler och aluminiumplåt. Balkonger utan tätskikt är en otät konstruktion. Detta kan bland annat innebära risk för fukttransport till anslutande fuktkänsliga delar. Normal livslängd på armering och stålbalkar på denna konstruktion bedöms vara ca 40-50 år. Därefter finns risk för nedsatt hållfasthet varför man regelbundet bör kontrollera skick/status på balkar och armering. Betongsläpp noterades på undersida balkonger i anslutning mot fasad vilket kan bero på rostskador i armering, betongkvalitet m.m. Betongrenovering bör kalkyleras i samband med renovering av fasader. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 9 av 13
KÖK OCH VÅTRUM Kök i lägenheter Kök med huvudsakligen äldre standard (byggår). Normal teknisk livslängd för köksmaskiner beräknas till ca 10 år. Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys eller dylikt bör det finnas ett tätt ytskikt. Renovering av kök får förväntas med anledning av ålder Våtrum i lägenheter Våtrum med huvudsakligen äldre standard. Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se www.bkr.se eller www.gvk.se. Även Säker Vatten bör beaktas avseende VVS-installationer, se www.sakervatten.se Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete. Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år. Åldersmässigt avskrivna utföranden innebär att det finns risk för vattenskador. Tvättstuga och torkrum i källare Klinkergolv och kakelklädda väggar (nyrenoverad). Ytskikt är monterade på ej fuktkänsliga konstruktioner, vilket innebär att risken för uppkomst av fuktskador i bakomliggande konstruktioner är begränsad. Inget särskilt att notera. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 10 av 13
Pannrum Målat betonggolv Ej fuktkänsliga konstruktioner, vilket innebär att risken för uppkomst av fuktskador i bakomliggande konstruktioner är begränsad. Normalt underhållsbehov Soprum Målat betonggolv Ej fuktkänsliga konstruktioner, vilket innebär att risken för uppkomst av fuktskador i bakomliggande konstruktioner är begränsad. Utrymmet bör förses med hygieniskt lämpliga ytskikt och automatiskt system för hantering av sopkärl. INSTALLATIONER Ventilation Mekanisk frånluftsventilation, tilluft via tilluftsventiler i väggar eller fönster. Ålder frånluftsfläkt: Okänt (äldre) En mekanisk frånluftsventilation innebär att byggnaden har ett styrt (reglerat) luftutbyte. Vidare Frånluftsfläktens tekniska livslängd bedöms till ca 20 år från installation under förutsättning att fläkten servas regelbundet samt att OVK (Obligatorisk Ventilations Kontroll) utförs. Obligatorisk ventilationskontroll är utförd år 2012 enligt protokoll och gäller till 2018-05-22. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 11 av 13
Vatten och avlopp Byggnaden ansluten till kommunalt vatten och avlopp. Ålder: Vatten- och avloppsinstallationer bedöms vara från byggnadsåret. Den tekniska livslängden på vatten- och avloppsinstallationer bedöms till ca 50 år (för exakt försäkringsmässig avskrivning kontrollera respektive försäkringsbolags villkor i hemförsäkringen). Ursprungliga installationer börjar bli gamla och bedöms ha uppnått den tekniska livslängden, dvs. man bör räkna med att dessa installationer inom en snar framtid kan komma att behöva bytas ut. Man bör särskilt tänka på att byta dessa installationer i samband med renoveringar eller ombyggnader som berör vatten- eller avloppsinstallationer (t.ex. ingjutna vatten- och avloppsinstallationer i golv, väggar m.m.). Läckage på ventiler noterades i källarvåningen. VA-installationernas tekniska livslängd bedöms vara uppnådd. Byte bör kalkyleras pga. ålder och i samband med renovering av kök och våtrum. Uppvärmning Vattenburen fjärrvärme. Ålder: Okänd ålder på fjärrvärmecentral, radiatorer och radiatorledningar från byggnadsåret enligt bedömning. Normal livslängd på en fjärrvärmeanläggning brukar ligga i intervall mellan 20-25 år från installation. Livslängd för övriga installationer typ ledningar och radiatorer mm är ca 30 år (för exakt försäkringsmässig avskrivning kontrollera respektive försäkringsbolags villkor i hemförsäkringen). Vår erfarenhetsmässiga bedömning är att verklig livslängd i normalfallet är längre än den försäkringsmässiga. Styr- och reglerutrustning kräver dock successivt underhåll/byte. Inga konkreta brister i installationerna konstaterades, men eventuellt byte av radiatorer bör kalkyleras och att utbyte sker i samband med ombyggnader och renoveringar. Elinstallationer Huvudsakligen äldre elinstallationer men lokalt nyare ledningar. Bedömt enligt egna iakttagelser och vid stickprovskontroller i kopplingsdosor etc. Den tekniska livslängden för elinstallationer (kablar, centraler etc.) bedöms vara 40-50 år. Pga. att de äldre elinstallationernas bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd rekommenderas översyn med behörig elektriker för fastställande av eventuellt åtgärds- och/eller utbytesbehov. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 12 av 13
Trapphus Målade väggar och trappsteg av marmor Löpande underhåll av ytskikt i trapphusen är mycket beroende på de boende. Målning erfordras. Hiss Linhiss med motvikt Hissmaskiner bedöms vara modernt och godkänd besiktning gäller till januari 2016. Serviceavtal finns med Schindler Hiss AB ÖVRIGT Radon Radonmätning är enligt uppgift inte utfört i byggnaden. Socialstyrelsen allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m. 2004-09 gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Asbest Eminenta vill påpeka att byggnaden är uppförd under en period när asbest är normalt förekommande. Ingen precisering om förekomst görs i utlåtandet. Asbest förekommer i bl.a. eternit som ofta används som t.ex. fasad-/takmaterial, ventilationsledningar och som brandskydd i främst pannrummets källartak. Är det hårda skivor i innertak, om ventilationskanaler är gråa och till formen fyrkantiga är de förmodligen av eternit. Asbest kan dessutom förekomma i äldre kakel- och klinkerfogar, på krökar och skarvar vid isolering av vattenledningar, i tilluftsventiler och linoleumplattor. Eternit anses inte vara någon hälsofara så länge man låter det vara. Rörisolering med asbest anses inte utgöra någon hälsofara så länge som isoleringens inklädnad är intakt. Vid nedmontering och byte av asbesthaltigt material krävs särskild handläggning och deponering eftersom asbest räknas som miljöfarligt avfall. Asbestsanering i samband med invändig renovering bör kalkyleras Brandskydd Inga uppgifter om systematisk brandskyddsarbete (SBA) fanns vid besiktningen. Rekommenderar att behovet av SBA undersöks med räddningstjänsten. Eminenta/Klas Nilsson Johanneberg 28:6 Sida 13 av 13