Överlåtelsebesiktning Förhandsbesiktning

Transkript

1 Överlåtelsebesiktning Förhandsbesiktning Uddared 1:22, Partille Odds väg 4B, Uddared Göteborg Klas Nilsson, SBR Eminenta Besiktning & Värdering i Göteborg AB Godkänd för F-skatt Theres Svenssons gata Säte Stockholm kontoret@eminenta.se Göteborg Bg Vat SE (L )

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING: Instruktion för läsning av besiktningsutlåtandet... 4 Besiktningsuppdrag och -objekt... 5 Tillhandahållna handlingar... 6 Nuvarande ägares muntliga upplysningar... 6 Allmänt om objektet... 7 Mark och grundläggning... 8 Mark... 8 Grundsulor (äldre del)... 8 Betongplatta tillbyggnad... 9 Grundmurar... 9 Grundmurar tillbyggnad Fuktisolering och dränering Dagvatten Hängrännor och stuprör Byggnad ovan grundläggning Ytterväggar Ytterväggar tillbyggd veranda Mellanbjälklag Fasader Fönster och dörrar Vind Vind tillbyggnad Tak Tak tillbyggnad Balkong Entrétrappa Kök och våtrum Kök Kök Toalett Bad / Dusch i källare Dusch / Toalett på övervåningen Tvättstuga Installationer Ventilation Vatten och avlopp Elinstallationer Uppvärmning Eldstäder, skorsten och rökkanaler Övrigt Allmänt Övriga byggnader Radon Asbest Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 2 av 32

3 Besiktning av Gårdshus Mark och grundläggning Mark Betongplatta Fuktisolering och dränering Dagvatten Hängrännor och stuprör Byggnad ovan grundläggning Ytterväggar Mellanbjälklag Fasader Fönster och dörrar Vind Tak, tegel Tak, glas Kök och våtrum Kök Toalett Utrymme för inkommaden vatten Installationer Ventilation Vatten och avlopp Elinstallationer Uppvärmning Övrigt Allmänt Besiktningsförutsättningar Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 3 av 32

4 INSTRUKTION FÖR LÄSNING AV BESIKTNINGSUTLÅTANDET Utlåtandet är utformat så att byggnaden beskrivs utifrån hur den är uppbyggd. Respektive konstruktionsutförande redovisas enligt rubricering nedan: Besiktningsförrättaren anger konstruktionsutförande och anger (om det inte är uppenbart) varifrån informationen om detta erhållits. Om angivet utförande är besiktningsförrättarens egen bedömning, grundas bedömningen på vad som erfarenhetsmässigt är sannolikt utifrån besiktningar av liknande konstruktioner, vad som kan förväntas med anledning av bl.a. byggnormer vid tidpunkt för utförandet, eventuella stickprovskontroller och andra indikationer och informationer som erhållits vid den okulära besiktningen. Under denna rubrik redovisas mer allmän information om konstruktionsutförandet som kan vara bra för en fastighetsägare att känna till. Det kan även förekomma generella rekommendationer under denna punkt. Här anges också normala, erfarenhetsbaserade tekniska livslängder för de flesta konstruktionsutföranden i syfte att underlätta planering av byggnadsunderhåll. Under denna rubrik antecknas sådana fel och brister samt ytterligare information som framkommit vid besiktningstillfället. Finns en rekommendation om åtgärd innebär det normalt att besiktningsförrättaren inte anser konstruktionsutförandet vara fullgott utfört. Rekommendationer i utlåtandet utgör i normalfallet inget fullständigt åtgärdsförslag utan lämnas i syfte att begränsa risken för framtida skador, att en uppmärksammad skada inte skall förvärras och/eller som upplysning om hur man kan förbättra konstruktionen. Besiktningsförrättaren kan även ange mindre brister och behov av underhåll under denna rubrik. Riskanalys Besiktningsförrättaren lämnar under denna rubrik en riskanalys för konstruktionsutförandet som bygger på den samlade informationen som framkommit av handlingarna, fastighetsägarens uttalanden och den okulära besiktningen. Vidare redovisas under riskanalys erfarenhetsmässigt kända risker med vissa konstruktioner, allmän kunskap om viss tidstypisk byggnadsteknik som kan medföra risk för skador mm. Exempel på sådana riskkonstruktioner kan vara betongplatta på mark med uppbyggda golv, krypgrunder, äldre ytskikt i våtrum. Behov av fortsatt teknisk utredning Under denna rubrik kan besiktningsförrättaren föreslå fortsatt teknisk utredning avseende förhållande som inte kan klarläggas i den okulära besiktningen och/eller om det finns anledning att uppmärksamma parterna på misstänkta fel i sådant som i och för sig inte ingår i överlåtelsebesiktningen. Fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 4 av 32

5 BESIKTNINGSUPPDRAG OCH -OBJEKT Besiktningsobjekt Uddared 1:22, Odds väg 4B, Uddared, Partille Ägare Joachim Widerstedt Gloria Qvarnström db. Uppdragsgivare Joachim Widerstedt & Gloria Qvarnström db., Odds väg 4B, Jonsered Ordernummer Uppdrag Förhandsbesiktning Uppdragsgivaren uppgav sig förstå och accepterade villkoren i bifogade besiktningsförutsättningar varvid besiktningen påbörjades. Besiktningsmannen redovisar i besiktningsutlåtandet byggnadens olika konstruktionsdelar, utföranden, säljares upplysningar mm som anses vara väsentligt för en husägare att känna till inför förvärv/försäljning. Om det saknas någon information som ni som uppdragsgivare anser är viktig, och som avhandlats muntligt, ber vi er snarast kontakta besiktningsmannen för eventuell revidering av utlåtandet. Ansvaret för denna besiktning är endast gällande mellan uppdragsgivare (säljare) och besiktningsföretaget. För att ansvar skall kunna göras gällande mellan presumtiv köpare och besiktningsföretag krävs att genomgång av besiktningsutlåtandet görs med köparen. Då kan man även beställa eventuell tilläggstjänst, t.ex. konstruktions- och fuktkontroll, skadeutredning, informationsbeskrivning av installationsdelen etc. Läs mer på vår hemsida Uppdraget debiteras enligt gällande prislista. För att genomgång ska kunna utföras får, enligt branschorganisationerna, utlåtandet inte vara äldre än 6 månader. Är utlåtandet äldre krävs ny besiktning. Besiktningsdag Besiktningsföretag Eminenta Besiktning & Värdering i Göteborg AB Besiktningsförrättare Klas Nilsson SBR klas.nilsson@eminenta.se Närvarande Joachim Widerstedt (del av tiden), Gunnar Andersson, Patrik Bergenstav (praktikant) och Klas Nilsson Väderlek Mulet väder, temperatur ca +8ºC. Byggnadstyp 1½-planshus med källare uppfört år Utbyggnad ca 2002 gårdshus byggt 2006 Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 5 av 32

6 TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR Plan-, fasad- och sektionsritning, äldre ritning. NUVARANDE ÄGARES MUNTLIGA UPPLYSNINGAR Fastigheten förvärvades år Inför förvärvet utfördes överlåtelsebesiktning med byggnadstekniker. Besiktningsutlåtandet från överlåtelsebesiktningen var inte tillgängligt vid besiktningstillfället (undertecknad rekommenderar om det är möjligt att inhämta och studera utlåtandet). Enligt uppgift saknas inga byggnadslov. Det har inte noterats eller märkts av några tecken på sättningar i byggnaden. Inga lutande golv eller andra lutningar, onormala sprickbildningar etc. förekommer. Det har inte tagits bort några väggar i huset som kan innebära försvagningar eller har orsakat någon sättning i huset. Nuvarande ägare känner inte till om det varit problem med översvämningar eller tecken på brister i dagvattensystemet, vare sig på fastigheten eller i området. Det har inte noterats några läckande hängrännor eller stuprör. Nuvarande ägare har aldrig noterat någon avvikande lukt typ "mögellukt" i huset och har inte heller fått påpekanden från utomstående om att det skulle finnas någon avvikande lukt. Det har inte förekommit några problem med takläckage. Inga fläckar, till följd av fukt eller annat, har noterats på golv, väggar eller innertak i bostaden. Det har aldrig noterats problem med dåligt fall mot golvbrunnar, bakfall från golvbrunnar eller kvarstående vatten på golv i våtutrymmen. Det förekommer vissa problem med vattenavrinningen mot golvbrunn i källaren. En vattenskada har inträffat år Orsaken var att radiatorer på verandan frös. Skadan anmäld och åtgärdad av fackman via försäkringsbolag. Fungerande brandvarnare anslutet till larm finns i byggnaden. Lösa brandvarnare saknas. Maskinell utrustning fungerar normalt förutom möjligen en av tvättmaskinerna. Det förekommer inga problem med byggnadens värmesystem eller med att hålla huset varmt. Elinstallationer fungerar normalt utan att säkringar och/eller jordfelsbrytare frekvent löst ut. Nuvarande ägare kontrollerar när brandskyddskontroll och sotning senast utfördes. Enligt ägaren föreligger inga kända anmärkningar från Skorstensfejarmästaren avseende taksäkerheten. Radonmätning är inte utfört i byggnaden. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 6 av 32

7 ALLMÄNT OM OBJEKTET 30 år - ett nyckeltal vad gäller underhåll: För en fastighetsägare är 30 år, ur erfarenhetsmässig synvinkel, ett vanligt intervall vad gäller underhåll av konstruktionsdelar i en byggnad. 30 år är, enkelt uttryckt, ett nyckeltal för underhåll. Det innebär att om konstruktionsdelen är runt 30 år eller äldre, kan besiktningsmannen påpeka detta och rekommendera underhållsåtgärder. Vissa äldre konstruktioner uppförda efter dåtidens byggpraxis och kunnande har i efterhand visat sig fungera mindre bra. Konstruktioner som t.ex. inredda källare, betongplattor på mark utan fuktskydd av fuktkänsliga material, torpargrunder etc. utgör sådana exempel. I byggbranschen kallas de RISKKONSTRUKTIONER. Analyser och förklaringar ges löpande i utlåtandet under respektive konstruktionsbeskrivning. Renoveringstips: Vid renovering kan det påträffas skador i konstruktionsdelar som inte går att upptäcka vid okulär besiktning. Äldre byggnader har ofta mycket god kvalitet i både stomme och fönster, och i de flesta fall är de ekonomiskt försvarbara att renovera. Vid renovering rekommenderas att känsliga konstruktionsdelar kontrolleras, gärna genom friläggning, så att inga äldre och/eller pågående skador byggs in. Det kan förekomma fukt-/rötskador samt skadeinsektsangrepp, t.ex. bakom fasadpanel, vid genomföringar etc. I renoveringskalkylen bör detta beaktas. Eftersom det är vanligt med fukt-/mögelrelaterade skador i grundläggning bör information inhämtas om hur dessa konstruktioner lämpligen utförs innan eventuell renovering och/eller inredning påbörjas. Idag finns det tekniska kunnandet för fuktsäkert byggande. Vidare bör de krav som idag ställs på inomhusventilation beaktas. Detta blir särskilt viktigt vid eventuell tilläggsisolering, tätning, förändring av uppvärmning etc. Kvarstående arbeten: Gårdshuset är inte helt färdigställt i alla detaljer. Färdigställande och förbättringar erfordras för bästa funktion och för att förhindra skador på byggnaden och konstruktioner. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 7 av 32

8 MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Lera enligt bedömning. Undergrund av lera kan innebära risk för sättningar/rörelser i byggnaden, pga. att den i normalfallet har sämre förmåga att ta upp påförda laster än fast mark typ berg och sprängsten. Faktorer som kan påverka byggnader uppförda på lera är bl.a. variationer i nederbörd, grundvattennivåer, tung trafik etc. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från grund. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material och man bör även undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Vid besiktningstillfället noterades inte några avvikande lutningar eller andra signaler som tyder på att allvarliga rörelser/sättningar orsakat av rörelser i mark, skett i byggnaden. Det förekommer buskar/träd i närheten av byggnaden. Riskanalys Buskar/träd i närheten av byggnaden kan medföra risk för skador på ledningssystem och byggnad. Grundsulor (äldre del) Grundsulor med mellangjutet betonggolv. Betonggolv på mark utan underliggande värmeisolering och med golvvärme enligt besiktning och nuvarande ägare. Invändigt isolerat och uppbyggt golv (s.k. flytande golv) i ett rum enligt nuvarande ägare. Grundsulor har en bärande funktion. Betonggolven som gjuts mellan grundsulorna är i byggnader uppförda före ca vanligtvis tunna, oarmerade och saknar normalt bärande funktion. Detta eftersom de endast tjänar som golv eller underlag för golvbeläggning. Det är därför mer regel än undantag att det förekommer sprickor i dessa betonggolv vilka vanligtvis endast har kosmetisk betydelse. Dessa typer av grunder har normalt högre fuktvärden pga. markfukt eftersom de i normalfallet grundlagts direkt ovanpå befintlig mark eller ovan ett tunt avjämningslager, dvs. utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Golvvärme i betonggolv utan underliggande värmeisolering kan vara energikrävande. För att minska uppvärmningskostnader kan man se till att endast hålla stödvärme (s.k. komfortvärme) i golv och komplettera uppvärmningen av rumsluften med separata radiatorer. Ingjutna värmeslingor gör golvet varmare och därmed torrare när värmen är i drift. Golvvärme kan minska risken för mikrobiella skador i golvbeläggningar av fuktkänsliga material (typ trägolv, parkett, väggsyllar etc.). Om det saknas värmeisolering under betonggolvet kan det, när man stänger av golvvärmen, uppkomma s.k. "omvänt ångtryck" vilket innebär att marken (som då är varmare än inomhusluften) kraftigt fuktar upp betongen. Detta kan leda till att klinker släpper från underlaget, medföra ökad risk för mikrobiella skador (i dagligt tal mögel) om det saknas heltäckande fuktspärr mellan betong och fuktkänsliga golvbeläggningar och/eller väggsyllar. För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i betonggolven. Golvkonstruktioner som kan påverkas av fukten i betonggolven bör t.ex. utföras med keramiska golvbeläggningar, fuktsäkra konstruktioner typ mekaniskt ventilerade luftspaltbildande golv eller målas med genomsläpplig färg. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 8 av 32

9 Vid inläggning av nya golvkonstruktioner bör man kontrollera skicket på ingjutna vatten- och avloppsledningar (om ledningarna är äldre rekommenderas att de byts ut innan nya golvkonstruktioner utförs). Enligt bedömning ansluter inget organiskt material mot den flytande golvkonstruktionen. Grund och betonggolv på mark uppvisar inget synligt som är onormalt för konstruktionstypen ur vare sig fukt- eller hållfasthetssynpunkt. Källartrappa är skadad beroende på fukt, troligen från källarväggen. Betongplatta tillbyggnad Betongplatta på mark med underliggande värmeisolering och elektrisk golvvärme enligt nuvarande ägare. En betongplatta på mark som gjutits ovan en underliggande värmeisolering, med ingjuten golvvärme, ger i normalfallet en torr betongplatta med liten risk för fukt-/mikrobiella skador i ovanliggande konstruktioner. En isolertjocklek om 150 mm eller mer ger i normalfallet en torr yta på betonggolven med liten risk för fuktrelaterade skador på ovanliggande golvbeläggning för en normalvilla upp till 10 meters bredd. Bredare betongplatta kräver tjockare värmeisolering och/eller förstärkt fuktskydd under betongplattan. Inget särskilt att notera. Grundmurar Grundmurar av slaggsten med isolering av halm enligt besiktning som delvis är invändigt inklädda. En grundläggning med grundmurar av slaggsten är i normalfallet stabil. Mindre sprickbildningar kan medföra brister i utvändig fuktisolering men medför i normalfallet liten risk för byggnadens goda bestånd med avseende på hållfasthet. För att undvika fukt- och mikrobiella skador skall inget organiskt material vara i direktkontakt med, eller påverkas av, eventuell fukt i källarväggen. Inklädda grundmurar kan innebära att det ej går att se eventuella sprickor eller brister i utvändig fuktisolering. Vid besiktningstillfället noterades inte något som bedöms påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Ingen avvikande lukt kunde förmärkas i inomhusluften vid besiktningstillfället. Riskanalys Invändigt inklädda källarväggar innebär risk för fuktrelaterade skador (mögel och röta) i fuktkänsliga material (träreglar, isolering, skivor etc.). Avgörande för om skador uppstår eller ej beror på murens och/eller golvets fuktinnehåll samt om material på insida murar/väggar skyddats mot fukt. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 9 av 32

10 Grundmurar tillbyggnad Putsade/målade grundmurar av leca. En grundläggning med grundmurar av leca är i normalfallet stabil.. Oinklädda målade grundmurar innebär ofta att mindre lokala fuktgenomslag kan torka ut naturligt och orsakar oftast endast begränsade skador i form av färg- och/eller putssläpp. Vid besiktningstillfället noterades inte något som bedöms påverka byggnadens goda bestånd ur hållfasthetssynpunkt. Fuktisolering och dränering Fuktisolering av typ Platon eller liknande med utvändig värmeisolering. enligt besiktning. Dränering av plastslang enligt bedömning. Ålder: Dränering och fuktisolering från år 1996 enligt nuvarande ägare. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Normal livslängd på dränering brukar anges till ca 25 år från utförandet. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- och/eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns. Utvändig värmeisolering innebär normalt sett att grundmuren blir varmare och därigenom torrare (dvs. att grundmurarna får ett relativt lågt fuktinnehåll). Normal teknisk livslängd på fuktisolering av system Platon eller likvärdigt bedöms vid rätt utförande och återfyllning till ca 50 år, vilket innebär att man i normalfallet endast behöver räkna med översyn och eventuell lagning/komplettering av fuktisoleringen i samband med åtgärdande av dräneringen. Nedsatt funktion på fuktisolering och/eller dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. Vid besiktningstillfället noterades inga synliga tecken på brister i fuktisolering och dränering. Inklädda källarväggar innebär att det inte går att se eventuella sprickor och att det är svårt att se brister i utvändig fuktisolering/dränering. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 10 av 32

11 Dagvatten Avledning av dagvatten (stuprör och dränering) sker till kommunalt nät enligt nuvarande ägare. Ålder: Ledningssystem för dagvatten av okänd ålder från dagvattenbrunnen till gatan Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till år från tiden för utförandet beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. För att förlänga ledningssystemets tekniska livslängd bör det regelbundet kontrolleras och rensas. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära att stuprörsvattnet tillförs grunden. Dagvattenbrunn har lokaliserats och finns tillgänglig för rensning och kontroll. Vid besiktningstillfället var vattenytan i dagvattenbrunnen väl under grundläggningsnivån. Dräneringspump för dränering av tillbyggnaden är ur funktion men vid besiktningen var vattennivån låg. Hängrännor och stuprör Hängrännor och stuprör av plåt. Ålder: Hängrännor och stuprör från 1999 enligt nuvarande ägare. Bedömd teknisk livslängd på hängrännor och stuprör av plåt brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. Inget särskilt att notera. Stuprör i sydvästra hörnet är bristfälligt anslutet mot markrör vilket bör åtgärdas. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Äldre trästomme/plankstomme enligt besiktning och nuvarande ägare. En äldre trästomme är i normalfallet en stark och stabil stomme. Dessa typer av stommar har vanligtvis sämre energivärden än moderna stommar, bl.a. till följd av mindre/avsaknad av värmeisolering och otätheter. I de fall isolering finns av kutterspån eller liknande, är det vanligt att detta material komprimerats (sjunkit) i väggarna. I normalfallet förekommer ej räta vinklar och lutningar i väggar vilka vanligtvis är naturligt åldersrelaterade och inte påverkar byggnaden ur hållfasthetssynpunkt. Det kan förekomma fukt-/rötskador i nedre delar av stommens anslutning mot grundmuren. Det förekommer sprickor i skivskarvar/tapeter vilket är vanligt förekommande i hus med träfiberbaserade invändiga skivbeklädnader och bedöms endast vara av kosmetisk art. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 11 av 32

12 Ytterväggar tillbyggd veranda Träregelstomme En träregelstomme uppförd efter början av 80-talet är i normalfallet välisolerad och tät. Det kan förekomma viss sprickbildning i skivskarvar och tak/väggvinklar i dessa byggnader till följd av rörelser vilket vanligtvis inte medför någon fara för byggnadens goda bestånd. Inget särskilt att notera. Mellanbjälklag Mellanbjälklag av trä I äldre mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser vilket kan medföra nedböjningar/svikt/golvknarr till följd av åldersdeformationer, upprepade belastningar. Man hade inte heller dagens maskiner och möjlighet att komprimera/packa massor under bärande murar vilket även det kan påverka mellanbjälklaget. Vanligtvis lutar golv, tak och väggar ifrån skorsten eftersom den står stabilt på ett stort fundament medan bärande murar med tiden sjunker något. Lutningar konstaterades i bjälklagen vilket är normalt förekommande i äldre byggnader och bedöms i nuvarande status ej påverka byggnadens goda bestånd. Fasader Träfasad. Ålder: Fasad från byggnadsåret och ca Fasaden senast målad 2006 enligt nuvarande ägare. Normal teknisk livslängd för en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Teknisk livslängd för en träfasad bedöms, vid normalt underhåll, till ca år. Målning av fasaden är nära förestående, dvs. normalt underhåll med anledning av åldersslitage. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 12 av 32

13 Fönster och dörrar Kopplade tvåglasfönster, fönster med isolerglaskassetter, enkelglasfönster med innanfönster. Ålder: Varierande Takfönster. Ålder: 1998 enligt nuvarande ägare. Fönster från 80-talet och senare har i normalfallet bra virkeskvalitet. Normal livslängd på dessa fönster beror naturligtvis på underhåll, placering i fasader mm men med ett bra underhåll bedöms livslängden till ca 35 år. Det är viktigt att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Livslängd för isolerglaskassetter bedöms till ca år. Isolerglas åldras och kan med tiden bli otäta. Det är inte alltid det går att upptäcka om ett isolerglas är otätt vid en besiktning eftersom bl.a. kondensbildning varierar med väderlek. Enkelglasfönster har dåligt energivärde men är i normalfallet utförda med bra virkeskvalitet (kärnvirke eller sorterat virke). Dessa typer av fönster har vanligtvis lång livslängd som dock beror på hur väl de underhållits vad avser målning, kittning etc. Om godtagbara energivärden skall erhållas krävs noggrann tätning av fönster. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Takfönster erfordrar regelbunden kontroll och underhåll av beslag och tätningar vid genomföring yttertak (särskilt utvändig tätning i överkant mot takpannor). Inget särskilt att notera som avviker från vad som kan anses vara normalt för fönstertyperna och/eller utgör normalt åldersslitage. Fönsterbleck saknas på fönster i källaren. Vind Vindsbjälklaget på nockvinden utfört som parallelltak (innertak upp till nock) med isolering av mineralull och ångspärr av plastfolie. enligt nuvarande ägare. Åtkomlighet: Parallelltak är inte åtkomliga för besiktning. Vindsbjälklaget på övervåningen utfört som parallelltak. Typ av isolering/ångspärr okänt (konstruktionsutförandet ej fastställt vid besiktningen). Åtkomlighet: Parallelltak är inte åtkomliga för besiktning. Med parallelltak avses ett tak där yttertaksytor och innertaksytor är parallella (innertak går upp till nock). För att en vind-/takkonstruktion fukttekniskt skall fungera bör konstruktionen skyddas mot inifrån och utifrån kommande fukt. Detta bör ske dels via en tät ångspärr (plastfolie) på varm sida av konstruktionen samt en väl fungerande ventilation inomhus, vilket hindrar/minskar risken för att varm fuktig inomhusluft vandrar upp genom takbjälklaget och kondenserar mot kalla takkonstruktioner och dessutom genom en tät och fungerande yttertaksbeläggning. Med parallelltak avses ett tak där yttertaksytor och innertaksytor är parallella (innertak går upp till nock). Äldre byggnader saknar normalt luftspalter mellan yttertak och isolering. Tak och vindsbjälklag i äldre byggnader tillfördes vanligen värme pga. sämre isolering än i moderna byggnader. Grundprincipen för en äldre vind-/takkonstruktion var att man, till skillnad från en modern dito, strävade efter att till viss del värma tak/vindar och därigenom sänka den relativa ånghalten Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 13 av 32

14 (fuktigheten). Fukttillskottet inomhus var förr i tiden betydligt lägre än vid dagens boende med frekventare bad, dusch, tvätt mm. Det är därför av avgörande betydelse om man ska undvika fuktskador i vind-/takkonstruktioner att man har en väl fungerande ventilation (gärna mekanisk) som skapar undertryck inomhus samt minskar det allmänna fukttillskottet. Taket utförts som parallelltak, inspekterbara vindar saknas vilket gör att läckage är svåra att upptäcka. Inga skadesignaler eller tecken som tyder på pågående läckage noterades i innertak eller väggar. Vind tillbyggnad Yttertaket är utfört som låglutande tak ovan låga vindsutrymmen. Isolering av mineralull och ångspärr av plastfolie. enligt bedömning. Åtkomlighet: Utrymmet är inte tillgängligt för besiktning. Med avseende på att skador kan inträffa i vind-/takkonstruktioner till följd av läckage och kondens, är det väsentligt att vinden regelbundet kontrolleras (några gånger per år) för att i tid kunna upptäcka och begränsa eventuella skador. För att en vind-/takkonstruktion fukttekniskt skall fungera bör konstruktionen skyddas mot inifrån och utifrån kommande fukt. Detta bör ske dels via en fungerande ångspärr (plastfolie) på varm sida av konstruktionen samt en väl fungerande ventilation inomhus vilket hindrar/minskar risken för att varm fuktig inomhusluft vandrar upp genom takbjälklaget och kondenserar mot kalla takkonstruktioner och dessutom genom en tät och fungerande yttertaksbeläggning. Vindsutrymmen är inte åtkomligt för besiktning. Inga skadesignaler eller tecken som tyder på pågående läckage noterades i innertak eller väggar. För en bättre bedömning av ej åtkomliga vindsutrymmens utförande och status erfordras upptagande av inspektionsluckor. Tak Taktäckning utförd med taktegel ovan läkt, underlagspapp samt råspont/träpanel. Ålder: Från år 1999 enligt nuvarande ägare. Taktegel släpper igenom en del vatten vilket innebär att underlagstaket måste vara tätt eftersom det har avgörande betydelse för takets täthet. Normal teknisk livslängd på en underlagspapp bedöms vara ca 30 år. För att underhålla taket och för att förlänga takets livslängd bör översyn och utbyte av trasiga takpannor utföras regelbundet liksom översyn och kontroll vid plåtbeslag och genomföringar. Vidare rekommenderas regelbunden borttagning av skräp, löv och mossa såväl ovan som under takpannor. Taket är pga. brant lutning endast kontrollerat från mark, balkong och takstege. Fogning av plåtbeslag mot skorsten är bristfällig. Åtgärd erfordras. Huv (regnskydd) saknas ovan skorsten. Rekommenderar montering av huv för att minska risken för att skorsten/rökkanaler och dem anslutna konstruktioner fuktas upp av snö och regn. Blyplåt på ovansida skorstenen har delvis lossat. Åtgärd rekommenderas. Kompletteringsfogning av skorstenen rekommenderas. Spräckta/trasig nockpanna bör bytas ut. För att minska risk för skador i takfot och anslutande delar kan med fördel s.k. fotplåtar monteras för att leda vatten ner i hängrännan. Vatten rinner bakom hängränna på burspråk mot väster. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 14 av 32

15 Tak tillbyggnad Taktäckning utförd med dubbelfalsad plåt med underlagspapp, på underlagstak av råspont/träpanel. Ålder: 2002 enligt nuvarande ägare. Teknisk livslängd på ett plåttak i standardutförande med normal kvalitet på plåt och korrekta infästningar bedöms, med normalt underhåll, vara ca år. Normal teknisk livslängd på en underlagspapp bedöms vara ca år. Falsar/skarvar på plåtar måste regelbundet kontrolleras och underhållas eftersom de med tiden kan förväntas bli otäta pga. rörelser i plåtarna. Inget särskilt att notera. Balkong Underbyggd balkong med tätskikt av plåt. Ålder tätskikt: Från år 1996 enligt nuvarande ägare. Normal teknisk livslängd för tätskikt av plåt beror på faktorer som plåtkvalitet, underhåll etc. men bedöms i normalfallet vara ca år. Underbyggda balkonger är känsliga för läckage. Det är viktigt med underhåll i form av rengöring/rensning under trätrall, kontroll av anslutning mot fasad mm samt byte av tätskikt i förebyggande syfte då läckage är svåra att upptäcka i tid. Inga synliga tecken på läckage noterades i underliggande vägg eller innertak. Riskanalys Balkonger med låglutande tätskikt innebär risk för läckage, med åtföljande fuktrelaterade skador (mögel- och rötskador), vid brister i skarvar, rostskador, bristfälliga anslutningar mot genomföringar, trösklar, fasader etc. Entrétrappa Betongkonstruktion utan tätskikt. Entrétrappor utan tätskikt är en otät konstruktion. Detta kan bland annat innebära risk för fukttransport till anslutande fuktkänsliga delar. Normal livslängd på armering och stålbalkar på denna konstruktion bedöms vara ca år. Därefter finns risk för nedsatt hållfasthet varför man regelbundet bör kontrollera skick/status på balkar och armering. Skador konstaterades på betongtrappan. Renovering/byte av entrétrappan rekommenderas. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 15 av 32

16 KÖK OCH VÅTRUM Kök Kök med standard från 1990-talet. Normal teknisk livslängd för köksmaskiner beräknas till ca 10 år. Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt bör det finnas ett tätt ytskikt. Rekommenderar montering av skvallerskydd under kyl/frysskåp och i diskbänksskåp. Kök Pentry / Diskbänkskåp i källare Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt bör det finnas ett tätt ytskikt. Inget särskilt att notera. Rekommenderar montering av skvallerskydd under kyl/frysskåp och i diskbänksskåp. Toalett Modern standard. Toaletter utförda efter ska utföras med vattenavvisande skikt på golv. Detta gäller både vid nyproduktion och vid renovering. Inget särskilt att notera. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 16 av 32

17 Bad / Dusch i källare Klinkergolv och kakelklädda väggar. Utfört år: 1999 Ytskikt är monterade på ej fuktkänsliga konstruktioner, vilket innebär att risken för uppkomst av omfattande fuktskador i bakomliggande konstruktioner är begränsad. Företrädare för branschen anser att branschregler ska följas för arbeten i våtrum och försäkringsbolagen kräver för full ersättning, vid uppkommen skada, att våtrummet är utfört enligt de branschregler som gällde vid tiden för utförandet, se eller Om arbetet utförts av behörig/branschansluten entreprenör skall Kvalitetsdokument överlämnas till beställare efter färdigställt arbete. Avsaknad av Kvalitetsdokument och/eller avvikelser från gällande branschregler samt i detta utlåtande noterade brister kan innebära att försäkringsbolagen lämnar ett begränsat försäkringsskydd. Kontroll av försäkringsskyddet rekommenderas. Livslängden bedöms vid korrekt utförande till ca 25 år. Med anledning av att källarväggarna är utreglade med stålreglar och gipsskivor finns risker enligt "Källarväggar" ovan. Brunnsduk och klämring saknas i golvbrunnen med detta bör inte innebära några problem då golvet utgörs av betong utan underliggande isolering enligt nuvarande ägare. Dusch / Toalett på övervåningen Klinkergolv och kakelklädda väggar. Utfört år: 2004 enligt nuvarande ägare. Se Bad / Dusch i källare ovan Yt-/tätskikten bedöms snart ha uppnått sin tekniska livslängd varför man ska kalkylera med renovering. Otäta infästningar/hål noterades i yt-/tätskikt. Golvbrunnen är monterad nära vägg. Enligt branschregler får golvbrunnens fläns inte vara närmare monterat än 200 mm från vägg. Riskanalys Eftersom yt-/tätskikten bedöms ha uppnått sin tekniska livslängd finns risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner till följd av bristande täthet. Otäta infästningar/hål innebär risk för fuktskador i bakomliggande konstruktioner. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 17 av 32

18 Tvättstuga Klinkergolv Ytskikt är monterat på ej fuktkänslig konstruktion, vilket innebär att risken för uppkomst av omfattande fuktskador i anslutande konstruktioner är begränsad. Inget särskilt att notera. INSTALLATIONER Ventilation Självdragsventilation. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. Inget särskilt att notera. Vatten och avlopp Kontroll av VA-installationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Elinstallationer Kontroll av elinstallationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Uppvärmning Kontroll av uppvärmningssystemet ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 18 av 32

19 Eldstäder, skorsten och rökkanaler Kontroll av rökkanaler och anslutna eldstäder ingår inte i uppdraget men omfattas av en köpares undersökningsplikt. ÖVRIGT Allmänt Möblerade utrymmen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Undertecknad rekommenderar att byggnaden avsynas när den är tömd så att även ytor som dolts av bohag vid denna besiktning blir åtkomliga vilket ingår i köparens undersökningsplikt. Övriga byggnader Kontroll utförd som tilläggstjänst och redovisas nedan under annan rubrik. Radon Kontroll av radon ingår inte i uppdraget men ingår i köparens undersökningsplikt. Radonmätning är enligt uppgift inte utfört i byggnaden. Folkhälsomyndighetens allmänna råd avseende rikt- och gränsvärde för "Olägenhet för människors hälsa", gäller fr.o.m gränsvärdet 200 Bq/m³ radongashalt i befintliga bostäder. Asbest Kontroll ingår inte i uppdraget men ingår i en köpares undersökningsplikt. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 19 av 32

20 BESIKTNING AV GÅRDSHUS Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 20 av 32

21 MARK OCH GRUNDLÄGGNING Mark Lera Undergrund av lera kan innebära risk för sättningar/rörelser i byggnaden, pga. att den i normalfallet har sämre förmåga att ta upp påförda laster än fast mark typ berg och sprängsten. Faktorer som kan påverka byggnader uppförda på lera är bl.a. variationer i nederbörd, grundvattennivåer, tung trafik etc. För att minska ytvattentillförsel mot en byggnad bör man se till att marken närmast grund lutar från grund. Mark närmast grund bör dessutom bestå av vattengenomsläppligt material och man bör även undvika större träd eller buskar invid huset pga. att rötter kan orsaka skador på byggnaden och växa in i och orsaka stopp i avlopps-, dränerings- och dagvattenledningar. Vid besiktningstillfället noterades inte några avvikande lutningar eller andra signaler som tyder på att allvarliga rörelser/sättningar orsakat av rörelser i mark, skett i byggnaden. Betongplatta Betongplatta på mark med underliggande värmeisolering om ca 200 mm och golvvärme enligt nuvarande ägare. En betongplatta på mark som gjutits ovan en underliggande värmeisolering, med ingjuten golvvärme, ger i normalfallet en torr betongplatta med liten risk för fukt-/mikrobiella skador i ovanliggande konstruktioner. En isolertjocklek om 150 mm eller mer ger i normalfallet en torr yta på betonggolven med liten risk för fuktrelaterade skador på ovanliggande golvbeläggning för en normalvilla upp till 10 meters bredd. Bredare betongplatta kräver tjockare värmeisolering och/eller förstärkt fuktskydd under betongplattan. Grund- och betongplattan på mark uppvisar inget synligt som är onormalt för konstruktionstypen ur vare sig fukt- eller hållfasthetssynpunkt. Fuktisolering och dränering Dränering av plast enligt bedömning. Funktion på en dränering beror på en rad faktorer såsom dess kringfyllnadsmassor, avledning av vatten, typ och material i dränering mm. Normal livslängd på dränering brukar därför anges till ca 25 år från utförandet. Nedsatt funktion på en dränering kan innebära hög fuktpåverkan på grund med risk för fuktrelaterade skador i golvkonstruktioner, golvbeläggningar, grundmurar, reglade väggar mm. För att minska risk för stopp eller dämning i dagvatten- och/eller dräneringsledningar bör man regelbundet rengöra dagvattenbrunn om sådan finns. Inget särskilt att notera. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 21 av 32

22 Dagvatten Avledning av dagvatten (stuprör och dränering) sker till kommunalt nät enligt ritning. Bedömd teknisk livslängd på ledningssystem för dagvatten brukar uppskattas till år från tiden för utförandet beroende på typ av ledningssystem och markförhållanden. Med tiden kan man förvänta sig nedsatt funktion och behov av uppgrävning och utbyte av ledningar pga. igenslamning, marksättningar mm. För att förlänga ledningssystemets tekniska livslängd bör det regelbundet kontrolleras och rensas. Stopp eller dämning i dagvattenledningar kan innebära att stuprörsvattnet tillförs grunden. Inget särskilt att notera. Hängrännor och stuprör Hängrännor och stuprör av plåt. Bedömd teknisk livslängd på hängrännor och stuprör av plåt brukar uppskattas till ca 30 år. Löpande underhåll i form av rensning, översyn/tätning av skarvar och målning krävs. Rekommenderar att regnvatten från stuprör avleds bort från grund för att minska fuktbelastningen på grunden. BYGGNAD OVAN GRUNDLÄGGNING Ytterväggar Massivträstomme (från KLH) En massivträstomme är i normalfallet en stark och stabil stomme. Dessa typer av stommar har vanligtvis sämre energivärden än en modern träregelstomme, till följd av avsaknad av värmeisolering. Inget särskilt att notera. För längre hållbarhet på fasad och minskad energiförbrukning om huset skall användas under uppvärmningssäsong rekommenderas utvändig isolering och panel. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 22 av 32

23 Mellanbjälklag Mellanbjälklag av massivträ. I mellanbjälklag av trä förekommer i normalfallet mindre rörelser och det kan med tiden uppkomma nedböjningar/svikt till följd av åldersdeformationer och upprepade belastningar. Inget särskilt att notera. Trappan uppfyller inte dagens säkerhetskrav. Fasader Träfasad, frilagd stomme. Normal teknisk livslängd för en träfasad beror på en rad faktorer såsom, virkeskvalitet, underhåll, färgtyp, yttre förhållanden, förekomst av luftspalt etc. Teknisk livslängd för en träfasad bedöms, vid normalt underhåll, till ca år. Fri ända på balk i gavel på orangeri bör täckas för att hindra uppfuktning av ändträ Se även Yttervägg ovan Fönster och dörrar Enkelglasfönster med innanfönster. Ålder: Okänt, begagnade Enkelglasfönster har dåligt energivärde men är i normalfallet utförda med bra virkeskvalitet (kärnvirke eller sorterat virke). Dessa typer av fönster har vanligtvis lång livslängd som dock beror på hur väl de underhållits vad avser målning, kittning etc. Om godtagbara energivärden skall erhållas krävs noggrann tätning av fönster. Rekommenderar att man regelbundet kontrollerar infästning och tätning av fönsterbleck och droppbleck. Rekommenderar målning, kittning och tätning av fönster. Rekommenderar målning av ytterdörrar. Rekommenderar tätning av panel i ytterdörr samt montering av innerdörr då dörrar i stora entrén är oisolerade. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 23 av 32

24 Vind Yttertaket utfört i massivträ motsvarande ytterväggar Åtkomlighet: Konstruktionen är massiv och inte åtkomliga för besiktning. En massivträkonstruktion i yttertak skall vara en konstruktion som är säker ur fuktsynpunkt beroende på kondens. Inga skadesignaler eller tecken som tyder på pågående läckage noterades i innertak eller väggar. Tak, tegel Taktäckning utförd med enkupigt taktegel ovan läkt, underlagspapp på massivträkonstruktionen. Enkupigt taktegel släpper igenom en del vatten vilket innebär att underlagstaket måste vara tätt eftersom det har avgörande betydelse för takets täthet. Normal teknisk livslängd på en underlagspapp bedöms vara ca 30 år. För att underhålla taket och för att förlänga takets livslängd bör översyn och utbyte av trasiga takpannor utföras regelbundet liksom översyn och kontroll vid plåtbeslag och genomföringar. Vidare rekommenderas regelbunden borttagning av skräp, löv och mossa såväl ovan som under takpannor. Taket är pga. brant lutning endast kontrollerat från mark. Nockpannor saknas på stora delar, rekommenderar att detta åtgärdas. Riskanalys Nockpannor saknas på stora delar vilket innebär risk för fuktskador (mögel- och rötskador) i underliggande konstruktioner pga. bristande täthet Tak, glas Glastak i orangeri. Brister i takets utformning i anslutning mot yttervägg i takfot med läckage som följd innebär att förbättring justering bör kalkyleras. Anslutning mellan tak ovan entrén är bristfällig och omfattande läckage har förekommit. Åtgärder planeras. Riskanalys Med anledning av brister i anslutning av glastaket mot yttervägg i takfot finns risk för fuktskador i väggkonstruktionen. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 24 av 32

25 KÖK OCH VÅTRUM Kök Pentry Under diskmaskin, diskbänk, kyl, frys och ismaskin eller dylikt bör det finnas ett tätt ytskikt. Rekommenderar montering av skvallerskydd/droppskydd i diskbänksskåp. Toalett Klinkergolv. Toaletter utförda efter ska utföras med vattentätt skikt på golv, vilket bör dras upp 50 mm på vägg. Detta gäller både vid nyproduktion och vid renovering. Uppvikt tätskikt saknas mot vägg enligt bedömning. Utrymme för inkommaden vatten Golvbeläggning av trä, tätskikt saknas. enligt besiktning. I utrymmen med risk för kondens, spill och utströmmande vatten skall efter utföras med vattentätt skikt på golv, vilket bör dras upp 50 mm på vägg. Detta gäller både vid nyproduktion och vid renovering. Tätskikt saknas. Riskanalys Avsaknad av tätskikt innebär risk för fuktrelaterade skador vid eventuellt läckage. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 25 av 32

26 INSTALLATIONER Ventilation Självdragsventilation. För att en självdragsventilation skall fungera på avsett vis krävs, förutom de termiska drivkrafterna (skillnad i temperatur mellan ute- och inneluft), att en tillräckligt fungerande tilluft finns i byggnaden. En självdragsventilation har normalt svårt att uppnå kraven på tillräckligt luftutbyte med avseende på dagens höga fuktproduktion inomhus. Otillräcklig ventilation kan i vissa fall medföra uppfuktning och kondensation i konstruktionsdelar (vanligast i takkonstruktioner och vindsutrymmen). En fukt- och klimatmässigt bättre lösning är en mekanisk ventilation vilket innebär att ventilationen blir styrd samt att ett undertryck skapas i byggnaden. Om självdragsventilation skall behållas, rekommenderas att friskluftsventiler monteras i ytterväggar eller fönster i samtliga så kallade torra rum samt att våtrum förses med frånluftsfläktar, gärna för kontinuerlig drift. Vatten och avlopp Kontroll av VA-installationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Elinstallationer Kontroll av elinstallationer ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. Uppvärmning Kontroll av uppvärmningssystemet ingår inte i uppdraget men omfattas av köparens undersökningsplikt. ÖVRIGT Allmänt Omöblerade utrymmen: Byggnaden var vid besiktningstillfället huvudsakligen omöblerad. Samtliga golv- och väggytor kunde avsynas i samband med besiktning. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 26 av 32

27 BESIKTNINGSFÖRUTSÄTTNINGAR 1 Ändamålet med besiktningen Det avtalade ändamålet med att genomföra en överlåtelsebesiktning är, att inför en fastighetsöverlåtelse, med hjälp av en byggnadsteknisk besiktning samla in och redovisa mesta möjliga väsentliga information om det befintliga skicket på besiktigad del av fastigheten vid besiktningstillfället. Resultatet av denna byggnadstekniska besiktning redovisas på så sätt att besiktningsförrättaren upprättar ett besiktningsutlåtande som sänds till den som beställt besiktningen. Med hjälp av den information som förmedlas i ett besiktningsutlåtande erhålls ett säkrare underlag för att redan före en fastighetsöverlåtelse bedöma fastighetens verkliga skick och den förväntan en köpare kan ha på byggnaden. Överlåtelsebesiktningen ersätter inte köparens undersökningsplikt. Överlåtelsebesiktningen omfattar endast en del av köparens undersökningsplikt. Även sådana delar som, enligt besiktningsvillkoren, inte besiktigas ingår i undersökningsplikten. 2 Överlåtelsebesiktningens omfattning samt förklaringar För överlåtelsebesiktningen gäller de villkor som återfinns i detta dokument och i uppdragsbekräftelsen. Vid överlåtelsebesiktningen genomför besiktningsförrättaren en okulär byggnadsteknisk undersökning av fastighetens befintliga skick vid besiktningstillfället. Besiktningen omfattar inte hela fastigheten utan endast de delar som uttryckligen anges i uppdragsbekräftelsen. I uppdraget ingår alltid, om inte annat anges, fastighetens huvudbyggnad. Eventuella andra byggnader (sekundärbyggnader såsom garage, uthus etc.) ingår endast om så anges i uppdragsbekräftelsen. Vidbyggda sekundärbyggnader med invändig förbindelse med huvudbyggnaden räknas som en del av huvudbyggnaden. Överlåtelsebesiktningen är en byggnadsteknisk besiktning av byggnad och den mark som har teknisk betydelse för byggnaden. Mark som inte har ett omedelbart förhållande till byggnaden omfattas inte. Besiktningsförrättare som utför överlåtelsebesiktningar är inte behöriga att utföra några funktionskontroller av installationer såsom mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, sanitet, pool med tillhörande utrustning, maskinell utrustning, rökgångar och eldstäder mm varför sådana installationer ansvarsmässigt undantas från besiktningen. De omfattas dock av köparens undersökningsplikt. I överlåtelsebesiktningen ingår inte miljöinventering och inte heller undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden, provtryckning, radonmätning, fuktmätning eller annan mätning. Utökad kontroll av konstruktionsdel, fortsatt teknisk utredning, förslag till avhjälpande av brister, kostnadsberäkningar och värderingar i övrigt ingår inte i en överlåtelsebesiktning. Dessa kan dock beställas som särskilt uppdrag och kräver skriftlig överenskommelse. 3 Tilläggstjänst Eminenta PLUS I Eminenta PLUS lämnas viss begränsad information beträffande installationsdelen enligt nedan. Eftersom besiktningsförrättaren i allmänhet har större erfarenhet av installationer för mekanisk ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, rökgångar och eldstäder mm än en normalt bevandrad husköpare, redovisas i besiktningsutlåtandet i detta fall bedömningar och eventuella rekommendationer avseende dessa installationer. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter, allmänt kända ålders- och/eller försäkringsmässiga avskrivningar och/eller andra uppenbara indikationer på fel. Några undersökningar i form av provtryckningar, uppmätningar, kontroll av skyddsjord, isolationsmätning av elsystem mm utförs inte av besiktningsförrättaren. Dessa typer av undersökningar kräver i allmänhet besiktningsmän med särskild behörighet för respektive installation. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 27 av 32

28 4 Överlåtelsebesiktningens praktiska och juridiska betydelse Överlåtelsebesiktningen gäller förhållandena vid besiktningstillfället. Den information som redovisas i besiktningsutlåtandet ökar parternas kunskap om fastighetens befintliga skick i besiktigad del vid besiktningstillfället. Informationen i besiktningsutlåtandet redovisar vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och får betydelse för tillämpningen av jordabalkens ansvarsregler för köpare och säljare. Förhållanden som antecknats vid den okulära besiktningen och sådana befarade fel som antecknas i riskanalysen är redovisat på ett sätt som innebär att köparen före köpets fullbordan fått kunskap om förhållandena. De förhållanden som antecknats i besiktningsutlåtandet liksom de risker som antecknats i riskanalysen och som senare infrias kan en köpare inte göra gällande mot en säljare om inte säljaren lämnat garanti. Garantier och annan information om fastigheten med byggnaden som säljaren lämnar under överlåtelsebesiktningen bör också skriftligen införas i köpekontraktet. 5 Överlåtelsebesiktningens genomförande Innan överlåtelsebesiktningen påbörjas skickar eller överlämnar besiktningsförrättaren en uppdragsbekräftelse till den som beställt överlåtelsebesiktningen (nedan angivet som uppdragsgivaren). Av uppdragsbekräftelsen framgår överlåtelsebesiktningens omfattning. Före överlåtelsebesiktningen går besiktningsförrättaren igenom uppdragsbekräftelsen med uppdragsgivaren så att några oklarheter om överlåtelsebesiktningen och dess omfattning inte föreligger. Överlåtelsebesiktningen innehåller fyra moment och avslutas med att besiktningsförrättaren redovisar resultatet i ett besiktningsutlåtande. I besiktningsutlåtandet redovisas information om det befintliga skicket av besiktigad del av fastigheten, vid besiktningstillfället, som är av väsentlig betydelse för en fastighetsägare att känna till. Uppdragsgivaren skall förvissa sig om att besiktningsförrättaren i besiktningsutlåtandet antecknar uppgifter som lämnas under besiktningen. Skavanker, skador på grund av slitage och andra i sammanhanget obetydliga upplysningar antecknas normalt inte i besiktningsutlåtandet (kan i vissa fall noteras som information om underhåll, "att-göra-lista" för uppdragsgivaren). För att överlåtelsebesiktningen skall kunna utföras på avtalat sätt skall uppdragsgivaren se till att samtliga utrymmen och ytor är tillgängliga. Berörda utrymmen och ytor skall vara lättåtkomliga och fria från skrymmande bohag. Godkänd stege och skyddsanordningar (ex.vis glidskydd till stege) skall finnas tillgängligt. 5.1 Handlingar Utgångspunkten för en överlåtelsebesiktning är byggnadens ålder, brukande och allmänna skick samt den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Som grund för överlåtelsebesiktningen används handlingar samt upplysningar från säljaren som lämnats till besiktningsförrättaren om handlingarna och upplysningarna är av den beskaffenheten att de kan användas. Handlingar och upplysningar som besiktningsförrättaren får ta del av och som används antecknas i besiktningsutlåtandet. Det åligger inte besiktningsförrättaren att särskilt kontrollera handlingarnas och uppgifternas riktighet i annat fall än i de avseenden där de framstår som uppenbart felaktiga. 5.2 Okulär besiktning I överlåtelsebesiktningen ingår en okulär besiktning. En okulär besiktning innebär att besiktningsförrättaren undersöker synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt fasader, tak och mark i den mån marken bedöms vara av byggnadsteknisk betydelse. Med tillgängliga utrymmen menas alla sådana utrymmen som kan undersökas via öppningar, dörrar, inspektionsluckor och liknande samt alla utrymmen som i övrigt är krypbara. För att en vind skall anses vara besiktningsbar skall det finnas spångbrädor eller likvärdigt. Yttertak besiktigas i normalfallet från mark, stege, taklucka och gångbryggor i den mån sådana finns. Yttertaket beträds ej om säkerheten av någon anledning kan ifrågasättas av besiktningsförrättaren. Eventuella stegar skall tillhandahållas av uppdragsgivare eller ägare. Undanflyttning av vitvaror samt lösöre såsom ex.vis. sängar, soffor, bokhyllor, mattor ingår inte i besiktningen. Konstruktioner som omfattas av samfälligheters ansvar och/eller gemensamhetsanläggningar omfattas inte av besiktningen. Om besiktningsförrättaren av någon anledning inte gjort en okulär besiktning av sådant utrymme eller yta som normalt omfattas av besiktningen skall detta antecknas i utlåtandet. Eminenta/Klas Nilsson Uddared 1:22 Sida 28 av 32