Detaljplan för Båstad 109: 200 m. fl. i Båstad, Båstads kommun

Transkript

1 ANTAGANDEHANDLING Detaljplan för Båstad 109: 200 m. fl. i Båstad, Båstads kommun PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Planavdelningen i Båstads kommun

2 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13)

3 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) Detaljplan för Båstad 109: 200 m. fl. i Båstad, Båstads kommun PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Planhandlingar Plankarta i skala 1:1000 med planbestämmelser och illustration Plan-och genomförandebeskrivning (denna handling) Särskilt utlåtande Fastighetsförteckning Övriga handlingar Behovsbedömning. Bedömning av behovet att upprätta en miljöbedömning Geoteknisk undersökning Rapport om arkeologisk utredning Förprojektering av serpentinväg. Del Del PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Planen syftar till att ge möjlighet att inom ett tidigare obebyggt område uppföra cirka 10 bostäder i enbostadshus och eventuellt parhus och/eller radhus. Planen skall även visa på den allmänna tillgängligheten till och igenom området. Planen är tänkt att på bästa sätt tillvarata det unika utsiktsläget. Terrängens topografi ställer höga krav på byggnaders utformning. Därför medges en relativt stor frihet i detaljplanen.

4 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) MILJÖASPEKTER Förenlighet med 3, 4 och 5 kap Miljöbalken Den aktuella detaljplanen bedöms vara förenlig med en från allmän synpunkt lämplig användning av mark- och vattenresurser enligt Miljöbalken. Behovsbedömning i enlighet med bilaga 4 till MKB-förordningen Enligt 6 kap 11 MB skall en kommun som upprättar eller ändrar en plan, som krävs i lag eller annan författning, göra en behovsbedömning av planen eller ändringen. Denna bedömning ska ge svar på frågan om genomförandet kan antas medföra betydande miljöpåverkan. I fråga om detaljplaner som enbart avser användningen av små områden på lokal nivå skall genomförandet antas medföra en betydande miljöpåverkan endast om kommunen med beaktande av de kriterier som anges i bilaga 4 till MKB-förordningen finner att så är fallet. En bedömning av behovet att upprätta en miljökonsekvensbeskrivning har skett enligt kriterierna i bilaga 4 MKB-förordningen och den aktuella detaljplanens genomförande bedöms inte medföra betydande miljöpåverkan. Behovsbedömningen grundas på följande: Planen möjliggör endast ett tillskott av bostäder, på mark vars omgivningar är bebyggda med bostäder. Kommunens översiktsplan utpekar området som lämpligt för bostäder. Riksintressena friluftsliv och rörligtfriluftsliv samt kustzon påverkas måttligt. Genomförandet bedöms inte innebära några risker för människors hälsa. Miljökvalitetsnormerna riskerar inte att överskridas. Planen bedöms sammantaget ge en ringa miljöpåverkan. Därmed finns det inte anledning att upprätta miljökonsekvensbeskrivning enligt MKB-förordningen. Miljöbedömningsprocessen kan därför avslutas. Mot denna bakgrund redovisas konsekvenser av planens utnyttjande endast i denna planbeskrivning. Miljökvalitetsnormer Från och med sommaren 2003 finns miljökvalitetsnormer för sex typer av ämnen i luft. De är kvävedioxider och kväveoxider, partiklar (PM10), bensen, svaveldioxid, bly och kolmonoxid. Enligt miljöbalken skall gällande miljökvalitetsnormer iakttas vid planering och planläggning. Några mätningar har inte gjorts på grund av det lilla tillskott i biltrafiken som tio nya fastigheter alstrar. Det finns heller inget som tyder på att gränsvärdena för de sex ämnena skulle komma att överskridas i detta område. TIDPLAN Planen tas fram med ett enkelt planförfarande. Ett plansamråd hölls under 2:dra kvartalet 2008, därefter bedöms planen kunna föras fram till antagande under 2009.

5 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) PLANDATA Planområdets läge och storlek Planområdet är beläget i Båstads södra del inom den del av tätorten som kallas Hasselbacken. Området är beläget på Hallandsåsens norrsluttning med, i stort sett, fri utsikt över Laholmsbukten. Områdets högsta höjd i söder är cirka 79 m över havet och områdets lägsta höjd i norr är 63 meter över havet. Det finns idag inga bostäder inom planområdet. Området gränsar i väster till gamla äppelodlingar. För dessa finns det ett planprogram för utbyggnad av huvudsakligen bostäder. I norr, söder och öster gränsar området till befintliga villaområden. Planområdet omfattar cirka 1 hektar ( m 2 ). Markägoförhållanden Fastigheten Båstad 109: 2, som delvis ingår i planområdet, ägs av Båstads kommun. Övrig mark ägs till 93% av Lars Bengtsson, Ulf Bengtsson och Bertil Bengtsson. 7% ägs av Anders Nylander och Christina Engvall.

6 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) Servitut och gemensamhetsanläggningar Inom planområdet finns ett officialservitut (11-BÅS-593/82.1) som ger fastigheten Berget 4 rätt att ha sin tillfart från Trädgårdsvägen över fastigheten Berget 2. Inom planområdet finns också fem avtalsservitut. Tre av dem (11-IM5-51/1337.1, 11-IM-62/ och 11-IM ) gäller inte längre, utan har ersatts av ett fjärde servitut (11-IM5-94/ ) som ger fastigheterna Berget 2, Berget 3 och Bergfoten 9 rätt att få dricksvatten från en djupborrad brunn på Berget 4. Det femte servitutet (12-IM /4248.1) ger fastigheten Båstad 109:200 rätt att fritt utnyttja en smal remsa av Båstad 109:2, som ligger precis nordväst om Eken 6. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktliga planer Planen är förenlig med gällande översiktsplan, antagen Den visar på område för bostadsbebyggelse. Detaljplaner Följande gällande detaljplaner gränsar till det aktuella planområdet: I nordöst, stadsplan nr. 452 från I nordväst detaljplan nr.1482 från samt i sydöst, detaljplan nr.1550 från Planområdet saknar detaljplan. Övriga kommunala beslut Ägarna till de aktuella fastigheterna har inkommit med en ansökan om att få upprätta en detaljplan för sin fastighet Miljö- och byggnadsnämnden beslöt , att detaljplanen för Båstad 109: 200 m. fl. får upprättas. Riksintressen Planområdet, liksom större delen av Båstads kommun, omfattas av riksintresse för friluftsliv enligt 3 kap 6 MB, riksintresse för rörligt friluftsliv enligt 4 kap 1, 2 MB samt utgör kustzon av riksintresse enligt 4 kap 1, 4 MB. Bostadsetableringen kan förväntas ha en begränsad påverkan på riksintressena, då den tänkta utbyggnade kan ses som en naturlig utvecklig av ett redan etablerat bostadsområde.

7 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN Bebyggelse och vegetation Planområdet utgör idag en äng. Här har tidigare funnits fruktodlingar, främst av äpplen. Området ger ett vildvuxet intryck och har inte varit i bruk på många år. En uttjänt lagerbyggnad som troligen använts i samband med frukthanteringen finns på tomten Berget 4. Lagerbyggnaden avses att rivas. Geotekniska förhållanden Grundläggningsförhållandena inom området är goda då undergrunden består av friktionsjord. Grundläggning av byggnader föreslås utföra frostfritt med platta på mark på sanden eller moränen efter att mulljorden har banats av. Byggnadens grundkonstruktion dimensioneras och utförs i geoteknisk klass 1, GK 1, enligt BKR. Dimensionerande grundtryck skall begränsas till 100 kpa för sanden och 200 kpa för moränen enligt BKR. Vid dimensionering av överbyggnad skall undergrunden hänföras till materialtyp 3B och tjälfarlighetsklass 2 enligt tabell DC/ 1 i anläggnings- AMA 07. Dimensionerande grundvattennivå sätts till nivå med underkant platta, dvs. dräneringsnivå. Radon De uppmätta radonhalterna är låga till normala. Området klassas som normalriskområde. Byggnader i området skall utföras radonskyddade i enlighet med regler för skydd vid byggnation i normalriskområde. Fornlämningar Arkeologisk utredning har utförts för området Båstad 109: och 109: Man fann då inga hinder för fortsatta planerade byggarbeten. Efter samrådstiden har det konstaterats att det inte heller finns något som hindrar bebyggelse i övriga delar av planområdet. Skulle vid markarbeten fornlämningar påträffas, skall arbetet omedelbart avbrytas och Länsstyrelsen underrättas. Kollektivtrafik Kollektivtrafik finns i Båstads centrum, på ett avstånd av cirka 500 meter Offentlig och kommersiell service All nödvändig service finns också i Båstads centrum.

8 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) PLANFÖRSLAG Bebyggelse och vegetation Planförslaget visar att den nya bebyggelsen inom planområdet kan bestå både av friliggande enbostadshus och, på del av planområdet, parhus. På varje tomt får garage och uthus uppföras. Våningsantal samt högsta tillåtna totalhöjd för huvudbyggnad överensstämmer med den angränsande bebyggelsens höjder idag. På grund av tomternas riktning kommer de flesta husen att orienteras i ungefär nord- sydlig riktning. Detta gäller alla tomter utom två där husen har möjligheten att ligga i öst- västlig riktning. Generellt bör husen i den östra gruppen förläggas nära gatan med tanke på planområdets nivåskillnad och med hänsyn till grannfastigheterna i öster. Minsta tillåtna tomtstorlek är 700 m 2 för friliggande enbostadshus och 350 m 2 för parhus. För att möta tillgänglighetskraven i detta område med stora höjdskillnader kommer en del av husen ha entrévåningen i sluttningsplanet. Utmed gata får murar eller plank inte uppföras till en högre höjd än 0,8 meter över tomtmarken. Där omständigheterna så medger skall befintliga träd sparas och ingå som ett värdefullt element i den framtida boendemiljön. Friytor Några lekplatser föreslås inte inom planområdet. I mellanrummet mellan detta planområde och kommande planområden i söder och väster kommer lek och rekreationsplatser att finnas. För friare lek är detta område tillgängligt omgående. Gång och cykelvägar förses med vilplatser i form av sittbänkar. Där Bergsvägen ansluter till planområdet i norr anordnas utsiktsplats med sittmöjlighet. Trafik En lokalgata skall finnas genom området vilket garanterar den allmänna tillgängligheten till och genom området. Parkering ordnas på respektive fastighet och i en breddad del av gaturummet. För sikten föreslås erforderliga hörnavskärningar. Lokalgatan har en högsta lutning på 10% i området. Minst två parkeringsplatser skall finnas inom var fastighet. Det kommer dessutom att förberedas för gästparkering väster om fastigheten Berget 3.

9 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) Anslutningar från Bergsvägen och Trädgårdsvägen fortsätter mot det fria området i väster som gångvägar. Det har ansetts viktigt att nå de högre belägna områden på ett förståeligt sätt. Dessa gångvägar är en fortsättning på befintliga stråk genom Båstad. Gatorna i området utformas för blandtrafik utan separata gångbanor. Kommunen kommer inte att vara huvudman för allmän plats, utan den kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning. Teknisk försörjning VA- och dagvattenförsörjning kan ordnas genom att befintligt ledningsnät byggs ut. På fastigheten Berget 4 finns idag en djupvattenborra med tillhörande pumphus Två fastigheter får för närvarande sitt vatten från borran på Berget 4, nämligen Berget 2 och 3. Ytterligare en fastighet, Bergfoten 9 har möjlighet att få vatten därifrån, men har även kommunalt vatten. I och med att det ges en byggrätt på Berget 4 bedöms det inte som lämpligt att Berget 2 och 3 vattenförsörjs därifrån, utan de bör anslutas till det kommunala vattenledningsnätet. Vidare bör en förrättning angående upphävande av servituten ske. Exploatören förväntas stå för aktuella kostnader. Anslutningspunkter för tele, el och bredbandsanslutningar finns i närområdet. En ny transformatorstation planeras väster om planområdet. Avfallshantering skall ske på det i kommunen vedertagna sättet, utom vad gäller den sydöstligaste delen av planen. Sopbilarna kan inte köra in där, så det krävs en överenskommelse med det företag som hämtar avfallet och en extra avgift för att soptömmarna ska gå in och hämta avfallskärlen. Uppvärmningen av bostäderna förutses ske på ett så miljövänligt och effektivt sätt som möjligt. KONSEKVENSER Kulturmiljövärden och landskapsbild Byggnationen beräknas inte negativt påverka landskapsbilden, utan bör komma att uppfattas som en naturlig utveckling av den befintliga bebyggelsen. Friluftsliv Den allmänna tillgängligheten till angränsande naturområden i väster tillgodoses genom de två gångvägarna i öst- västlig riktning genom området.

10 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) Naturvärden Grönområden kommer att säkerställas i området väster om denna plan. Trafik Tillkommande trafik, pga. planområdets exploatering, beräknas få en marginell påverkan på befintligt gatunät.

11 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) GENOMFÖRANDEBESKRIVNING ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Planen tas fram med enkelt planförfarande. Ett plansamråd hölls under 2:dra kvartalet 2008, därefter kan planen föras fram till antagande och laga kraftprövning under Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Kommunen är inte huvudman för allmän platsmark inom planområdet. Planens gatumark kommer att ingå i en gemensamhetsanläggning. Fastighetsägarna ansvarar för utbyggnaden av gata, gatubelysning mm, samt VA- och dagvattensystem. Fastighetsägarna tar initiativ till alla nödvändiga lantmäteriförrättningar. Avtal Planavtal har upprättats mellan Båstad kommun och fastighetsägarna och därför kommer endast reducerad planavgift att uttagas vid byglov. Exploateringsavtal ska upprättas med fastighetsägarna innan planen antas. FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR Planförslagets genomförande innebär avstyckning av tomter och eventuellt fastighetsregleringar inom området. Genomförandet innebär också att tomterna inom planområdet inordnas i, endera en ny gemensamhetsanläggning, eller i befintlig angränsande gemensamhetsanläggning, som förvaltas av Båstads kommun. Fastighetsägarna tar initiativ till och bekostar all fastighetsbildning och ev fastighetsreglering i området, samt bildandet av gemensamhetsanläggning och ordnandet av drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen. Ledningsstråken för VA och dagvatten ska säkerställas med ledningsrätt. Fastighetsägarna ska bekosta lantmäteriförrättningar för ledningsrätt.

12 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) Det servitut (11-BÅS-593/82.1) som ger Berget 4 rätt att utnyttja en del av Berget 2 som tillfart från Trädgårdsvägen behövs inte längre, eftersom lokalgatan i planen ger möjlighet till utfart från Berget 4. Servitutet ska därför upphävas. Även de tre servitut (11-IM5-51/1337.1, 11-IM-62/ och 11-IM ) som inte gäller längre ska upphävas. Planens genomförande innebär att den djupvattenborra med tillhörande pumphus som ligger på fastigheten Berget 4 inte längre bedöms som lämplig för dricksvattenförsörjning. Det servitut (11-IM5-94/ ) som ger fastigheterna Berget 2 och 3, samt Bergfoten 9 rätt till vatten därifrån ska därför upphävas. Det servitut (12-IM /4248.1) som ger fastigheten Båstad 109:200 rätt att utnyttja en smal remsa av fastigheten Båstad 109:2 förlorar sin mening i och med planens genomförande och ska därför också upphävas. Fastighetsägarna inom planområdet tar initiativ till att upphäva alla dessa servitut och står för alla kostnader för det. Fastighetsägarna står också för kostnaden för att ansluta Berget 2 och 3 till det kommunala vattennätet. (Bergfoten 9 är redan ansluten.) EKONOMISKA FRÅGOR Bygglov- och planavgifter utgår enligt taxa. Det samma gäller avgifter för VAanslutning. TEKNISKA FRÅGOR Fastighetsägarna ansvarar för utbyggnaden av gata, gatubelysning mm och bekostar detta. Projektering och genomförande ska ske i nära samråd med kommunen. Fastighetsägarna ansvarar för utbyggnad av VA och bekostar detta. Utbyggnaden av VA- ledningar i området sker från av kommunen anvisad anslutningspunkt. Projektering och genomförande ska ske i nära samråd med kommunen. Fastighetsägarna ska efter godkänd besiktning överlåta utförda VA-anläggningar till kommunen utan kostnad. VA-ledningar ska ingå i kommunens allmänna VAsystem och -verksamhetsområde. Ledningsstråken ska säkerställas med ledningsrätt. Två fastigheter får för närvarande sitt vatten från borran på Berget 4, nämligen Berget 2 och 3. I och med planens genomförande bedöms det inte som lämpligt

13 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING (13) längre, utan de bör anslutas till det kommunala vattenledningsnätet. Fastighetsägarna inom planområdet tar initiativ till detta och står för alla kostnader. Utförandet av omhändertagandet av dagvatten ska ske enligt kommunens direktiv och till fullo bekostas av fastighetsägarna. Brandvattenförsörjning skall lösas inom området och bekostas av fastighetsägarna. PLANAVDELNINGEN I BÅSTAD Per Iwansson Torsten Helander, Karin Stenholm Christer Lundberg Planchef Planarkitekt Plankonsult