Ny bensinstation på Kullen (Danderyd 2:1) hyreskontrakt m.m.

Transkript

1 1(6) KS 2008/0193 Ny bensinstation på Kullen (Danderyd 2:1) hyreskontrakt m.m. Sammanfattning Bensinbolaget OKQ8 AB har idag en bensinstations- och bilvårdsanläggning norr om Mörby Centrum. I samband med exploateringen av Mörby Centrum kan bolaget inte vara kvar i sin nuvarande anläggning. Kommunstyrelsen har därför uppdragit åt byggnadsnämnden att upprätta en detaljplan för en bilvårdsanläggning inom del av fastigheten Danderyd 2:1 ( Kullen ). Stadsbyggnadskontoret har upprättat ett planförslag och enligt nu gällande tidplan förväntas kommunfullmäktige anta detaljplanen vid sitt sammanträde i maj Ett förslag till hyresavtal har av kommunledningskontoret och Tekniska kontoret förhandlats fram med OKQ8 AB. Förslaget innebär att bolaget hyr den norra delen av Kullen, under en tidsperiod på 20 år. Bolaget hyr mark och byggnader i befintligt skick och ska själv på eget ansvar och egen bekostnad uppföra en bensinstations- och bilvårdsanläggningsrörelse. De intäkter som kommunen kommer att erhålla täcker inom kort de kostnader och den investering som uppkommer till följd av detaljplanen och hyresavtalet. En etablering i detta läge innebär att servicen för kommunens bilägare upprätthålls på samma nivå som tidigare. Med detta ärende förs hyresavtalet till kommunfullmäktige innan planen når fullmäktige för antagande. En anledning är att tekniska nämnden bör erhålla uppdrag och medel för att börja projektera och förbereda upphandling av ny infart till hyresområdet. Bakgrund Bensinbolaget OKQ8 AB (bolaget) har idag en bensinstations- och bilvårdsanläggning norr om Mörby Centrum. I samband med arbetet med att ta fram en ny detaljplan inför exploateringen av Mörby Centrum, har konstaterats att bolaget inte kan vara kvar i sin nuvarande anläggning. Kommunstyrelsen beslutade därför den 26 mars 2007, 39, att uppdra åt byggnadsnämnden att upprätta en detaljplan för en bilvårdsanläggning inom del av fastigheten Danderyd 2:1, södra delen av arbetsområdet vid Enebybergsvägen. Förhoppningen är att bolagets verksamhet skall kunna evakueras till detta nya läge innan marken i Mörby Centrum behöver tas i anspråk för exploatering. Det nya aktuella läget, del av fastigheten Danderyd 2:1 ( Kullen ), är en kommunägd fastighet som tidigare har nyttjats för kommunens egen verksamhet (förråd, verkstad och fordonsuppställning). Idag är det ett uthyr-

2 ningsobjekt där kommunen hyr ut lokaler och markytor till ett flertal privata aktörer. Det är den norra delen av fastigheten, som nu är aktuell för detaljplaneläggning och uthyrning till OKQ8 AB. Kommunstyrelsens arbetsutskott beslutade den 4 juni 2007, 75, att hemställa hos tekniska nämnden att uppta förhandlingar med berörda hyresgäster för att möjliggöra en lokalisering av bilvårdsanläggningen till kommunens fastighet Kullen. Planprocessen Området har idag ingen fastställd detaljplan, då det ingår i ett gammalt vägreservat, som är inaktuellt. Hela området anges i översiktsplanen som ett utvecklingsområde, och ingår i en zon kring Enebybergsvägens sydligaste del. Det kommersiella läget bedöms, som mycket värdefullt och det nu aktuella projektet får därför ses som en temporär användning av marken inför en mer systematisk planering av området. Stadsbyggnadskontoret har upprättat ett planförslag, som har skickats ut på remiss. Remisstiden har gått ut och byggnadsnämnden beslutade , om utställning av planförslaget under december 2009 januari Enligt nu gällande tidplan förväntas kommunfullmäktige anta detaljplanen vid sitt sammanträde i maj Förslag till detaljplan, plankarta (utställningshandling), se bilaga 2. En förutsättning till förslaget till hyresavtal är att detaljplanen antas av kommunfullmäktige och vinner laga kraft i huvudsaklig överensstämmelse med en av bolaget framtagen illustrationsskiss (S25), daterat , se bilaga 3. Beskrivning av anläggningen OKQ8 AB planerar att inom den norra byggnadskroppen inrymma en bilvårdsanläggning. Till denna byggnad avser bolaget flytta den bilverkstad, som finns i den västra byggnaden. Delar av den västra byggnaden rivs, resterande del kommer att ingå en butiksdel. Pumpar kommer att nyanläggas liksom en tvättbana. Försäljning av naturgas kommer att ingå som komplement till de traditionella drivmedlen. Anläggningens utformning framgår av bilaga 3. Nuvarande hyresgäster Inom området Kullen finns idag flera olika byggnader med olika verksamheter, samtliga lokaler är uthyrda till externa företag. Eftersom förslaget till ny bensinstations- och bilvårdsanläggning endast omfattar den norra delen av området berörs endast hyresgästerna PEAB Asfalt AB, Danderyds Bilverkstad AB, PEAB Sverige AB (del av) och Tylömarks Trädgårdsanläggningar AB (del av). PEAB Asfalt AB har ett korttidsavtal, diskussioner om frånträde pågår med PEAB Sverige AB samt Tylömarks Trädgårdsanläggningar AB. Kommunen förbinder sig att evakuera samtliga hyresgäster i lokalerna med undantag av Danderyds Bilverkstad AB, som när OK-Q8 AB tillträder lokalerna, kom- 2(6)

3 mer att hyra lokalerna i andra hand av bolaget. Bolaget har för avsikt att flytta bilverkstaden till annan lokal inom hyresobjektet, (bolaget svarar för samtliga kostnader). 3(6) F.d. hyresgäst Aqua Royal AB I samband med förberedelsearbetet inför en lokalisering av bilvårdsanläggningen till kommunens fastighet Kullen, genomförde tekniska kontoret i juli 2007 en uppsägning av dåvarande hyresgästen Aqua Royals AB:s hyresavtal för upphörande den 14 april Hyresnämnden beslutade senare om uppskov med avflyttning till den 28 februari Aqua Royal AB har begärt skadestånd enligt jordabalken 12 kap 58 b för den skada som uppkommit med anledning av att företaget tvingats flytta från lokalen. Förlikningsförhandlingar har förts, men parterna har inte kunnat träffa någon överenskommelse. Aqua Royal AB har därför stämt kommunen till Attunda Tingsrätt och yrkar att kommunen skall förpliktiga att till bolaget utge tkr jämte ränta samt ersättning för rättegångskostnader. Den rättsliga processen pågår för närvarande. Förslag till hyresavtal Tekniska kontoret och kommunledningskontoret har tillsammans förhandlat fram ett hyresavtal för bensinstationsanläggningen Omfattning Förslaget innebär att kommunen hyr ut den norra delen av Kullen till OK- Q8 AB Avtalet omfattar både mark och befintliga byggnader (en mindre del av befintliga byggnader ska rivas). Avtalet har förhandlats fram med förutsättningen att bolaget själv, på eget ansvar och egen bekostnad, genom ny-, till- och ombyggnad uppför en bensinstations- och bilvårdsanläggningsrörelse enligt illustrationsskiss (S 25), daterad , se bilaga 3. Ombyggnad av in- och utfart mm En bensinstation i detta läge förutsätter att en ombyggnad (breddning) av befintlig in- och utfart till området genomförs, (ljusreglering ingår inte). Kommunen förbinder sig att utföra och bekosta denna ombyggnad, som skall vara genomförd till bensinstationens öppningsdag. Kostnaden har överslagsmässigt uppskattas till ca tkr. Hyrestid Upplåtelsen föreslås omfatta en tidsperiod på 20 år, med en uppsägningstid på 18 månader samt en förlängningstid på 5 år. Upplåtelsen kan tidigast börja gälla den 15 juni 2010, eller vid den senare tidpunkt då detaljplanen vunnit laga kraft eller att bygglov beviljats, dock senast den 31 maj Skälet till den långa hyrestiden är att bolaget förväntas göra omfattande investeringar i hyresobjektet, och för att investeringen inte skall göra projektet olönsamt krävs en lång avskrivningstid.

4 Hyra Den framförhandlande hyran är tkr per år, under de två första åren reduceras dock hyran med en hyresrabatt om 650 tkr per år. Hyran regleras i sin helhet med hänsyn till förändringar i konsumentprisindex. Engångsersättning Bolaget skall till kommunen erlägga en engångsersättning om tkr. Ersättningen omfattar del av kommunens kostnader för bl.a. ombyggnad av in- och utfart, marksanering, byggnadsdelar som rivs samt hyresförluster mm. Drift- och underhåll, myndighetskrav samt sanering av markföroreningar Bolaget skall utföra och bekosta samtliga drift- och underhållsåtgärder avseende både mark och byggnad, samt samtliga myndighetskrav, som kan komma att krävas för lokalens nyttjande för avsedd användning. Viss marksanering är troligen nödvändig i samband med ombyggnaden. Marken har under många år nyttjats som fordonsuppställning. En eventuell marksanering skall utföras av bolaget men bekostas av kommunen. Kostnaden bedöms inte överstiga 500 tkr. Detta är en saneringsskuld som kommunen förr eller senare tvingas bära pga. kommunens tidigare verksamhet inom området. Överlåtelse av hyresrätten och inskrivning Bolaget äger inte utan kommunens skriftliga godkännande överlåta hyresobjektet till annan, och avtalet får inte inskrivas. Hyresavtalets giltighet Avtalet villkoras av att detaljplanen vinner laga kraft senast den 31 maj 2011, och att kommunfullmäktige samt OKQ8 AB:s styrelse senast den 15 maj 2010 godkänner avtalet. Om någon av dessa förutsättningar inte uppfylls, är avtalet till alla delar förfallet utan ersättningsskyldighet från någondera parten. Förslaget till hyresavtal biläggs ( bilaga 4) Ekonomi Avtalet har förhandlats fram utifrån affärsmässiga grunder. Lokalerna är ursprungligen avsedda för kommunens egen verksamhet (förråd, verkstad och fordonsuppställning). Även om de idag har ett gott affärsläge skulle alternativ uthyrning sannolikt inte ge någon större intäkt utan stora investeringar i nuvarande byggnader. Den överenskomna hyran motsvarar ca kr/kvm och år (exklusive de byggnadsdelar som rivs). Bolaget har, förutom denna kallhyra, även att svara för samtliga drift- och underhållskostnader samt investeringskostnader inom hyresobjektet. Sammanfattningsvis bedömer Tekniska kontoret att kommunens driftnetto förbättras genom denna uthyrning. Tekniska nämnden Tekniska nämnden har beslutat 4(6)

5 5(6) 1 Nämnden godkänner tekniska kontorets förslag till hyresavtal med OKQ8 och föreslår kommunstyrelsen att hemställa hos kommunfullmäktige om godkännande av hyresavtalet 2 Nämnden föreslår kommunstyrelsen att hos kommunfullmäktige begära att fullmäktige anvisar 1,3 Mkr för ombyggnad av in- och utfart till exploateringsområdet 3 Nämnden hemställer hos kommunstyrelsen om att få disponera 500 Tkr av de medel, som ställts till kommunstyrelsens förfogande för kostnader inom aktuella exploateringsområden. s sammanfattande synpunkter och förslag till beslut Det nu föreliggande hyresavtalet är resultatet av ett samarbete mellan kommunens förvaltningar i syfte att möjliggöra en omlokalisering av OKQ8:s verksamhet till Kullen. Hyresavtalet är avstämt mot det planförslag som Byggnadsnämnden ställt ut kring årsskiftet. Med de förväntade intäkterna, i form av hyra och engångsersättning, får kommunen inom en snar framtid täckning för sina investeringskostnader (ombyggnad av in- och utfart), eventuell marksanering, byggnadsdelar som rivs samt hyresförluster mm. Vidare får kommunen en viss avkastning för den markförädling som sker med nyttjande som bensinstation i jämförelse med nuvarande verksamhet. anser det därför motiverat att kommunen binder markanvändningen under 20 år framåt, trots att marken ligger inom ett attraktivt utvecklingsområde. För kommuninvånarna är det av värde att mer än ett företag inom kommunen bedriver försäljning av drivmedel och andra bensinstationsprodukter, liksom att gör-det-själv-verksamheten kan fortgå i nya lokaler. Normalt förs förslag till detaljplan och till planen kopplade avtal samtidigt till kommunfullmäktige för antagande och godkännande. I detta fall finns skäl att föra avtalet till fullmäktige i förtid. Den främsta anledningen till detta är att skapa en möjlighet att snabbt efter planens antagande kunna komma i gång med såväl kommunens åtaganden som bolagets byggnation. Tekniska nämnden bör påbörja projektering och upphandlingsförberedelser av ny infart till området i avvaktan på fullmäktiges antagande av detaljplanen. Nämnden förutsätts vidare fullfölja de frånträdesförhandlingar, som inletts med berörda hyresgäster. Nämnden får i anslutning till delårsbokslut/ bokslut redovisa utfallet av evakueringarna. För en uppsägning, Aqua Royal, pågår en hyrestvist i domstol. Hyresgästen har yrkat på ersättning med Tkr. Övriga förhandlingar förväntas endast leda till mindre ersättningsbelopp..

6 6(6) De medelsanvisningar som ovan berörts, kommer kommunledningskontoret arbeta in i det förslag till Ombudgetering, tilläggsanslag och reviderad budget för år 2010, som föreläggs kommunstyrelsen/kommunfullmäktige samtidigt med detta ärende. I ärendet anvisas tekniska nämnden anslag om 1300 Tkr för infarten. Övriga kostnader som nu bedöms till 4500 tkr får täckas av engångsintäkten Eftersom hyresavtalet innehåller nyanläggningsåtaganden resp. innehåller rivning av kommunala byggnader finner kontoret att avtalet är i dessa avseenden att likna vid ett exploateringsavtal och därför bör föras till kommunfullmäktige för godkännande. tillstyrker att avtalet godkänns. s förslag till beslut Kommunstyrelsen beslutar 1. Kommunstyrelsen uppdrar åt tekniska nämnden att inleda projektering och förbereda upphandling av ny infart till planområdet. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige 2. Kommunfullmäktige godkänner föreliggande hyresavtal med OKQ8 Johan Haesert Kommundirektör Exploateringschef Bilagor: 1. Tekniska nämndens beslut Detaljplan, plankarta (utställningshandling), , reviderad Illustrationsskiss (S 25), Förslag till hyresavtal Exp. TN OKQ8