Godkännande av aktieöverlåtelseavtal avseende Fastigheten i Väsby AB

Transkript

1 Tjänsteutlåtande Projektledare/exploateringsingenjör Anne-Sophie Arbegard Dnr: KS/2011:239 Kommunstyrelsen Godkännande av aktieöverlåtelseavtal avseende Fastigheten i Väsby AB Förslag till beslut Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar enligt följande: Kommunfullmäktige godkänner aktieöverlåtelseavtal mellan å ena sidan Napa Invest AB, TM & Söner AB, Sumes Invest AB och Macke Invest AB och å andra sidan Upplands Väsby kommun avseende Fastigheten i Väsby AB varigenom kommunen förvärvar fastigheten Nedra Runby 4:2 i Upplands Väsby kommun. Sammanfattning Avsikten är att kommunen ska äga alla fastigheter inom programområdet för Väsby Entré för att på så sätt ha rådighet över marken. Kontoret för samhällsbyggnad fick i uppdrag att fortsätta förvärva fastigheter inom programområdet genom kommunstyrelsens beslut den 2 mars 2015 paragraf 52 och återkommer med beslutsunderlag i varje enskilt fall till en total kostnad om cirka 100 miljoner kronor. Under åren 2011 till 2015 har förhandlingar förts med NAM Fastigheter AB, som äger fastigheten Nedra Runby 4:2 om att kommunen ska förvärva fastigheten genom köp. Kommunen har valt att göra en frivillig överenskommelse nu för att i ett senare skede när detaljplanen för bussterminalen vunnit laga kraft slippa inleda ett inlösenförfarande som kan försena bussterminalens byggstart med upp till ett år. Köpeskillingen har också påverkats av det förhållande att fastigheten inte har varit till salu och att ersättningen till ägaren i en inlösensituation ska motsvara marknadsvärdet jämte ett påslag om 25 procent (4 kap 1 expropriationslagen). Ett antal värderingar har gjorts under tiden av båda parter och kommundirektören lämnade ett skriftligt anbud om 30 miljoner kronor till säljarna daterat den 15 december Vid fortsatta förhandlingar och avstämning med kommundirektören enades parterna den 15 januari om en köpeskilling om 32 miljoner kronor. 1

2 Efter förhandlingar har parterna enats om att NAM Fastigheter AB, som ersatts av följande säljande bolag, Napa Invest AB, TM & Söner AB, Sumes Invest AB och Macke Invest AB, som ska överlåta fastigheten till ett av dem nybildat bolag, Fastigheten i Väsby AB. Kommunen ska därefter förvärva fastigheten av dessa bolag genom att köpa samtliga aktier i det nybildade bolaget. Tillträdet sker den 1 juli Utöver detta så tillkommer avvecklingskostnader för kvarvarande hyresgäster och rivningskostnader för de tomställda byggnaderna. Parterna är vidare överens om att säljarna ska fortsätta att förvalta fastigheten fram till planerad rivning av byggnaderna den 1 juni Beslutsunderlag 1. Beslut, kommunstyrelsen Beslut, kommunstyrelsen Beslut, miljö- och planutskottet Beslut, miljö- och planutskottet Beslut, kommunstyrelsen Beslut, kommunstyrelsen Beslut, kommunstyrelsen Beslutet skickas till: Projektledaren Ärendet i sin helhet Ett förslag till planprogram har tagits fram av projektgruppen för projektet Väsby Entré/Stationsområdet utifrån de riktlinjer som miljö- och planutskottet beslutade om år Kommunstyrelsen beslutade den 27 januari 2014 paragraf 3 att godkänna att planprogrammet för Väsby Entré/Stationsområdet gick ut på programsamråd, enligt plan- och bygglagen. Programsamrådet pågick mellan den 10 februari 2014 och den 5 maj Efter samrådstidens slut sammanställdes inkomna synpunkter i en samrådsredogörelse och planprogrammet reviderades. Samrådsredogörelsen och planprogrammet godkändes den 2 mars 2015 av kommunstyrelsen. Det färdiga planprogrammet ligger till grund för kommande detaljplanearbete i området. Parallellt har arbete påbörjats med att förbereda inför nästa fas i projektet, Fas två, som bland annat omfattar förvärv av fastigheter inom programområdet. Avsikten är att kommunen ska äga alla fastigheter inom programområdet för att på så sätt ha rådighet över marken och de olika detaljplanerna samt tidplanen för genomförandet av projektet. För genomförandet av projektet behöver ett antal fastighetsförvärv genomföras de kommande åren och kontoret har uppskattat dessa uppgå till totalt cirka 100 miljoner kronor. De fastigheter som redan har förvärvats inom programområdet är Nedra Runby 1:9 och 1:11 genom 2

3 godkännande av aktieöverlåtelseavtal avseende Batteriet Fastigheter AB i kommunfullmäktige den 22 september 2014 paragraf 80 med tillträde den 18 januari 2017 för 48 miljoner kronor. Kontoret för samhällsbyggnad fick i uppdrag att fortsätta förvärva fastigheter inom programområdet genom kommunstyrelsens beslut den 2 mars 2015 paragraf 52 och återkommer med beslutsunderlag i varje enskilt fall till en total kostnad om cirka 100 miljoner kronor. Villa Karlsro (byggnad på ofri grund) har kommunen förvärvat genom beslut i kommunstyrelsen den 30 mars 2015 paragraf 89 med tillträde den 4 maj 2015 för kronor. Förutom Nedra Runby 4:2, stationshusen, kommer kommunen att behöva förvärva Nedra Runby 4:1 och del av Hammarby 10:1 som utgör bussterminalen, Nedra Runby 1:61, som är före detta transformatorstation och del av Nedra Runby 3:1, Ladbrovägens anslutning. I den strategiska kommunplanen för finns åtgärder med för att skapa en tydlig och naturlig länk mellan den östra och den västra sidan av järnvägen. En ny bro, den norra bron, föreslås ersätta befintlig tunnelpassage mellan den östra och den västra sidan. Bron ska utgöra en förlängning av Centralvägen men enbart för gång- och cykeltrafik. En bro bedöms i planen vara fördelaktig ur ett stadsmässigt, trygghetsmässigt, geotekniskt och ekonomiskt perspektiv. Att reducera barriäreffekten är en viktig aspekt. Nya entréer (spärrlinjer) till tågplattformarna ordnas på den nya norra bron. På den östra sidan medför den planerade norra bron att posthus, stationshus samt godsmagasin blir föremål för rivning eller omlokalisering. De äldre befintliga byggnaderna i järnvägsparken, bland annat Henriksborg, rustas upp och bevaras. I anslutning till den norra bron, på den östra sidan, skapas ett större torg med plats för större arrangemang och aktiviteter. Fastigheten Nedra Runby 4:2, som omfattar posthuset, stationshuset och godsmagasinet i stationsområdet ligger inom programområdet för Väsby Entré och ska enligt planprogrammet användas bland annat för att ge plats åt den nya norra bron och dess anslutning på östra sidan. Under åren 2011 till 2015 har förhandlingar förts med NAM Fastigheter AB, som äger fastigheten Nedra Runby 4:2 om att kommunen ska förvärva fastigheten genom köp. Kommunen har valt att göra en frivillig överenskommelse nu för att i ett senare skede när detaljplanen för bussterminalen vunnit laga kraft slippa inleda ett inlösenförfarande som kan försena bussterminalens byggstart med upp till ett år. Köpeskillingen har också påverkats av det förhållande att fastigheten inte har varit till salu och att ersättningen till ägaren i en inlösensituation ska motsvara marknadsvärdet jämte ett påslag om 25 procent (4 kap 1 expropriationslagen). Samma princip har tillämpats vid förvärvet av fastigheterna Nedra Runby 1:9 och 1:11. På uppdrag av NAM Fastigheter AB har fastigheten värderats av Densia AB, som bedömt fastighetens marknadsvärde till 23 miljoner kronor vid värdetidpunkten i mars 2011 och som sedan har bedömt marknadsvärdet till 25 miljoner kronor vid värdetidpunkten i december På uppdrag av kommunen har fastigheten värderats av Forum Fastighetsekonomi AB, som värderat fastighetens marknadsvärde till 20 miljoner kronor vid värdetidpunkten i april Därutöver har Länia Företagsförmedling AB, på uppdrag av NAM Fastigheter AB, bedömt marknadsvärdet av fastigheten till 40 miljoner kronor vid värdetidpunkten i juni Även Burmans Mäklarjour AB har, på uppdrag av NAM Fastigheter AB, gjort en värdering av fastigheten och bedömt marknadsvärdet till 35 miljoner 3

4 kronor vid värdetidpunkten i september Kommunen har haft överläggningar med Forum Fastighetsekonomi och konstaterat att genom att inte nedjustera hyrorna vilket gjordes i tidigare värdering erhålls ett värde på 23 miljoner kronor vid värdetidpunkten i april Möjligtvis skulle även direktavkastningskravet kunna variera mellan 7,0 7,5 procent istället för tidigare bedömning på 8 procent och beaktat nuvarande hyror erhålls ett värdeintervall på miljoner kronor vilket ligger i nivå med Densias värdering. Med beaktande av detta skulle vid en frivillig överenskommelse och 25 procent påslag spannet variera mellan 25 och 32,5 miljoner kronor. Kommundirektören lämnade ett skriftligt anbud om 30 miljoner kronor till säljarna daterat den 15 december Vid fortsatta förhandlingar och avstämning med kommundirektören enades parterna den 15 januari om en köpeskilling om 32 miljoner kronor. Efter förhandlingar har parterna enats om att NAM Fastigheter AB, som ersatts av följande säljande bolag, Napa Invest AB, TM & Söner AB, Sumes Invest AB och Macke Invest AB, som ska överlåta fastigheten till ett av dem nybildat bolag, Fastigheten i Väsby AB. Kommunen ska därefter förvärva fastigheten av dessa bolag genom att köpa samtliga aktier i det nybildade bolaget. Parterna är överens om en köpeskilling motsvarande ett mellan parterna framförhandlat underliggande fastighetsvärde om 32 Mkr. Tillträdet sker den 1 juli Vid utformningen av aktieöverlåtelseavtalet har avsikten varit att kommunen ska förvärva fastigheten i ett nybildat bolag, fritt från säljarnas bolagshistorik, som inte bedriver någon annan verksamhet än att äga och förvalta fastigheten. Säljarna lämnar sedvanliga garantier avseende de tillgångar som överlåtelsen omfattar. Setterwalls Advokatbyrå har utformat detta avtal. Utöver detta så tillkommer avvecklingskostnader för kvarvarande hyresgäster och rivningskostnader för de tomställda byggnaderna. Parterna är vidare överens om att säljarna ska fortsätta att förvalta fastigheten fram till planerad rivning av byggnaderna den 1 juni Förvaltningen ingår i aktieöverlåtelseavtalet och är en del av uppgörelsen och ett villkor från säljarna för att genomföra affären till det överenskomna priset. Genom att genomföra affären nu erhåller kommunen kontroll över fastigheten och hyresavtalen. Kommunen kan därmed se till att de hyresavtal som löper ut under perioden från förvärvet till dess att förvaltningsavtalet upphör inte förlängs längre än planerad tidpunkt för rivning. På så sätt minskar kostnaden för avveckling av hyresförhållanden och risken för dröjsmål. AB Bjerking har i december 2014 på uppdrag av kommunen i ett sammanfattande utlåtande av utredning kring tekniska och antikvariska möjligheter att flytta stationshusen (stationshuset, posthuset och godsmagasinet) kommit fram till att alternativet att flytta byggnaderna inte anses rimligt ur ett tekniskt och ekonomiskt perspektiv. En flytt innebär även att byggnaderna förlorar sin relation till järnvägen och därmed även den samhällshistoriska kopplingen och värdet. Det är därför nödvändigt för kommunen att riva byggnaderna. Den ursprungliga magasinsbyggnaden bedöms ha bättre förutsättningar för att flyttas men innebär en betydande ekonomisk kostnad cirka 4,5 miljoner kronor och en eventuell ny placering får studeras vidare inom detaljplanen för Järnvägsparken. Kommunledningskontoret 4

5 Hillevi Engström Kommundirektör Thomas Thunblom Samhällsbyggnadschef Bilaga 1 Kartbilaga som visar förvärv inom programområdet Bilaga 2 Aktieöverlåtelseavtal utkast Bilaga 3 Värdering av fastigheten Nedra Runby 4:2, Forum Fastighetsekonomi AB, Bilaga 4 Värdering av fastigheten Nedra Runby 4:2, Densia AB, och Bilaga 5 Värdering av fastigheten Nedra Runby 4:2, Länia Företagsförmedling AB, Bilaga 6 Värdering av fastigheten Nedra Runby 4:2, Burmans Mäklarjour AB, Bilaga 7 Skriftligt anbud daterat den 15 december