TANUMS BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2012

Transkript

1 Årsredovisning 2012

2 TANUMS BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2012 INNEHÅLL Ordförande kommenterar 2 VD kommenterar 3 Förvaltningsberättelse Sammanfattning och nyckeltal 4 Mål med verksamheten 5 Marknad 5 Fastigheter 7 Hyresgästfrågor och hyror 8 Organisation och personal 9 Miljöredovisning 11 Resultatanalys 13 Finansiell analys och ställning 15 Investeringar 16 Möjligheter och risker 17 Utsikter inför framtiden 18 Vinstdisposition 19 Ekonomi Resultaträkning 20 Balansräkning 21 Kassaflödesanalys 23 Redovisningsprinciper 24 Notförteckning 25 Styrelse och revisorer 31 Revisionsberättelse 32 1

3 ORDFÖRANDE KOMMENTERAR Tanums Bostäder AB är ett allmännyttigt bostadsbolag som ägs av Tanums kommun. Bolagets uppdrag är att äga, bygga samt förvalta fast och lös egendom för att skapa bra bostäder och lokaler till rimliga priser för alla grupper av invånare i vår kommun. Det är utifrån ovanstående mål viktigt att se Tanums Bostäder som ett verktyg för Tanums kommun att skapa attraktiva och bra bostäder för att därmed öka kommunens attraktionskraft. Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor bland annat beroende på att inflyttningen till kommunen är stor och att arbetsmarknaden i norra Bohuslän är stark. Tanums Bostäders styrelse tog under året beslut om att riva fastigheten Kyrkonäs samt att göra en ny detaljplan vilket tillskapar cirka 20 nya lägenheter på området. Bolaget planerar för en fortsatt nyproduktion av bostäder i Tanumshede och Grebbestad. Tanums Bostäder har påbörjat byggnation av nya lägenheter i Fjällbacka (Håkebacken, Kyrkskolan). Min vision är att Tanums Bostäder AB ska kunna bygga lägenheter årligen för att på sikt komma upp i ett antal på cirka lägenheter. Ett större lägenhetsbestånd gör bolaget ekonomiskt starkare, vilket ökar förutsättningen att även i framtiden ha ett bra underhåll på befintliga lägenheter och bra service för våra hyresgäster. I de hyresgästenkäter som har genomförts får Tanums Bostäder ett gott betyg av sina hyresgäster vilket förpliktar oss att hålla en fortsatt hög nivå. Årets resultat efter finansiella poster uppgår till 450 tkr vilket är lägre än tidigare år och det förklaras av en hög underhållsnivå på våra fastigheter. Tanums Bostäder AB stärker successivt sin ställning som kommunens främsta bostadsbolag med det bredaste utbudet av lägenheter och den bästa servicen till hyresgästerna. Kurt Svedberg Ordförande 2

4 VD KOMMENTERAR Resultatet efter finansiella poster uppgår till 0,5 mkr. Det är elfte året i följd som bolaget redovisar vinst. Resultatet förklaras dels av en god uthyrning och dels av sänkta driftskostnader. Ökade kostnader för uppvärmning, fastighetsunderhåll, räntor och avskrivningar har påverkat resultatet negativt. Uthyrningen är fortsatt god. Under 2012 har i princip samtliga lägenheter varit uthyrda. Tanums Bostäder har den senaste tioårsperioden varit i princip ensam i Tanum om att bygga nya hyresrätter. Bolagets målsättning är att kunna bygga nya lägenheter per år. För att möjliggöra detta pågår arbete med nya detaljplaner. Sammantaget ger de detaljplaner som bolaget arbetar med möjlighet till byggnation av 500 nya lägenheter. En ombyggnation av 34 lägenheter i Grebbestad har genomförts under året, fastigheterna har tilläggsisolerats och ett nytt uppvärmningssystem har installerats. Byggnation av 26 lägenheter i Fjällbacka har påbörjats. Den finansieringsmodell som Tanums Bostäder använt för att bygga bostäder på Härlidsberget i Grebbestad har fungerat väl. Förutsättningen för att kunna producera hyresrätter har varit att projekten även innehåller ett antal bostadsrätter/ägarlägenheter eller villatomter som säljs och att överskottet från dessa används för finansieringen av hyresrätterna. Energifrågorna blir allt viktigare, dels beroende på miljöaspekter och dels beroende på de stigande energipriserna. Tanums Bostäder har genom att ställa om värmesystem från oljeuppvärmning minskat miljöbelastningen och dessutom sänkt kostnaden för uppvärmning. Tanums Bostäder kommer tillsammans med Tanums kommun och Rambo AB att bygga ett vindkraftverk vilket gör Tanums Bostäder självförsörjande på miljövänlig el. Under 2012 påbörjades ett större projekt för att minska energiåtgången i fastigheterna. I samband med att bolaget utarbetat en energideklaration har även en åtgärdsplan tagits fram för varje enskild byggnad. Under 2012 har ett arbete genomförts för att miljöcertifiera bolagets verksamhet. Den lagstiftning för de allmännyttiga bostadsbolagen som trädde i kraft 2011 ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs. Verksamheten ska bedrivas enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav samtidigt som bolaget har en viktig uppgift att främja bostadsförsörjningen och bidra till kommunens utveckling genom att tillhandahålla bostäder för helårsboende. Ulf Ericsson VD 3

5 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Viktiga händelser under 2012 Tanums Bostäder AB redovisar en vinst på 450 tkr före skatt och bokslutsdispositioner. Alla lägenheter (99,2 procent) har varit uthyrda under hela året. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,3 procent. Elva lägenheter i Tanumshede har avvecklats och kommer att rivas under Byggnation av 26 nya lägenheter i Fjällbacka påbörjades. Bolagets verksamhet miljöcertifierades. Ombyggnation av 34 lägenheter i Grebbestad. Den hyresgästenkät som gjorts visade att hyresgästerna är mycket nöjda med sitt boende. Nyckeltal (tkr) Nettoomsättning Driftnetto Resultat efter finaniella poster Balansomslutning Investeringar Likviditet Låneskuld Soliditet, procent 12,9 13,6 12,4 13,1 11,7 11,7 Antal lägenheter Uthyrningsbar area, kvm Outhyrda lägenheter (december) Medelvakans, procent 0,8 0,8 0,2 0,3 0,1 1,0 Utblick 2013 Planering för byggande av lägenheter i Fjällbacka, Östad, Tanumshede och Grebbestad. Byggnation av 26 lägenheter i Fjällbacka. Ombyggnation av 50 lägenheter i Tanumshede påbörjas. Arbetet med att minska energiförbrukning fortsätter. Byggnation av vindkraftverk som ska tillförsäkra bolaget egenproducerad miljövänlig el. Planarbete som skapar möjlighet att bygga 500 nya lägenheter. 4

6 MÅL MED VERKSAMHETEN Tanums Bostäder AB ska tillhandahålla ändamålsenliga bostäder för helårsboende i en god boendemiljö för alla typer av hushåll. MARKNAD Bostadsmarknad Tanums befolkning minskade under 2012 med 50 personer och uppgick den 31 december 2012 till personer. Kommunen har under den senaste tioårsperioden haft ett i princip oförändrat invånarantal. Tanum har sedan år 2000 haft ett inflyttningsöverskott på cirka personer. Kommunen har en befolkningsstruktur med en hög andel personer över 65 år. Den vanligaste boendeformen i kommunen är egen villa. Det finns cirka småhus i Tanum varav hälften ägs av åretruntboende. Antalet lägenheter med hyresrätt i flerbostadshus uppgår till cirka varav 606 ägs av Tanums Bostäder AB. I kommunen finns cirka 200 bostadsrättslägenheter. De senare åren har inflyttningen till kommunen och bra arbetsmarknad gjort att efterfrågan på bostäder varit god. Tanums Bostäder AB har inte haft några vakanser de senaste åren. Nyproduktionen har under många år legat på en låg nivå och de höga produktionskostnaderna tillsammans med avveckling av nybyggnadsstödet har gjort det svårt att bygga hyreslägenheter. De senaste åren har endast ett fåtal nya lägenheter färdigställts. Planering pågår för byggande av ett stort antal nya lägenheter och småhus i Grebbestad, Fjällbacka och Hamburgsund. Tanums Bostäder AB har de senaste åren byggt 66 nya lägenheter varav 50 i Grebbestad och 16 i Östad. Hyresgäster Tanums Bostäders hyresgäster består av tre större grupper: ungdomar under 30 år, personer över 70 år samt ensamstående och andra småhushåll. Av bolagets lägenheter är nära 80 procent två rum och kök eller mindre vilket gör småhushåll till en viktig målgrupp. Uthyrningsläget Efterfrågan på lägenheter har varit fortsatt hög. Antalet outhyrda lägenheter har legat på en låg nivå under hela året. I genomsnitt har 0,8 procent av lägenheterna varit outhyrda. 5

7 ANDEL OUTHYRDA LÄGENHETER 5 Omflyttning Omflyttningen är fortfarande hög och har ökat något under Under 2012 har omflyttning skett i 126 lägenheter (20 procent) jämfört med 124 lägenheter under Av omflyttningen är 24 omflyttningar inom Tanums Bostäders fastighetsbestånd. För att minska omflyttningen arbetar bolaget med olika kvarboendeåtgärder för att stärka kundlojaliteten. Den vanligaste orsaken till omflyttning är att man köper och flyttar till egen villa eller flyttar från kommunen beroende på studie- eller arbetsmarknadsskäl. Bolagets stora antal lägenheter för småhushåll är en bidragande orsak till den höga omflyttningen. OMFLYTTNING Marknadsföring Marknadsföringsinsatserna inriktas i huvudsak mot att stärka relationerna med befintliga hyresgäster genom att premiera kvarboende och satsa på ökad botrygghet. Tanums Bostäder AB ger ut en informationstidskrift till alla hyresgäster två gånger per år. En viktig informationskanal, både till befintliga som presumtiva kunder, är bolagets webbplats. 6

8 FASTIGHETER Fastighetsbestånd Under 2012 har 11 lägenheter i Tanumshede avvecklats, några nya lägenheter har inte färdigställts under Bolaget har totalt 606 lägenheter fördelade på 282 lägenheter i Tanumshede, 142 lägenheter i Grebbestad, 151 lägenheter i Fjällbacka och 31 lägenheter i Östad. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till kvadratmeter varav kvadratmeter är lägenheter och kvadratmeter lokaler. Av lägenhetsbeståndet är 187 lägenheter byggda före På 1970-talet byggdes 186 lägenheter och under 1980-talet samt i början på 1990-talet byggdes 114 lägenheter. Bolaget köpte 1999 ett fastighetsbestånd i Fjällbacka med 71 lägenheter som är byggda under 1980-talet. Under 2009 förvärvade Tanums Bostäder nio lägenheter i Grebbestad. Av lägenheterna är 52 producerade efter år Av bolagets 606 lägenheter är 146 byggda senare än 1990 medan 258 lägenheter byggts om/renoverats under perioden Ombyggnation av lägenheter lgh lgh lgh lgh lgh lgh lgh Totalt 201 lägenheter har byggts om under perioden för en kostnad av cirka 70 mkr. Uppvärmning En omställning av uppvärmningssystemen i bolagets fastigheter pågår för att minska oljeberoendet. Under 2004 togs en fjärrvärmeanläggning i bruk i Tanumshede till vilken cirka 270 av bolagets lägenheter har anslutits. Under 2011 byggdes värmesystemen i två fastigheter (nio lägenheter) med oljeuppvärmning om till värmepumpar. Under 2012 konverterades värmesystemet för 34 lägenheter i Grebbestad från elpannor till bergvärmesystem. Sedan år 2000 har värmesystemen för 278 lägenheter konverterats från oljeuppvärmning eller el till bergvärme/ värmepumpar. Inga av bolagets lägenheter har oljeuppvärmning. Olja används endast som spetsvärme vid några av bergvärmeanläggningarna. Oljeförbrukningen har minskat med 750 kubikmeter sedan

9 HYRESGÄSTFRÅGOR OCH HYROR Kvalitetsmätning Bolaget gör genom hyresgästenkäter regelbundet kvalitetsmätningar. Den senaste kvalitetsmätningen genomfördes under Mätningen visade att de allra flesta av hyresgästerna är nöjda med sitt boende hos Tanums Bostäder AB. Som sammanfattande omdöme om sitt boende gav hyresgästerna betyget 4,2 (maxbetyg 5,0) vilket är samma betyg som i den förra mätningen som gjordes Enkäterna ger Tanums Bostäder AB kunskap om vilka områden som hyresgästerna tycker att det är viktigast att bolaget jobbar med för att förbättra servicen och kvalitén på boendet. Trygghet i boendet Undersökningar bland Tanums Bostäders och andra bostadsbolags hyresgäster visar att två av de viktigaste frågorna för hyresgästerna är trygghet och säkerhet. Tanums Bostäder AB har en bovärd anställd som arbetar med att öka tryggheten och trivseln för hyresgästerna och minska störningar. Bovärden jobbar också med åtgärder för att minska bolagets hyresförluster. Bostadssocialt avtal Tanums Bostäder AB och Tanums kommun har träffat ett bostadssocialt avtal i vilket bolaget tar ett ökat ansvar att upplåta lägenheter efter överenskommelse med kommunens omsorgsförvaltning. För närvarande upplåts sju lägenheter med särskilda kontrakt enligt detta avtal. Hyror Bostadshyrorna höjdes den 1 februari 2012 med i genomsnitt 2,3 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 800 tkr. Hyreshöjningen är inte tillräcklig för att täcka bolagets kostnadsökningar. Efter höjningen uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivån i Tanums Bostäder AB är över genomsnittet i länet (935 kronor) och i riket (945 kronor). Den höga hyresnivån förklaras främst av höga kostnader för fastighetsskötsel, fjärrvärme, el samt vatten och avlopp. 8

10 ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation Tanums Bostäder AB har en verkställande direktör anställd på deltid (25 procent). Bolaget har utöver VD personal anställd som sköter uthyrning, felanmälan och kundkontakter samt svarar för beställarkompetens. Bolaget har även en bovärd anställd som arbetar med bostadssociala frågor. Vid årets slut hade bolaget utöver VD fem anställda (4,6 årsarbetare). Av de anställda var fyra män och en kvinna. Bolagets personalkostnader uppgick till tkr vilket är cirka 175 tkr högre än föregående år. Av personalkostnaderna avsåg tkr kostnader för de anställda medan 380 tkr avsåg kostnader för VD och styrelse. Genom förvaltningsavtal med externa entreprenörer köper bolaget fastighetsskötsel. Merparten av bolagets administrativa funktioner köps av Tanums kommun. För ombyggnationer och större underhållsarbeten anlitas entreprenörer. Sjukfrånvaro Under året har bolagets sjukfrånvaro uppgått till 0,1 procent. Hela sjukfrånvaron avser kort sjukfrånvaro (kortare än 59 dagar). Styrelse och revisorer Styrelsen för Tanums Bostäder AB väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Den styrelse som valdes av kommunfullmäktige i november 2010 tillträdde efter ordinarie bolagsstämma Vid slutet av 2012 hade styrelsen följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Kurt Svedberg, (fp), Tanumshede, ordförande Sune Karlsson, (m), Tanumshede, vice ordförande Per Fyrvik, (s), Tanumshede Benny Svensson, (fp), Grebbestad Jan Qvillby, (c), Fjällbacka Suppleanter: Thure Zakariasson, (fp), Tanumshede Hans Schub, (m), Fjällbacka Lena Nilsson, (s), Fjällbacka Håkan Andrésen, (c), Tanumshede Louise Thunström, (mvt), Havstensund Verkställande direktör: Ulf Ericsson, Grebbestad 9

11 Auktoriserad revisor: Kjetil Gardshol, PwC AB Revisorssuppleant: Stefan Frifelt, PwC AB Lekmannarevisorer: Berit Carlsson, (c), Tanumshede Anders Nilsson, (s), Hamburgsund Ersättare: Claes G Hansson, (m), Tanumshede Bertil Engdahl, (fp), Grebbestad 10

12 MILJÖREDOVISNING Tanums Bostäder AB arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska bolagets belastning på miljön. I årsredovisningens miljöavsnitt redovisas åtgärder och resultat av dessa åtgärder. Minskad oljeförbrukning Genom att ställa om uppvärmningssystem från olja till andra energislag och energibesparande åtgärder har bolagets oljeförbrukning kunnat minskas kraftigt. Under 2012 uppgick oljeförbrukningen till 49 kubikmeter att jämföra med 818 kubikmeter Under 2012 har oljeförbrukningen minskat med 20 kubikmeter. Minskningen beror dels på energieffektiviseringsåtgärder och dels på att fastigheter med oljeuppvärmning avvecklats. OLJEFÖRBRUKNING Antalet lägenheter som värms upp med olja har minskat i takt med att uppvärmningssystemen ställts om till fjärrvärme, fastbränsle eller värmepumpar. Bolagets nya fastigheter i Östad värms med fjärrvärme. De nya fastigheterna i Grebbestad är så kallade passivhus, vilket innebär att fastigheterna saknar egentligt uppvärmningssystem utan värms genom ett effektivt tillvaratagande av frånluften. Detta möjliggörs genom att fastigheterna är extremt välisolerade. Nedanstående tabell visar hur många lägenheter som värms upp med respektive värmeslag. Merparten av lägenheterna som värms med olja har värmepumpar installerade som minskar oljeförbrukningen Olja El/värmepump Bergvärme Fjärrvärme Passivhus

13 Vattenförbrukning Installation av besparingsutrustning i många av bolagets lägenheter har minskat bolagets vattenförbrukning. Sedan 2002 har vattenförbrukningen minskat med cirka 18 procent och uppgår nu till cirka kubikmeter trots att antalet lägenheter ökat under perioden Kubikmeter Elförbrukning Bolagets elförbrukning har ökat med nära 50 procent sedan 2002 och uppgår 2012 till cirka kwh. Ökningen beror främst på att värmesystem konverterats till bergvärme för att minska oljeförbrukningen. Under 2012 har förbrukningen ökat med cirka kwh jämfört med föregående år till följd av en kall vinter som medfört ökad belastning på värmepumpsanläggningarna. Energibesparing Under 2011 har energideklarationer framtagits för samtliga fastigheter. I samband med framtagandet av energideklarationerna har åtgärdsplaner för att minska energiförbrukningen färdigställts för samtliga fastigheter. Åtgärderna påbörjades under 2012 och omfattar förbättrad styrning och uppföljning av värmesystemen men också tilläggsisolering av vindar med mera. Under 2012 genomfördes åtgärder i fyra av bolagets bostadsområden. En större ombyggnad av 34 lägenheter i Grebbestad utfördes under Ombyggnationen omfattar bland annat tilläggsisolering av fasader samt byte av värmesystem. Vindkraft Bolaget har tillsammans med Tanums kommun och Rambo AB tagit fram en plan som möjliggör byggnation av ett vindkraftverk på Tyft. Målsättningen är att Tanums Bostäder ska bli självförsörjande på el. En byggnation av vindkraftverket kommer att påbörjas under 2013 och vindkraftverket beräknas kunna ta tas i drift under Återvinning I eller i nära anslutning till nästan alla av Tanums Bostäders bostadsområden finns kärl eller återvinningsstationer som gör det möjligt för hyresgästerna att källsortera hushållssopor. Nybyggnation Vid nybyggnation och ombyggnation sker planering för att minimera belastningen på miljön i allt från källsortering av byggnadsmaterial till val av byggnadsmaterial och utformning av värmesystem. I alla nya lägenheter finns utrustning installerad för individuell mätning av värme och varmvatten. Passivhus i Grebbestad De nya bostäder som bolaget byggt i Grebbestad är så kallade passivhus vilket innebär en mycket låg energiförbrukning vid uppvärmning. 12

14 Miljörevision Vid tillsyn av Tanums Bostäders egenkontroll enligt miljöbalken, aktualiserades ett stort antal frågor såsom inventering av eventuell förekomst av radon eller PCB i fastighetsbeståndet, energifrågor etcetera. Miljörevisionen gav inte anledning till någon anmärkning av Tanums Bostäders miljöarbete. Miljöcertifiering Under 2012 genomfördes ett arbete som innebar att bolagets verksamhet miljöcertifierades. RESULTATANALYS Årets resultat uppgår till 450 tkr före skatt och bokslutsdispositioner. Resultatet förklaras dels av en god uthyrning och dels av sänkta driftkostnader. Underhållskostnaderna är tkr högre än budgeterat. Nybyggnation av lägenheter under 2011 har ökat bolagets ränte- och avskrivningskostnader. Årets resultat är cirka tkr sämre än föregående år. I 2011 års resultat låg engångsintäkter för fastighetsförsäljningar, justerat för dessa engångsintäkter är 2012 års resultat i nivå med fjolårets resultat. Det är elfte året i följd som Tanums Bostäder AB redovisar vinst. Under perioden uppgår den samlade vinsten till tkr. RESULTAT 13 Intäkter Hyresintäkterna uppgår, efter hyresrabatter och hyresbortfall för tomma lägenheter och lokaler, till tkr vilket är en ökning med tkr (3,1 procent) sedan förra året. Av hyresintäkterna avser tkr bostadshyror och tkr lokal hyror. Intäkter från parkeringsplatser, garage etcetera uppgick till 255 tkr. Bostadshyrorna höjdes den 1 februari med i genomsnitt 2,3 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 800 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till kronor per kvadratmeter. Vakansgraden har i genomsnitt under året varit 0,8 procent. Hyresrabatter har lämnats med 346 tkr. Övriga intäkter uppgår till 514 tkr. 13

15 Driftskostnader Driftskostnaderna har minskat med cirka 100 tkr jämfört med 2011 och uppgår till tkr. Kostnaderna för uppvärmning har trots genomförda besparingsåtgärder ökat vilket beror på en kallare vinter än förra året. Kostnaderna för fastighetsskötsel, fastighetsel samt vatten och avlopp har minskat. Bolaget har tagit beslut om kostnadsminskande åtgärder som vid fullt genomslag ger kostnadsminskningar på årsbasis med tkr. Merparten av besparingarna avser sänkta kostnader för uppvärmning. driftskostnader 14 Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till tkr vilket är cirka tkr lägre än under Av underhållet har tkr avsett lägenhetsunderhåll medan tkr avsett gemensamt fastighetsunderhåll. Lägenhetsunderhållet har minskat med 166 tkr jämfört med 2011 medan övrigt fastighetsunderhåll har minskat med 857 tkr. Omflyttningen har varit fortsatt hög vilket påverkar kostnaderna för lägenhetsunderhåll. Större underhållsåtgärder under året har bland varit fasadförbättringar, byte av tvättstugeutrustning och målningsarbeten. Per kvadratmeter uthyrningsbar area uppgick underhållskostnaden till cirka 138 kronor, en minskning med cirka 20 kronor per kvadratmeter. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt har ökat med nio tkr och uppgår till 794 tkr. Administrationskostnader Kostnaderna för administration uppgår till tkr och är i princip oförändrade jämfört med förra året. Bolaget köper administrativa tjänster av Tanums kommun för 550 tkr. Personalkostnaderna uppgick till tkr medan kostnaderna för VD och styrelse uppgick till 380 tkr. Avskrivningar Årets avskrivningar uppgår till tkr. Jämfört med förra året har de årliga avskrivningarna minskat med cirka 700 tkr. Minskningen beror på ändrad avskrivningsplan för ombyggnationer. Ny- och ombyggnad av fastigheter skrivs av med två procent årligen. Helårseffekt av 2011 års nybyggnation har ökat avskrivningarna med 250 tkr. 14

16 Finansnetto Finansnettot uppgår till tkr, en försämring med cirka 700 tkr jämfört med föregående år. Försämringen beror på ökad upplåning. Av finansnettot avser 593 tkr kostnaden för den administrativa avgift som Tanums Bostäder AB betalar till Tanums kommun för kommunens borgensåtagande i Tanums Bostäder AB. Bolaget har inte erhållit några räntebidrag under året medan ränteintäkterna uppgick till 32 tkr. FINANSIELL ANALYS OCH STÄLLNING Mål och policy Målet för finansverksamheten är att trygga finansieringen av bolagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Finansverksamheten får inte utgöra en spekulativ verksamhet. Tanums Bostäder AB har en finanspolicy för bolagets finansverksamhet. Policyn är fastställd av styrelsen Bolagets strävan är att minska ränterisken, bland annat genom att skapa en lämplig struktur avseende ränteförfall. Finansieringsrisken begränsas genom att bolaget samverkar med kommunen genom ett koncernkonto till vilken en checkkredit på 30 mkr är knuten. Bolaget har ett avtal kring banktjänster som gäller till och med Ränteutveckling Riksbanken har under året sänkt sin viktigaste styrränta, reporäntan från 1,75 procent till 1,00 procent. De långa räntorna har sjunkit till historiskt låga nivåer. Den femåriga räntan var cirka 1,50 procent i december, vilket är cirka 0,50 procentenheter lägre än under december Låneskuld Låneskulden uppgår i bokslutet till 200,0 mkr, vilket innebär att låneskulden ökat med 10,0 mkr under året. Nyupplåningen har skett för att finansiera ombyggnationen av lägenheter. Hela låneskulden är upptagen med kommunal borgen som säkerhet. Av borgensramen för 2012 som uppgick till 250,0 mkr var 200,0 mkr utnyttjad vid bokslutstillfället. Kostnadsräntor Ökad genomsnittlig låneskuld har medfört att bolagets upplåningskostnad ökat. De finansiella kostnaderna har ökat från tkr till tkr. Den genomsnittliga räntenivån är 3,54 procent vilket innebär att den är i princip oförändrad. Likviditet Bolagets likviditet består av medel i kassa och bank med fyra tkr. I bokslutet har Tanums Bostäder en skuld på koncernkontot med tkr. 15

17 Ränteintäkter Bolagets ränteintäkter uppgick till 32 tkr. Räntebidrag Bolaget har inte erhållit några räntebidrag under året. Soliditet Bolagets soliditet uppgår till 12,9 procent vilket är en försämring med 0,7 procentenheter jämfört med föregående år. Det egna kapitalet har genom årets resultat efter skatt 0,3 mkr, ökat med 0,9 procent och uppgår i bokslut 2012 till 31,7 mkr. INVESTERINGAR Investeringarna under året uppgår till 24,0 mkr. Av investeringarna avser 17,7 mkr ombyggnation av fastigheter, pågående byggnation uppgår till 5,6 mkr och 0,8 mkr avser investeringar i exploateringsområden. INVESTERINGAR 16

18 MÖJLIGHETER OCH RISKER Ränteläge Bolaget strävar efter en låg ränterisk genom att en stor andel av lånen har bunden ränta. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 6,8 år, en förkortning av räntebindningstiden med 0,8 år. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade till fullvärde. Ett nytt försäkringsavtal gäller från och med den 1 juli Avtalet gäller fyra år med möjlighet till två års förlängning. Räntebidrag Tanums Bostäder AB har under 2012 inte erhållit några räntebidrag. RÄNTEBIDRAG Hyror Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen höjdes hyrorna med 2,3 procent. Hyresförhandlingarna avseende 2013 års hyror innebar att hyrorna höjs med 2,15 procent från och med januari. Hyreshöjningarna under den senaste femårsperioden har inte varit tillräckliga för att täcka bolagets kostnadsökningar. Investerings- och underhållsbehov Bolagets fastighetsbestånd har en ålderssammansättning som gör att underhållsbehovet varit förhållandevis högt. Under åren har ombyggnad skett av 201 lägenheter. Ytterligare minst 70 lägenheter kommer att behöva byggas om inom den närmaste femårsperioden. Skatter, taxor och avgifter Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har stor betydelse för bolaget. Vid en jämförelse mellan allmännyttiga bostadsbolag ligger Tanums Bostäder AB:s kostnader för el, vatten och avlopp samt renhållning per kvadratmeter bland de högsta i landet

19 Fastighetsvärdering Tanums Bostäders fastigheter har i bokslut 2012 ett bokfört värde på cirka 231 mkr. NAI SVEFA har under hösten 2010 på Tanums Bostäders uppdrag gjort en värdering av fastighetsbeståndet. Värderingen syftar till att göra en bedömning av fastigheternas marknadsvärden. Värderingen visar att ett bedömt marknadsvärde kraftigt överstiger det bokförda värdet. I NAI SVEFA s värdering ingår inte exploateringsområden och obebyggda markområden. UTSIKTER INFÖR FRAMTIDEN I januari 2011 trädde en ny lagstiftning i kraft för de allmännyttiga bostadsbolagen. Den nya lagen förtydligar definitionen av bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs. Lagen anger vidare att ett kommunalt bostadsaktiebolags huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande. Bolagen ska dessutom driva verksamheten enligt affärsmässiga principer med normala avkastningskrav. Efterfrågan på lägenheter är fortsatt stor. Tanums Bostäder har de senaste åren klarat att bygga nya hyresrätter trots att de ekonomiska förutsättningarna för nyproduktion av hyresrätter varit hämmande. Målsättningen är att även i framtiden kunna nyproducera hyresrätter varje år. Bolaget arbetar för närvarande med olika detaljplaner i Grebbestad, Fjällbacka, Tanumshede och Östad. Sammantaget möjliggör planarbetet nybyggnation av cirka 500 lägenheter. I slutet av 2012 påbörjade bolaget byggnation av 26 lägenheter i Fjällbacka som kommer att stå klara under Tanums Bostäder har genomfört ombyggnation och renovering av merparten av de fastigheter som byggdes på och 1970 talen. Det finns dock fortfarande drygt 100 lägenheter där en ombyggnation är nödvändig inom en tioårsperiod. De senaste årens hyreshöjningar har inte varit tillräckliga för att täcka bolagets kostnadsökningar. På sikt måste kostnadsökningarna kunna täckas genom hyreshöjningar om inte bolagets ekonomiska situation ska försämras. Det är nödvändigt att fortsätta arbetet med effektiviseringar för att sänka bolagets driftskostnader. Ett särskilt projekt har påbörjats som syftar till att minska bolagets energiförbrukning. Stigande energipriser belastar bolagets ekonomi och ger på sikt behov av högre hyror. Bolaget planerar därför att tillsammans med Rambo AB bygga vindkraftverk som säkrar bolagens tillgång till närproducerad miljövänlig el till en låg kostnad. 18

20 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning och resultat framgår av balansräkningen per den 31 december 2012 och resultaträkningen för perioden 1 januari december Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets vinst kronor Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att i ny räkning överförs kronor

21 RESULTATRÄKNING (Belopp i tkr om inget annat anges) Nettoomsättning Not 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Not Underhållskostnader Not Fastighetsskatt Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala adm- och försäljningskostnader Not 5, 6, Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) Räntekostnader och liknande resultatposter Not Resultat efter finansiella poster Avsättningar till periodiseringsfond Resultat före skatt Skatt på årets resultat ÅRETS RESULTAT

22 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och Not markanläggningar Maskiner, inventarier och konst Not Pågående ny- och ombyggnader Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Totala anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Förnödenheter och förråd Summa varulager Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Totala omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

23 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Periodiseringsfond 100 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Totalt kortfristiga och långfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter Not 15 Inga Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 22

24 KASSAFLÖDESANALYS Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Reavinst försäljning fastigheter Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Skatt på årets resultat -83 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Netto av förändringar i rörelsekapitalet Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Om- och tillbyggnader Utbetalning för förvärv av fastigheter Försäljning av fastigheter Pågående investeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalningar från upptagna långfristiga lån Utbetalning för inlösen av långfristiga lån Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

25 REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagens och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år om inget annat anges nedan. Likvida medel Skulden på koncernkontot uppgår i bokslutet till tkr vilket redovisas i balansräkningen som kortfristig skuld till koncernföretag. Beviljad kredit på koncernkonto är 30 mkr. Anläggningstillgångar I resultatet belastas bruttoresultatet med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på det ursprungliga anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påbörjas från den tidpunkt då tillgångarna tas i bruk. Följande avskrivningsprinciper används: - Fordon, maskiner och inventarier Avskrivningar görs för närvarande med tio procent per år på anskaffningsvärdet. - Byggnader Avskrivningar på byggnader görs med två procent på anskaffningsvärdet per år. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager och förnödenheter Varulagret värderas till anskaffningsvärdet, varefter varulagrets bokförda värde bedöms ej överstiga försäljningsvärdet minskat med beräknade försäljningskostnader. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt så kallad indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på: den löpande verksamheten investeringsverksamheten finansieringsverksamheten 24

26 NOTFÖRTECKNING HYRESINTÄKTER Not 1 Uthyrningsenhet Bostäder Hyresbortfall Hyresrabatter Avskrivna hyresfordringar Nettohyror Lokaler Hyresbortfall lokaler Nettohyra lokaler Bilplatser, garage Summa hyresintäkter Övriga intäkter Försäljning värme Försäljning tomter, bostadsrättsförening Övriga intäkter Summa förvaltningsintäkter DRIFTSKOSTNADER Not Reparationer Skötselkostnader Uppvärmning Fastighetsel Vatten Sophantering Försäkringskostnader Summa driftskostnader UNDERHÅLLSÅTGÄRDER Not Underhåll, bostäder, lokaler Gemensamt underhåll Summa underhållskostnader

27 AVSKRIVNINGAR Not Byggnader Byggnader nedskrivningar Byggnader standardförbättringar Maskininventarier Byggnadsinventarier SUMMA ADMINISTRATIONS- OCH Not FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Administrativa tjänster Försäljningskostnader/marknadsföring Hyresgästernas medel VD och styrelsekostnader SUMMA Ersättning till revisorer (PwC) Revisionsuppdraget Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget Övriga tjänster Summa ANTAL ANSTÄLLDA Not Antal anställda Varav män LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL Not STYRELSE OCH VD Löner och ersättningar Sociala kostnader SUMMA LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader SUMMA

28 RÄNTEKOSTNADER OCH Not LIKNANDE RESULTATPOSTER Räntekostnader lån Vinster/förluster swapar Borgensavgift Aktiverade räntor Övriga finansiella kostnader SUMMA

29 BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR Not Ingående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Årets fastighetsförvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER STANDARDFÖRBÄTTRINGAR Standardförbättringar anskaffningsvärde Årets förändringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde standardförbättring Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE STANDARDFÖRBÄTTRINGAR MARKANLÄGGNINGAR Markanläggningar anskaffningsvärde Justering IB Årets nyanskaffningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE MARKANLÄGGNINGAR BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR BOKFÖRT VÄRDE MARK TOTALT BOKFÖRT VÄRDE INKL MARK

30 MASKINER, INVENTARIER OCH KONST Not Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffning Årets anskaffning konstnärlig utsmyckning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE MASKINER OCH INVENTARIER PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Not Ingående pågående renoveringar Pågående investeringar Överfört färdigställda BOKFÖRT VÄRDE PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER TAXERINGSVÄRDEN Byggnader Mark SUMMA TAXERINGSVÄRDEN FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH Not UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna räntebidrag Förutbetalda försäkringar HBV-återbäring Övrigt SUMMA

31 SPECIFIKATION AV RÄNTEBINDNINGSTID Not Räntebindning till Ränteförfall 2010 Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall SUMMA DERIVAT Nominellt värde swapkontrakt Marknadsvärde Undervärde MOTPARTER SWAPAVTAL Nordea SEB Swedbank SUMMA UPPLUPNA KOSTNADER OCH Not 14 FÖRUTBETALDA INTÄKTER Periodiserade leverantörsskulder mm Utgiftsräntor Arbetsgivaravgift Semesterskuld Resultat derivat SUMMA ställda panter Not 15 Bolaget har inga ställda panter. Tanums kommun har beslutat om en borgensram på tkr, varav tkr var utnyttjad per

32 STYRELSE OCH REVISORER Styrelsen för Tanums Bostäder AB väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Den styrelse som valdes av kommunfullmäktige i november 2010 tillträdde efter ordinarie bolagsstämma Tanumshede Kurt Svedberg Ordförande Sune Karlsson Vice ordförande Benny Svensson Per Fyrvik Jan Qvillby Ulf Ericsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 3/ Kjetil Gardshol Auktoriserad revisor 31

33 32

34 Affärsvägen Tanumshede Tel: Fax: info@tanumsbostader.se TRYCK: MUNKREKLAM 2013