TANUMS BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2008

Transkript

1 Årsredovisning 2008

2 TBAB årsred inl Sida 1 TANUMS BOSTÄDER AB ÅRSREDOVISNING 2008 INNEHÅLL Förvaltningsberättelse Ordförande kommenterar 2 VD kommenterar 3 Sammanfattning och nyckeltal 4 Mål med verksamheten 5 Marknad 5 Fastigheter 7 Hyresgästfrågor och hyror 8 Organisation och personal 9 Miljöredovisning 10 Resultatanalys 12 Finansiell analys och ställning 14 Investeringar 15 Möjligheter och risker 16 Utsikter inför framtiden 17 Ekonomi Redovisningsprinciper 18 Resultaträkning 19 Balansräkning 20 Kassaflödesanalys 22 Notförteckning 23 Förslag till vinstdisposition 27 Revisionsberättelse 28 1

3 TBAB årsred inl Sida 2 ORDFÖRANDE KOMMENTERAR Tanums Bostäder AB är ett av Tanums kommun helägt bostadsbolag som drivs utan vinstintresse. Bolagets uppdrag är att tillhandahålla bra bostäder för helårsboende i attraktiva lägen och till rimliga priser för alla grupper av invånare i Tanum. Glädjande är en fortsatt stark efterfrågan på bostäder gjort det möjligt att bygga nya lägenheter. Under 2008 färdigställdes åtta nya lägenheter i Grebbestad. Under senare delen av 2008 påverkades dock kommunen av de varsel som lades under våren. Ett stort antal arbetstillfällen försvann vilket kommer att påverka det mål vi har haft; att nyproducera ett antal lägenheter varje år. Mitt mål om att Tanums Bostäder AB ska komma upp i ett antal på cirka lägenheter står dock kvar, det är då viktigt att våra hyresgäster trivs hos oss och stannar kvar. Ett större lägenhetsbestånd gör bolaget ekonomiskt starkt, vilket ökar förutsättningen att även i framtiden ha ett bra underhåll på befintliga lägenheter samt en god utomhusmiljö och bra service för våra hyresgäster. På så sätt bidrar också Tanums Bostäder AB till att göra Tanums kommun till en attraktiv kommun att bo och leva i. Vi har nu färdiga detaljplaner som gör det möjligt att påbörja byggnation av nya lägenheter i Fjällbacka, Östad och Grebbestad. Vi arbetar dessutom med nya detaljplaner i Havstensund och Tanumshede. Vår förhoppning är att det ska finnas ekonomiska förutsättningar att påbörja ett nybyggnadsprojekt under Flera av de områden Tanums Bostäder planerar att bygga kommer att anpassas för äldre hyresgäster. Situationen på bostadsmarknaden visar att hyresrätten behövs, bland annat för att ungdomar ska få möjlighet till ett första eget boende och att äldre som inte längre vill eller klarar att bo kvar i sin villa kan fortsätta att ha ett boende med hög service och kvalitet. Hyresrätten är idag skattemässigt missgynnad jämfört med andra boendeformer. Statliga beslut och höga produktionskostnader gör det näst intill omöjligt att bygga nya lägenheter till rimliga priser idag. Höga avgifter för el, vatten och fjärrvärme gör dessutom att hyresnivån blir hög. Årets resultat uppgår till 1,1 mkr. Det positiva resultatet beror framförallt på en fortsatt god uthyrning, vilket tyder på att hyresgästerna trivs med oss som hyresvärd. Det framgår också i de enkäter som bolagets hyresgäster har besvarat. De senaste åren har Tanums Bostäder AB kunnat stärka sin ställning som kommunens främsta bostadsbolag med det bredaste utbudet av lägenheter och den bästa servicen till hyresgästerna. Kurt Svedberg Ordförande 2

4 TBAB årsred inl Sida 3 VD KOMMENTERAR 2008 blev ett bra år för Tanums Bostäder AB. I december kunde hyresgäster flytta in i Tanums Bostäders nybyggnation i Grebbestad. Efterfrågan på lägenheter har varit större än på många år vilket inneburit att samtliga lägenheter har varit uthyrda. Bolaget kunde redovisa ett överskott med 1,1 mkr i bokslutet trots att finanskrisen medfört ökade räntekostnader. Överskottet har främst skapats genom att effektiviseringar gett minskade kostnader för drift och skötsel samtidigt som uthyrningen varit bra. Den starka ekonomin har skapat förutsättningarna att öka fastighetsunderhållet med 700 tkr. De senaste årens goda uthyrning och ekonomi har gjort det möjligt för oss att ta igen ett eftersläpande underhållsbehov samtidigt som vi byggt om och renoverat en stor del av de lägenheter som byggdes under slutet på 1960-talet och början på 1970-talet. Sällan eller aldrig har väl hyresrätten debatterats så flitigt som under En utredning som behandlade allmännyttans framtid lades fram under våren. Förslagen i utredningen om en helt affärsorienterad allmännytta med maximal vinst som ändamål eller en allmännytta som baseras på självkostnadsprincipen och en socialt baserad uthyrning blev hårt kritiserad av i princip alla remissinstanser. Det finns en bred politisk enighet att värna om den nuvarande svenska modellen för allmännyttans mål och verksamhet. Tanums Bostäder delar kritiken mot utredningens förslag. Vi tycker också att en förändring av nuvarande hyressättningsmodell vore önskvärd. Bolagets arbete att minska energiförbrukning och övergå till förnyelsebara energislag har fortsatt. Sedan början på 2000 har oljeförbrukningen minskat med mer än 90 procent. Under 2009 kommer vi att intensifiera arbetet med energibesparande åtgärder. Miljöförvaltningen vid Tanums kommun gjorde under 2008 en kontroll av Tanums Bostäders samlade miljöarbete. Kontrollen visade att bolagets miljöarbete i allt väsentligt är bra. Vi fortsätter att satsa på att öka trivseln i våra bostadsområden. Under 2008 gjorde vi bland annat stora satsningar på att förbättra utemiljön i flera bostadsområden. Vi arbetar också hårt för att fastighetsskötsel och lokalvård ska hålla en hög kvalitet. De mätningar vi gjort om hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende visar att just lokalvård och skötsel är de områden man är minst nöjda med. Det är därför extra viktigt att vi förbättrar oss på de områdena. För att ta del av hyresgästernas synpunkter och idéer till förbättringar besöker bolagets personal olika bostadsområden där hyresgästerna ges möjlighet att komma till tals. För att även i framtiden klara att underhålla fastigheterna på ett tillfredsställande sätt och ha en hög servicenivå är det nödvändigt att de hyresöverenskommelser som träffas ger en rimlig kompensation för bolagets kostnadshöjningar. De senaste årens höjningar har inte varit tillräckliga. Ulf Ericsson VD 3

5 TBAB årsred inl Sida 4 SAMMANFATTNING OCH NYCKELTAL Viktiga händelser under 2008 Tanums Bostäder AB redovisar en vinst på tkr. Alla lägenheter (99,9 procent) har varit uthyrda under hela året. Bostadshyrorna höjdes med i genomsnitt 2,4 procent. Åtta nya lägenheter färdigställdes i Grebbestad. Lägenheterna på Lidenområdet i Fjällbacka anslöts till en bergvärmeanläggning. Lägenheterna på Maskrosvägen i Östad anslöts till fjärrvärme. Nyckeltal (tkr) Nettoomsättning Driftnetto Resultat Balansomslutning Investeringar Likviditet Låneskuld Soliditet, procent 11,7 11,7 10,8 11,4 11,5 11,8 Antal lägenheter Uthyrningsbar area, kvm Outhyrda lägenheter (december) Medelvakans, procent 0,1 1,0 1,3 1,5 2,0 1,3 Utblick 2009 Bolaget har träffat ett hyresavtal som innebär att hyrorna höjs med 2,5 procent från den 1 januari. Planering för byggande av lägenheter i Fjällbacka, Östad, Tanumshede och Grebbestad. Åtgärder för att förbättra utemiljön i bostadsområden. Ytterligare åtgärder för att minska energiförbrukningen. 4

6 TBAB årsred inl Sida 5 MÅL MED VERKSAMHETEN Tanums Bostäder AB ska tillhandahålla ändamålsenliga bostäder för helårsboende i en god boendemiljö för alla typer av hushåll. MARKNAD Bostadsmarknad Tanums befolkning ökade under 2008 med 25 personer och uppgick den 31 december 2008 till personer. Efter att ha legat på i stort oförändrad nivå under talet har befolkningen ökat med cirka 200 personer sedan år Tanum har sedan år 2000 haft ett inflyttningsöverskott på nära 700 personer. Kommunen har en befolkningsstruktur med en hög andel personer över 65 år. Den vanligaste boendeformen i kommunen är egen villa. Det finns cirka småhus i Tanum varav hälften ägs av åretruntboende. Antalet lägenheter med hyresrätt i flerbostadshus uppgår till cirka varav 602 ägs av Tanums Bostäder AB. Dessutom finns cirka 150 bostadsrättslägenheter. De senare åren har inflyttning till kommunen och bra arbetsmarknad gjort att efterfrågan på bostäder varit god. Tanums Bostäder AB har inte haft några vakanser de senaste åren. Nyproduktionen har under många år legat på en låg nivå och de höga produktionskostnaderna tillsammans med avveckling av nybyggnadsstödet gör det svårt att bygga hyreslägenheter. De senaste åren har ett mindre antal nya lägenheter färdigställts i framförallt Grebbestad. Planering pågår för byggande av ett stort antal nya lägenheter och småhus i framförallt Grebbestad, Fjällbacka och Havstenssund. Tanums Bostäder AB har de senaste åren byggt cirka 30 nya lägenheter varav 20 har byggts i Grebbestad. Hyresgäster Tanums Bostäders hyresgäster består av tre större grupper: ungdomar under 30 år, personer över 70 år samt ensamstående och andra småhushåll. Av lägenheterna är 75 procent två rum och kök eller mindre vilket gör småhushåll till den viktigaste målgruppen. Kommunens åldersstruktur med många personer över 70 år gör denna grupp till Tanums Bostäders AB:s viktigaste målgrupp. Uthyrningsläget Antalet tomma lägenheter har legat på en låg nivå under hela året. I genomsnitt har 0,1 procent av lägenheterna varit outhyrda. Personalminskningar bland flera av kommunens större företag samt den rådande lågkonjunkturen gör att efterfrågan på bostäder beräknas minska något. 5

7 TBAB årsred inl Sida 6 ANDEL OUTHYRDA LÄGENHETER 2,5% 2,0% 2,0% 1,5% 1,0% 1,0% 1,3% 1,5% 1,3% 0,5% 0,0% 0,1% Omflyttning Omflyttningen är fortfarande hög. Under 2008 har omflyttning skett i 175 lägenheter (29 procent) att jämföra med 160 lägenheter under Av omflyttningen avser 25 flyttning inom Tanums Bostäders fastighetsbestånd. För att minska omflyttningen arbetar bolaget med olika kvarboendeåtgärder för att stärka kundlojaliteten. Den vanligaste orsaken till omflyttning är att man köper och flyttar till egen villa eller flyttar från kommunen beroende på studie- eller arbetsmarknadsskäl. Bolagets stora antal smålägenheter för småhushåll är en bidragande orsak till den höga omflyttningen. OMFLYTTNING lgh Marknadsföring Marknadsföringsinsatserna inriktas i huvudsak mot att stärka relationerna med befintliga hyresgäster genom att premiera kvarboende och satsa på ökad botrygghet. Tanums Bostäder AB ger ut en informationstidskrift till alla hyresgäster två gånger per år. En allt viktigare informationskanal, både till befintliga som presumtiva kunder, är bolagets webbplats. 6

8 TBAB årsred inl Sida 7 FASTIGHETER Fastighetsbestånd Bolaget har totalt 602 lägenheter fördelade på 293 lägenheter i Tanumshede, 119 lägenheter i Grebbestad, 151 lägenheter i Fjällbacka och 39 lägenheter i Östad. Den totala uthyrningsbara arean uppgår till kvadratmeter varav kvadratmeter är lägenheter och kvadratmeter lokaler. Av lägenhetsbeståndet är 209 lägenheter byggda före På 1970-talet byggdes 182 lägenheter och under 1980-talet samt i början på 1990-talet byggdes 114 lägenheter. Bolaget köpte 1999 ett fastighetsbestånd i Fjällbacka med 71 lägenheter som är byggda under 1980-talet. Endast 30 av lägenheterna är producerade den senaste femårsperioden. Av bolagets 602 lägenheter är 120 byggda senare än 1990 medan 256 lägenheter byggts om/renoverats under perioden Ombyggnation av lägenheter lgh lgh lgh lgh lgh lgh Totalt 170 lägenheter har byggts om under perioden för en kostnad på cirka 55 mkr. Uppvärmning En omställning av uppvärmningssystemen i bolagets fastigheter pågår för att minska oljeberoendet. Under av 2004 togs en fjärrvärmeanläggning i bruk i Tanumshede till vilken cirka 270 av bolagets lägenheter har anslutits. Sedan år 2000 har värmesystemen för 230 lägenheter konverterats fån oljeuppvärmning till bergvärme. Sedan 2001 har oljeförbrukningen minskat med 700 kubikmeter. 7

9 TBAB årsred inl Sida 8 HYRESGÄSTFRÅGOR OCH HYROR Kvalitetsmätning En kvalitetsmätning genomfördes under Mätningen visade att de allra flesta av hyresgästerna är nöjda med sitt boende hos Tanums Bostäder AB. Som sammanfattande omdöme om sitt boende gav hyresgästerna betyget 4,2 (maxbetyg 5,0) vilket är något högre betyg än vid den senaste mätningen som genomfördes under Enkäten gav även Tanums Bostäder AB kunskap om vilka områden som hyresgästerna tycker att det är viktigast att bolaget jobbar med för att förbättra servicen och kvalitén på boendet. Trygghet i boendet Undersökningar bland Tanums Bostäders och andra bostadsbolags hyresgäster visar att två av de viktigaste frågorna för hyresgästerna är trygghet och säkerhet. Tanums Bostäder AB har sedan några år en bovärd anställd som arbetar med att öka tryggheten och trivseln för hyresgästerna och minska störningar. Bovärden jobbar också med åtgärder för att minska bolagets hyresförluster. Bostadssocialt avtal Tanums Bostäder AB och Tanums kommun har träffat ett bostadssocialt avtal i vilket bolaget tar ett ökat ansvar att upplåta lägenheter efter överenskommelse med kommunens omsorgsförvaltning. För närvarande upplåts sju lägenheter med särskilda kontrakt enligt detta avtal. Hyror Bostadshyrorna höjdes den 1 april 2008 med i genomsnitt 2,4 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 600 tkr. Hyreshöjningen är långt ifrån tillräcklig för att täcka bolagets kostnadsökningar. Efter höjningen uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 912 kronor per kvadratmeter och år. Hyresnivån i Tanums Bostäder AB är över genomsnittet i länet (846 kronor) och i riket (845 kronor). Den höga hyresnivån förklaras främst av höga kostnader för fastighetsskötsel och vatten och avlopp. 8

10 TBAB årsred inl Sida 9 ORGANISATION OCH PERSONAL Organisation Tanums Bostäder AB har en verkställande direktör anställd på deltid. Bolaget har utöver VD personal anställd som sköter uthyrning och kundkontakter samt svarar för teknisk beställarkompetens. Bolaget har även en bovärd anställd som arbetar med bostadssociala frågor. Vid årets slut hade bolaget utöver VD fyra anställda (3,4 årsarbetare). Av de anställda var tre män och en kvinna. Bolagets personalkostnader uppgick till tkr vilket är cirka 70 tkr lägre än föregående år. Av personalkostnaderna avsåg tkr kostnader för de anställda medan 329 tkr avsåg kostnader för VD och styrelse. Genom förvaltningsavtal med Tanums kommun köper bolaget fastighetsskötsel och ekonomiadministrativa tjänster. För ombyggnationer och större underhållsarbeten anlitas entreprenörer. Styrelse och revisorer Styrelsen för Tanums Bostäder AB väljs av kommunfullmäktige i Tanums kommun. Den styrelse som valdes av kommunfullmäktige i november 2006 tillträdde efter ordinarie bolagsstämma Vid slutet av 2007 hade styrelsen följande sammansättning: Ordinarie ledamöter: Kurt Svedberg, (fp), Tanumshede, ordförande Sune Karlsson, (m), Tanumshede, vice ordförande Jan Peterson, (s), Tanumshede Håkan Andrésen, (c), Tanumshede Siv Bergström, (mvt), Grebbestad Suppleanter: Sigge Pohlsson, (fp), Fjällbacka Bo Andersson, (m), Bullaren Per Fyrvik, (s), Tanumshede Rune Hogebrandt, (c), Hogar Armando Jimenéz, (mvt), Grebbestad Verkställande direktör: Ulf Ericsson, Grebbestad Auktoriserad revisor: Kjetil Gardshol, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Revisorsuppleant: Stefan Frifelt, Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB Lekmannarevisorer: Berit Carlsson, (c), Tanumshede Anders Nilsson, (s), Hamburgsund Ersättare: Magnus Wintzell, (m), Grebbestad Bertil Engdahl, (fp), Grebbestad 9

11 TBAB årsred inl Sida 10 MILJÖREDOVISNING Tanums Bostäder AB arbetar målmedvetet och långsiktigt för att minska bolagets belastning på miljön. I årsredovisningens miljöavsnitt redovisas åtgärder och resultat av dessa åtgärder. Minskad oljeförbrukning Genom att ställa om uppvärmningssystem från olja till andra energislag och energibesparande åtgärder har bolagets oljeförbrukning kraftigt kunnat minskas. Under 2008 uppgick oljeförbrukningen till 74 kubikmeter att jämföra med 745 kubikmeter OLJEFÖRBRUKNING m Antalet lägenheter som uppvärms med olja har minskat i takt med att uppvärmningssystemen ställs om till fjärrvärme, fastbränsle eller värmepumpar. Under 2008 har 20 lägenheter ställts om från elvärme till bergvärme medan tio lägenheter konverterats från jordvärme till fjärrvärme. De åtta nya lägenheterna i Grebbestad värms med bergvärme. Nedanstående tabell visar hur många lägenheter som värms upp med respektive värmeslag. Merparten av lägenheterna som värms med olja har värmepumpar installerade som minskar oljeförbrukningen Olja El Bergvärme/Jordvärme Fjärrvärme

12 TBAB årsred inl Sida 11 Vattenförbrukning Installation av besparingsutrustning i många av bolagets lägenheter har minskat bolagets vattenförbrukning. Sedan 2002 har vattenförbrukningen minskat med cirka 15 procent och uppgår nu till cirka kubikmeter Kubikmeter Elförbrukning Bolagets elförbrukning har ökat med nära 50 procent sedan 2002 och uppgår 2008 till cirka kwh. Ökningen beror på att värmesystem konverterats till bergvärme för att minska oljeförbrukningen. Nybyggnation Vid nybyggnation och ombyggnation sker planering för att minimera belastningen på miljön i allt från källsortering av byggnadsmaterial till val av byggnadsmaterial och utformning av värmesystem. I alla nya lägenheter finns utrustning installerad för individuell mätning av värme och varmvatten. Miljörevision Vid den tillsyn av Tanums Bostäders egenkontroll enligt miljöbalken, aktualiserades ett stort antal frågor såsom inventering av eventuell förekomst av radon eller PCB i fastighetsbeståndet energifrågor etcetera. Miljörevisionen gav inte anledning till någon anmärkning av Tanums Bostäders miljöarbete. 11

13 TBAB årsred inl Sida 12 RESULTATANALYS Årets resultat uppgår till tkr. Det är sjunde året i följd som Tanums Bostäder AB redovisar vinst. Under perioden uppgår den samlade vinsten till tkr. Det goda resultatet förklaras dels av en god uthyrning samt dels av att det effektiviserings- och besparingsprogram som bolaget arbetat med givit effekt. Sammantaget har besparingsåtgärderna som främst avser minskad energi- och vattenförbrukning givit kostnadsminskningar med cirka tkr under Årets resultat är cirka 900 tkr sämre än föregående år. Resultatförsämringen beror på att ökade kostnader för fastighetsunderhåll med 700 tkr, ökade räntekostnader med cirka 500 tkr samt att 2008 års resultat belastas av engångskostnader i form av nedskrivningar med 450 tkr. Justerat för ovanstående engångsposter är 2008 års resultat väl i nivå med de senaste årens resultatnivå. RESULTAT tkr Intäkter Hyresintäkterna uppgår, efter hyresrabatter och hyresbortfall för tomma lägenheter och lokaler, till tkr vilket är en ökning med 905 tkr (tre procent) sedan förra året. Av hyresintäkterna avser tkr bostadshyror och tkr lokalhyror. Bostadshyrorna höjdes den 1 april med i genomsnitt 2,4 procent vilket på årsbasis gav ökade intäkter med cirka 600 tkr. Efter höjningen uppgår genomsnittshyran till 912 kronor per kvadratmeter. Vakansgraden har i genomsnitt under året varit 0,1 procent. Hyresrabatter har lämnats med 507 tkr. Driftskostnader Driftskostnaderna har ökat med 260 tkr (1,8 procent) jämfört med föregående år. Kostnadsökningen som främst beror på höjda energipriser har kunnat begränsas genom att de besparings- och effektiviseringsåtgärder bolaget beslutat om givit effekt. Bolaget har tagit beslut om kostnadsminskande åtgärder som vid fullt genomslag ger kostnadsminskningar på årsbasis med tkr. Merparten av besparingarna avser sänkta kostnader för uppvärmning. 12

14 TBAB årsred inl Sida 13 DRIFTSKOSTNADER 22,2% 4,8% 18,8% 17,1% 10,2% 6,6% 20,2% Underhållskostnader Underhållskostnaderna uppgick till tkr vilket är cirka 700 högre än under Av underhållet har tkr avsett lägenhetsunderhåll medan tkr avsett gemensamt fastighetsunderhåll. Lägenhetsunderhållet har ökat med 110 tkr jämfört med 2007 medan övrigt fastighetsunderhåll har ökat med 550 tkr. Omflyttningen har varit fortsatt hög vilket påverkar kostnaderna för lägenhetsunderhåll. Per kvadratmeter uthyrningsbar area uppgick underhållskostnaden till 100 kronor. Fastighetsskatt Kostnaden för fastighetsskatt är i princip oförändrad och uppgår till 707 tkr. Administrationskostnader Kostnaderna för administration uppgår till tkr och har ökat med 49 tkr jämfört med förra året. Personalkostnaderna uppgick till tkr medan kostnaderna för VD och styrelse uppgick till 344 tkr. Avskrivningar Årets avskrivningar uppgår till tkr, varav avser avskrivningar enligt plan och 145 avser nedskrivningar. Jämfört med förra året har avskrivningarna ökat med cirka 220 tkr. Ökningen beror främst på ökade avskrivningar för de fastighetsrenoveringar och nybyggnationer som genomförts. Fastigheterna skrivs av med två procent årligen medan ombyggnationer skrivs av med tre procent per år. Finansnetto Finansnettot uppgår till tkr, en försämring med cirka 600 tkr jämfört med föregående år. Ökningen beror främst på upplåningskostnader till följd av den finansiella oron i världen. Av finansnettot avser 248 tkr kostnaden för den administrativa avgift som Tanums Bostäder AB betalar till Tanums kommun för kommunens borgensåtagande i Tanums Bostäder AB. Bolaget har erhållit 139 tkr i räntebidrag under året. 13

15 TBAB årsred inl Sida 14 FINANSIELL ANALYS OCH STÄLLNING Mål och policy Målet för finansverksamheten är att trygga finansieringen av bolagets verksamhet till så låg kostnad som möjligt. Finansverksamheten får inte utgöra en spekulativ verksamhet. Tanums Bostäder AB har en finanspolicy för bolagets finansverksamhet. Policyn är fastställd av styrelsen Bolagets strävan är att minska ränterisken, bland annat genom att skapa en lämplig struktur avseende ränteförfall. Finansieringsrisken begränsas genom att bolaget samverkar med kommunen genom ett koncernkonto till vilken en checkkredit på 20 mkr är knuten. Under 2004 skedde en upphandling av banktjänster. Avtalet trädde i kraft den 1 januari 2005 och gäller till och med Ränteutveckling Finansiell oro och en kraftig avmattning av konjunkturen medförde att 2008 blev ett turbulent år på de finansiella marknaderna. Den svenska riksbanken gick emot strömmen genom att höja sin styrränta i början på året. När konjunkturnedgången blev påtaglig under hösten genomförde riksbanken kraftiga räntesänkningar. Vid årets slut låg den så kallade reporäntan på 2,0 procent. De flesta bedömare tror att riksbanken kommer att fortsätta räntesänkningarna under Även de långa räntorna har fallit under Den tioåriga räntan föll från fyra procent i början på året till 2,5 procent i slutet på året. Låneskuld För att finansiera nybyggnation av fastigheter har en nettoupplåning skett med 8,7 mkr. Låneskulden uppgår i bokslutet till 170,0 mkr. Hela låneskulden är upptagen med kommunal borgen som säkerhet. Kostnadsräntor Trots fallande marknadsräntor i slutet på 2008 har bolagets upplåningskostnad till följd av kraftigt ökade påslag från bankerna. Detta tillsammans med en ökad upplåning har medfört att räntekostnaderna ökat med 720 tkr till tkr. Likviditet Bolagets likviditet består dels av positivt saldo på koncernkontot, vilket redovisas som fordran på koncernföretag i balansräkningen, och dels av kassa och bank. Totalt uppgick likviditeten till tkr varav tkr avsåg del av koncernkonto och 19 tkr avsåg kassa och bank. 14

16 TBAB årsred inl Sida 15 Ränteintäkter Ränteintäkterna uppgick till 254 tkr. Likviditeten har under året varit placerad på ett, med kommunen gemensamt koncernkonto. Räntebidrag Bolaget har erhållit 139 tkr i räntebidrag under året. Soliditet Bolagets soliditet uppgår till 11,7 procent vilket är oförändrat jämfört med föregående år. Årets investeringsverksamhet uppgår till 14,1 mkr, avskrivningarna uppgår till 5,5 mkr vilket innebär att bolagets anläggningstillgångar ökat med 8,7 mkr. Omsättningstillgångarna är oförändrade, 3,5 mkr, vilket innebär att de totala tillgångarna ökat med 8,7 mkr (4,5 procent). Det egna kapitalet har genom årets resultat 1,1 mkr ökat med 4,7 procent. Det egna kapitalet uppgår i bokslut 2008 till 23,7 mkr. INVESTERINGAR Investeringarna under året uppgår till 14,1 mkr. Större investeringar under året har varit färdigställande av åtta lägenheter i Grebbestad för 8,7 mkr samt byggande av en bergvärmeanläggning i Fjällbacka för 2,6 mkr. Investeringar i exploateringsområden har gjorts med 0,7 mkr. INVESTERINGAR tkr

17 TBAB årsred inl Sida 16 MÖJLIGHETER OCH RISKER Ränteläge Trots dagens relativt låga räntenivå utgör räntekostnaden den största enskilda kostnadsposten. Bolaget strävar efter en låg ränterisk genom att en stor andel av lånen har bunden ränta. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 4,3 år. Försäkringar Fastigheterna är försäkrade till fullvärde. Ett nytt försäkringsavtal gäller från och med den 1 juli Det nya avtalet gäller fyra år med möjlighet till två års förlängning. Räntebidrag Räntebidragen avvecklades i snabb takt under slutet av 1990-talet. Tanums Bostäder AB har under 2008 erhållit räntebidrag med 139 tkr. De erhållna räntebidragen avser om- och nybyggnation under åren Från och med 2008 beviljas inga nya räntebidrag. RÄNTEBIDRAG tkr Hyror Bostadshyrorna bestäms genom förhandlingar med hyresgästföreningen. Efter att ha hållits oförändrade under åren höjdes hyrorna med i genomsnitt 2,7 procent under åren För 2008 och 2009 har hyresnivån höjts med 2,5 procent per år. Hyreshöjningarna de senaste åren har inneburit att bolaget inte fått täckning för sina kostnadsökningar. 16

18 TBAB årsred inl Sida 17 Investerings- och underhållsbehov Bolagets fastighetsbestånd har en ålderssammansättning som gör att underhållsbehovet varit förhållandevis högt. Under åren har ombyggnad skett av 169 lägenheter. Ytterligare minst 70 lägenheter kommer att behöva byggas om inom den närmaste fem- till tioårsperioden. Skatter, taxor och avgifter Politiska beslut rörande skatter, avgifter och andra regleringar har stor betydelse för bolaget. Vid en jämförelse mellan allmännyttiga bostadsbolag ligger Tanums Bostäder AB:s kostnader för el, vatten och avlopp och renhållning per kvadratmeter bland de högsta i landet. Detta beror bland annat på att Tanums kommun har den högsta taxan i landet på vatten och avlopp. UTSIKTER INFÖR FRAMTIDEN Under 2009 kommer regeringen att ta ställning till den utredning av Michael Koch som föreslår nya förutsättningar för de allmännyttiga bostadsföretagen. Den ekonomiska lågkonjunkturen och det faktum att sysselsättningen minskat hos flera av de större företagen i kommunen, kan komma att minska efterfrågan på bostäder även om nettoinflyttningen till kommunen fortfarande är positiv. För 2009 har bolaget träffat en överenskommelse med hyresgästföreningen som innebär hyreshöjningar med 2,5 procent. Totalt innebär hyreshöjningarna en intäktsförstärkning med cirka 600 tkr per år, vilket inte täcker bolagets kostnadsökningar. På sikt måste kostnadsökningarna kunna täckas genom hyreshöjningar om inte bolagets ekonomiska situation ska försämras. Bolagets arbete med att sänka driftskostnaderna fortsätter. Under 2009 kommer ytterligare åtgärder för att minska energiförbrukningen att vidtas. Bolaget planerar för nybyggnation av lägenheter i Grebbestad, Fjällbacka, Tanumshede och Östad. Sammantaget omfattar planarbetet åtta olika områden som innebär nybyggnation av cirka 210 lägenheter. Målsättningen är att kunna bygga nya lägenheter per år under förutsättning att de ekonomiska förutsättningarna att bygga hyresrätter med rimliga hyror finns. De senaste årens höga produktionskostnader och borttagna bostadssubventioner har dock kraftigt försvårat byggandet av nya hyresrätter. 17

19 TBAB årsred inl Sida 18 REDOVISNINGSPRINCIPER Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagens och Bokföringsnämndens allmänna råd. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år om inget annat anges nedan. Likvida medel Fordran på koncernkontot uppgående till tkr redovisas i balansräkningen som kortfristig fordran på koncernföretag. Beviljad kredit på koncernkonto är 20 mkr. Anläggningstillgångar I resultatet belastas bruttoresultatet med avskrivningar enligt plan, vilka beräknas på det ursprungliga anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivningarna påbörjas från den tidpunkt då tillgångarna tas i bruk. Följande avskrivningsprinciper används: - Fordon, maskiner och inventarier Avskrivningar görs för närvarande med tio procent per år på anskaffningsvärdet. - Byggnader Avskrivningar på byggnader görs med två procent på anskaffningsvärdet per år. Ombyggnationer och standardförbättringar skrivs av med tre procent per år. Fordringar Fordringar upptas till det belopp som efter individuell bedömning beräknas bli betalt. Varulager och förnödenheter Varulagret värderas till anskaffningsvärdet, varefter varulagrets bokförda värde bedöms ej överstiga försäljningsvärdet minskat med beräknade försäljningskostnader. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt så kallad indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. Kassaflödet redovisas uppdelat på: den löpande verksamheten investeringsverksamheten finansieringsverksamheten 18

20 TBAB årsred inl Sida 19 RESULTATRÄKNING Nettoomsättning Not 1 Hyresintäkter Övriga förvaltningsintäkter Summa nettoomsättning Fastighetskostnader Driftskostnader Not Underhållskostnader Not Fastighetsskatt Avskrivningar Not Summa fastighetskostnader Bruttoresultat Centrala adm- och försäljningskostnader Not 5, 6, Rörelseresultat Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag) Räntekostnader och liknande resultatposter Resultat efter finansiella poster ÅRETS RESULTAT

21 TBAB årsred inl Sida 20 BALANSRÄKNING TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader, mark och Not Markanläggningar Maskiner och inventarier Not Pågående ny- och ombyggnader Not Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag Totala anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Förnödenheter och förråd Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga kortfristiga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Totala omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

22 TBAB årsred inl Sida 21 EGET KAPITAL OCH SKULDER Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa fritt eget kapital Totalt eget kapital Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not Kortfristiga skulder Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Övriga kortfristiga skulder Förskottsbetalda hyror Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not Summa kortfristiga skulder Totalt kortfristiga och långfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda panter Av Tanums kommun utställd borgen Ansvarsförbindelser Inga Inga Inga 21

23 TBAB årsred inl Sida 22 KASSAFLÖDESANALYS Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Av- och nedskrivningar som belastat resultatet Justering Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av förråd Ökning(-)/minskning(+) av rörelsefordringar Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder Reservering Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Om- och tillbyggnader Utbetalning för förvärv av fastigheter Pågående investeringar Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Inbetalningar från upptagna långfristiga lån Utbetalning för inlösen av långfristiga lån Justering Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början SUMMA LIKVIDA MEDEL VID ÅRETS SLUT

24 TBAB årsred inl Sida 23 NOTFÖRTECKNING HYRESINTÄKTER Not 1 Uthyrningsenhet Bostäder Hyresbortfall Hyresrabatter Avskrivna hyresfordringar Nettohyror Lokaler Hyresbortfall lokaler Nettohyra lokaler Bilplatser, garage Summa hyresintäkter Övriga intäkter Försäljning värme Övriga intäkter Summa förvaltningsintäkter DRIFTSKOSTNADER Not Reparationer Skötselkostnader Uppvärmning Fastighetsel Vatten Sophantering Försäkringskostnader Summa driftskostnader UNDERHÅLLSÅTGÄRDER Not Underhåll, bostäder, lokaler Gemensamt underhåll Avgår försäkringsersättning Skattereduktion ROT-bidrag Summa underhållskostnader

25 TBAB årsred inl Sida 24 AVSKRIVNINGAR Byggnader Not Byggnader nedskrivningar Byggnader standardförbättringar Maskininventarier Byggnadsinventarier SUMMA ADMINISTRATIONS- OCH FÖRSÄLJNINGSKOSTNADER Not Administrativa tjänster Försäljningskostnader/marknadsföring Hyresgästernas medel VD och styrelsekostnader SUMMA Ersättning till revisorer (Öhrlings PricewaterhouseCoopers) Revisionsuppdrag Övrigt Summa ANTAL ANSTÄLLDA Not Antal anställda Varav män LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE OCH VD Not Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader 0 35 SUMMA LÖNER OCH ERSÄTTNINGAR TILL ÖVRIGA ANSTÄLLDA Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader SUMMA

26 TBAB årsred inl Sida 25 BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR Not Ingående ackumulerade anskaffningsvärden byggnader Justering IB Årets fastighetsförvärv Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Justering IB 26 Avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående nedskrivningar Utgående ackumulerade nedskrivningar BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER STANDARDFÖRBÄTTRINGAR Standardförbättringar anskaffningsvärde Årets förändringar Utgående ackumulerat anskaffningsvärde standardförbättring Ingående ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar enligt plan Utgående ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE STANDARDFÖRBÄTTRINGAR MARKANLÄGGNINGAR Markanläggningar anskaffningsvärde Årets nyanskaffningar Ingående avskrivningar Årets avskrivningar enl. plan BOKFÖRT VÄRDE MARKANLÄGGNINGAR BOKFÖRT VÄRDE BYGGNADER OCH MARKANLÄGGNINGAR BOKFÖRT VÄRDE MARK TOTALT BOKFÖRT VÄRDE INKL MARK

27 TBAB årsred inl Sida 26 MASKINER OCH INVENTARIER Not Ingående ackumulerade anskaffningsvärden Årets anskaffning Konstnärlig utsmyckning Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar BOKFÖRT VÄRDE MASKINER OCH INVENTARIER PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER Not Ingående pågående renoveringar Pågående investeringar Överfört färdigställda BOKFÖRT VÄRDE PÅGÅENDE NY- OCH OMBYGGNATIONER TAXERINGSVÄRDEN Byggnader Mark SUMMA TAXERINGSVÄRDEN FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Not Upplupna räntebidrag Förutbetalda försäkringar HBV-återbäring Övrigt SUMMA SPECIFIKATION AV RÄNTEBINDNINGSTID Not Räntebindning till Ränteförfall Ränteförfall Ränteförfall SUMMA UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Not Periodiserade leverantörsskulder mm Utgiftsräntor Arbetsgivaravgift Semesterskuld Resultat derivat SUMMA

28 TBAB årsred inl Sida 27 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Företagets ekonomiska ställning och resultat framgår av balansräkningen per den 31 december 2008 och resultaträkningen för perioden 1 januari december Styrelsen föreslår att balanserade vinstmedel disponeras så att i ny räkning överförs tkr. Tanumshede Kurt Svedberg Ordförande Sune Karlsson Vice ordförande Siv Bergström Jan Peterson Håkan Andrésen Ulf Ericsson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har angivits den 17 mars Kjetil Gardshol Auktoriserad revisor 27

29 TBAB årsred inl Sida 28 28

30 Affärsvägen Tanumshede Tel: Fax: info@tanumsbostader.se PROFIL.SE/OMSLAGSFOTO: MAGNUS LÄNJE/TRYCK: MUNKREKLAM 2009