UNDERHÅLLSPLAN Brf. Domherren 3 Lund

Transkript

1 UNDERHÅLLSPLAN Brf. Domherren 3 Lund

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Inledning 2-3 Basuppgifter 4 Besiktningsutlåtande 5-10 Detaljkalkyl Stapeldiagram 14 Kostnad per byggdel 15 1

3 INLEDNING Underhållsplanens uppbyggnad Basuppgifter Här finns grundläggande uppgifter rörande fastigheten; antal lägenheter, ytor, mm, byggnadstekniska uppgifter, samt en introduktion till begreppet underhållsplan och planens användning. Besiktningsutlåtande Här redovisas och beskrivs behovet av underhåll i text, av de byggnadsdelar besiktningsmannen bedömt och där behovet identifierats. Detaljkalkyl Samtliga kostnader i underhållsplanen är satta i den prisnivå som gällde då planen upprättades. Alla kostnader anges exklusive mervärdesskatt. Stapeldiagram (kostnader per år) Visar årliga totalsummor för underhåll under perioden. Kostnad per byggdel och år I tabellen redovisas kostnader per byggdel de kommande 10 åren. 2

4 Allmänt om underhållsplan Underhållsplanen omfattar byggnadernas yttre delar såsom yttertak, fasader, balkonger, fönster, dörrar, mark, mm. samt inre gemensamma utrymmen som exempelvis vindar, källare och trapphus. Dessutom bedöms ventilations- rör- och elanläggningar. Löpande och akut underhåll, eller energisparåtgärder och andra standardhöjande åtgärder, har inte tagits med i sammanställningen. En okulär statusbesiktning genomförs som följs upp av mängd- och kalkylberäkningar vilka sammanställs och presenteras i en Underhållsplan. Syftet med underhållsplanen är att föreningen/fastighetsägaren skall vara förberedd på kommande arbetsuppgifter kunna jämna ut slitaget och därmed underhållskostnaderna över husets livslängd känna till det årliga avsättningsbehovet kunna följa upp och omprioritera åtgärder kunna höja kreditvärdigheten. Underhållsplanen är ett viktigt arbetsredskap för styrelsen när det gäller den långsiktiga underhållsplaneringen. Det rekommenderas att föreningen gör en årlig genomgång av fastigheten, en statusbesiktning, som varje gång stämmer av de åtgärder som dels förekommer i planen och som dels har uppkommit i övrigt. Vid detta tillfälle omprioriterar man eventuellt planens prognos och skapar en skarp arbetsordning för året eller kommande år. Förfrågningsunderlaget vid stora såväl som små upphandlingar är viktigt. Detta dels för att kunna jämföra anbud och dels för att tidigt klargöra vad som skall gälla under entreprenaden. Överraskningar kan annars bli kostsamma. Avtalsarbetet och projektledningen är också viktiga delar där man ofta bör anlita professionell hjälp. Beroende på åtgärden kan i ett tidigt skede ett förarbete och projektering vara aktuellt. 3

5 BASUPPGIFTER Underhållsplan Avseende Brf. Domherren 3 Adress Domherrevägen Lund Org. Nr Besiktning genomförd samt Fastighetsuppgifter: Fastighetsbeteckning Kv. Rapphönan 8, Lunds Kommun Byggnadsår 1964 Ombyggnadsår - Byggnadstyp Friliggande flerbostadshus Antal huskroppar 1 Antal våningar 5 + källare Antal lägenheter 40 Antal lokaler 1 Garage - Tomtyta 3047 Lägenhetsyta 2919 Lokalyta 39 A-temp yta 3402 Byggnadstekniska uppgifter Grundläggning Dränering Stomme Bjälklag Yttertak Vind Fasad Fönster Balkonger Hiss Uppvärmning Ventilation Värmeåtervinning Vattenledningar Avloppsledningar Elsystem Kabel-TV Avfallshantering Källare. Betongsulor under bärande väggar i betong Anslutet till kommunalt nät Betong Betong Papp Nej Tegel, betong, träpanel samt skivmaterial Trä, plats, trä/aluminium Betong Ja Fjärrvärme Mekanisk frånluft Nej Plast och koppar Gjutjärn Serviceledning från gata Comhem Delvis sophantering i plastkärl inom servicehus på parkering Upprättad av Jan Persson JIPE konsult 4

6 BESIKTNINGSUTLÅTANDE Detaljinventeringen redovisas per byggnad och byggdel med mängdberäkning och kostnadsbedömning. Alla kostnader är uppskattade och bygger på erfarenheter och statistik. Dessa skall därför inte tas som exakta utan betraktas för vad de är, uppskattade kostnader under vissa förutsättningar och för att föreningen skall ha en beredskap av kostnader i den omfattningen. Samtliga kostnader inkluderar arbetskostnad och materialkostnad exklusive moms. Att moms utelämnas beror på att indata är kopplat till olika delar av planen och då moms kan förändras över tid försvårar det uppdatering och läsning. Tidpunkterna för åtgärderna i planen är bedömningar. Övergripande fastighetsbeskrivning Fastigheten består av en huskropp samt planerad tomtmark. Huset är sammanbyggt med grannfastighet i västra gaveln. Huskroppen innehåller 1 entré/trapphus till lägenheter och loftgångar. Marklägenheter har egen entré. Huset har 5 våningsplan med lägenheter samt källare innehållande bl.a. förråd, tvättstugor, torkrum, lokal och driftsutrymmen. Totalt inryms 40 st. lägenheter och 1 st. mindre lokal. Gården är planerad med gräs samt planteringar åt söder, öster och delvis norr. Norra sidan är asfalterad med biluppställningsplatser och servicebyggnad för sopor. Huset byggdes 1964, bjälklagen är av betong och ytterväggar består av tegel och betong Yttertaket är pappklätt. Ventilationen i lägenheterna består av mekanisk frånluft. OVK-besiktning ska utföras vart 6:e år. Värmeförsörjningen är fjärrvärme. Tidigare utförda mer omfattande åtgärder Byte tappvattenledningar 2013 Relining avloppsledningar. Möjliga saneringsåtgärder: Radon Asbest Bly Okänt Kan finnas i rörböjar, fogmassor etc. Vissa äldre rörtätningar Grundläggning, dränering, markanläggning, sophantering Husen är grundlagda med utbredda betongsulor under bärande pelare och väggar av betong respektive tegel. Dräneringens skick och placering kunde ej fastställas varför eventuell åtgärd lämnas utanför planen. Filmning bör göras för att konstatera eventuella skador på ledning. Tomten består av olika ytskikt såsom gräs, stensättningar, asfalt mm. Gräsmatta och planteringsytor är i bra skick. Asfaltbeläggning på fastighetens norra sida är dålig och har 5

7 flertalet skador med risk för personskada p.g.a. fall och även svårigheter med snöbekämpning. Underhåll ligger med i planen. Källartrappa åt öster har skador i övre plansteg vilket skall åtgärdas. Handledare av trä till stentrappa förefaller klen och utgör dessutom skaderisk varför denna bör bytas. Hushållsavfall med sortering hanteras i nyare servicehus på fastighetens norra sida utan anmärkning. Källare med förråd, servicerum, tvättstugor, torkrum, lokal m.m. Nordvästra delen av källaren är i ursprungligt skick och uppvisar mindre fuktgenomslag på ytter- och innerväggar och genom bottenplatta av betong. Att åtgärda detta kräver stora insatser och är en kostsam renovering. Konstruktivt är det ännu ej någon fara för huset utan är mer att betrakta som ett trivselproblem. Föremål inom förråd bör ej placeras direkt mot golv eller vägg för att förhindra skador på materiel. Förrådsväggar i trä är äldre men i bra skick. Målningsarbeten inom källare är att betrakta som löpande underhåll och omfattas ej i denna underhållsplan. Den sydvästra delen av källaren är skyddsrum och har samma utnyttjande och utseende som den nordvästra delen. Källarens östra del består av serviceutrymmen, undercentral, tvättstugor, torkrum, cykelförvaring och lokal. Korridor av målat betonggolv och vitmålade väggar och tak i ok skick. Enkel toalett i korridor är under renovering. Cykelrum av dammbundet betonggolv och vitmålade väggar och tak. Rummet har egen utgång till gård via ett aluminiumparti. Undercentral med hobbyrum/vaktmästarrum, är i ursprungligt skick. Golv, väggar och tak är i slitet skick. Torkrummen, 1 & 2, är likvärdiga och har båda torkaggregat typ Electrolux TA 2002 från 2004 vilka förefaller i bra skick. Väggar av och tak målade och målat betonggolv. Mellanvägg är av trä med spånskiva med fuktskador i underkant och bör bytas. Tvättstuga nr: 1 Väggar av kakel, golv av klinker samt målat tak i bra skick. Utslagsback och luddlåda utan anmärkning. Tvättstugeutrustning Typ Tillverkningsår Tvättmaskin 1 Electrolux W365H 2004 Tvättmaskin 2 Electrolux W365H 2004 Torktumlare Electrolux T Tvättstuga nr: 2 (den mindre) Väggar av kakel, golv av klinker samt målat tak i bra skick. Utslagsback och luddlåda utan anmärkning. Tvättstugeutrustning Typ Tillverkningsår Tvättmaskin 1 Electrolux W365H 2004 Tvättmaskin 2 Electrolux W365H

8 Torktumlare Electrolux T Fasader, fönster och balkonger Fasaden består av röd, slät fasadtegel, brädformsgjuten vitmålad betong, träpanel samt målat skivmaterial inom loftgångar och balkonger. Tegelfasader uppvisar en del släpp i fogbruk i synnerhet avseende fasader åt söder och öster. Fogkomplettering, alt. omfogning, ligger med i planen för att förhindra urlakning av murbruk med vatteninträngning i yttervägg som påföljd. I samband med åtgärder av tegelfasader bör även mjukfog ovan plåtbeslag bytas. I fasadens brädformsgjutna betongytor förekommer mindre ställen där rostgenomslag kan konstateras. I övrigt ser ytorna bra ut och underhåll ligger ej med denna period. Fasads ytor av träpanel kräver kontinuerligt underhåll genom målning. Ytorna ser bra ut och ny ommålning ligger tidigast i slutet av perioden. Fasad av skivmaterial förefaller okej och eventuell uppfräschning med målning är att betrakta som löpande underhåll. Fasadbleck utmed bottenvåning åt norr är i behov av ritning och målning. I byggnaden förekommer olika typer och ålder på fönster. Åt norr har bottenvåning och yttre lägenheter åt väst resp. öst försetts med fönster av plast med isolerglas i bra skick. Fönster inom balkonger åt söder samt på loftgångar åt norr är äldre kopplade träfönster och byte ligger med i planen. Övriga fönster åt söder är i trä/aluminium och i okej skick. Balkongdörrar av trä/aluminium är i bra skick. Träfönster i trapphus är ursprungliga 2-glas kopplade bågar typ vridfönster. Vissa saknar handtag och är dessutom svåra att öppna varför justering skall utföras. Rötskador kunde inte påvisas. Källarfönster är ursprungliga 2-glas kopplade bågar och underkantshängda. Balkonger av betong med räcke av betong förefaller vara i okej skick. Balkongplattan var dock dold av plastgolv. Det kunde konstateras några betongskador på balkongskärmar vilket bör undersökas närmare. Dock bör balkongräcke höjas från 900 mm till dagens norm vilket ligger med i planen. På vissa balkonger har detta utförts. Trapphus, entréer, dörrar och hissar Inom trapphus består väggar av olika material såsom tegel, betong, eternitskivor, MDFinklädnader och träpanel. Golv är av betong med halkskyddsbeläggning samt terrassobeläggning. Samtliga ytskikt inom trapphus är i ok skick och eventuell uppfräschning ligger utanför planen. Handledare är av stål med plastbelagd överyta. De ursprungliga sopnedkasten kvarsitter men är plomberade. Entrépartier av aluminium är i bra skick. Lägenhetsdörrar är ursprungliga trädörrar och utbyte till nya med högre säkerhet rekommenderas, vilket ligger med i planen. 7

9 Föreningen avser att montera entrétak till marklägenheter varför detta finns upptaget i underhållsplanen. Dörr till källare (östergavel) har vissa rötskador i nederkant samt brister i fogtätning mellan karm och tegelsmyg som bör åtgärdas. Hissmaskinrum är placerat på tak intill fläktrum. Servicebok är kontinuerligt ifylld av Kone Hissar och i utrymmet finns även en underhållspärm. I rummet finns en enklare elradiator på 600 W monterad på vägg. Besiktning av hiss är genomförd av Inspecta och gäller t.o.m. januari Värmeanläggning Uppvärmningen består av fjärrvärme. Värmeväxlare är relativt ny och fungerar utan problem. Cirkulationspump, typ tryckstyrd, troligen bytt i samband med växlare och utan anmärkning. Expansionskärl även det ok med larm kopplat till tryckvakt. Visst problem med ojämn värme mellan lägenheter förekommer. Detta har kompenserats med ökad framledningstemperatur samt installation av spirovent som renar och avluftar vattnet i anläggningen. Anläggningen förefaller tappa tryck kontinuerligt vilket kan ha sin orsak i spiroventen. En annan orsak kan vara att boende luftar elementen med täta intervall. Förslagsvis skall värmeanläggningen genomgå en total injustering samt byta av reglerventiler för att ge möjlighet till optimal intrimning, vilket ligger med i planen. Även byte av samtliga termostater ligger med i planen. Ledningar och radiatorer har en mycket svårbedömd hållbarhet. Teoretisk livslängd brukar anges till 80 år, men beroende på om man ofta byter vatten i systemet (p.g.a. läckage, service eller dylikt), kan denna tid kortas avsevärt. Något byte är ej planerat under denna underhållsintervall. Vatten/avloppssystem Tappvattensystemet byttes och är i bra skick. Avloppsledningar renoverades genom relining 2013 och är i bra skick I undercentral är elektroniskt råttstopp monterat på liggande stamledning i golv. På vertikala avloppsstammar som ligger efter ovan råttstopp har mekaniskt råttlås monterats. Det kunde konstateras att någon dagvattenbrunn på loftgång var igensatt och renspolning rekommenderas. Ventilation Fastigheten har mekanisk frånluft och fläktar är placerade i byggnad på tak. 2 st. ytterväggsgaller saknas på byggnad till fläktrum på tak. El, elkraftssystem Förekommer en elinstallation på yttertak med löst liggande tomrör på takpapp som skall åtgärdas. 8

10 Källarens belysning har tidsstyrning via knapp/brytare vilka har kort tid samt dålig ljusmarkering vid släckt läge varför dessa bör bytas. Äldre el-centraler med porslinssäkringar i korridorer. Alla ledningar för gemensamhets el samt till respektive lägenhet är från husens begynnelse. Inom elcentral i källare är samtliga elmätare placerade. Föreningen bör se över möjlighet att göra ominstallation till endast ett abonnemang då detta på sikt sparar pengar. Ledningar inom lägenheter är respektive lägenhetsinnehavares ansvar. Tak, takdetaljer och vind Yttertaket nås från stållucka i vägg inom trapphus övre plan. Takkonstruktionen är s.k. platt tak med ränndal placerad längsgående centriskt av byggnaden med invändiga stuprör. Taket är uppbyggt med träreglar från vindsbjälklag och råspont närmast under ytskikt. Vindsutrymmet är begränsat i höjd och endast besiktningsbart från takluckor för rensning av ventilationskanaler. Bjälklaget är isolerat med ca: 300 mm lösull. Rötskador på virke eller avvikande lukt kunde inte konstateras. Yttertaket består av takpapp med anslutande släta svarta plåtbeslagningar. Samtliga slätplåtar (takfot, vindskivor, huvar, m.m.) är i bra skick. Takpapp är i bra skick och några skador kunde inte konstateras. Infästningsöglor för livlina finns monterade centriskt på taket och förefaller i bra skick. Luftningsrör för avlopp av gjutjärn är beslagna med plåt och i bra skick. Murad byggnad tillhörande fläktrum m.m. samt äldre skorsten för rökgaser är i behov av fogkomplettering avseende bruksfogar. Det förekommer en del skräp i ränndal i anslutning till silar för regnavlopp, Viktigt att tillse att ränndal blir rensad i erforderlig omfattning, ca 2 ggr/år. Löpande underhåll. På skorsten och fläktutrymme finns 4 st. master placerade. Galvat skyddsräcke på skorsten är sammansatt med bandjärn i hörn vilka är rostangripna och skall bytas. Även fasta steg på skorsten är rostangripna och skall rostskyddsbehandlas. Myndighetsbesiktningar m.m. OVK: Utförd Nästa besiktning 2020 Energideklaration: Utförd 2011 Systematiskt brandskyddsarbete: Uppgift saknas huruvida föreningen bedriver detta lagstadgade arbete. Observera att även andra besiktningar m.m. kan vara föranledda. 9

11 Slutkommentar Fastigheten är i bra skick. Inom perioden finns dock upptaget större underhållsbehov avseende bl.a. mark, tegelfasader samt fönster och dörrar. Underhåll är viktigt för att inte förkorta byggnadens livslängd. Med tanke på dagens höga energikostnader har olika åtgärder upptagits såsom fönsteroch dörrbyte. Även värmeanläggningen bör optimeras för att få en mer energieffektiv byggnad. Siffrorna i detaljkalkylen anger den bedömda kostnaden för fastighetens underhåll utslaget över hela perioden, och visar den avsättningsnivå som krävs för att täcka det beskrivna underhållet. Hur föreningen utifrån individuella förutsättningar väljer att följa underhållsplanen eller finansiera åtgärderna, är en fråga för teknisk och ekonomisk förvaltning. Det är inte nödvändigt att föreningen vid varje tillfälle skall klara att finansiera underhållet med enbart egna medel. Olika system och kombinationer mellan lån och avsatta medel är tänkbara. Strategin beträffande finansiering av underhåll görs i samråd med ekonomisk förvaltare och utifrån parametrar som bl.a. lånemöjligheter, ränteläge, avskrivningar m.m. Den årliga avsättningen måste varje år indexuppräknas för att reparationsdagens kostnadsläge skall nås. För närvarande rekommenderas byggprisindex/faktorprisindex eller ett genomsnitt av detta. Det är också väsentligt att underhållsplanen används aktivt, d.v.s. att den revideras och genomgås årligen, då förutsättningar ändras över tiden. Beträffande statligt stöd till det framtida underhållet, har det nu gällande bidragssystemet tagit bort möjligheten att få förmånliga statliga räntebidrag i de flesta fall. Detta medför att föreningen själva till skillnad från den enskilde medlemmen i regel måste bekosta alla underhållsåtgärder fullt ut. 10

12 Underhållsplan brf. Domherren 3, Lund Detaljkalkyl Samtliga kostnader är exkl. moms Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Anmärkning T1 UTEMILJÖ T1.1 Vegetationsytor T1.11 Gräsytor T1.111 Bruksgräsmatta Löpande underhåll T1.12 Träd, buskar, häckar och rabatter T1.121 Träd Löpande underhåll T1.122 Buskar Löpande underhåll T1.123 Planteringar rabatter Löpande underhåll T1.13 Naturmark T1.2 Markbeläggningar T1.21 Ytor av sten, tegel, betongplattor och asfalt T1.215 Asfalt Underhåll 800 m² Avser yta utmed norra delen med parkering. T1.3 Fast utrustning på tomtmark T1.310 Utvändiga räcken Stål Målning 100 m Antagen mängd. T1.315 Trappor utomhus betong Betonglagning 1 omg Skada vid kälartrappa öster T2 BYGGNAD UTVÄNDIGT T2.1 Yttertak, skärmtak od Skärmtak - Entréer lägenheter bv Nytt montage 6 st Enligt önskemål från förening Skorsten - Tegel Fogkomplettering 12 m² Avser äldre rökskorsten åt öster. Fläkthus mm Fogkomplettering 40 m² Fasadventiler Montage 2 st Saknas på fläkthusbyggnad Taksäkerhetsdetaljer Utvändiga räcken o steg av stål Målning 1 omg Steg och räcke till rökskorsten åt öster. T2.2 Fasader T2.21 Fasaddelar & detaljer Tegel Omfogning 900 m² Avser fasad åt öster och söder Trä Målning 100 m² Fasadbleck Målning 40 m Avser fasadbleck åt norr bottenvåning Sida 11

13 Pos Byggdel Åtgärd Mängd T2.22 Balkonger Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Förslag åtgärdsår Bakongfront betong-höjning räcke Montage 40 st Anmärkning Avser ny ledare på ståndare av aluminium på bef. betongskärm. T2.23 Fönster & fönsterdörrar Fönster - Trä ca 14 x 13 Byte 80 luft Avser fönster på loftgång och inom balkonger. Till trä/alu Fönster - Trä ca 17 x 13 Byte 8 luft Avser fönster på loftgång. Byte till trä/alu Fönster - Trä ca 17 x 13 Målning/justering 5 luft Avser fönster i trapphus åt norr T2.24 Entréer, Dörrar & portar Entrédörr - Trä ca 14 x 21 Byte 16 st Avser loftgångs entréer med sidoljus Entrédörr - Trä ca 9 x 21 Byte 24 st Avser loftgångsentréer samt trapphus och bottenvåning Övriga dörrar - Trä Målning mm 1 st Avser dörr till källare åt öster T2.3 Övrigt byggnad utvändigt T3 BYGGNAD INVÄNDIGT T3.1 Driftutrymmen T3.2 Gemensamma utrymmen Tvättstuga Torkrum Mellanvägg Renovering 10 m² Byte skivbeklädnad på mellanvägg inkl. målning T4 VA, VVS, KYL-, OCH PROCESSMEDIESYSTEM T4.1 VA-, Värme, fjärrkylnät Vatten & Avlopp (VA) Dagvattenledningar Spolning 1 omg Bl.a. stopp i dagvattenstopp på loftgång T4.6 Värmesystem Intrimning/injustering av befintlig värmeanläggning Beräkning/justering 1 omg Stamreglerventiler Byte 14 par Antaget Termostatventiler Byte 250 st Antaget T4.7 Luftbehandlingssystem T5 ELSYSTEM T5.1 Elkraftsystem Sida 12

14 Pos Byggdel Åtgärd Mängd Enhet Á-Pris (Kronor) Kostnad (Kronor) Åtgärdat senast Norm. livslängd Elservis från gatan Byte st Serviscentral Byte st Fastighetscentral Byte st Stigare & Lägenhetscentral Byte lgh Stigare & Lokalcentral Byte lgh Förslag åtgärdsår Anmärkning Beslysning inomhus Källare Byte 1 omg Avser utbyte av tryckknappar i korridorer mm Övrig elutrustning Elkabel tak Fastmontage 1 omg Avser löst liggande kabel på tak. T7 T7.1 TRANSPORTSYSTEM Anläggningar för avfallshantering T7.2 Hiss Hiss - Helhet T7.82 Tvättstugsinstallationer Ombyggnad/ Renovering st Tvättmaskin Byte 4 st Torktumlare Byte 2 st A7.4 Myndighetsbesiktningar / - anmälningar 377 OVK-besiktning - Mekanisk FL Besiktning 1 hus Sida 13

15 KOSTNADER PER ÅR (exkl. moms) Kronor År Sida 14

16 ÅRSKOSTNAD PER BYGGDEL (exkl moms) Byggdel Ytor av sten, tegel och asfalt på gård Underhåll asfalt åt norr Källartrappa åt öster Målning utvändiga räcken Yttertak Nya skärmtak entréer bottenvåning Fogkomplettering tegel på tak Räcken mm taksäkerhet Fasader Omfogning tegel öster och söder Underhållsmålning träpanel Underhållsmålning fasadbleck bv norr Balkonger Höjning balkongfront Fönster, dörrar Underhållsmålning/justering trapphusfönst Fönsterbyte Nya entréedörrar lägenheter mm Gemensamma utrymmen Renovering vägg torkrum Vatten & avlopp Spolning dagvattenledningar Värmeanläggning Intrimning/injustering värmeanläggning Byte stamreglerventiler och termostater Elsystem Belysning källare Elkabel på tak fastmontage Tvättstugeutrustning Byte tvättmaskiner o torktumlare Myndighetsbesiktning OVK SUMMA Sida 15