Bengt Hansson. Professor, fd avdelningschef, Construction Management Byggledare, kvalitetsansvarig under många år. Construction Management

Transkript

1 Myter och sanningar i byggbranschen! Bengt Hansson Professor, fd avdelningschef, Byggledare, kvalitetsansvarig under många år Byggnadsekonomi Samverkan mot en hållbar byggd miljö Construction management The academic area (and the department of) is dealing with the construction process (from design to property management) and its participants in a holistic view. Tools: Cost-Benefit Analysis Quality management Property Management Project Management Legislation Procurement Production Techniques Forms of Co-operation IT Facilities Management Environment CONSTRUCTION MANAGEMENT (CM)! Construction Process (Feedback) Design Construction Operation Reuse Agenda Höga byggkostnader? Höga boendekostnader? Styrande faktorer? Bruksvärdeshyres systemet? Vilka frågor som helst 1

2 utformning? yttre miljö, läge? Boendekostnader? produktionskostnad? upplåtelseform? Problem i byggandet? Vi har olika problembild! Media s problembild Byggföretagen tjänar stora pengar på höga byggkostnader. Vi har världens högsta byggkostnader. Byggföretagen tjänar pengar på byggfusk. Byggföretagen bygger inte för vanligt folk. Vi bygger högst standard i världen Osunda hus byggs Anbudskarteller vanligt förekommande Korta byggtider Ineffektiv bransch Hästhandlarbransch Stora vinster på lyxlägenheter Marknad i obalans Medarbetarekonflikter Många myter? Verkliga problem med att effektivisera byggandet Beställarna okunniga Vanligt med systemfel LIP-bidrag,. Politikernas agerande är förödande Mängd-pris kontrakt I stort sett alla beslut motverkar effektivisering (Undantaget bekräftar regeln!) Ålderdomlig samverkansstruktur Anställningssystemet kortsiktig utformning Varför samma area på rum? Statliga lån förutsättning för bostadsbyggande Krav för statliga lån utformning enligt God Bostad Detaljkrav i SBN67, SBN 80 osv Exempel på krav Föräldrarnas sovrum 12 kvm Sovrum för barn nr 1 10 kvm Sovrum för barn nr 2 7 kvm Kunden = Länsbostadsnämnden (till 1992) Byggnadens utformning Hisskrav (Varierar över tiden) Trapphusstorlek (2.4 m) Värmeisoleringskraven ökade successivt Minsta avstånd till grannhus finns sedan gammalt (Byggbestämmelserna = 1/3 brandskydd) 2

3 Boendekostnader Är höga byggkostnader en myt? Har vi världens högsta byggkostnader? Nej! Den är själva verket lägst i Europa och i klass med USA och Japan!!! Byggkostnader 1993(ECU) kr kvm Danmark 1286 Schweiz 1086 Tyskland 999 Österrike 987 Finland 941 Norge 844 Belgien 755 Sverige 704 Sverige har byggföretag som internationellt ledande! (Källa Rapport från Boverket och Uppsala Universitet) produktionskostnad? Kostnadsfördelning typhus(%) produktionskostnad? Entreprenad Moms 7 19 Byggherrekostnad Anslutningsavgift 1 2 Tomt 6 9 (Källa Byggkostnadsdelegationens direktiv) 3

4 Totala produktionskostnadens fördelning Fastighetsföretag i utveckling Utveckling i samhälle och arbetsliv Produktionsperspektiv under 60-talet Ombyggnadsperspektiv under 70-talet Spekulationsvågen under 80-talet Bromsad utveckling i början av 90-talet Kundfokusering från mitten av 90-talet Byggboom under första delen av 2000-talet Utveckling I samhället I fastighetsföretaget 1970-talet Växande industri Affärsorientering Produktionsinriktning 1980-talet Tillväxt Gott om kapital Kundorientering 1990-talet Krympande ekonomi Processorientering 2000-talet Växande servicesektor Gott m kapital Minskade subventioner Övriga byggherrekostnader 3,1% Moms 18,9% Fastighetsförvärv 2,9% Anslutningsavgifter 2,5% Totalentreprenadkostnad 72,6% Trender och händelser Planering i byggandet Skatteomläggning m m1990 Bostadssubventionerna slopas Kvalitetssäkring Miljösystem Kunden upptäcktes 1998 Omvärldsutveckling Några påverkande faktorer Miljonprogrammet Statliga subventioner som korrigerades efter hand Skatteregler som ändras efter hand Inflation och penningpolitik Boendekostnader som andel av hushållens konsumtion Land Andel(%) Sverige 32,4 Danmark 27,5 Finland 24,8 Tyskland 22,6. Spanien

5 Boendekostnad av total hushållskonsumtion 2003 Boendekostnadernas andel av disponibel inkomst Skatteomläggning mm 1990 Ökad mervärdesskatt Minskade avdragsmöjligheter Kraftigt reducerade subventioner Ökad fastighetsskatt Konsekvens av skatteomläggning m m1990 Byggkostnader har sjönk realt med 16 % perioden (Källa Boverket Rapport 1997:9) Skattetrycket på bostäder Skattetrycket på nya bostäder ca 60 % Total effekt ca 40% kostnadsökning 5

6 För stor del av byggandet gäller att Någon har ett behov En anlitas för att gör ritning som speglar behovet Sex i olika företag konstruerar Trettio företag producerar Varje projekt är ett unikt hantverk Hur mycket tjänar Byggföretagen? Marginalen har under många år legat i intervallet 0-2% (Av omsättningen) Antal boende per bostad Sverige 2.1 Danmark 2.1 Norge, Finland 2.5 Grekland 3 Ireland 3.5 Byggföretagen bygger inte för vanligt folk? Med bruksvärdessystemet följer att det ekonomiska utrymmet för nya bostäder inte finns där hyresnivån hålles ned av kommunala bostadsbolag. Bostadsrätt och enbostadshus har inte denna intäktsbegränsning. Därför byggs det för detta segment. Upplåtelseform? Samhällets övergripande styrning BBR Kommunalt planmonopol Bostadsbyggandet yttre miljö, läge? Upplåtelseformer Bostadsrätt 17% Hyresrätt 41% Ägande 42% 6

7 Strukturella hinder Bruksvärdeshyressystemet förhindrar byggande med hyresrätt Stafettverksamheten - Brist på samverkan Brist på förankring Svaga incitament för teknikutveckling Varför sänks inte byggkostnader? Några försök! o Miljonprogrammets industrialisering o Förenklat byggande o Byggkostnadsdelegationen o Industrialiserat byggande? Strategier för lägre kostnad! Förbättrad kompetens Högre teknisk kvalitet och förbättrad produktionsteknik Förbättrad konkurrens Industriell produktion Effektivare och resurssnålare byggande Förbättrad samverkan Ökade förvaltningsinslag Bättre förankring Bättre Byggherre Beteende Intäkt? Kundanpassning Nischbyggande Bruksvärdeshyra Lägenhetens beskaffenhet (storlek, rumsantal, utrustningsstandard) Förmåner knutna till lägenheten (gemensamma utrymmen etc) Övriga faktorer (läge, tillgång till kommersiell och offentlig service, miljö) Ineffektiv produktionsprocess? Volymelement en strategi! 7

8 Design Erection Foundations Manufacturin g work On site construction T i m e Weeks Precast concrete box units On cite construction Resursförbrukning vid volymelement respektive traditionell produktion % Subsequent Slutsatser och erfarenheter med volymelement Totala arbetstiden blir lägre än traditionell produktion Kortare byggtid än vid traditionell produktion Lägre arbetsplatskostnad Lägre byggkostnader Utvecklingspotential finns Byggkostnad vid traditionell produktion 1 miljon kronor/lägenhet exkl byggherrekostnader Kostnad Antal lägenheter Platsbyggt Fabrikstillverkning Fast kostnad Byggföretagen bygger inte för vanligt folk. Med bruksvärdessystemet följer att det ekonomiska utrymmet för nya bostäder inte finns där hyresnivån hålles ned av kommunala bostadsbolag. Bostadsrätt och enbostadshus har inte denna intäktsbegränsning. Därför byggs det för detta segment. Byggherren har nyckelrollen Bestämmer spelregler Köper tjänst men vill betala för produkt Entreprenören Utför tjänster (Bygger vad som helst) Borde leverera produkter inom många sektorer (Problemet är att beställare köper inte produkter) 8

9 Arkitekten? Är höga byggkostnader en myt? Döm själv! Vi har i vilket fall har vi de byggkostnader vi förtjänar! Idé- Svedalamodellen Idé/vision Sänka byggkostnaderna med 40% Ekonomi utan statliga subventioner Bättre samverkan mellan parterna Upphandling Hyresnivå 800 kr/m2 BOA (BOstadsArea) Lägenhetsarea som på 50-talet Funktionsgaranti 5 år Riskfördelning Tack för visat intresse! 9