Detaljplan för del av Kv. Rotemannen m.m.

Transkript

1 [38] Referens Olof Karlsson PLANBESKRIVNING Detaljplan för del av Kv. Rotemannen m.m. Kollage: Foton ovan visar miljöbilder från området, modellen i mitten visar befintlig (gul) och tillkommande (orange) bebyggelse. Bilden nedan är ett kollage med foton från takterrassen på Rotemannen 1. Post Botkyrka kommun, TUMBA Besök Munkhättevägen 45 Kontaktcenter Direkt E-post olof.karlsson@botkyrka.se Org.nr Bankgiro Fax Webb

2 BOTKYRKA KOMMUN 2 [38] Handlingar...3 Planens syfte och huvuddrag...3 Skapa utvecklingsmöjligheter för nöjes- och upplevelseindustrin3 Förenligt med 3, 4 och 5 kapitlet i Miljöbalken...4 Plandata...5 Planområdets läge och areal...5 Del av Kvarteret Rotemannen...5 Intilliggande områden...5 Markägoförhållanden...8 Tidigare ställningstagande...8 PM för Kvarteret Rotemannen m.m...8 Översiktliga planer...9 Översiktsplan...9 Vattenskyddsområde för Östra Mälaren...9 Framtid för Alby ett långsiktigt utvecklingsprogram för Alby...9 Ett hållbart botkyrka...9 Kultur och kreativa näringar ger kraft...10 Detaljplaner...10 Detaljplan för Kvarteret Rotemannen med mera från Detaljplan för Alby:Alby XI från Detaljplan för ALby: Alby VIII från Förutsättningar, förändringar och konsekvenser...13 Natur...13 Mark och vegetation...13 Markförutsättningar och topografi...14 Förorenad mark...14 Bebyggelseområde...15 Historia...15 Bostäder...16 Övergripande beskrivning av bebyggelsen...16 Rotemannen 1- Beroendemottagning, verkstad och dramatiska institutet...17 Rotemannen 2, 3 och 12 - Cirkus Cirkör, kulturskola, församlingslokal och verkstad...19 Rotemannen 15:13 - Transformatorstation...20 Rotemannen 4: Subtopia...21 Rotemannen 5- Verkstad...22 Rotemannen 6- Verkstad...22 Rotemannen 7- Verkstäder och däckservice...23 Rotemannen 11- Församlingslokal...24 Rotemannen 13- Subtopia...25 Alby 15:

3 BOTKYRKA KOMMUN 3 [38] Alby 15: Friytor...28 Lek, rekreation och naturmiljö...28 Trafik...29 Entré...29 Kollektivtrafik...32 Biltrafik...32 Ombyggnad av Albyvägen...33 Gång- och cykeltrafik...33 Parkering...33 Störningar...35 Störningar från industriverksamhet...35 Begränsningar av ändamålet industri...35 Buller...35 Teknisk försörjning...36 Vatten och avlopp...36 Dagvatten...37 Värme...37 El...37 Administrativa frågor...37 Handlingar Detaljplanen för del av Kvarteret Rotemannen består av följande handlingar: Denna planbeskrivning Plankarta med grundkarta och bestämmelser Genomförandebeskrivning Behovsbedömning Fastighetsförteckning Kulturmiljöinventering Planens syfte och huvuddrag Skapa utvecklingsmöjligheter för nöjes- och upplevelseindustrin Syftet med detaljplanen är att skapa långsiktiga utvecklingsmöjligheter för de verksamheter som inom planområdet, vilket innefattar Subtopia, befintliga verkstäder, skolor och församlingslokaler. Verksamheten som Subtopia bedriver är inte förenlig med den gällande detaljplanen, som endast medger ändamålet mindre industri. Subtopia är en organisation med cirka 40 olika aktörer inom nöjes- och upplevelseindustrin. Verksamheten består bland annat av utbildningar, företag

4 BOTKYRKA KOMMUN 4 [38] och entreprenörer. Genom Subtopia ordnas evenemang, artistutbildning och artistförmedling. Förenligt med 3, 4 och 5 kapitlet i Miljöbalken För detaljplanen har det upprättats en behovsbedömning som är bilagd till handlingarna. I behovsbedömningen framgår följande sammanfattning: Sammantaget bedöms detaljplanen inte ge upphov till betydande miljöpåverkan. Området är sedan länge exploaterat. Den föreslagna detaljplanen innebär ingen större förändring av markanvändningen i området i jämförelse med idag. Inga naturvärden hotas av planändringen. Vissa kulturhistoriska värden finns inom planområdet. Dessa bedöms dock kunna lyftas fram och säkerställas i den nya detaljplanen. Att detaljplanen, förutom industri och centrumbebyggelse, även medger bostäder medför dock en ökad risk för störning av boende inom planområdet. Därför behöver det finnas begränsningar i detaljplanen som anger vilka typer av industriverksamheter som kan tillåtas/ej tillåtas att etablera sig. Det finns uppgifter (identifikation) om misstänkt förorenade områden inom planområdet, bl. a. i Länsstyrelsens MIFO-databas. En miljökonsultfirma har inventerat området med avseende på misstänkta föroreningar samt gått igenom material och dokument om områdets historia (Geosigma, 2010). De har därefter tagit fram ett förslag till provtagningsprogram med syfte att verifiera om det finns föroreningar i området som behöver saneras. Provtagningarna kommer att utföras under det fortsatta planarbetet. Innan bostäder tillåts att byggas i planområdet ska föroreningsnivåerna understiga gränsen för känslig markanvändning (KM). En dagvattenutredning behöver utföras under det fortsatta planarbetet för komma fram till det bästa sättet att rena förorenat dagvattnet från planområdet. Om bostäder ska byggas på fastigheten Alby 15:44 vid Albyvägen bör detta föregås av en bullerutredning.

5 BOTKYRKA KOMMUN 5 [38] Plandata Planområdets läge och areal Del av Kvarteret Rotemannen Kvarteret Rotemannen är beläget i Alby, vid Albybergets sydsluttning. Kvarteret består av två delar där planområdet omfattar den östra delen. Planområdet angörs från Rotemannavägen via Albyvägen och består av ett mindre industriområde med verkstäder, bilvårdsanläggningar och Subtopia. Inom planområdet ingår även en mindre grönyta och en asfaltsyta. Den används som uppställningsyta och som parkeringsplats. Intilliggande områden I väst: västra Rotemannen med 9 flerbostadshus Väster om planområdet är den västra delen av Kvarteret Rotemannen, som rymmer nio punkthus med 13 våningar. Husen är uppförda i en rad mellan Albyvägen och Albyberget.

6 BOTKYRKA KOMMUN 6 [38] I norr: Albybergets sydsluttning Norra delen av planområdet angränsar Albybergets sydsluttning. Sluttningen är bevuxen av ädellövsträd som bildar en lundmiljö upprättade Botkyrka kommun en grönstrukturplan med namnet Botkyrkas gröna sidor. Enligt grönstrukturplanen värderas området enligt följande: Området har höga ekologiska värden på grund av sin artrikedom. Den branta terrängen innebär en låg tillgänglighet vilket ger området ett lågt socialt värde. Området ramar in stadsdelen Alby och har en stor betydelse för landskapsbilden. Genom sluttningen går en gångväg som förbinder planområdet med den norra delen av stadsdelen Alby som är belägen på Albyberget. Gångvägar genom lövskogen i Albybergets sluttning I öst: Radhus, Albygård, Gula villan och Albykvarn Radhusområde Cirka 30 meter öster om kvarteret ligger ett radhusområde med cirka 60 bostäder.

7 BOTKYRKA KOMMUN 7 [38] Vy över radhusen med carportar från terrassen i anslutning till huvudbyggnaden inom Rotemannen 13. I bakgrunden framgår Albygård. Albygård 150 meter öster om planområdet ligger Albygård. En del av bebyggelsen inom detaljplaneområdet uppfördes ursprungligen som ekonomibyggnader till Albygård. Den uppfördes omkring sekelskiftet 1800 och fick en tidsenlig utformning. I sekelskiftet 1900 kompletterades gårdsbyggnaden med en hög barockinspirerad lanternin och portalen fick en rikt skulpterad utsmyckning. Albygård används nu som sjukhem. Bilden till vänster visar Albygård och bilden till höger visar gula villan. Fotografierna är tagna av Kurt Bengtsson. Gula villan Den gula villan öster om Albygård är ett exempel på den villabebyggelse som

8 BOTKYRKA KOMMUN 8 [38] växte fram i början på 1900 talet. En rik snickar- och smidesglädje präglar huset. Framför byggnaden finns två springbrunnar med statyer och vackra lyktstolpar av gjutjärn. I söder: ett äldreboende och ett grönområde Söder om planområdet går Albyvägen och på andra sidan vägen finns ett kolonilottsområde. Detta område är en del av ett sammanhängande grönområde för lek och rekreation. Området rymmer även en äng och idrottsanläggningar, t.ex. en kricketplan och basketplan. Grönområdet är beläget mellan Albysjön och den flerbostadshusbebyggelse som uppfördes i Alby på 70 talet under i samband med miljonprogrammet. Söder om vägen finns ett äldreboende. Markägoförhållanden Inom planområdet är Rotemannen 5, 6, 11 och 12 enskilt ägda, Rotemannen 7 ägs av Botkyrka kommun men är upplåten med tomträtt till BRF Albygård. Övriga fastigheter tillhör Botkyrka kommun. De kommunala fastigheterna förvaltas av det kommunala bolaget Upplev Botkyrka AB. Tidigare ställningstagande PM för Kvarteret Rotemannen m.m. Den 4 oktober 2004 gav kommunstyrelsen kommunledningsförvaltningen i uppdrag att upprätta förslag till detaljplaneprogram för Rotemannen med mera. Ett förslag till detaljplaneprogram upprättades under hösten 2005 som aldrig skickades ut på samråd. Under samma tid påbörjades ett arbete med att ta fram ett utvecklingsprogram för hela Alby. De övergripande delarna av innehållet i detaljplaneprogrammet lyftes över till utvecklingsprogrammet. Detaljplaneprogrammet blev ett PM som har legat till grund för denna detaljplan. Byggnadsnämnden beslutade 26 september 2006 att uppdra åt Tekniska förvaltningen att upprätta ett förslag till detaljplan för Subtopia, Kvarteret Rotemannen med mera i Alby. Efter en omorganisation har byggnadsnämnden bytt namn till samhällsbyggnadsnämnden och den tekniska förvaltningen har slagits samman med andra förvaltningar som tillsammans bildar samhällsbyggnadsförvaltningen.

9 BOTKYRKA KOMMUN 9 [38] Översiktliga planer Översiktsplan Översiktsplanen för Botkyrka kommun antogs av kommunfullmäktige den 31 oktober 2002 och aktualitetsförklarades den 30 juni Detaljplaneförslaget är förenligt med översiktsplanen. Planområdet inkluderas inte i de förändrings eller bevarandeområden som föreslås i Alby utan omfattas av pågående markanvändning vilket inbegriper mindre förtätningar och enskilda etableringar. Vattenskyddsområde för Östra Mälaren Detaljplanen ligger inom östra Mälarens Vattenskyddsområde som länsstyrelsen har upprättat 2008 med stöd av 7 kap 22 Miljöbalken. Syftet är att skydda vattenkvaliteten inom Östra Mälaren. För området gäller skyddsföreskrifter som ställer krav på markanvändningen inom Mälarens avrinningsområde, bland annat för hantering av dagvatten. Framtid för Alby ett långsiktigt utvecklingsprogram för Alby Utvecklingsprogrammet antogs av Botkyrka i maj 2009 och uttrycker viljan och ambitionen hos kommunen att verka för Albys utveckling. Enligt programmet är Subtopia en potential för Albys utveckling. Kommunen ska koncentrera utmaningar och förändringar i Alby till fem huvuduppgifter, en av dessa är att förnya stadsmiljön. Förnya stadsmiljön Verksamheterna kring Subtopia ska tillåtas växa vidare i stadsdelen. Albyvägen ska bli ett samlande stråk genom stadsdelen från Albysjön och Subtopia till Alby centrum och vidare till Eriksberg, en gata med trottoarer kantad av verksamheter och nya bostäder. Ny bebyggelse ska komplettera Alby. Nya bostäder, arbetsplatser och service på lång sikt ska flera tusen fler boende och verksamma ska kunna tillkomma. Vi ska ta fram en stadsbyggnadside för Alby. Ett hållbart botkyrka 2004 skrev kommunen under Ålborgdeklarationen om hållbar utveckling. Kommunstyrelsen antog 2007 det strategiska dokumentet med riktlinjer hur Botkyrka ska arbeta enligt deklarationen, dokumentet har titeln Ett hållbart Botkyrka. Enligt detta dokument ska kommunen arbeta med sex utmaningar: Botkyrkaborna har arbete

10 BOTKYRKA KOMMUN 10 [38] Botkyrkaborna känner sig hemma Botkyrka har de bästa skolorna Botkyrka bidrar inte till klimatförändringarna Botkyrkaborna är friska och mår bra Botkyrkaborna har förtroende för varandra och för demokratin Detaljplanen berör främst de tre första av utmaningarna. Botkyrkaborna har arbete Detaljplanen ger förutsättningar för att arbetsplatser blir kvar och att nya kan skapas i Alby. Botkyrkaborna känner sig hemma Detaljplanen ger förutsättning för att kulturverksamheten i området blir kvar. Kulturverksamheten kan gör utveckla stadsdelens identitet. Botkyrkaborna har de bästa skolorna Detaljplanen innebär att Kulturskolan kan bli kvar i kvarteret Rotemannen. Närheten till Subtopia innebär positiv förutsättning att utveckla nya utbildningar inom kultur- och fritid. Kultur och kreativa näringar ger kraft I kommunens flerårsplan för beskrivs fyra nyckelområden. Ett av dessa mål är Kultur och kreativa näringar ger kraft i Botkyrka kommun. I målet beskrivs att den rödgröna majoriteten värnar om kulturen och vill ge den utrymme i Botkyrka. Kommunen avsätter medel i flerårsplanen för upprustning av lokaler som möjliggör en framtid för bl.a. Cirkus Cirkör. Subtopia beskrivs som ett nav för den kreativa näringen i kommunen som har en avgörande betydelse för den kreativa näringens framväxt och utveckling i Botkyrka. Detaljplaner I detta avsnitt beskrivs vilka befintliga detaljplaner som reglerar planområdet och en sammanfattning hur dessa skiljer sig från den nya detaljplanen som kan komma att gälla för området. Hur de olika fastigheterna berörs i detalj, beskrivs i avsittet Förutsättningar, förändringar och konsekvenser: Bebyggelseområden: Bebyggelse.

11 BOTKYRKA KOMMUN 11 [38] Kollage som visar de delar av de befintliga detaljplaner som den nya planen ersätter. Detaljplan för Kvarteret Rotemannen med mera från 1986 Kvarteret Rotemannen regleras av detaljplanen Kvarteret Rotemannen med mera som vann laga kraft Användningen av kvarteret är avsett för småindustri enligt gällande detaljplan. Ändamålet breddas från industri till centrum och bostäder Detaljplanen för Rotemannen från 1986 kommer helt att ersättas av denna detaljplan för del av Rotemannen. Den stora planförändringen är att förutom ändamålet industri medges även centrum. I ändamålet centrum ingår skolor, kyrkor, restauranger, affärer och hotell. För den västra delen av detaljplanen medges även bostäder. Byggrätten begränsas för Rotemannen 4 Byggrätten för Rotemannen 4 begränsas för att bevara byggnadens kulturmiljövärden.

12 BOTKYRKA KOMMUN 12 [38] Bebyggelsemiljön kulturmiljövärden skyddas har beställt en kulturmiljöinventering av Stockholms läns museum. I den framgår riktlinjer för att bevara bebyggelse och för att förändra bebyggelsen med varsamhet. I inventeringen beskrivs även de anläggningar som alléer och trappor som har ett kulturmiljövärde. Detljplanen skyddar dessa värden med bestämmelserna q, k och n. Bestämmelserna är länkade till kulturmiljöinventeringen och till de rekommenderade riktlinjer som beskrivs i den. Lokalgata blir kvartersgata I detaljplanen från 1986 angörs kvarteret via en lokalgata som avslutas med en skaftväg. Den nordligaste avslutningen av lokalvägen planläggs till kvartersgata enligt den nya planen. Syftet till förändringen är att den delen endast försörjer Rotemannen 3 och är därmed en infartsväg. Detaljplan för Alby:Alby XI från 1976 Alby 15:44 regleras av detaljplanen för del av Alby: Alby XI, som vann laga kraft Enligt detaljplanen medgavs allmänt ändamål för fastigheten, enligt illustrationstexten är marken ett reservat till en förskola. Marken som är norr om planlades till parkmark. Användningen ändras från allmänt ändamål och industri till centrum, industri och bostad Detaljplanen för del av Rotemannen kommer att innebära att användning ändras från allmänt ändamål till centrum och industri. Byggrätten kommer att höjas från 16 meter till 25 meter. Den östra delen av Alby 15:44 kommer att reserveras för en allmän passage som förbinder Albyvägen med stigarna upp för Albybergets sydsluttning. I detaljplanen prövas nya byggrätter på den mark som är planlagd för ändamålet park. Detaljplan för ALby: Alby VIII från 1977 En del av planområdet regleras till park enligt en plan som fastställdes Detaljplanen heter Alby VIII och syftade till att skapa förutsättningar till det radhusområde som är uppfört öster om planområdet. I detaljplanen planlades även Albybergets sydsluttning till park. Användningen ändras från park till centrum, industri och bostad Parkområdet planläggs till kvartersmark för centrum, industri och bostad.

13 BOTKYRKA KOMMUN 13 [38] Förutsättningar, förändringar och konsekvenser Natur Mark och vegetation Området är planlagt i tre olika nivåer med en central nordsydlig huvudgata som löper från Albyvägen upp till kraftstationen. Från huvudstråket leder småskaliga västliga avtagsvägar till de två övre nivåerna. Mellan de tre nivåerna löper gångstråk i form att trappor, gångar och broar. Stödmurar av sten och betong kantar och inramar både väg- och gångstråk. Upprepningen av likartade murpartier knyter samman områdets olika delområden till en helhet. Detaljplanen innebär att flera markområden skyddas på grund av anläggningar och träd, genom att markens anordnande regleras med bestämmelserna n. Detaljplanen innebär även att en grönyta kan tas i anspråk för exploatering. Tomten som motsvarar Rotemannen 11 omgärdas av en trädridå med lönnar, sälg och lind. Ridån kan även uppfattas som en allé till intilliggande gångförbindelser. Inom Rotemannen 4 finns en stor sälg som ger området karaktär. Inom den östra delen av Rotemannen 13 finns en stor ek och en stor sälg som bör bevaras. Även fruktträdgården inom Rotemannen 1 bidrar till områdets karaktär. Grönytan utvecklas till kvartersmark Väster om Rotemannen 1 finns en grönyta som är cirka 4000 kvm. Ytan kan ha ett värde för lek- och rekreation. Den innebär också en möjlighet att utveckla verksamheterna inom planområdet och möjliggöra en utveckling av Albyvägen till en stadsväg. En väg som är inramad med butiker, arbetsplatser och bostäder. bedömer att ytan att ytan bör planläggas till kvartersmark istället för att utvecklas som parkmark. Grönytans kvalitéer som friyta Grönytan har goda solförhållanden och härifrån finns en utsikt över Albydalen med parkanläggningarna söder om Albyvägen, Albysjön och naturlandskapet. Längst med grönytan går en gångväg som förbinder radhusområden på Albyberget med Albyvägen. Grönytan utgör ett trevligt inslag i promenaden. Grönytan är i direkt anslutning till nio punkthus. Men mellan husen finns mindre grönytor och närheten finns grönområden som kan användas för lek-

14 BOTKYRKA KOMMUN 14 [38] och rekration. Till exempel finns Albybergets sluttningar med sina lövträdslundar, och söder om Albyvägen finns ett stort sammanhängande parkområde med lekplatser, idrottsplatser, kolonilotter och gräsmattor. Grönytans kvalitéer begränsas av utbyggnaden av Alby 15:44 Detaljplanen innebär att Alby 15:44 kan exploateras med verkstäder, affärer och bostäder. Om fastigheten exploateras så kommer solvärdet för grönytan att minska och exploateringen kommer även att innebära att siktlinjerna utöver parkanläggningarna kommer att begränsas. Markförutsättningar och topografi Området sluttar ner mot söder. Grundvattenströmning bedöms vara i sydvästlig riktning mot Albysjön. Geologin i området består enligt SGU jordartskarta i huvudsak av postglacial grovlera. I den norra delen av området utgörs den naturliga jordarten av sandig, moig morän. En geoteknisk undersökning inför ombyggnation av Rotemannen 4 visar att marken består av kohesionsmaterial med inslag av friktionsmaterial. Förorenad mark Verksamheter i området innebär en risk att marken kan vara förorenad I Kvarteret Rotemannen har det under lång tid bedrivits industriverksamhet i olika form. I dagsläget finns bland annat bilserviceanläggningar, plåtslageri och mekanisk verkstad. Det har funnits verksamheter i området som kan ha förorenat marken, till exempel tillverkning av ytbehandlingsmedel och fiskrökeri. Markprover kommer att tas under våren 2011 Detaljplanen innebär att markanvändningen kan komm att övergå från ren industrimark till verksamheter som innebär att mer människor kommer att uppehålla sig inom planområdet. Detta innebär att risken med eventuella markföroreningar ökar. Därför har samhällsbyggnadsförvaltning beställt en inventering av planområdet över möjliga markföroreningar samt en provtagningsplan. En miljökonsultfirma har inventerat området med avseende på misstänkta föroreningar samt gått igenom material och dokument om områdets historia (Geosigma, 2010). De har därefter tagit fram ett förslag till provtagningsprogram med syfte att verifiera om det finns föroreningar i området som behöver saneras. Provtagningarna kommer att utföras under det fortsatta planarbetet. Innan bostäder tillåts att byggas i planområdet ska föroreningsnivåerna understiga gränsen för känslig markanvändning (KM).

15 BOTKYRKA KOMMUN 15 [38] Bebyggelseområde Historia Albygård Planområdet omfattar ekonomibyggnaderna till Albygård. Inom planområdet låg stallbyggnader, ladugårdar och vagnslidret till gården, av dessa är en del rivna och andra är ombyggda. Albygård är bevarat och är beläget 150 meter öster om planområdet, se stycket Planområdet: Intilliggande områden. Ägorna omfattade bördig jordbruksmark i söder och skogsområden i norr. Karta över Albygård med omgivning från 1806 från Historiska Alby av Martin Rosén Albygård utvecklas av L.M. Ericsson Albygård präglas av de förändringar som ägde rum mellan 1895 och 1913 då den ägdes av L.M. Ericsson. Parallellt med Ericsons satsningar på Albygård uppfördes även en ny gård från grunden som heter Hågelby och är belägen sydväst om Alby vid sjön Aspen. Området utvecklades under 30-talet och ett antal småindustrier startades. År 1945 är bilden av Alby gård en helt annan med flera byggnader bl.a. ladugård, svinstia, arrendatorbostäder, kraftstation etc.

16 BOTKYRKA KOMMUN 16 [38] Området utvecklas till ett industriområde 1947 köpte Botkyrka kommun området och utvecklade det till ett industriområde. Största industrin var Fittja familjetvätt, som låg vid Alby gård, med ett drygt 30-tal anställda. I början av 40-talet fanns drygt dussinet småföretag i Alby. I en tidningsartikel (Länstidningen i Södertälje, 1962) beskrivs området som diversehandel med elva olika industrier varav fyra smidesverkstäder. Den stora ladugården hade gjorts om till förråd för Nordstedts bokförlag och på ett tidigare sädesmagasin lagrades Beckers färger. Sida vid sida i ett annat sädesmagasin låg fiskrökeri och en kemisk industri. Bostäder För den västra delen av planområdet medges bostäder. Det kan innebära att cirka 100 lägenheter kan tillkomma inom den delen. Detta kommer att medföra ett behov av förskoleplatser m.m. Övergripande beskrivning av bebyggelsen Kvarteret Rotemannen är uppförd i en sluttning, från Albyberget ner mot Albydalen vilket präglar hela områdets struktur. Platsens terräng och naturliga höjdskillnader utnyttjades medvetet vid utbyggnaden av gårdsdriften i början av 1900 talet. Bebyggelsen följer den kuperade terrängen genom suterrängvåningar, varierande byggnadshöjder och förenande bryggor. Grundplanen för områdets gatu- och gångstråk är till stor del bevarad. Stenbelagda trapppor, inramande stödmurar och smidesstaket bidrar till att skapa intima närmiljöer mellan huskropparna. Betong och natursten är återkommande material i murar, trappor och bryggor. Siluetter och siktlinjer präglas av variation. I området finns flera äldre byggnader som är uppförda i början av 1900 talet när området utvecklades av L.M. Ericsson. Arkitekturen präglas av klassiska och nationalromantiska stildrag. Byggnaderna är uppförda i armerad betong och med ett skelett av järnbalkar, för tiden var detta en nyskapande byggnadsteknik. Det finns en tydlig koppling till bebyggelsen i Hågelby som uppfördes under samma tid, med samma teknik och i liknande stil. Under andra hälften av 1900talet kompletterades området med tre renodlade industribyggnader, i norr och i sydost byggdes två hallbyggnader. I väst byggdes en tegelbyggnad som senare byggdes till i plåt. Dessa byggnader är gula i likhet med den äldre bebyggelsen från början av förra sekelskiftet.

17 BOTKYRKA KOMMUN 17 [38] Flygfoto som visar fastighetsfördelningen inom planområdet. Grönytorna väster och norr om industrifastigheterna inryms i fastigheten Alby 15:44. Rotemannen 1- Beroendemottagning, verkstad och dramatiska institutet Bygganden från 1915 är en kraftstation med maskinrum för en elektrisk motor. Den inrymmer även ett verkstadsrum, kontorsrum och flera rum för boende. Kraftstationen är uppförd i två vinkelbyggda huskroppar som är sammanlänkas av en inglasad bro. Mellan kropparna bildas en gård. Byggnaden omfattas av 3 kapitlet 12 PBL vilket innebär att byggnaden kommer att q-märkas. Lokaler inom beroendemottagningen /landsting Den södra byggnaden rymmer Botkyrka Beroendemottagning som är en specialiserad mottagning för utredning och behandling av alkohol-, narkotikaoch läkemedelsberoende patienter. Mottagningen är en del av Beroendecentrum Stockholm.

18 BOTKYRKA KOMMUN 18 [38] Dramatiska institutet En del av den norra byggnaden används av det dramatiska institutet. Lokalen används för utbildning. Den vänstra är taget från väster om byggnaden, in mot gården. Den högra bilden är tagen av fasaden mot Rotemannavägen, öster om byggnaden. Ny förrådsbyggnad Norr om byggnaden möjliggörs utbyggnaden av ett förråd. Förrådet kan uppföras i suterräng. På grund av begränsade solförhållanden och brist på utrymme att anordna parkering medges inte en full byggrätt för ytan. Norr om byggnaderna medges en rätt att uppföra komplementbyggnad

19 BOTKYRKA KOMMUN 19 [38] Rotemannen 2, 3 och 12 - Cirkus Cirkör, kulturskola, församlingslokal och verkstad Rotemannen 2, 3 och 12 består av en stor hallbyggnad med tomt. En del av taket är upphöjt för att kunna användas för cirkus. Öster om hallbyggnaden finns en mindre tillbyggnad. Den större delen av hallbyggnaden och tillbyggnaden ryms inom Rotemannen 2. Den sydvästra och den nordvästra delen av hallbyggnaden ryms inom Rotemannen 3 och 12. Cirkus Cirkör Cirkus Cirkör har utbildningslokaler och kan även anordna föreställningar i den stora hallbyggnaden, det vill säga i Rotemannen 3. Företaget har sitt kontor i den intilliggande fastigheten Rotemannen 13. Cirkus Cirkör har mellan 28 anställda förmedlar och utbildar cirkusartister samt ordnar föreställningar och turneringar. Församlingslokal Annexet fungerar för närvarande som en lokal för gudstjänst. Lokalen rymmer cirka 150 deltagare. Predikan och bön sker på svenska och är med en allislamsk inriktning. Det finns en brist på muslimska gudstjänster på svenska och lokalen har därför ett stort upptagningsområde. Kulturskola I annexet finns även en kommunal musikskola för barn- och ungdomar upp till 20 år. Här finns ateljé, bildsal, pianostudio, ensemblerum och en foajé som används för konserter och workshops. Större delen av byggnaden rymmer Cirkus Cirkör, annexet som syns till höger rymmer en församlingslokal och en kulturskola Verkstadsindustri Rotemannen 12 rymmer en verkstadsindustri. Inom fastigheten finns en inhägnad gård som används till parkering och som upplag.

20 BOTKYRKA KOMMUN 20 [38] Planerade förändringar av byggnaden Den gula volymen visar den befintliga byggnaden, det gula taket tillhör annexbyggnaden. Den vita byggnaden visar Cirkus Cirkörs vision hur byggnaden kan utvecklas. Den orange delen visar hur byggnaden utvecklas förövrigt enligt detaljplanen. Cirkus Cirkör har beställt en 3d modell som visar de utrymmesbehov som verksamheten har. En del av taket är redan höjd för att skapa en säkerhetsmarginal vid utbildningen av bland annat trapetskonstnärer. Cirkus Cirkör har önskemål om att höja hela den norra delen av hallbyggnaden av samma syfte. De har även ett behov att bygga en styrketräningslokal och en kontorsdel till byggnaden samt att få tillgång till fler förrådsutrymmen. Idag förvaras ställningar med mera i containrar som står på asfaltsplanen på Alby 15:44. Detaljplanen medger behoven som Cirkus Cirkör har och höjer byggrätten för den norra delen. Detaljplanen skapar även möjligheten att bygga ut annexbyggnaden i den östra delen av byggnaden. Byggrätten för denna delen begränsas dock i höjd för att bevara utsikten över landskapet från gårdsbildningen söder om hallbyggnaden. Rotemannen 15:13 - Transformatorstation Rotemannen 15:13 rymmer en transformatorstation. Byggnaden är uppförd i samma stil som Rotemannen 1 som ursprungligen uppfördes som en kraftstation genom tegeltäckning, fasadputs och färgsättning.

21 BOTKYRKA KOMMUN 21 [38] I förgrunden syns transformatorstationen. I bakgrunden syns verkstaden inom Rotemannen 12 med inhägnad gård. Byggnadens kulturmiljövärden regleras av PBL 3:10 och kommer därmed att k-märkas. Vid ombyggnad ska varsamhet visas för kulturmiljövärdet. Rotemannen 4: Subtopia Inom fastigheten finns en äldre byggnad som har använts till metallgjuteri och konservfabrik. Idag ingår byggnaden i Subtopia och hyrs ut till Zingoalla, ett företag som använder byggnaden för att sända radio. Bild tagen på den norra fasaden av huvudbyggnaden inom Rotemannen 4 Fastigheten är endast utbyggd till en mindre del. Byggnaden är uppförd i anslutning till en vacker stenmur som ingår i den ursprungliga anläggningen. Tomten med byggnaden hör samman med bebyggelsen inom fastigheterna Rotemannen 13 och Rotemannen 1. Tomtens anläggning innebär att dessa tre

22 BOTKYRKA KOMMUN 22 [38] fastigheter tillsammans utgör en enhetlig bebyggelsemiljö med kulturmiljövärden. Bebyggelsen inom Rotemannen 4 regleras av PBL 3:10 och regleras därmed av en varsamhetsbestämmelse i detaljplanen med beteckningen k. Detaljplanen medger att fastigheten kan byggas till med ytterligare ett hus, denna byggrätt regleras av bestämmelsen f, vilket innebär att den stilmässigt ska anpassas till den befintliga huvudbyggnaden. Byggrätten kan innebära fördelar får rumsbildningen i området mellan hallbyggnaden norr om Rotemannen 4 och Rotemannen 13. Den skärmar inte heller av några visuella samband. Däremot kan byggnaden stärka gaturummet till Rotemannavägen. Rotemannen 5- Verkstad Verkstad Fastigheten rymmer en stor hallbyggnad. Den används för legotillverkning till industrin. Bilden visar huvudbyggnaden inom Rotemannen 5 och gång- och cykelvägen söder fastigheten. Rotemannen 6- Verkstad Fastigheten ägs av Holmkvist metall och gravyr som bland annat framställer skyltar och hissknappar och namnbroscher.

23 BOTKYRKA KOMMUN 23 [38] Rotemannen 7- Verkstäder och däckservice Byggnaderna användes tidigare som stall för hästar och tillhörde gården. Inom fastigheten finns två parallellt placerade långsträckta ekonomibyggnader. Idag har de båda längorna en likartad utformning med plåtklädda sadeltak, putsad bottenvåning och träklädd fasadöverdel. Längorna bildar en enhet som tydligt återknyter till områdets tidigare funktion som lantbruk. Kopplingen till ladugårdskomplexet i Rotemannen 13 är bevarad västerut genom ursprungliga förbindelser i respektive övervåning. Bebyggelsen regleras av PBL 3:10 och kommer därmed att skyddas genom varsamhetsbestämmelser i detaljplanen, med beteckningen k. Bilverkstad Övervåningarna inom den södra byggnaden fastigheten rymmer en bilverkstad. Entrén till verkstaden är mot förgården till huvudbyggnaden inom Rotemannen 13. Plåtverkstad och smide Nedervåningen till den södra byggnaden rymmer en plåtverkstad. Däckverkstad Den norra byggnaden rymmer en däckverkstad. Byggnaden har entré både från Åldermannavägen och från förgården inom Rotemannen 13.

24 BOTKYRKA KOMMUN 24 [38] Den övre bilden visar husen från Åldermannavägen den gemensamma infarten till Rotemannen 11 och 5. Den nedre bilden visar husen från förgården till huvudbyggnaden inom Rotemannen 13. Rotemannen 11- Församlingslokal Fastigheten rymmer en tvåvåningsvilla som uppfördes i början av 1900talet och arrenderades till förmannen på Albygård. Idag ägs byggnaden av en islamsk förening och används som församlingslokal. Byggnaden är intressant ur ett kulturmiljöperspektiv och är sammankopplad till bebyggelsemiljön inom Rotemannen 1, 4, 13 och 7. Byggnaden är enkel i volymen med karakteristiskt mansardtak med valmade takspetsar. Byggnaden har genomgått omfattande fasadförändringar. Byggnadens läge är karakteristiskt med utblick över jordbrukslandskapet, närhet till bruksenheten men omgiven av en grön lunga.

25 BOTKYRKA KOMMUN 25 [38] Huvudbyggnad inom Rotemannen 11 Rotemannen 13- Subtopia Fastigheten rymmer en tidigare ekonomibyggnad till Alby gård med välbevarade terrasser med vackra stenmurar. Byggnaden var från början flera sammanbyggda ladugårdar. Den byggdes 1910 och byggdes om 1924 efter en brand. Den norra delen av byggnaden består av en länga som är ansluten till ett torn i väster. Suterrängvåningen är ansluten till ladugårdskomplexet. Denna del av byggnaden rymde en torkria med en rotfruktskällare och ett sliprum. Byggnaden är ett varierat ekonomikomplex med en varierande siluett och ger området sin huvudkaraktär. Byggnaden uppfattas som huvudbyggnaden inom planområdet. Byggnaden regleras av 3:12 PBL och ska därmed bevaras, därför har byggnadsområdet fått en bevarandebestämmelse med beteckningen q. Byggnaden rymmer Subtopia en nätverksorganisation för företag inom kultur- och nöjesbranschen. Subtopia förmedlar artister, och ordnar föreställningar, workshops, konferenser och kulturella kontakter världen över. Idag finns ett fyrtiotal aktörer som arbetar med kultur inom Subtopia till exempel Alby fejm, Fanzingo och Clowner utan gränser. Cirkus Cirkör är en av dessa aktörer som förutom i Rotemannen 13 även har utbildningslokaler i Rotemannen 2 och 3. I byggnaden finns även en restaurang som är öppen för allmänheten. Den andra våningen inom byggnaden hyrs ut till konferenser, fester och föreställningar.

26 BOTKYRKA KOMMUN 26 [38] Det övre kollaget visar en bild över förgården väster om byggnaden med entren till byggnaderna inom Rotemannen 7. Kollaget i mitten visar

27 BOTKYRKA KOMMUN 27 [38] byggnaden från Åldermannavägen. Det nedre kollaget visar byggnadens norra entré. Alby 15:44 För fastigheten Alby 15:44 medges en generös byggrätt på 2000 kvm markyta. Men två plan och 7 meter ovan gatuplan begränsas byggrätten till det halva, 1000 kvm. Byggnaden kan uppföras i fem plan med en byggnadshöjd av 15 meter. Förslagsvis kan markplanet rymma lokaler för verkstäder, handel och möteslokaler. Möjligheten att anordna bostäder i markplanet mot Albyvägen är begränsat på grund av buller som överstiger den boverkets riktlinjer på 55 dba ekvivalent ljudnivå. De övriga tre våningarna kan rymma bostäder. Cirka 40 lägenheter kan inrymmas i dessa tre våningar. Taket till lokalerna kan utgöra en uteplats för de boende. Det finns utrymmen inom fastigheten att ordna cirka 100 parkeringsplatser men man bör i första hand utreda möjligheterna att anordna platserna i ett däck under markplan. Syftet med byggrätten är att rama in Albyvägen och skapa liv och rörelse längs med vägen dygnet runt. Byggnaden bildar även en länk som för samman bebyggelsen inom detaljplanen med den övriga stadsdelen Alby. Under planutredningen kommer samhällsbyggnadsförvaltningen att utreda förutsättningarna att planera bostäder genom att begära en bullerutredning för tomten. Bilden visar den byggrätt som medges för Alby 15:44. Norr om byggnaden och vänster i bilden kan parkeringsplatser anordnas.

28 BOTKYRKA KOMMUN 28 [38] Alternativ bebyggelse för tomten med hus i mindre skala och i kvartersstruktur. Husen är uppförda i två till fem våningar. Under planarbetet kommer samhällsbyggnadsförvaltningen att fortsätta med att studera vilken typ av bebyggelse som bör medges och hur den bebyggelsen påverkar visionen om att utveckla Albyvägen till en stadsgata och hur den nya bebyggelsen ansluter till kvarteret Rotemannen. Valet av begränsningar för byggrätten påverkar i stor utsträckning vilken typ av verksamheter som kan etablera sig i området. Alby 15:32 Detaljplanen medger att två byggnader kan uppföras på grönytan i planområdets västra del. Om byggnaderna uppförs i suterräng kan de uppföras med två till tre våningar. Byggnaderna kan till exempel rymma bostäder, handelslokaler, kontor eller verkstäder. Den norra byggnaden eller byggnaden till vänster i bilden nedan upptar en markyta på 350 kvm och den södra byggnaden upptar en byggnadsyta på 650 kvm. Friytor Bilden visar den byggrätt som medges för grönytan inom Alby 15:32. Norr är mot höger i bilden. Lek, rekreation och naturmiljö Inom planområdets närhet finns såväl anlagd parkmark för lek och rekreation som bevarad natur.

29 BOTKYRKA KOMMUN 29 [38] Trafik Entré Flertalet av verksamheterna inom området angörs till Albyvägen via Rotemannavägen. Vid korsningen står ett offentligt konstverk uppfört som markerar entrén och som även signalerar att området är mer än ett industriområde: En grön arm höjer sig ur marken och pekar längs med för Rotemannavägen samtidigt som handen håller en glob som lyser upp vägen kvällstid. Offentligt konstverk som markerar entrén till Subtopia Väg parallellt norr om Albyvägen Den genaste vägen är att gå en gångväg som anlades för att ansluta de nio punkthusen mellan planområdet och centrum. Denna väg är inte planlagd som allmän gång- och cykelväg men kommunen sköter skötseln av vägen eftersom den är väl frekventerad av allmän gång- och cykeltrafik till och från planområdet. Denna väg bedöms vara den genaste och tryggaste av de tre alternativen att gå mellan Albycentrum och planområdet eftersom man är sedd från bostadslägenheterna i punkthusen och från Albyvägen. Förmodligen är denna väg den mest använda. Väg parallellt söder om Albyvägen Koppling mellan södra sidan där kolonilotter, ålderdomshem och Albyskolan med norra sidan där Rotemannen ligger är en gångtunnel under vägen. Söder om Albyvägen finns en allmän gång- och cykelväg. Vägen är i långa sträckor avskild från aktiviteter och bebyggelse vilket kan innebära att den upplevs som otrygg kvällstid. Vägen korsar Albyvägen via en planskild korsning.

30 BOTKYRKA KOMMUN 30 [38] Väg uppför Albyberget Norr om planområdet finns en alternativ gångväg. Eftersom den går uppför Albybergets sydsluttning är den inte tillgänglig. Vägen korsar Tingsvägen via en planskild korsning. Det finns två vägar att ta sig uppför Albyberget. Lokalgata bekräftar kopplingen mellan Rotemannevägen och gångvägen Antingen kan man följa Rotemannevägen och gå uppför en trappa. Kopplingen mellan trappan och vägen är av allmänt intresse och planläggs därför som gågata. Anledningen till att den inte planläggs som gc-väg är att de intilliggande fastigheterna är beroende av kopplingen för att lasta och lossa varor. Gångväg väster om industrifastigheter flyttas Väster om fastigheterna Rotemannen 1 och Rotemannen 6 är en gångväg anlagd genom en grönyta som enligt detaljplanen kan exploateras. Utbyggnaden av grönytan förutsätter att gångvägen flyttas och den får därmed en rakare sträckning. Flytten innebär att gångvägen blir brantare men den leder till betydligt brantare partier än så som är befintliga. Flytten innebär att de två tomter som kan tillkomma får betydligt större fördelar. Utsikt från gångväg byggs igen Parallellt norr om planområdet fortsätter gångvägen uppför Albyberget. Vägen har en vacker utsikt över hallbyggnaden som finns inom fastigheterna Rotemannen 2, 3 och 12. Detaljplanen möjliggör att taket för den norra delen av hallbyggnaden kan höjas med 6 meter. Det innebär att utsikten från vägen byggs igen. Det innebär även en bättre marginal och säkerhet för de cirkusartister som övar med trapets i hallbyggnaden.

31 BOTKYRKA KOMMUN 31 [38] Illustrationen visar hur planområdet är integrerat i gång- och cykelvägnätet i Alby Det vänstra fotot visar ett trapplöpe som förbinder planområdet med stigarna uppför Albyberget. Det vänstra fotot visar planskild korsning under Albyvägen.

32 BOTKYRKA KOMMUN 32 [38] Bilden till vänster visar gångvägen norr om planområdet. Det finns även flera passager genom planområdet som kan användas av allmänheten men som inte bekräftas som allmänna passager av detaljplanen. Bilden till vänster visar vägen som förbinder Åldermannavägen med Rotemannavägen norr om Rotemannan 5 och 11. Kollektivtrafik Närmst belägna busshållplats är Albyskolan cirka 500 meter öster om planområdet vid Albyvägen. En knapp kilometer från området ligger Alby centrum med tunnelbanestation. Biltrafik Planområdet angörs med Åldermannavägen och Rotemannavägen till Albyvägen som ansluter till Hågelbyleden. Anslutningen till Hågelbyleden ligger 800 meter öster om Alby centrum och 1200 meter öster om planområdet. Albyvägen är en 8-9 meter bred väg. Den har mer karaktären av landsväg än stadsgata. Albyvägen strax efter infart från Hågelbyleden, fordon/vardagsdygn. Albyvägen, i höjd med centrum, 4000 fordon/vardagsdygn. Albyvägen, vid infart till Rotemannen, 2000 fordon/vardagsdygn. Vägen har bra standard och hög bärighetsklass. Gällande hastighet är 50 km/tim.

33 BOTKYRKA KOMMUN 33 [38] Ombyggnad av Albyvägen Enligt utvecklingsprogrammet Framtid Alby så ska Albyvägen byggas om för att bli ett samlande stråk för stadsdelen och förbinda stadsdelen men angränsande stadsdelar. För att möjliggöra detta har gränsen för ändamålet bostäder backats från vägen, för att skapa ett utrymme för ombyggnad. Utrymmet räcker för att anlägga kantstensparkering och en gång- och cykelbana till Albyvägen. Gränsen för kvarteret förutsätter att körbanan till Albyvägen smalnas av från 9 meter till 7 meter. Sektionen illustrerar en framtida ombyggnad av Albyvägen. Den gula skärmen till höger visar den byggrätt som medges för Alby 15:44. Den har tagits fram för att avgöra var planområdets södra gräns. Gång- och cykeltrafik Gångbana saknas utmed Albyvägen. Gång- och cykelväg från Alby centrum går inne i bostadsområdet norr om Albyvägen. Istället finns tre alternativa vägar för fotgängare och cyklister. Mellan Alby centrum och Rotemannen går ca 300 personer per dag. Det är svårt att orientera sig till och från Rotemannen från övriga målpunkter i Alby. Gång- och cykelstråk genomkorsar Alby, varav vissa kan upplevas som otrygga efter mörkrets inbrott, särskilt som de är dragna långt från gatumiljön. Parkering Överlag bedöms de befintliga verksamheterna kunna klara parkeringsbehovet inom respektive fastighet. Bedömningen har gjorts med stöd av Huddinges parkeringsnormer. Enligt normen så finns det en viss brist på parkeringsplatser inom Rotemannen 1 och 7. Det saknas även uppställningsplatser för cykel inom området.

34 BOTKYRKA KOMMUN 34 [38] Inom området ordnas sammankomster som innebär att det uppstår behov vid vissa tillfällen som inte klaras inom området. Till exempel finns lokaler för uthyrning till fester och konferenser inom Rotemannen 13. Det ordnas även gudstjänster på svenska för muslimer inom Rotemannen 2. Den lokalen rymmer 150 personer. Idag används Alby 15:44 som parkeringsplats vid dessa tillfällen men denna fastighet kommer på sikt att exploateras. Det finns utrymme att ordna nya p-platser inom planområdet bedömer att ytterligare cirka 80 parkeringsplatser kan anordnas inom planområdet som kan ersätta de befintliga platserna inom Alby 15:24. Kollage som visar en grov bedömning av möjligheten att skapa nya p- platser inom området. För att skapa nya p-platser behöver markarbeten utföras. Söder om huvudbyggnaden inom Rotemannen 4 behöver en terrass utjämnas vilket skulle ta fram en gammal stenmur. Norr om huvudbyggnaden behöver en terrass höjjas upp till intilliggande förgården. Utan omfattande markarbeten kan cirka 40 till 50 parkeringsplatser ordnas i området. Samma antal parkeringsplatser skulle kunna anordnas även om den byggrätt utnyttjades som detaljplanen medger för Rotemannen 4, som innebär att ytterligare en byggnad kan uppföras öster om den befintliga byggnaden.

35 BOTKYRKA KOMMUN 35 [38] Störningar Störningar från industriverksamhet De verkstäder och bilvårdsanläggningar som finns inom planområdet medför inga störningar eller risker som skulle kunna innebära att de inte bör angränsa till bostäder, skolor och affärer. Det finns inga alvarliga störningar rapporterade till kommunen. Uppförandet av bostäder inom planområdet medför inte heller begränsningar för verkstädernas utvecklingsmöjligheter eftersom det redan finns bostäder i den direkta närheten av verkstäderna. Begränsningar av ändamålet industri Över planområdet möjliggörs mindre störande industriverksamheter. Området angränsar till bostadsområden vilket begränsar möjligheten för störande verksamheter att etableras. Därför medges endast verksamheter som genom utomhusaktiviteter, transporter och utsläpp ger små risker för miljö, hälsa och säkerhet. Exempel på sådana verksamheter är grossister och mindre verkstäder. Bestämmelsen m har införts för att begränsa eventuella störningar från industriverksamheter. Bestämmelsen gäller för de områden där det även medges bostäder. Inom detta område medges mindre verkstäder och hantverkslokaler. Bestämmelsen innebär att de verksamheter som kräver tillstånd enligt 7 kapitlet miljöbalken inte medges. Det innebär även att verksamheter som medför följande begränsningar inte ska medges: Begränsningar för verksamheter som medför luktolägenheter. Exempel på sådana verksamheter kan vara kafferosterier, rökerier, slakterier eller bensinstationer. Verksamheter som använder lösningsmedel i en större utsträckning, t.ex. tryckerier och färgfabriker. Kemikaliehantering begränsas såsom kemiska industrier, gummiindustrier och läkemedelsindustrier. Detaljplanen begränsar verksamheter som medför stoft och byller t.ex. cementvarulager, betongstationer, krossar, metallgjuterier, fastbränsleanläggningar och avfallsanläggningar. Verksamheter som alstrar mycket trafik såsom brädgårdar, speditionsfirmor, ytbehandlare, bryggerier och bensinstationer. Buller Planering av bostäder vid Albyvägen förutsätter att en bullerutredning utförs.

36 BOTKYRKA KOMMUN 36 [38] Område med en ekvivalent ljudnivå från trafiken som är 55 dba och 50 dba är markerat med orange och ljusorange. Till vänster i bilden syns ett punkthus där ekvivalent ljudnivå av 45 dba har beräknats. Botkyrka kommun har beställt en övergripande bullerutredning från Ingermanssons Technology AB som är upprättad Enligt beräkningarna från utredningen klarar inte 55 dba frifältsvärde vid fasad, enligt Boverkets allmänna råd 2008:1. För den södra fasaden av punkthuset väster om planområdet har en ekvivalent ljudnivå av 45 dba beräknats och en max nivå på 59 dba beräknats. För att klara bullerkraven har möjligheten att anordna bostäder begränsats mot Albyvägen. Dessa lägenheter ska ha tillgång till ljuddämpad sida, d.v.s en ekvivalent ljudnivå på dba enligt de allmänna råden. Under planutredningen kommer uppmätningar att göras för att säkerställa vilka ljudnivåer som gäller för Alby 15:44. Undersökningen kommer att visa om det går att ordna en ljuddämpad sida för lägenheterna och om denna begränsning ska endast gälla för markplanet eller för fler våningar. Eventuellt kan det även tillkomma krav på fasadens bullerdämpande egenskaper beroende på vilka maxnivåer som uppmäts. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Planområdet ligger inom verksamhetsområdet för vatten och avlopp. Samtliga fastigheter är anslutna till det kommunala ledningsnätet för dagvatten, spillvatten och vatten.

37 BOTKYRKA KOMMUN 37 [38] Dagvatten Dagvatten är ytligt avrinnande regn- och smältvatten. Planområdets dagvatten avleds via kommunens ledningsnät till Albysjön. Om detaljplanen genomförs kommer mängden förorenat dagvatten att öka inom planområdet. Om förorenat dagvattnet inte renas innan det släpps vidare till dagvattennätet riskerar det att påverka Albysjöns vattenkvalitet negativt. Östra Mälarens vattenskyddsområde Planområdet ingår i vattenskyddsområdet för Östra Mälaren som är till för att skydda kvaliteten på vattnet. Skyddsområdet har upprättats av länsstyrelsen för Stockholm med stöd av kap7 22 miljöbalken. Verksamheter inom skyddsområdet regleras av skyddsföreskrifter, bland annat ställs hårdare krav på reningen av dagvatten enligt skyddsföreskriften 9. Krav på lokalt omhändertagande av dagvatten Därför ställs kravet att dagvattnet ska renas lokalt. Lokalt omhändertagande av dagvatten innebär att det ska renas där det bildas och som därmed onödiggör eller minimerar dess bortledande. Detta ska i första hand åstadkommas genom infiltration eller perkolation inom tomtmark och i andra hand genom lokal fördröjning av dagvatten som magasinering och flödesutjämning. Värme Kvarteret är anslutet till fjärrvärmenätet. El Elnätet är utbyggt i området och inom fastigheten 15:13 finns en transformatorstation. Administrativa frågor Genomförandetiden är 5 år från det att detaljplanen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Projektledare: Kristofer Uddén Planarkitekt: Olof Karlsson Trafikplanerare: Anton Anander Vatten- och avloppsingengör: Katja Larnholt Miljöutredare: Anders Forsberg Fastighetsförvaltare: Ronald Berg Bygglovsarkitekt: Elisabeth Du Bois-Runesten

38 BOTKYRKA KOMMUN 38 [38] Maja Nilheim Enhetschef Olof Karlsson Planarkitekt