Områdesbestämmelser för Fritidshus på Gullö

Transkript

1 Områdesbestämmelser för Fritidshus på Gullö koncept Utställningshandling maj 2010

2 Innehållsförteckning Beskrivning Samrådsredogörelse Bestämmelsekarta Information Handlingarna (ej fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Välj under Hitta snabbt -> Aktuella planprojekt och klicka på -> Fritidshus på Gullö. Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1 000 finns på Stadsbyggnadskontoret. Information om planförslaget lämnas av: Christer Persson, Stadsbyggnadskontoret, tfn Birgitta Alm, Stadsbyggnadskontoret, tfn Utställningstid: 12 maj - 8 juni 2010 Övriga handlingar Program med samrådsredogörelse Miljökonsekvensbeskrivning Riskbedömning och riskvärdering

3 Planhandling Utställning Datum: rev: åååå-mm-dd Diarienummer: 911/05 (FIIa 5078) Koncept Christer Persson Telefon: E-post: Områdesbestämmelser för Fritidshus på Gullö inom stadsdelen Rödbo i Göteborg Beskrivning Områdesbestämmelsernas syfte och huvuddrag Syftet med områdesbestämmelserna är att bevara områdets karaktär av natur- och friluftsområde. Permanentboende försvåras i ett område där kommunen har svårt att ordna samhällsservice och där vägarna har för låg standard. Bestämmelserna begränsar storleken på befintliga och eventuellt tillkommande fritidshus. Handlingar Handlingarna består av planhandlingar: Bestämmelsekarta Beskrivning (denna handling) och övriga handlingar: Fastighetsförteckning Samrådsredogörelse/Utställningsutlåtande Förutsättningar Läge Området ligger vid Nordre älv ca 16 km norr om centrala Göteborg. Det består av den del av fastigheten Gullö 1:6 som inte omfattas av strandskydd. Markägoförhållanden Området ägs av Bostadsrättsföreningen Tomtebacken. 1(3)

4 Planförhållanden Detaljplan saknas. Kommunens översiktsplan anger område med bestående fritidshusbebyggelse. Området gränsar till naturreservaten Nordre älvs dalgång och Nordre älvs estuarium, delarna Gullö och Ragnhildsholmen, som också är av riksintresse för naturvården och för friluftslivet samt Natura 2000-områden enligt fågel- samt art- och habitatdirektivet. Strandskydd råder längs älven. Bohusbanan, en järnväg av riksintresse för kommunikation, passerar utanför området. Järnvägen är transportled för farligt gods. Översiktsplanen anger att skyddsavståndet från sådan järnväg till byggnad är 30 meter och till bostäder 80 meter. Vedertagen praxis för områden med bestående fritidsbebyggelse i Göteborg är att byggnadsytan för fritidshus inte bör överstiga 60 kvm i en våning utan möjlighet att inreda vind. Komplementbyggnad bör inte överstiga 20 kvm. Områdesbestämmelserna för Gullö föreslås dock tillåta 80 kvm bruttoarea, vilket bostadsrättsföreningens stadgar tillåter och som också tillämpats vid bygglovprövning inom området. Befintlig bebyggelse Inom fastigheten Gullö 1:6 finns 36 bostadshus av varierande storlek och standard. Många är permanent bebodda. Fastigheten och byggnaderna ägs av Bostadsrättsföreningen Tomtebacken. Enligt vår bedömning finns det 35 fritidshus och ett enbostadshus. Av bostadshusen ligger 5 inom den 80 meter breda riskzonen längs Bohusbanan. Avgörande för frågan om en byggnad är ett fritidshus eller inte är det ändamål som har angetts i det senast beslutade bygglovet för byggnaden. Om bygglov saknas skall i andra hand byggnadens standard och det faktiska användningssättet beaktas. Område med fritidshus har markerats med ett F på bestämmelsekartan. I bilagd tabell redovisas uppgifter om byggnadernas standard och användningssätt hämtade från fastighetsregistret samt från byggnadsnämndens och miljönämndens arkiv. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret 2(3)

5 Områdesbestämmelsernas innebörd och konsekvenser Områdesbestämmelserna bidrar till att säkra det angränsande Natura 2000-områdets bevarandestatus. Storlek på fritidshus och komplementbyggnader Områdesbestämmelserna innebär att största tillåtna bruttoarea ovan mark per fastighet för fritidshus är 80 kvm. Med bruttoarea avses våningsplanens sammanlagda area. I bruttoarean ingår dock inte area som är helt eller delvis öppen, så kallad öppenarea. Enligt fastighetsägarens Brf Tomtebacken stadgar gäller att: "Huset får endast bestå av ett plan och upplåta en boyta av max 80 kvm, med ett loft på max 2 meter i invändig nockhöjd, med viss inredningsmöjlighet. Nocken skall vara centrerad över husets mitt och taket sluttar lika mycket åt båda håll, utan brytningar och fronter". Områdesbestämmelserna innebär inte någon ändring i jämförelse med föreningens stadgar. Därutöver får garage och annan komplementbyggnad tillsammans uppta högst 20 kvm byggnadsarea. Med byggnadsarea avses den area en byggnad upptar på marken. I byggnadsarean ingår även öppenarea. Storlek på tomt Syftet är inte att förhindra att det bildas enskilda fastigheter kring fritidshusen. Dock är det angeläget att området inte förtätas på ett oönskat sätt. Förslaget innehåller därför en bestämmelse om minsta tomtstorlek 400 kvm, vilket överensstämmer med bostadsrättsföreningens stadgar. Skydds- och säkerhetsområde Inom 30 meter från Bohusbanan redovisas ett skydds- och säkerhetsområde. Konsekvenser Bygglov får inte beviljas för ny-/tillbyggnad av fritidshus med större bruttoarea än 80 kvm eller för komplementbyggnad med större byggnadsarea än 20 kvm. Byggnader som idag är större än vad bestämmelserna medger påverkas inte, men bygglov för tillbyggnad får inte beviljas. Vid eventuell rivning och nybyggnad ska områdesbestämmelserna följas. Hus som drabbas av brand får dock, oavsett områdesbestämmelserna, återuppföras till den area som gällande bygglov eller kontrollplan avser. Fastighetsbildning får inte ske för tomter som är mindre än 400 kvm. I varje enskilt bygglov ska göras en bedömning av lämpligheten med särskild hänsyn till närheten till transporter av farligt gods på Bohusbanan. Gunnel Jonsson Planchef Christer Persson Distriktsarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret 3(3)

6 OMRÅDESBESTÄMMELSER FÖR FRITIDSHUS PÅ GULLÖ Befintliga bostadshus Adress Gällande blov År Ägarens adress Tax användning Tax boyta Avloppstillstånd Tomtebacken 4 saknas Obebyggd 0 Saknar uppgifter Tomtebacken 6 saknas Tomtebacken 6 Enbostadshus 70 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 7 Fritidshus 1999 Tomtebacken 7 Enbostadshus 83 Tillstånd förmultningstoalett samt tillstånd för BDT anläggning Tomtebacken 8 saknas Tomtebacken 8 Enbostadshus 63 Tillstånd för WC, uppgifter om BDT avlopp saknas Tomtebacken 9 saknas Schweiz Enbostadshus 42 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 10 saknas Tomtebacken 10 Enbostadshus 59 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 11 saknas Tomtebacken 11 Enbostadshus 24 Saknar uppgifter Tomtebacken 12 Fritidshus 1994 Tomtebacken 12 Enbostadshus 92 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 13 saknas Harestad Enbostadshus 10 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 14 saknas Mölndal Enbostadshus 28 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 15 saknas Landvetter Enbostadshus 35 Saknar uppgifter Tomtebacken 16 Fritidshus 1993 Hisings Kärra Enbostadshus 35 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 17 Fritidshus 2005 Tomtebacken 17 Enbostadshus 77 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 18 Fritidshus 2001 Tomtebacken 18 Enbostadshus 81 Tillstånd förmultningstoalett samt tillstånd för BDT anläggning Tomtebacken 19 saknas Göteborg Enbostadshus 25 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 20 saknas Tomtebacken 20 Enbostadshus 18 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 21 Kolonistuga 1999 Kungälv Enbostadshus 25 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 22 Fritidshus 2004 Göteborg Enbostadshus 56 Tillstånd BDT anläggning och har förmultningstoalett Tomtebacken 23 saknas Göteborg Enbostadshus 39 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 24 Fritidshus 2003 Tomtebacken 24 Enbostadshus 81 Tillstånd BDT anläggning och har förmultningstoalett Tomtebacken 25 Fritidshus 2003 Tomtebacken 25 Enbostadshus 83 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 26 Fritidshus 1993 Tomtebacken 26 Enbostadshus 87 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 27 Fritidshus 2001 Tomtebacken 27 Enbostadshus 80 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 28 Fritidshus 2000 Tomtebacken 28 Enbostadshus 78 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 29 saknas Tomtebacken 29 Enbostadshus 30 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 30 saknas Obebyggd 0 Saknar uppgifter Tomtebacken 31 saknas Göteborg Enbostadshus 28 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 32 saknas Tomtebacken 32 Enbostadshus 50 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 33 Fritidshus 1993 Tomtebacken 33 Enbostadshus 85 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 34 Fritidshus 1999 Tomtebacken 34 Enbostadshus 83 Tillstånd förmultningstoalett samt tillstånd för BDT anläggning Tomtebacken 35 Fritidshus 1997 Tomtebacken 35 Enbostadshus 80 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 36 saknas Göteborg Enbostadshus 36 Tillstånd förmultningstoalett, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 38 saknas Göteborg Enbostadshus 52 Tillstånd latrinkompostering, uppgift om BDT avlopp saknas Tomtebacken 40 saknas Tomtebacken 40 Enbostadshus 45 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 42 Fritidshus 2004 Tomtebacken 42 Enbostadshus 80 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 44 saknas Tomtebacken 44 Enbostadshus 40 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 46 Enbostadshus 2001 Tomtebacken 46 Enbostadshus 78 Tillstånd anläggning för WC och BDT Tomtebacken 48 Carport 2007 Tomtebacken 48 Enbostadshus 44 Tillstånd anläggning för WC och BDT

7 Samrådsredogörelse Diarienummer: 911/05 (FIIa 5078) Datum: , Christer Persson Telefon: E-post: Områdesbestämmelser för Fritidshus på Gullö inom stadsdelen Rödbo i Göteborg Samrådsredogörelse Genomförande Byggnadsnämnden beslöt den 12 januari 2010 att genomföra samråd om förslaget till områdesbestämmelser. Förslaget har sänts för yttrande enligt bifogad lista över samrådskrets under tiden 27 januari - 23 februari Sammanfattning Allvarligaste invändningen bland inkomna synpunkter kommer från länsstyrelsen, som anser att de föreslagna bestämmelserna behöver skärpas med hänsyn bland annat till närheten till berörda Natura 2000-områden och till Bohusbanan, som är av riksintresse för kommunikationer och transportled för farligt gods. Kontoret har bedömt att områdesbestämmelser inte ger utrymme för att tillgodose länsstyrelsens synpunkter, som dock är viktiga och kommer att beaktas vid framtida bygglovprövning inom området. Länsstyrelsen har vid ett extra samrådsmöte förklarat att man godtar kontorets bedömning. Framförda synpunkter har i övrigt till stor del kunnat beaktas genom mindre ändringar i planhandlingarna. 1(2)

8 Inkomna synpunkter och stadsbyggnadskontorets kommentarer Inkomna synpunkter har sammanfattats nedan. Personnamn anges inte. Synpunkterna finns i sin helhet på stadsbyggnadskontoret. Kommunala nämnder och bolag m fl Fastighetsnämnden och Stadsdelsnämnden i Kärra-Rödbo tillstyrker förslaget. Miljönämnden är positiv till förslaget med tanke på områdets höga natur- och rekreationsvärden och att området saknar närhet till kollektivtrafik samt annan service och infrastruktur. Räddningstjänsten Storgöteborg meddelar att området ligger utanför vad som benämns som normal insatstid. Brandvattentillgången understiger rekommendationerna för permanent boende inom glesbebyggt område. Det är därför lämpligt att behålla områdets nuvarande utformning med fritidsbebyggelse. I ett kompletterande yttrande rekommenderas att det i varje enskilt bygglov görs en bedömning av lämpligheten med hänsyn till närheten till transporter av farligt gods på Bohusbanan. Kommentar: Närheten till Bohusbanan beaktas vid bygglovprövningen. Yttrandena överlämnas till fastighetsägaren för kännedom. Statliga och regionala myndigheter m fl Banverket anser att områdesbestämmelserna längs med Bohusbanan behöver bearbetas för att hitta en lämplig markanvändning med tanke på riksintresset järnväg och störningar från banan. 30 meter från banan ska det inte vara tillåtet att uppföra ny bebyggelse. För resten av området behöver buller och vibrationer beaktas. Banverket rekommenderar bullerberäkning för att säkerställa en god bebyggd miljö. Plankartan kan även behöva kompletteras med gällande riktvärden för buller och vibrationer. Kommentar: Områdesbestämmelser reglerar storleken på befintliga och eventuellt tillkommande fritidshus och -tomter. Områdesbestämmelser medför ingen byggrätt och kan inte användas för att reglera markanvändningen eller placeringen av ny bebyggelse. Dock är Banverkets synpunkter viktiga och kommer att beaktas vid framtida bygglovprövning inom området. Förslaget till områdesbestämmelser ändras genom att området inom 30 meter från Bohusbanan redovisas som ett skydds- och säkerhetsområde. Lantmäterimyndigheten i Göteborg föreslår att förslaget kompletteras med en bestämmelse om minsta tomtstorlek och påpekar ett skrivfel i bestämmelsetexten. Kommentar: Förslaget har rättats och kompletterats med en bestämmelse om minsta tomtstorlek 400 m 2, vilket överensstämmer med bostadsrättsföreningens stadgar. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Samrådsredogörelse 2(4)

9 Länsstyrelsen tycker att det är bra att kommunen ämnar reglera bebyggelseutvecklingen i området, men anser att de föreslagna bestämmelserna behöver skärpas med hänsyn till närheten till berörda N2000-områden, nya miljökvalitetsnormer för vatten, Bohusbanan som är av riksintresse för kommunikationer och transportled för farligt gods samt för att tillförsäkra att en god ändamålsenlig struktur i PBL:s mening kan uppnås. Länsstyrelsen pekar på risken för ett än mer ökat permanentboende i området, vilket med områdets geografiska läge och övriga förutsättningar inte kan anses vara en önskvärd utveckling. Bostadsarean 80 m 2 är för stor för ett fritidshusområde, men godtas m h t rättviseprincipen. Man föreslår entomtsbestämmelse samt nybyggnadsförbud för att förhindra oönskad bebyggelseutveckling. Länsstyrelsens samrådsyttrande har bilagts. Kommentar: Områdesbestämmelser får endast reglera storleken på befintliga och eventuellt tillkommande fritidshus och -tomter. Områdesbestämmelser medför ingen byggrätt och kan inte användas för att reglera påverkan på angränsande N2000-områden eller vattendrag och inte heller för att reglera markanvändningen eller placeringen av ny bebyggelse. Länsstyrelsen synpunkter är dock viktiga och kommer att beaktas vid framtida bygglovprövning inom området. Förslaget till områdesbestämmelser ändras genom att området inom 30 meter från Bohusbanan redovisas som ett skydds- och säkerhetsområde. Påverkan på den känsliga omgivningen prövas enligt Miljöbalken av miljönämnden vid beslut om tillstånd för enskild avloppsanläggning. Placering och utformning av ny bebyggelse prövas i övrigt enligt PBL i samband med bygglov (eller i detaljplan). Stadens syfte är inte att förhindra att det bildas enskilda fastigheter kring fritidshusen. Därför är entomtsbestämmelse inte aktuell. Dock är det angeläget att området inte förtätas på ett oönskat sätt. Förslaget har därför kompletterats med en bestämmelse om minsta tomtstorlek 400 m 2, vilket överensstämmer med bostadsrättsföreningens stadgar. Länsstyrelsen har vid ett extra samrådsmöte den 19 mars 2010 förklarat att man godtar kontorets bedömning. Sakägare Brf Tomtebacken översänder ett utdrag ur föreningens stadgar, som man anser ska gälla även i fortsättningen. "Huset får endast bestå av ett plan och upplåta en boyta av max 80 m 2, med ett loft på max 2 meter i invändig nockhöjd, med viss inredningsmöjlighet. Nocken skall vara centrerad över husets mitt och taket sluttar lika mycket åt båda håll, utan brytningar och fronter." Kommentar: De föreslagna områdesbestämmelserna har så långt möjligt samma innebörd som föreningens stadgar. Utformningen av byggnader kan inte regleras med områdesbestämmelser. Därför regleras inte antal våningar och takets utformning i detalj. Beskrivningen har ändrats så att det framgår att ett loft får inredas enligt föreningens stadgar. Vattenfall Eldistribution AB har inget att erinra mot förslaget. Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Samrådsredogörelse 3(4)

10 Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende Boende på Tomtebacken 8 tycker att förslaget är övergripande bra men har två saker han vill ändra. Bruttoarean föreslås bli 90 eller 95 m 2 inklusive bruttoarea på loftet eller i sluttningsvåning. Det föreslås också vara tillåtet att ha en sluten ouppvärmd biyta på 20 m 2 i form av inglasat uterum. Kommentar: Ett inrett loft utfört enligt föreningens stadgar med 2 meter som högsta inre nockhöjd påverkar inte bruttoarean. Sluttningsvåning och uterum påverkar väsentligt byggnadens utseende och får utan bygglov ändras till bostadsrum. Förslaget till områdesbestämmelser ändras därför inte. Ändringar Stadsbyggnadskontoret bedömer att det med följande ändringar är lämpligt att gå vidare med förslaget. Utöver mindre justeringar föreslås följande: Området inom 30 meter från Bohusbanan redovisas som ett skydds- och säkerhetsområde. Bestämmelse om minsta tomtstorlek 400 m 2 införs. Gunnel Jonsson Planchef Christer Persson Distriktsarkitekt Göteborgs Stad Stadsbyggnadskontoret, Samrådsredogörelse 4(4)

11

12

13

14 Datum: Diarienummer: 911/05 Christer Persson Telefon: E-post: Områdesbestämmelser för fritidshus på Gullö inom stadsdelen Rödbo i Göteborg Samrådslista Kommunala nämnder och bolag m fl Fastighetsnämnden Miljönämnden Räddningstjänsten Storgöteborg Stadsdelsnämnden i Kärra-Rödbo Statliga och regionala myndigheter m fl Banverket Lantmäterimyndigheten i Göteborg Länsstyrelsen Sakägare Brf Tomtebacken Vattenfall Bostadsrättsinnehavare, hyresgäster, boende Bostadsrättsinnehavare, Tomtebacken 8 Stadsbyggnadskontoret Besöksadress: Köpmansgatan 20 Telefon: Box 2554 Hemsida: Telefax: Göteborg e-post: sbk@stadsbyggnad.goteborg.se