Förstudie Medicinareberget diskussionsunderlag

Transkript

1 NATURVETENSKAPLIGA FAKULTETEN PM Datum: Dnr: H 216/162 Mottagare: Fakultetsstyrelsen Förstudie Medicinareberget diskussionsunderlag Bakgrund En av Naturvetenskapliga fakultetens lokaliseringar i Göteborg idag och på lång sikt är Medicinareberget. En förstudie har genomförts från november 216 till maj 217 för att ta fram förslag till ny byggnad för livsvetenskaper på Medicinareberget och lägga grunden till beslut om fortsatt arbete. Förstudien är slutförd och rapporten finns tillgänglig: länk Fakultetsstyrelsens direktiv Vid sitt möte tillstyrkte fakultetsstyrelsen att dekan beslutar att beställa förstudie och gav följande direktiv för förstudien: att fakultetens vägledande principer ska följas att nybyggnationens påverkan på fakultetens lokalkostnader i möjligaste mån ska vara neutral exempelvis genom en minskad lokalyta för de berörda verksamheterna att lokalerna planeras utifrån en idé om flexibelt användande snarare än utifrån enskilda institutioners specifika behov. Förstudiens resultat för de tre direktiven gås igenom nedan. Fakultetens vägledande principer Fakultetens vägledande principer har förmedlats till Akademiska hus och arkitekter. Arbetsgruppen förväntas ha haft det som rättesnöre i sitt arbete. 1

2 sneutralitet Frågan om kostnaderna för ett nytt hus har diskuterats och det går att se på kostnadsneutralitet ur olika perspektiv. Fastighetsenheten har tagit fram underlag som bygger på uppgifter om exempelvis hyresnivåer från Akademiska hus, som har använts för scenarier. Akademiska hus har gett ett spann på kr, vilket motsvarar kr inklusive GU-påslag. I uträkningarna används beloppen inklusive GU-påslag för jämförbarhet, se definitioner och begrepp nedan. Scenarier med olika hyresnivåer för nytt hus (enligt aktuell modell med ett kluster/virtuellt hyreshus i Göteborg för enhetshyra): I. Hyra Akademiska hus lägsta uppskattade nivå II. Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå III. Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå + 3% Scenarier med två kluster/virtuella hyreshus för enhetshyra, ett för nytt hus, ett för övriga hus: IV. Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå V. Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå + 3% utan nytt hus, dvs. nuvarande lokaler, med kommande renoveringar: VI. Hyror för nuvarande lokaler, med kommande renoveringar Kommentarer Utöver kostnadsneutralitet är det viktigt att de verksamhetsmässiga fördelarna med samlokalisering vägs in och att man ser strategiskt på fakultetens långsiktiga utveckling. Se även bakgrundsmaterialet. Scenarier I-III visar att med nuvarande modell för fördelning av medel till institutionerna, dvs. en fast procentuell andel av fakultetsanslaget, samt enhetshyra så blir konsekvensen av en nybyggnation att de institutioner som har kvar sin lokalisering får avsevärt högre hyreskostnader medan de institutioner som flyttar till det nya huset minskar eller kvarstår med sina hyreskostnader. Fakultetsstyrelsen har beslutat att nuvarande modell för fördelning av medel till institutionerna ska gälla till Inför budget 22 bör en ny modell tas fram där man tar hänsyn till de nya förutsättningarna, detta gäller såväl hyreskostnader som den procentuella fördelningen av anslag. Scenarier IV-V visar på en modell med två virtuella hyreshus i Göteborg: ett för det nya huset, ett för övriga hus. Konkret innebär det att de institutioner som flyttar till det nya huset får bära det nya husets högre hyra, medan de andra institutionerna/husen har en separat enhetshyra (ungefär samma enhetshyra som idag). Notera att det nya huset har mindre yta än vad institutionerna har idag. institutioner har oförändrad yta. Ett alternativ till detta scenario är att man använder hyreshusmodellen rakt av vilket får samma effekt för de som flyttar in i det nya huset. VI ger en uppskattning av kostnaderna om man väljer att inte gå vidare med en nybyggnation. Sammantaget indikerar det på att lokalkostnaderna även efter renoveringar kommer att vara lägre jämfört med nytt hus. Det är sannolikt att renovering även innebär effektivisering av ytorna. 2

3 Definitioner och begrepp Hyra: fastighetsenheten räknade i sitt Business Case med bara rena hyror, vilket innebär en hyra/kvm som är exklusive GU-påslag. Det innebär att den är lägre än den som fakulteten och institutionerna betalar (ca 1%). För att jämföra med de hyresnivåer och lokalkostnader som verksamheten känner igen har kansliets scenarier ett påslag på 1%. Exempel: när fastighetsenheten pratar om 2 85 kr/kvm, har kansliet räknat med kr/kvm (vilket kan jämföras med enhetshyra på ungefär 1 9 kr/kvm i budgeten 217). Jämförelsevärde: budget 217, det vill säga informationen som var känd under hösten 216, innan förstudien påbörjades. Budget:,9 miljarder kronor, med en uppskattad osäkerhetsfaktor om 3 %. Dessutom tillkommer verksamhetsanknuten mediaförsörjning, inredning och utrustning m.m., vilket är kostnader som verksamheten själv ska ta (ingår ej i hyran), uppskattningsvis 2 % av projektbudgeten. Flexibla ytor Arbetsgruppen har arbetat främst med idéer om flexibla labb. I förstudien är ytuppgifter baserade på önskemål/behov från de olika institutionerna samt Core facilities på Sahlgrenska akademin. Förstudiens beräkning av total yta, förtätning med 12 kvm är gjord med schablonberäkningar av allt utom Herbariet, djurhållning och organisk kemi och är därmed osäker. Det finns krav på egna kontor från verksamheten t.ex. Detta kommer att klargöras i en nästa etapp, byggnadsprogram. Effekterna av olika förtätningsalternativ är inte med i scenarierna. 3

4 I: Hyra Akademiska hus lägsta uppskattade nivå för nytt hus. Jämförelserna avser ett kluster = ett virtuellt hyreshus i Göteborg (exkl, om inte särskilt specificerat) Skillnad ) Yta ) Yta % % ) % (allt annat lika) Institution Yta Ny hyra/m2: % % % vilket motsvarar (exkl GU-påslag) 2 85 Fysik Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr 2 85 % Geo Oförändrat % % Ny yta (18 6 = bas) 18 6 KV Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr 18 6 % MV Oförändrat % % Kansli Oförändrat % % Klustrets nya enhetshyra Total % -53-1% % Procentuell skillnad jfr % ), budget 217 jfr scenario nytt hus (tkr)

5 II: Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå för nytt hus. Jämförelserna avser ett kluster = ett virtuellt hyreshus i Göteborg (exkl, om inte särskilt specificerat) Skillnad ) Yta ) Yta % % ) % (allt annat lika) Institution Yta Ny hyra/m2: % % % vilket motsvarar (exkl GU-påslag) 3 Fysik Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr % Geo Oförändrat % % Ny yta (18 6 = bas) 18 6 KV Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr 18 6 % MV Oförändrat % % Kansli Oförändrat % 54 42% Klustrets nya enhetshyra Total % % -72 % Procentuell skillnad jfr % ), budget 217 jfr scenario nytt hus (tkr)

6 III: Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå för nytt hus + 3%. Jämförelserna avser ett kluster = ett virtuellt hyreshus i Göteborg (exkl, om inte särskilt specificerat) Skillnad ) Yta ) Yta % % ) % (allt annat lika) Institution Yta Ny hyra/m2: % % 15 % vilket motsvarar (exkl GU-påslag) 4 Fysik Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr % Geo Oförändrat % % Ny yta (18 6 = bas) 18 6 KV Oförändrat % % Procentuell skillnad jfr 18 6 % MV Oförändrat % % Kansli Oförändrat % % Klustrets nya enhetshyra 3 31 Total % % % Procentuell skillnad jfr % 7 ), budget 217 jfr scenario nytt hus (tkr)

7 IV: Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå för nytt hus. Jämförelserna avser två kluster = två virtuella hyreshus i Göteborg: ett för nytt hus, ett för övriga hus (exkl, om inte särskilt specificerat) ) Yta ) Yta % % ) % (allt annat lika) Institution Yta Ny hyra/m2: 3 3 Kluster nytt hus vilket motsvarar (exkl GU-påslag) % % -72 -,1% Kluster övriga hus Procentuell skillnad jfr % Fysik Oförändrat ,2% -11 -,1% Ny yta (18 6 = bas) 18 6 Geo Oförändrat ,2% 21,2% Procentuell skillnad jfr 18 6 % KV Oförändrat ,1% 6,1% MV Oförändrat ,2% -12 -,2% Kluster nytt hus, ny enhetshyra: 3 3 Kansli Oförändrat ,2% -3 -,2% Procentuell skillnad jfr % Total % % -72 -,1% Kluster övriga institutioner/hus, ny enhetshyra: Procentuell skillnad jfr ,3% Skillnad ), budget 217 jfr scenario nytt hus (tkr)

8 V: Hyra Akademiska hus högsta uppskattade nivå för nytt hus +3%. Jämförelserna avser två kluster = två virtuella hyreshus i Göteborg: ett för nytt hus, ett för övriga hus (exkl, om inte särskilt specificerat) ) Yta ) Yta % % ) % (allt annat lika) Institution Yta Ny hyra/m2: 4 4 Kluster nytt hus vilket motsvarar (exkl GU-påslag) % % ,2% Kluster övriga hus Procentuell skillnad jfr % Fysik Oförändrat ,2% -11 -,1% Ny yta (18 6 = bas) 18 6 Geo Oförändrat ,2% 21,2% Procentuell skillnad jfr 18 6 % KV Oförändrat ,1% 6,1% MV Oförändrat ,2% -12 -,2% Kluster nytt hus, ny enhetshyra: 4 4 Kansli Oförändrat ,2% -3 -,2% Procentuell skillnad jfr % Total % % ,2% Kluster övriga institutioner/hus, ny enhetshyra: Procentuell skillnad jfr ,3% Skillnad 9 ), budget 217 jfr scenario nytt hus (tkr)

9 VI Kommentar: Beloppen är exklusive GU-påslag. Lägg på 1% för jämförelse med scenarier. Ombyggnation - hyresindikationer* Zoologen Relativt låg standard, osäkert om det ens är möjligt renovera till modern standard Bedömd ny hyra kr/kvm/år (1 år) Botan Något bättre standard Bedömd ny hyra 19-2 kr/kvm/år (1 år) Lundbergs lab Ventilationsproblematik Bedömd ny hyra efter hyressänkning och renovering 28 kr/kvm/år (1 år) Chalmers Kemigården Ventilationsproblematik Kommer att behöva renoveras på sikt. Uppskattning av kostnad kräver ytterligare utredning *= 217 års penningvärde. Hyresindikationer är uppskattade av AH genom erfarenhetsbaserade nyckeltal men är mycket osäkra 9