Slutrapport Förstudie Naturvetenskapliga fakulteten Ny byggnad för livsvetenskaperna på Medicinareberget

Transkript

1 Slutrapport Förstudie Naturvetenskapliga fakulteten Ny byggnad för livsvetenskaperna på Medicinareberget

2 2

3 Sammanfattning Göteborgs universitet och Akademiska hus har under vintern genomfört en förstudie som inkluderat ett parallellt arkitektuppdrag. Resultatet av förstudien är att parterna utsett arkitektkontoret Kanozi arkitekter och deras inlämnade förslag att ligga till grund, för en eventuellt fortsatt projektering. Placering och volymer är i enlighet med Campusplan Medicinareberget och är förankrade på Göteborgs stadsbyggnadskontor. Förstudien visar att projektet får en påverkan på befintliga verksamheter i intilliggande bebyggelse. Risk- och konsekvensanalyser visar att denna påverkan är hanterbar. Det framtagna förslaget behöver i nästa fas bearbetas vidare och yteffektiviseras. Målbilden är att ytan ska bli ca kvm. Med rubricerad förstudierapport som utgångspunkt rekommenderar parternas gemensamma styrgrupp att projektet går vidare i ett byggnadsprogramskede. 3

4 Innehållsförteckning SAMMANFATTNING... 3 INNEHÅLLSFÖRTECKNING INLEDNING BAKGRUND MÅL ORGANISATION TIDPLAN BUDGET FÖRUTSÄTTNINGAR NATURVETENSKAPLIGA FAKULTETEN LOKALPROGRAM SAMMANFATTNING AREABEHOV PARALLELLT ARKITEKTUPPDRAG METODBESKRIVNING BEDÖMNINGSGRUPPEN UTLÅTANDE EKONOMI FASTIGHETSÄGARENS PROJEKTKOSTNAD VERKSAMHETENS INVESTERINGAR FASTIGHETSÄGARENS HYRESINDIKATION RISKER OCH MÖJLIGHETER RISKER MÖJLIGHETER HUVUDTIDPLAN FÖR GENOMFÖRANDE BILAGOR

5 1 Inledning 1.1 Bakgrund Vid Göteborgs universitetsstyrelses möte den 7 juni 2016 beslutades att forskning och utbildning inom livsvetenskaperna (Life science) inom naturvetenskap och medicin ska samlokaliseras. Rektor fick samtidigt i uppdrag att vidta de åtgärder som behövs för att göra det möjligt. I juli 2016 gav rektor dekanus för den Naturvetenskapliga fakulteten i uppdrag att ta fram ett underlag om förutsättningarna att samla fakultetens forskning och utbildning inom livsvetenskaperna till Medicinareberget. Beslut om rubricerad förstudie fattades av fakultetstyrelsen i oktober Avtal mellan Akademiska Hus och Göteborgs universitet tecknades i december 2016, se bilaga 1. Det finns ett starkt stöd inom fakulteten för en samlokalisering till campusområdet på Medicinareberget, något som även Sahlgrenska akademin står bakom. Samlokaliseringen är i linje med universitetets styrande dokument för lokalförsörjning, Strategisk lokalförsörjningsplan , och placering av den nya byggnaden tar sin utgångspunkt i Campusplan Medicinareberget Mål Målet med förstudien är att ta fram ett lokalprogram och utifrån detta redovisa ett första genomförbart förslag till en ny byggnad för verksamheterna, med ett läge mitt i campusområdet på Medicinareberget. Byggnaden ska utformas som en effektiv, öppen och tillgänglig forsknings- och lärandemiljö. Lokalerna ska stödja nya pedagogiska former, inrymma ny infrastruktur för forskningen och möjliggöra ökad samverkan. Byggnadens gestaltning ska anpassas till omgivningen, koppla väl till befintlig bebyggelse och öppna sig mot omgivande verksamheter. Det centrala läget ska bidra till att ge campusområdet liv, där byggnadens generösa och tydliga entréer leder in besökarna till uppehållsytor och mötesplatser väl synliga utifrån, och vidare in i byggnaden. Byggnaden ska vara utformad med en generalitet som medger stor flexibilitet för att kunna anpassas vid förändrad verksamhet. Generalitetsnivån skall vägas mot investeringskostnad för att uppnå optimal nivå. Byggnadens påverkan på fakultetens lokalkostnader ska i möjligaste mån vara neutral jämfört med att sitta kvar i nuvarande lokaler. Föreslagen byggnad ska uppfylla SGBC Miljöbyggnad, lägst nivå silver. 1.3 Organisation Förstudien är ett gemensamt projekt mellan Göteborgs universitet och Akademiska Hus. Projektet leds av Akademiska Hus och innefattar bland annat ett parallellt arkitektuppdrag. Som underlag till detta parallella uppdrag har universitetet tagit fram ett lokalprogram. Programarbetet har gjorts av en arbetsgrupp under ledning av byggsektionen inom Fastighets- och serviceenheten och slutligen beslutats av en universitetetsintern styrgrupp under ledning av dekan för Naturvetenskapliga fakulteten. I såväl arbetsgrupp som styrgrupp har även Sahlgrenska akademin varit representerad. Organisationsplan förstudie, se bilaga 2. Det parallella uppdraget har utvärderats av en separat bedömningsgrupp. Denna grupps arbete resulterar i ett utlåtande samt en rekommendation för fortsatt arbete 5

6 1.4 Tidplan Förstudien påbörjades i december 2016 och beräknas vara klar i början av maj Budget Förstudien har en budget på 2 miljoner kronor som fördelats lika mellan parterna. 2 Förutsättningar 2.1 Naturvetenskapliga fakulteten Naturvetenskapliga fakulteten med dess sju institutioner samlar forskning och utbildning inom biologi, geovetenskaper, fysik, kemi, kulturvård, marina vetenskaper, matematik, miljövetenskap och molekylärbiologi. Forskningen spänner över stora områden allt ifrån de grundläggande vetenskaperna till tillämpningar inom exempelvis miljö- och klimatforskningen, livsvetenskaper och biologisk mångfald. Unikt för landet är forskningen inom kulturvård. Göteborgs universitet är också ett av de ledande i Europa inom marin forskning. Fakulteten utbildar framtidens naturvetare och matematiker. Utbildning erbjuds på grundnivå, på avancerad nivå och på forskarnivå med nära kopplingar till forskningen. 2.2 Lokalprogram sammanfattning Ett gemensamt övergripande lokalprogram för de tre institutionerna; biologi och miljövetenskap, kemi och molekylärbiologi och marina vetenskaper samt för delar av Core Facilities inom Sahlgrenska akademin har tagits fram. I lokalprogrammet beskrivs de berörda institutionernas verksamhet, vilken typ av lokaler man behöver samt vilka samband som är viktiga. Lokalprogrammet har utgjort underlag för det parallella arkitektuppdraget. Lokaler för forskning Forskning sker dagligen i laboratorielokaler, i kontor och i fält, samt i specialutrymmen specifika för de olika verksamheterna. Forskning sker allt oftare i stora projekt där även externa personer är med. En stor andel av de laboratorier som planeras är generella och av standardtyp, med en utformning och inredning som är lämplig för merparten av det laborativa arbetet inom de tre institutionerna. Det är en förutsättning för att lokalerna ska få ett effektivt nyttjande. Stödutrymmen som till exempel diskrum, förråd för förbrukningsmaterial och utrustning planeras i dess närhet. En tydlig trend är att yta för laboratorier per person minskar medan ytan för Core Facilities ökar. I anslutning till generella laboratorier placeras laborativa rum med specifika krav, t ex gällande avskildhet, säkerhet, klimat, ljusförhållanden och renhet. Exempel på andra lokaler med speciella krav är ett herbarium och djuravdelning samt lokaler för avancerad utrustning som kräver exceptionellt stabil innemiljö. Arbetsplatser för forskare planeras i anslutning till de laborativa lokalerna. Det finns även behov av kontorslokaler för rent administrativt arbete. 6

7 Antalet personer verksamma i byggnaden kommer att variera över tid, uppskattningsvis rör det sig om drygt 500 personer. Ett varierande antal examensarbetare, gästforskare, stipendiater och besökande tillkommer. Lokaler för utbildning Trenden inom undervisningen går mot att problembaserad undervisning och seminarier ökar, medan traditionella föreläsningar minskar. Det ställer krav på flexibla rum som kan användas för både föreläsning och övningar i mindre grupper, samt på specialpedagogiska rum som Active Learning Classroom (ALC). Undervisning bedrivs även som datorövningar och laborationer. För grundutbildningsstudenternas del finns behov av studieplatser. Tillsammans har de tre institutionerna drygt 1000 helårsstudenter (HST) vilket ungefär motsvarar antal studenter som ska vistas i lokalerna. Lokaler för samverkan I Göteborgs universitets uppdrag ligger att skapa mötesplatser och verka för samverkan mellan forskare från olika discipliner och andra aktörer i samhället. Det finns tvärvetenskapliga centrumbildningar och projekt som är gemensamma för flera institutioner där det anordnas större sammandragningar. Lokaler för konferenser och mötesaktiviteter med många deltagare behöver därför finnas. För ett mer detaljerat lokalprogram se bilaga Areabehov Verksamhetens areabehov enligt lokalförteckning, som är en del av lokalprogrammet, se bilaga 3. Lokalbenämning LOAv m 2 Generella lab- & skrivytor Speciallokaler Administrativa lokaler 462 Core Facilities (SA) Husgemensamma lokaler Utbildningslokaler Summa De tre berörda institutionerna inom fakulteten samt Core Facilities inom Sahlgrenska akademin har redovisat ett gemensamt lokalbehov på m 2 LOAv, enligt tabell ovan. För att från LOAv (verksamhetens lokalarea) beräkna LOA, för att inkludera korridorer och gemensamma utrymmen, används en svällfaktor på 1,3 vilket ger m 2 LOA. LOA motsvarar den area som redovisas i hyreskontrakt. För att från LOA beräkna BTA, byggnadens totala bruttoarea vilket inkluderar tekniska utrymmen, ytterväggar mm, används en svällfaktor på 1,3 vilket ger m 2 BTA. BTA är den area som används för att kostnadsberäkna byggprojektet. 7

8 Detta ger totala areor på c:a: m 2 LOAv m 2 LOA m 2 BTA Utöver ovan redovisade areabehov tillkommer ca m 2 LOAv för Sahlgrenska akademins forskning och undervisning, om rivning av berörd del av Medicinarelängan sker. 3 Parallellt arkitektuppdrag 3.1 Metodbeskrivning Parallella uppdrag är en upphandlingsform som innebär att en beställare ger uppdrag, avseende ett och samma projekt, till flera arkitektföretag samtidigt. I detta projekt valdes två arkitektföretag ut som båda har ramavtal med Akademiska Hus. Parallella uppdrag ger möjlighet till aktiv dialog mellan beställaren och de anlitade arkitekterna. Dialogen är en förutsättning för att beställaren ska kunna följa och styra arbetet och, vid behov, ge kompletterande direktiv. För anlitade arkitekter är dialogen bra för att successivt kunna pröva idéer och förslag på beställaren. Dialogen ger också beställaren en grund för att bedöma de olika arkitekternas förmåga att lösa uppgiften och därmed också en förutsättning för att kunna bedöma lämpligheten för fortsatt uppdrag. Arkitektföretagen slutredovisar sina förslag inför en bedömningsgrupp bestående av representanter från Göteborgs universitet, Akademiska Hus och en oberoende arkitekt med dokumenterad erfarenhet av att utforma laboratoriebyggnader. Bedömningsgruppen rapporterar till den styrgrupp parterna bildat för att leda arbetet med förstudien. Rapporteringen sker via ett utlåtande som inkluderar en rekommendation för fortsatt arbete. 3.2 Bedömningsgruppen utlåtande Efter att ha studerat de föreliggande förslagen till nybyggnad för Naturvetenskapliga fakulteten har bedömningsgruppen kommit fram till att förslag från Kanozi arkitekter bäst svarar mot de uppställda bedömningskriterierna och rekommenderar därför att deras förslag läggs till grund för det fortsatta utredningsarbetet. Förslaget tillgodoser huvudsakligen ställda krav på lokaldisposition, samband och funktionalitet och är utvecklingsbart i det fortsatta arbetet. Förutsättningen för detta arbete är bearbetningar på ett antal punkter utöver den översyn av lösningar i allmänhet som underförstått ingår i en fortsatt utredning, såsom detaljerade rumsfunktionsstudier och fördelning av kontorsarbetsplatser. De frågor av större principiell betydelse som bör bearbetas är följande: Översyn av planlayouter för att uppnå bättre areaeffektivitet. Studie av bättre funktionella kopplingar till omgivande byggnader. Pröva volymer och skala i relation till platsen och omgivande byggnader i syfte att anpassa och bryta dominansen av den nya byggnaden. 8

9 Fasadstudier och val av fasadmaterial med hänsyn till energieffektivitet och hållbarhet i förvaltningsskedet. De utvändiga rummen mellan huskropparna ska studeras ytterligare. Bedömningsgruppens utlåtande i sin helhet redovisas i bilaga 4. Vinnande arkitektkontors förslag redovisas i bilaga 5. 4 Ekonomi 4.1 Fastighetsägarens projektkostnad Projektkostnaden ur ett fastighetsägarperspektiv bedöms till ca kronor per kvadratmeter BTA vid ovan redovisad storlek på projektet. Detta innebär då en total projektkostnad på ca 875 miljoner kronor exklusive ränta under byggtiden, vid en BTA på kvm. Kostnaden är bedömt i 2017 års prisläge. I denna kostnad ingår inte verksamhetsknuten mediaförsörjning, inredning och utrustning, se vidare punkt 4.2 nedan. Som underlag för bedömningen har kostnadsbedömningar gjorts för de presenterade parallella uppdragen samt jämförelse gjorts med erfarenhetsvärden från de liknande projekten; Mark,Vatten MiljöCentrum resp Biocentrum i Uppsala samt Biomedicum på Karolinska Institutet i Stockholm. 4.2 Verksamhetens investeringar Vid sidan av de projektkostnader som presenteras i denna förstudierapport tillkommer de kostnader som verksamheten själv ska ta, t ex inredning, utrustning, säkerhetslösningar, IT, projektledning, konsulter, evakueringskostnader och flyttkostnader. 4.3 Fastighetsägarens hyresindikation Akademiska Hus hyror skall vara marknadsmässiga och sättas så som ett annat marknadsmässigt fastighetsbolag hade satt hyran på byggnaden. Vid nyproduktion används en värderingsmodell (kassaflödesanalys) som bygger på nuvarande bedömning av marknadshyresnivån, kostnader att driva byggnaden och risker relaterade till att äga byggnaden. Bedömningen är att hyresnivåerna kommer att öka rent generellt i Göteborg den närmaste tiden beroende på marknadens efterfrågan men även inom området med planerade nya byggnader för både forskning, vård och näringsliv. Akademiska Hus bedömning av marknadshyra för lokalerna är kr per kvm LOA, exklusive verksamhetens egna kostnader. Hyresbedömning och hyreskalkylering har utgått från ett 20-årigt slutkostnadsbaserat avtal. Ett slutkostnadsbaserat avtal innebär att hyresgästen tillsammans med fastighetsägaren verkar för att hålla nere produktionskostnaden så att hyreskostnaden hålls inom marknadsnivån. Byggnaden är till stora delar laboratorier och speciallokaler som kräver ett långt hyresåtagande. Hyreskakylen är baserad på 2017 års prisläge vilket kommer att justeras till det år då avtal tecknas. 9

10 5 Risker och möjligheter En risk- och konsekvensanalys är genomförd och kommer att uppdateras löpande i projektet, se bilaga 6. För att identifiera risker och möjligheter ur ett verksamhetsperspektiv genomfördes en workshop. Sammanställning workshop, se bilaga Risker Den största projektrisken är brist på resurser och kompetens, leveransförseningar och liknande på grund av pågående eskalerande högkonjunktur inom byggbranschen, speciellt i Göteborg. En annan projektrisk är den omfattande känsliga sprängningen som behöver utföras, vilket kan bli både kostnads- och tidskritisk. Se bilaga 11a och 11b. De verksamhetsrisker som identifierats är huvudsakligen påverkan på forskningen i de intilliggande byggnaderna under byggskedet, där speciellt EBM lyfts fram. Även känslig utrustning och analyser kan störas eller skadas under byggskedet. Det finns risk för att forskningsresultat förstörs och att brist på kontinuitet i forskningen kan påverka finansieringsmöjligheterna. Utöver dessa risker har verksamheterna farhågor beträffande möjligheten att evakuera forsknings- och utbildningsverksamheten och vilka konsekvenser detta får. De legala riskerna är framförallt att Stadsbyggnadskontoret, trots lämnat förhandsbesked om bygglov, ändrar sig och kräver en ny detaljplan, vilket skulle fördröja tidplanen med flera år. Se bilaga 8. Det finns också en risk för tidsförskjutning om beslutsprocessen hos parterna inte är effektiv. Likaså om hyresförhandlingsprocessen drar ut på tiden. 5.2 Möjligheter Representanterna för Sahlgrenska akademin och Naturvetenskapliga fakulteten ser möjligheter i att samutnyttja lab och undervisningslokaler. Öppna samverkansytor för både forskare och studenter med café eller restaurang förväntas även öka trivseln och få fler studenter att stanna på berget, vilket möjliggör ett mer levande campus. Dessutom förväntas det bli synergieffekter mellan Sahlgrenska akademin och Naturvetenskapliga fakulteten som kan generera effekt på forskning och utbildning med kostnadsvinster i och med samnyttjande av dyr forskningsutrustning samt ökade forskningsanslag som följd. 6 Huvudtidplan för genomförande Naturvetenskapliga fakultetens önskemål är att inflyttning ska ske 5 år från det att förstudien startat. Detta har satts som en ambition i projektet och inflyttning beräknas kunna ske kvartal 1, Detta förutsätter att beslutsprocessen hos respektive part är effektivt och att inga större omarbetningar av projektet sker. Preliminär byggstart är hösten 2018 med en byggtid på drygt tre år. Se bilaga 9. Beslut om fortsatt arbete med projektering av byggnadsprogram bör då tas i början av juni 2017 och ett nytt avtal mellan parterna tecknas. Se bilaga

11 7 Bilagor Bilaga 1 Avtal mellan parterna för förstudie Bilaga 2 Organisationsplan förstudie Bilaga 3 Lokalprogram Bilaga 4 Bedömningsgruppens utlåtande Bilaga 5 Vinnande arkitektkontors förslag Bilaga 6 Risk- och konsekvensanalys Bilaga 7 Sammanställning workshop 24 mars 2017 Bilaga 8 Beslut om förhandsbesked bygglov Bilaga 9 Huvudtidplan för genomförande Bilaga 10 Avtal mellan parterna för programhandling koncept Bilaga 11a PM Bergteknik, ÅF Bilaga 11b Riskanalys avseende vibrationer, ÅF 11