Aktuella skattefrågor för aktörer inom fastighetsbranschen november 2018

Transkript

1 Aktuella skattefrågor för aktörer inom fastighetsbranschen

2 Välkommen! Agenda Ränteavdrag Moms Fastighetstaxering 2

3 Ränteavdrag 3

4 Nya regler på två minuter Befintliga regler på koncerninterna lån modifieras Förbud mot att skattemässigt aktivera ränta Avdrag för negativt räntenetto med max 30 % av EBITDA Ingen begränsning av gamla underskott Sänkt bolagsskatt i två etapper Huvuddrag Införande av hybridregler Förenklingsregeln - avdrag upp till 5 miljoner kr Primäravdrag för hyreshus Rullning av kvarstående negativt räntenetto upp till 6 år Räntekomponent vid finansiell leasing 4

5 Metodik Analys Primäravdrag Klassificering // URB Koncernbidrag Omstrukturering/ refinansiering Slutlig skatt? Identifiera ränteutgifter/ ränteinkomster Beräkna räntenetto i varje juridisk person Beräkna avdragsunderlag Förenklingsregeln? Koncernkvittning positivt/negativ räntenetto 5

6 Planering spelar roll! Bolag V Bolag U Alternativ 1 Skm resultat innan U 20 - Unders kott IB - (100) Räntenetto (30) - Avdragsutrymme 15 Nytt skm resultat 35 (100) Skattekos tnad 21,4 % 7,49 - Alternativ 2 Koncernbidrag (20) 20 Skm res ultat - (80) Avdragsutrymme 9 Nytt skm resultat 21 (80) Skattekos tnad 21,4 % 4,49 4,28 Alternativ 3 Koncernbidrag (50) 50 Skm res ultat (30) (50) Avdragsutrymme - Nytt skm resultat - (50) Skattekos tnad 21,4 % - 10,70 6

7 Hur kan vi hjälpa till - Visualiseringsverktyg 7

8 Hur kan vi hjälpa till - Visualiseringsverktyg 8

9 Hur kan vi hjälpa till - Visualiseringsverktyg 9

10 Moms 10

11 Moms Jämkning Finansiell fastighetsgranskning Ska en fastighetsägare vara skyldig att återbetala tidigare ägares avdragna moms vid förändrad användning? Två kammarrättsdomar anser att svensk rätt inte är förenlig med EU rätten Avgörande i HFD i närtid Moms på försäljningskostnader för dotterbolagsaktier Avdragsrätt för moms på försäljningskostnader för dotterbolagsaktier? Försäljningen ska syfta till att finansiera en utökning av en annan momspliktig verksamhet inom koncernen Möjligt att ompröva från 2012 Moderbolags tillhandahållande till dotterbolag Vilken typ av tjänster ska ett moderbolag tillhandahålla ett förvärvat dotterbolag för att en momspliktig verksamhet ska anses föreligga? EU dom som säger att det räcker med att det finns någon form av momspliktigt tillhandahållande 11

12 Moms Skatteverkets nya insats mot bostadskoncerner Finansiell Kan fastighetsgranskning ett moderbolag eller förvaltarbolag ha egna kostnader eller ska allt faktureras ut i koncernen? Flera pågående revisioner mot bostadsförvaltande koncerner Skatteverket tillämpar de s.k. omvärderingsreglerna Skatteverkets ställningstagande om tillhandahållande av el, gas och vatten Kan debiterad faktisk förbrukning vara underordnat ett momsfritt tillhandahållandet av bostad? Förhandsbesked om tillämpningen av Skatteverkets ställningstagande har sökts av SABO med flera 12

13 Fastighetstaxering AFT

14 Vad innebär fastighetstaxeringen 2019? Vad taxeras? Hyreshus Industrienheter Specialenheter Elproduktionsenheter Hållpunkter Deklarationsblanketter utskick september 2018 Deklarationen inlämnad 1 november 2018 Möjlighet ansöka om anstånd t.o.m. februari/mars 2019 Skatteverkets taxeringsbeslut juli 2019 Höjda taxeringsvärden Riksgenomsnitt ca 25 % 14

15 Indelning av byggnad Indelning av byggnad Hyreshus bostäder, kontor, butik, hotell m.m. (1%) Industribyggnad industriell tillverkning, lager, övrig byggnad (0,5%) Specialbyggnad vård, skola, kultur, kommunikation, idrott (0%) Elproduktionsenhet (0,5%) Verklig användning avgör indelningen Övervägande del > 50 % Yta Volym Hyresvärden Produktionskostnad 15

16 Indelning av byggnad Vård 45 % Kontor 55 % Byggnad = hyreshus, lokaler Vertikalt genomgående vägg medför att en byggnadskropp taxeras som flera byggnader 16

17 Hyreshus - Markvärde Storlek på byggrätt (BTA) Verklig BTA istället för schablon kan ge lägre taxering Schablon - LOA ovan mark x 1,2 - BOA ovan mark x 1,25 Obebyggd mark - BTA enligt detaljplan 17

18 Hyreshus - Markvärde BTA ovan mark Ytor under mark ingår inte i markvärdet BTA ovan mark = golvet i närmast högre våning mer än 1,5 m över omgivande markyta Plan 1 Plan 0 1,5 m 1,5 m BTA 18

19 Hyreshus - Byggnadsvärde Hyra 2017-års hyresnivå (omräknas med 0,99 om 2018) Lokalhyra med tillägg av indexering, värme, VA, fastighetsskatt och andra kostnader Ej moms Ej elektricitet, gas eller liknande Ej parkeringsplatser på mark Ej ersättning för andra tjänster, marknadsföring, bevakning och dylikt Ej hyresgästanpassningar Icke marknadsmässig internhyra ska jämkas Hyra som inte baseras på ren lokalhyra kan jämkas. Omsättningshyra, sale-and-lease-back etc. 19

20 Säregna förhållanden Säregna förhållanden - allmänt Huvudregel: 75 % av värdeinverkan (marknadsvärde) Tröskel: 3 % av taxeringsvärdet (25 000) Säregna förhållanden - byggnad Tomställning vid ombyggnation 25 % på byggnadsvärdet på de tomställda ytorna? Avvikande vakansgrad över 20 % enligt tabell Rivningskostnader kr/kvm bruttoarea Eftersatt underhåll Konstruktionsfel och byggnadsskador nödvändiga åtgärdskostnader Kulturhistoriskt intressant byggnad godtagbar dokumentation Säregna förhållanden - mark Avvikande byggrätt hotell, parkeringshus ingen rekommendation tidigare i relation till hyran Avvikande butiksandel enligt beräkningsmodell Markanläggning saknas, lång exploateringstid enligt tabell Reservmark 20

21 Tack för oss! 21

22 Vill du veta mer? Kontakta oss gärna Morgan Furby Henrik Antonsson Christian Gottfries Konstantin Belogorcev Läs mer på: Följ oss på Denna presentation har tagits fram endast som allmän information och/eller generell vägledning. Den utgör således inte någon professionell rådgivning. Du bör därför inte förlita dig på presentationen eller vidta några åtgärder på grundval av den utan att dessförinnan ha gjort avstämningar med en professionell rådgivare utifrån de förutsättningar som gäller i din situation. Med hänsyn härtill lämnar Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB ingen utfästelse eller garanti (uttrycklig eller underförstådd) för att informationen i presentationen är korrekt och/eller fullständig för dina syften och ändamål. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB tar således inte något som helst ansvar för eventuella konsekvenser av att du väljer att förlita dig på eller agera utifrån informationen i denna presentation PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. All rights reserved. In this document, refers to Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB or PricewaterhouseCoopers AB which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.

23 Missa inte Kunskapsdisken! Där kan du boka ett förutsättningslöst möte. Vill du komma i kontakt med oss? Besök pwc.se eller Företagarbloggen/Tax matters