9. Aktuella skattefrågor för byggoch fastighetsbranschen. Kunskapsdagen Malmö 21 november 2017

Transkript

1 9. Aktuella skattefrågor för byggoch fastighetsbranschen Kunskapsdagen Malmö

2 Agenda SOU 2017:27 (Paketeringsutredningen) Nya skatteregler för företagssektorn Vad händer nu?? Aktuella momsfrågor Avslutning 2

3 Huvudregel Avskattning av svenska fastigheter sker om ett företag avyttrar en delägarrätt och. 1. det bestämmande inflytandet upphör över ett företag 2. vars tillgångar till huvudsaklig del består av fastigheter! Tillkommande schablonintäkt för att kompensera för utebliven stämpelskatt 3

4 Bestämmande inflytandet upphör Avskattning förutsätter att det bestämmande inflytandet upphör Ägare A Ägare B 60 % Ägare A Ägare Ägare C- A V Ägare Ägare C - A V 40 % 3 % vardera eller att det föreligger särskilda omständigheter FastAB FastAB Uttryckligt undantag för koncerninterna omstruktureringar Full avskattning i Fast AB + schablonskatt Framtida exit för A och ägarna C-V kan vara skattefri om övriga förutsättningar är uppfyllda då inget bestämmande inflytande upphör 4

5 Föregående innebär att följande händelser kan utlösa skatt i Sverige ÄgareAB Ägare A AB Ägare B AB Ägare B AB Kina/USA 100 % 60 % 60 % 60 % FastAB FastAB FastAB Luxemburg Sverige Full avskattning i FastAB + schablonskatt Full avskattning i FastAB + schablonskatt Full avskattning i FastAB + schablonskatt FastAB FastAB Finland Full avskattning i FastAB + schablonskatt 5

6 Inledning Det här har hänt Promemoria Nya skatteregler för företagssektorn 20 juni 2017 Regeringen skickade ut en omfattande promemoria om ändrade skatteregler i företagssektorn på remiss 1 juli 2018 Målet är att reglerna ska träda ikraft 1 juli Ska tillämpas första gången det beskattningsår som börjar efter den 30 juni januari 2019 För företag med kalenderår som räkenskapsår blir reglerna tillämpliga från och med den 1 januari

7 Skattesänkning Föreslagen skattesänkning 22 % Återföring av periodiseringsfond Äldre periodiseringsfonder ska återföras med 110 procent. 20 % 7

8 Hybridregler Avdragsförbud vid hybrida missmatchningar Avdrag vägras vid gränsöverskridande transaktioner för ränteutgifter där: Dubbelt avdrag annars erhålls (i Sverige och annat land) Motsvarande inkomst inte beskattas i det andra landet Lån Utländskt MB Ränteinkomst beskattas ej i landet Ränta DB i Sverige Ränteavdrag medges ej 8

9 Avdragsförbud för ränta på koncerninterna lån Befintliga ränteavdragsregler Huvudregeln För räntor inom en intressegemenskap ej avdrag Undantagen Räntan är avdragsgill om den som faktiskt har rätt till inkomsten skulle ha beskattats för inkomsten med minst 10 procent. Omvända ventilen Ändå ej avdrag om det huvudsakliga skälet till att skuldförhållandet har uppkommit är att intressegemenskapen ska få en väsentlig skatteförmån. Ventilen Även om ej beskattning till 10%, avdrag om skuldförhållandet är huvudsakligen affärsmässigt motiverat ( ventilen ). Endast om mottagaren av inkomsten är hemmahörande inom EES-området eller i en stat med vilken Sverige har ett fullständigt skatteavtal och som omfattas av avtalet. 9

10 Avdragsförbud för ränta på koncerninterna lån Befintliga ränteavdragsregler modifieras och inskränks ett snävare tillämpningsområde? Huvudregeln För räntor inom en intressegemenskap ej avdrag Undantagen Ränteutgifter får dras av om mottagaren: 1. Finns inom EES-området, eller 2. skatteavtal finns, eller 3. skulle ha beskattats för inkomsten med minst 10 procent. Undantag från undantaget Om skuldförhållandet uteslutande eller så gott som uteslutande ska ge en väsentlig skatteförmån Nuvarande regler För räntor inom en intressegemenskap ej avdrag Undantag Ränteutgift får dras av om företaget skulle ha beskattas för inkomsten med minst 10 procent. Undantag från undantaget Om huvudsakliga skälet (ca 75 procent) = väsentlig skatteförmån ej avdrag också dras av om skulden är affärsmässigt motiverad och om mottagaren 1. Finns inom EES-området, eller 2. Skatteavtal finns. Tillskottsregeln ska beaktas här 10

11 Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler för negativt räntenetto - Två alternativ EBIT respektive EBITDA Alternativ 1 EBIT-regel Alternativ 2 EBITDA-regel Huvudregel Avdragsutrymmet Avdrag för negativt räntenetto med högst 35 % av avdragsutrymmet Skattemässigt överskott före avdrag för negativt räntenetto och kvarstående räntenetto + ränteutgifter - ränteinkomster och överskott från HB/KB (och utländska motsvarigheter) Ingår: Gamla underskott (se dock begränsningsregeln), koncernbidrag, och avsättningar till och återföringar från periodiseringsfond. Huvudregel Avdragsutrymmet Avdrag för negativt räntenetto med högst 25 % av avdragsutrymmet Skattemässigt överskott före avdrag för negativt räntenetto och kvarstående räntenetto + ränteutgifter och årliga vm-avdrag och primäravdrag, samt utrangering av byggnad och markanläggning - ränteinkomster och överskott från HB/KB (och utländska motsvarigheter) Ingår: Gamla underskott (se dock begränsningsregeln), och koncernbidrag, dock inte avsättningar till och återföringar från periodiseringsfond. 11

12 Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler Förenklingsregeln En förenklingsregel i form av en beloppsgräns införs Ett negativt räntenetto får dras av upp till kronor Gemensamt underlag för hela koncernen Med en förenklingsregel som medger avdrag av ett negativt räntenetto upp till kronor, minskar antalet aktiebolag där ränteavdrag begränsas till mellan och Beroende på val av EBIT- eller EBITDA-modell Jämförelse med EU:s direktiv Avdragsrätt för negativa räntenetton uppgående till EUR Gemensamt underlag för koncernbolag 12

13 Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler Förenklingsregeln Jämförelse med andra EU-medlemsstater Jämförelse med EU:s direktiv GBP 2m EUR 1m EUR 3m Avdragsrätt för negativa räntenetton uppgående till EUR Gemensamt underlag för koncernbolag EUR 500 DKK 21,3m NOK 5m Ej bundna av direktiv 13

14 Nya regler Kvarstående räntenetto och koncernkvittning Kvarstående räntenetto från föregående år Ej utnyttjat negativt räntenetto får föras vidare i maximalt 6 år Årets räntenetto ska utnyttjas före kvarstående räntenetto Äldre kvarstående räntenetto nyttjas före ett nyare kvarstående räntenetto Ägarförändring gör att kvarstående räntenetto går förlorat Koncernkvittning Ett bolag med ett positivt räntenetto får (mot detta) dra av negativt räntenetto från ett annat bolag om: Företagen med avdragsrätt kan lämna koncernbidrag, och Avdrag redovisas öppet i deklarationen vid samma deklarationstidpunkt 14

15 Ny definition av ränteutgift Med ränteutgifter avses ränta och andra utgifter för kredit, och utgifter som är jämförbara med ränta. Utgifter jämförbara med ränta Dold räntekompensation Ersättningar för finansiella instrument Vissa valutakurseffekter Med ränteinkomster avses Ränteinkomster som motsvarar räntekostnader Avgörande för om något är en ränteinkomst är om den skulle utgöra en ränteutgift om den som uppbär inkomsten i stället hade haft motsvarande utgift 15

16 Begränsning av underskottsavdrag Tillfällig begränsning för juridiska personer att nyttja underskottsavdrag mot överskott Juridiska personer får enbart avdrag för tidigare års underskott med 50 procent av överskottet före avdraget. Underlaget/överskottet ska ökas med: Avdrag för negativt räntenetto Avdrag för kvarstående räntenetto Avdrag för avsättning till P-fond /minska med återföring av P-fond Gäller oavsett om företaget har några räntekostnader eller ej Outnyttjade underskott får rullas vidare till nästkommande år Regleringen kommer enbart tillämpas under en begränsad period 2 år vid införande av EBIT-modellen 3 år vid införande av EBITDA-modellen 16

17 Exempel på effekter EBIT/EBITDA 17

18 Remissvar för Nya skatteregler för företagssektorn Fördelning av remissvar drygt 100 inkomna svar (57 officiella och resten spontana) Tillstyrker förslaget Exempelvis: Skatteverket Riksbanken Domstolsverket Avstår från att svara 13 % 3 % 12 % 72 % Avstyrker förslaget Exempelvis: Svenskt Näringsliv Näringslivets skattedelegation Fastighetsägarna Avstyrker förslaget delvis Tillväxtverket Innefattar remisser som väljer att inte kommentera pga att förslaget inte är tillräckligt utrett Sveriges byggindustrier 18

19 Vad händer nu? remiss Ränteavdragsförslaget Lämnat på remiss den 20 juni Remissvar senast den 26 september. Förslag och remissvar bearbetas fr o m 27 september Lagråds- Proposition Riksdagen röstar Ikraftträdande 1 juli juni juli

20 Aktuella momsfrågor i fastighetsbranschen Nytt fastighetsdefinition Skatteverkets granskning av BRF-projekt Reducerad momssats Momsbefrielse för små företag Ny fastighetsdefinition Moms i särskilda boenden Friskis & Svettisdomen Momsavdrag i holding- och moderbolag Frågor?? 20

21 Aktuella momsfrågor 21

22 Ny definition av fastighet i momslagen fr o m 1 januari 2017 a) Varje bestämd del av jorden, på eller under dess yta, som det är möjligt att äga eller besitta b) Varje byggnad eller konstruktion som har fästs vid eller i marken, ovan eller under havsnivån, och som varken kan monteras ned eller flyttas med lätthet c) Varje föremål som har installerats och ingår som integrerad del av en byggnad eller konstruktion utan vilken byggnaden eller konstruktionen är ofullständig, exempelvis dörrar, fönster, tak, trappor och hissar d) Varje föremål, utrustning eller maskin som är varaktigt installerad i en byggnad eller konstruktion och som inte kan flyttas utan att byggnaden eller konstruktionen förstörs eller förändras 22

23 Nytt fastighetsbegrepp, men vad är nytt? Skillnader? Omvänd skattskyldighet för byggtjänster Jämkning Underordnade tillhandahållanden t ex el Försäljning av fastighet 23

24 Skatteverkets granskningar av BRF-projekt SKV genomför sedan flera år skatterevisioner av bygg- och projektutvecklingsbolag som ägnar sig åt nyproduktion av bostadsrätter. SKV visar särskilt intresse för byggbolag som strukturerat sin Brf-produktion så att byggbolaget först säljer den aktuella marken (momsfritt) till föreningen och därefter tecknar ett entreprenadavtal (25 % moms) med föreningen. SKV anser ofta att byggbolaget säljer marken till överpris och entreprenaden till underpris. Höjning av utgående moms på entreprenaden Inkomstskattemässig uttagsbeskattning Skattetillägg 24

25 Exempel på SKV-granskning av BRF-projekt Transaktionskedja: 1. Markbolaget köper mark från extern säljare i nov 2015 för 4 Mkr. Moderbolag BRF 2. Holdingbolaget säljer aktier i Markbolaget till BRF i dec 2015 för 13 Mkr 3. Fastigheten överförs från Markbolag till BRF 4. Byggbolaget tecknar totalentreprenadavtal med Brf för 55 Mkr + moms. Byggbolag Holdingbolag 5. Byggbolaget köper in byggtjänster m.m. för 52 Mkr + moms Utfall: Aktievinst: 13 Mkr Markbolag Entreprenadvinst: 3 Mkr Mark 4 Mkr Skuld 4 Mkr Skatteverket: Kassa 50 tkr EK 50 tkr Hela aktievinsten utgör ersättning för entreprenaden. Påför moms med 2,6 Mkr (13 Mkr * 20%) Uttagsbeskattning med 2,3 Mkr (13 Mkr * 80 % * 22%) Skattetillägg 25

26 Jämkning vid överlåtelse av fastighet EU-domstolen (C-622/11, Pactor Vastgoed), Kammarrätten i Sundsvall mål nr Vid fastighetsöverlåtelser är utgångspunkten i ML att jämkningsskyldigheten för moms på investeringar i form av ny-, till-, och ombyggnation övergår på köparen. EU-domstolen har slagit fast att det är inte förenligt med syftet med jämkningsreglerna att ålägga någon annan än den som gjort momsavdraget att betala tillbaka avdragen moms. Kammarrätten i Sundsvall har med hänvisning till EU-domstolens dom underkänt ett beslut från Skatteverket som innebar att köparen av en fastighet tvingades att genom jämkning återbetala moms som säljaren av fastigheten dragit av vid en investering i fastigheten. Skatteverket delar inte kammarrättens bedömning och har överklagat domen till Högsta förvaltningsdomstolen 26

27 Avdragsrätt för ingående moms EUD C-132/16 (Iberdrola) Momsavdragsrätt för investering på annans egendom Bolaget som skulle anlägga en semesterby renoverade kommunens pumpstation. Renovering av pumpstationen nödvändigt för att kunna ansluta semesterbyn till det kommunala avloppssystemet. Bolaget nekades avdrag för ingående moms. EU-domstolens bedömning: - Renovering nödvändig för att kunna genomföra byggprojektet avseende semesterbyn. - Direkt koppling mellan renoveringen och bolagets momspliktiga utgående transaktioner. - Avdragsrätt endast till den del renoveringen var nödvändig, 27

28 Avdragsrätt för ingående moms EUD C-132/16 (Iberdrola) Momsavdragsrätt för investering på annans egendom EU-domstolen öppnar upp för en mer liberal syn avseende möjlighet till avdrag för ingående moms - Ser verksamheten som en helhet - Detta synsätt fastställdes även vid ett tidigare avgörande, C-126/14 Sveda Även svenska domstolar har i vissa fall medgett momsavdrag för investering på fastighet som ägs av tredje part - Exempelvis Kammarrätten i en dom från 2014 Byggande av en rondell på allmän väg i samband med anläggning av golfbana Ses som en allmän omkostnad i den momspliktiga verksamheten 28

29 Avdragsrätt för ingående moms vid försäljning av dotterbolag HFD mål nr och (Sveaskog) Konsultkostnader som uppkommit till följd av aktieavyttring Sveaskog hade som ett sista steg i en omorganisation avyttrat aktier Kostnader för konsulttjänster på grund av omstruktureringen Sveaskog hade gjort avdrag för ingående moms på konsultkostnaderna SKV ansåg att avyttringarna var en ren värdepappersförsäljning ingen avdragsrätt för ingående moms på kostnader i samband med sådan försäljning Enligt FR hade bolaget inte visat att kostnaderna uppkommit i samband med bolagets samlade verksamhet. Ej allmänna omkostnader. Ej momsavdrag. Enligt KR fanns ett direkt samband mellan kostnaderna och den momsfria aktieförsäljningen. Ej momsavdrag 29

30 Avdragsrätt för ingående moms vid försäljning av dotterbolag HFD mål nr och (Sveaskog) Högsta förvaltningsdomstolens slutsatser: - Sveaskog bedrev en momspliktig verksamhet både före och efter aktieförsäljningarna - Omstruktureringen syftade till att effektivisera den momspliktiga verksamheten och frigöra kapital för den. - De aktuella konsultkostnaderna har haft ett direkt och omedelbart samband med bolagets samlade ekonomiska verksamhet - Kostnaderna har inte påverkat aktiernas försäljningspris - Sveaskog har avdragsrätt för momsen på konsultkostnaderna Har ni inte gjort momsavdrag för försäljningskostnader? Möjlighet att begära omprövning 6 år tillbaka. 30

31 Tack för oss! Henrik Ivarsson Ingemar Ritseson Denna presentation har tagits fram endast som allmän information och/eller generell vägledning. Den utgör således inte någon professionell rådgivning. Du bör därför inte förlita dig på presentationen eller vidta några åtgärder på grundval av den utan att dessförinnan ha gjort avstämningar med en professionell rådgivare utifrån de förutsättningar som gäller i din situation. Med hänsyn härtill lämnar Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB ingen utfästelse eller garanti (uttrycklig eller underförstådd) för att informationen i presentationen är korrekt och/eller fullständig för dina syften och ändamål. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB tar således inte något som helst ansvar för eventuella konsekvenser av att du väljer att förlita dig på eller agera utifrån informationen i denna presentation PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. All rights reserved. In this document, refers to Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB or PricewaterhouseCoopers AB which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.