Svårt att navigera på fastighetsmarknaden?

Transkript

1 Svårt att navigera på fastighetsmarknaden? November 2017

2 Nya skatteregler för företagssektorn 2

3 Skattesänkning Föreslagen skattesänkning 22 % Återföring av periodiseringsfond Äldre periodiseringsfonder ska återföras med 110 procent. 20 % 3

4 Sammanfattning 1. Hybridregler 2. Befintliga, modifierade ränteavdragsregler 3. Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler EBIT/EBITDA-modell och förenklingsregeln 4

5 Hybridregler Ränteinkomst beskattas ej i landet Avdragsförbud vid hybrida missmatchningar Avdrag vägras vid gränsöverskridande transaktioner för ränteutgifter där: Utländskt MB Dubbelt avdrag annars erhålls (i Sverige och annat land) Motsvarande inkomst inte beskattas i det andra landet Ränta Lån DB i Sverige Ränteavdrag medges ej 5

6 Avdragsförbud för ränta på koncerninterna lån Befintliga ränteavdragsregler modifieras och inskränks ett snävare tillämpningsområde? Huvudregeln Nuvarande regler För räntor inom en intressegemenskap ej avdrag För räntor inom en intressegemenskap ej avdrag Undantagen Undantag Ränteutgifter får dras av om mottagaren: 1. Finns inom EES-området, eller Ränteutgift får dras av om företaget skulle ha beskattas för inkomsten med minst 10 procent. 2. Skatteavtal finns, eller Undantag från undantaget 3. skulle ha beskattats för inkomsten med minst 10 procent. Om huvudsakliga skälet (ca 75 procent) = väsentlig skatteförmån ej avdrag Undantag från undantaget Om skuldförhållandet uteslutande eller så gott som uteslutande ska ge en väsentlig skatteförmån också dras av om skulden är affärsmässigt motiverad och om mottagaren 1. Finns inom EES-området, eller 2. Skatteavtal finns. Tillskottsregeln ska beaktas här 6

7 Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler Två alternativ EBIT respektive EBITDA Alternativ 1 EBIT-regel Alternativ 2 EBITDA-regel Huvudregel Huvudregel Avdrag för negativt räntenetto med högst 35 % av avdragsutrymmet Avdrag för negativt räntenetto med högst 25 % av avdragsutrymmet Avdragsutrymmet Avdragsutrymmet Överskott före avdrag för negativt räntenetto och kvarstående räntenetto Överskott före avdrag för negativt räntenetto och kvarstående räntenetto + ränteutgifter + ränteutgifter och årliga vm-avdrag och primäravdrag, samt utrangering av byggnad och markanläggning - ränteinkomster och överskott från HB/KB (och utländska motsvarigheter) Ingår: - ränteinkomster och överskott från HB/KB (och utländska motsvarigheter) Gamla underskott (se dock begränsningsregeln), Ingår: koncernbidrag, och Gamla underskott (se dock begränsningsregeln), och avsättningar till och återföringar från periodiseringsfond. koncernbidrag, dock inte avsättningar till och återföringar från periodiseringsfond. 7

8 Nya generella ränteavdragsbegränsningsregler Förenklingsregeln Jämförelse med andra EU-medlemsstater GBP 2m EUR 500 EUR 1m DKK 21,3m Jämförelse med EU:s direktiv Avdragsrätt för negativa räntenetton uppgående till EUR Gemensamt underlag för koncernbolag EUR 3m NOK 5m Ej bundna av direktiv 8

9 Nya regler Kvarstående räntenetto och koncernkvittning Kvarstående räntenetto från föregående år Koncernkvittning Ej utnyttjat negativt räntenetto får föras vidare i maximalt 6 år Ett bolag med ett positivt räntenetto får (mot detta) dra av negativt räntenetto från ett annat bolag om: Årets räntenetto ska utnyttjas före kvarstående räntenetto Företagen med avdragsrätt kan lämna koncernbidrag, och Äldre kvarstående räntenetto nyttjas före ett nyare kvarstående räntenetto Avdrag redovisas öppet i deklarationen vid samma deklarationstidpunkt Ägarförändring gör att kvarstående räntenetto går förlorat 9

10 Ny definition av ränteutgift Med ränteutgifter avses ränta och andra utgifter för kredit, och utgifter som är jämförbara med ränta. Utgifter jämförbara med ränta Dold räntekompensation Ersättningar för finansiella instrument Vissa valutakurseffekter Med ränteinkomster avses Ränteinkomster som motsvarar räntekostnader Avgörande för om något är en ränteinkomst är om den skulle utgöra en ränteutgift om den som uppbär inkomsten i stället hade haft motsvarande utgift 10

11 Skatteregler om finansiell leasing införs, forts. Definition: De ekonomiska risker och fördelar som är förknippade med att äga en tillgång överförs uteslutande eller så gott som uteslutande från leasegivaren till leasetagaren. Leasegivaren får idag göra värdeminskningsavdrag och beskattas för hela avgiften. Nu ska istället följande gälla. Tar inte upp en tillgång, utan en fordran Fördelar avgiften på ränta/amortering Leasetagaren får idag dra av hela avgiften. Nu ska istället följande gälla. Tar upp en tillgång och en skuld Får göra avskrivningar Fördelar avgiften på ränta/amortering Övergångsbestämmelse: Reglerna tillämpas fullt ut på avtal ingångna efter 30 juni På avtal ingångna dessförinnan tillämpas reglerna om fördelning mellan ränta och amortering. 11

12 Begränsning av underskottsavdrag Tillfällig begränsning för juridiska personer att nyttja underskottsavdrag mot överskott Juridiska personer får enbart avdrag för tidigare års underskott med 50 procent av överskottet före avdraget. Underlaget/överskottet ska ökas med: Avdrag för negativt räntenetto Avdrag för kvarstående räntenetto Avdrag för avsättning till P-fond /minska med återföring av P-fond Gäller oavsett om företaget har några räntekostnader eller ej Outnyttjade underskott får rullas vidare till nästkommande år Regleringen kommer enbart tillämpas under en begränsad period 2 år vid införande av EBIT-modellen 3 år vid införande av EBITDA-modellen 12

13 Exempel på effekter EBIT/EBITDA 13

14 Exempel på effekter EBIT/EBITDA Sett över 5 år Skattekostnad Skattekostnad (nuvarande) 3 Skattekostnad (EBITDA) 4 5 Skattekostnad (EBIT) 14

15 Förbud mot att aktivera ränta Införande av förbud mot att skattemässigt aktivera ränteutgifter Gäller för anskaffningsvärde och investeringar som skattmässigt utgör Lager Inventarier Byggnad Markanläggning Ränteutgifter ska inte räknas med i anskaffningsvärdet. 15

16 Ökade värdeminskningsavdrag Primäravdrag för hyreshus Ytterligare 2 procents värdeminskningsavdrag per år för byggnader som klassificeras som hyreshus Gäller de fem första åren från färdigställandet Exempel Primäravdraget innebär Nyproducerat hyreshus Nyproducerat hyreshus Skrivs av med 2 % per år Skrivs av med 2 % per år Avskrivningstakt: 50 år Primäravdrag med 10 % Avskrivningstakt: 45 år 16

17 Remissvar för Nya skatteregler för företagssektorn Fördelning av remissvar drygt 100 inkomna svar (57 officiella och resten spontana) Tillstyrker förslaget Exempelvis: Skatteverket Riksbanken Domstolsverket Avstår från att svara Avstyrker förslaget delvis Innefattar remisser som väljer att inte kommentera p.g.a. att förslaget inte är tillräckligt utrett Avstyrker förslaget 12 % Exempelvis: 13 % 3% 72 % Svenskt Näringsliv Näringslivets skattedelegation Fastighetsägarna Tillväxtverket Sveriges byggindustrier 17

18 Vad innebär avskattningsreglerna? Om det bestämmande inflytandet över ett företag vars tillgångar som till huvudsaklig del (75 %) består av fastigheter upphör, ska fastigheter som ägs av det avyttrade företaget anses vara avyttrade och åter förvärvade till ett pris motsvarande marknadsvärdet. Obs! 22 % på skillnaden mellan köpeskilling och skattemässigt värde beskattas hos säljaren (även 4,25 % stämpelskatt). Köparen får nytt skattemässigt värde motsvarande köpeskilling och stämpelskatt. Köparen får ett nytt skattemässigt anskaffningsvärde på fastigheten som motsvarar marknadsvärdet, vilket leder till större framtida avskrivningar. Avskattning ska ske vid avyttringsdagen, dvs. den dag bindande avtal om överlåtelse har träffats. Avskattningsreglerna aktualiseras enbart vid extern avyttring av andelar i ett företag. 18

19 Remissvar paketeringsutredningen Fördelning av remissvar 84 inkomna svar (45 officiella, 39 spontana) Tillstyrker förslaget Uteslutande myndigheter, exempelvis: Skatteverket Domstolsverket Avstår från att svara Avstyrker förslaget delvis Innefattar remisser som bara kommenterar stämpelskatten Avstyrker förslaget Exempelvis: 20 % 8% 11 % 61 % Svenskt näringsliv Näringslivets skattedelegation Fastighetsägarna Hyresgästföreningen Sveriges byggindustrier 19

20 Vad händer nu? Ränteavdragsförslaget Lämnat på remiss 20 juni Remissvar ska ha inkommit senast 26 september Förslag och remissvar bearbetas fr.o.m. 27 september Lagrådsremiss Proposition Riksdagen röstar 30 mars 2017 Paketeringsutredningen Ikraftträdande 1 juli juli 2018 Lämnat på remiss 7 april Remissvar ska ha inkommit senast 15 september Lagrådsremiss Förslag och remissvar bearbetas fr.o.m. 16 september Riksdagen röstar Proposition Ikraftträdande 1 juli 2018? 20

21 Aktuella momsfrågor inom fastighetssektorn Utvidgad avdragsrätt för ingående moms Skatteverkets aktuella granskningar Åtgärder på annans fastighet utan ersättning Fråga om jämkning vid överlåtelse av fastighet Fördelning av vinst mellan mark och entreprenad vid nyproduktion av bostäder Omställningskostnader från icke momsad till momsad lokal Marknadsmässigheten i fakturering för interna tjänster i koncern Avdrag för ägarrelaterade kostnader i holdingbolag 21

22 Tack för oss! Morgan Furby Ulf Hedström Denna presentation har tagits fram endast som allmän information och/eller generell vägledning. Den utgör således inte någon professionell rådgivning. Du bör därför inte förlita dig på presentationen eller vidta några åtgärder på grundval av den utan att dessförinnan ha gjort avstämningar med en professionell rådgivare utifrån de förutsättningar som gäller i din situation. Med hänsyn härtill lämnar Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB ingen utfästelse eller garanti (uttrycklig eller underförstådd) för att informationen i presentationen är korrekt och/eller fullständig för dina syften och ändamål. Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB/PricewaterhouseCoopers AB tar således inte något som helst ansvar för eventuella konsekvenser av att du väljer att förlita dig på eller agera utifrån informationen i denna presentation PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. All rights reserved. In this document, refers to Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB or PricewaterhouseCoopers AB which is a member firm of PricewaterhouseCoopers International Limited, each member firm of which is a separate legal entity.