Förstudie Ombyggnad Ale Kulturrum och Da Vinciskolan

Transkript

1 Ombyggnad Ale Kulturrum och Da Vinciskolan Fastighetsavdelningen

2 Innehåll 1 Inledning Inledning Bakgrund, tidigare beslut etc Tidplan - planerad färdigställandetid Organisation Ekonomi - Förstudie Aktuell plats - fastighet eller byggnad Geografisk placering Fastighet och/eller byggnad Planer Avstämning mot Drift- och förvaltningssektion samt PU Krav på kvalitet, miljö, gestaltning, arbetsmiljö, kultur- och naturvård 7 3 Tekniska förutsättningar Fastighetens/byggnadens förutsättningar Geoteknik och hydrologi Teknisk försörjning Tillgänglighet Avfallshantering Säkerhet Hyresgästspecifika uppgifter Evakuering Utrustning och lös inredning Inflyttning och verksamhetsstart Funktioner, invändiga ytor, utvändiga ytor Samhällsservice Kommunikation Tidplan 10 7 Ekonomi Projektkalkyl Avstämning investeringsbudget Hyreskonsekvens för hyresgäst Riskbedömning 12 9 Slutsats Analys och utvärdering Slutsats och beslut

3 1 Inledning 1.1 Inledning Skolan Idag består Da Vinciskolan av en huvudbyggnad som ingår i Ale kulturrum i Nödinge och ägs av Ale kommun. Skolan ändrade funktion sommaren 2014 från en gymnasieskola till en högstadieskola, årskurs 7-9. På skolan går det idag ca 378 elever uppdelade på 16 klasser: årskurs 7, 6 klasser 2 arbetslag årskurs 8, 6 klasser 1 arbetslag årskurs 9, 4 klasser 2 arbetslag Utöver dessa klasser finns även tre särskilda undervisningsklasser, en förberedande grupp för nyanlända samt en stödverksamhet (verkstad). Kultur och Fritid I byggnaden finns också verksamheter inom kultur- och fritidsnämndens ansvarsområde. Dessa är kommunens huvudbibliotek, teatern, kulturskola och en öppen ungdomsverksamhet. Kommunens huvudbibliotek är lokaliserat i Kulturrum. Kulturskolan bedriver betydande delar av sin verksamhet i huset och erbjuder inriktning mot musik, musikal samt bild och digitalt skapande. Kultur och Fritids administration sitter i Kulturrum med ca 15 medarbetare. Övriga verksamheter Utvecklingsenheten inom UBN nyttjar kontorsytor i huset. ATO bedriver verksamheten Mediaverkstaden och nyttjar ytor i huset Konferensrum nyttjas av flera interna verksamheter i Ale Kommun. Caféet erbjuder lunch, lättare måltider och fika till allmänheten och interna verksamheter som kan intas på Cafétorget, tas med eller i vissa fall transporteras ut till interna verksamheter. Problembeskrivning Da Vinciskolan Lokalerna som Da Vinciskolan bedrivs i var ursprungligen avsedda för gymnasieundervisning och är i sin nuvarande form inte funktionella för grundskoleverksamhet, det saknas exempelvis mindre rum för att kunna bedriva en individualiserad pedagogisk verksamhet. Lokalerna har generellt undermålig akustik och utredning har visat på så pass stora fuktskador i c-byggnad att verksamhet Fastighet gjord bedömning att denna skall rivas. I C-huset nyttjas idag endast ytor för tillagningskök och matsal, övriga ytor är tomställda. Skolans behov av ytor har ökat. Utvecklingsenheten och elevhälsan är idag placerade i skolans lokaler. Dessa behöver erbjudas nya lokaler någon annanstans inom kommunen för att ge plats för skolans behov. Beredningsgruppen har detta uppdrag. 3

4 Kultur och Fritid Det saknas idag en tydlig avgränsning mellan Kulturrum som riktar sig till allmänheten och skolmiljön som inte är en allmän plats. Idag fungerar Kulturrum som en uppehållsyta för Da Vinciskolans elever. Detta leder till konflikter mellan elever och allmänheten, vidare skapar det ett arbetsmiljöproblem för bland annat bibliotekets personal som ofta får ingripa när konflikter uppstår. 1.2 Bakgrund, tidigare beslut etc. Våren 2015 skickades en internbeställning som i huvudsak avsåg projektering av ny byggnad innehållande grundskolans specialämnen. En förstudie på detta arbetades fram och utmynnade i 4 olika förslag. På styrgruppsmöte beslutades följande, utdrag ur minnesanteckningar: UKF har internt analyserat de fyra alternativen och arbetat fram ett nytt (femte) alternativ. Detta alternativ innefattar nya förutsättningar främst avseende Kultur och Fritids behov samt problematik av bla ljud i befintlig skolmiljö. Ett avslut/återtagande av projektbeställning Nybyggnad Da Vinci kommer ske. Ny beställning uppdelat på två projekt kommer ske enligt följande; - Ombyggnation Da Vinci/Ale kulturrum, hanteras enligt lokalplaneringsprocess/lokalresursplan. Behovsanalys arbetas fram innan 15 maj. - Ljudproblematik i befintlig skolmiljö samt utemiljö, Eva Lejdebrant har mandat att verkställa beställning. Önskas skyndsam hantering. Denna förstudie är ett resultat av beställningen av ombyggnation DaVinci/Ale kulturrum ovan. 1.3 Tidplan - planerad färdigställandetid Planerad färdigställande tid för projektet är april Organisation Beställare Eva Lejdbrandt Styrgrupp Monika Jonasson; verksamhetschef Fastighet, Internservice Mathias Lind; verksamhetschef grundskola, UKF Sofie Axelsson; verksamhetschef Kost, Internservice Maria Palm; utvecklingsledare, Utvecklingsenheten Mikael Falk, controller, Budgetenheten Klas Arvidsson, tf. verksamhetschef Kultur och Fritid, UKF (ersätter Michael Svensson tillsvidare) Projektgrupp Maria Ackerberg; projektledare Fastighet, Internservice Susanne Vehmanen; delprojektledare verksamhetsutvecklare, UKF 4

5 Kost David Fransson; ansvarig/sammankallande Lokalvård/vaktmästeri/teknisk förvaltning Conny Andreasson, ansvarig/sammankallande Skola/utbildning Marie Shörling-Eriksson; ansvarig/sammankallande Birgitta Ringström Linda Hoffberg Kultur och fritid Lisa Haeger; ansvarig/sammankallande Eva Bünger (ML) Mediaverkstad/ATO Anette Olsson, ansvarig, sammankallande 1.5 Ekonomi Förstudie Genomförande av förstudien uppskattas att kosta ca kronor. Det avser kostnader för utredningar - exempelvis externa konsulter - för framtagande av skisser, ritningar och byggtekniska konceptlösningar. 2 Aktuell plats - fastighet eller byggnad 2.1 Geografisk placering Förstudien omfattar byggnader på fastighets som markerats med svart pil. 2.2 Fastighet och/eller byggnad På fastigheten finns idag 3 sammanbyggda huskroppar. Byggnad A, B och C. På tomten finns en byggrätt på BTA kvm. Befintliga Ale Kulturrum inklusive C-huset upptar BTA kvm. 5

6 A B C Byggskadeutredning NOBAB, Nordisk byggskadeutredning har gjort omfattande utredningar av byggnad A, B och C. Byggnad A (källare) Kraftigt avvikande lukter i flera rum, dessa behöver saneras för att kunna användas på ett fullgott sätt. Byggnad A (entréplan) Bedöms vara i relativt gott skick. Byggnad B Bedöms som helhet vara värd att behållas men åtgärder är nödvändiga. Byggnaden är sammanbyggd med det nya gymnasiet och bedöms vara svår att riva ur det hänseendet. Konstaterade fuktskador där epoxigolvet släpper från bottenplattan. Vid borrprov konstaterades kraftig luftrörelse uppåt med lukt av jord/potatiskällare. Golvkonstruktionen är ett så kallat fyllnadsgolv där den består av bottenplatta, lecafyllning och finsats. Byggnad C Stora åtgärder krävs för att återställa golv- och väggkonstruktion i denna byggnad, utredare ställer sig tveksamma till om det är ekonomiskt försvarbart. NOBAB förordar att byggnaden och dess bottenplatta rivs. Fuktrelaterade lukter förekommer i samtliga rum Kraftiga rötskador mot ytterväggsyll Står fritt vatten i golvkonstruktion ut mot gatan PVC-lukt, troligen från äldre PVC-matta samt misstanke om limförtvålning där gamla golvmattor försetts med ovanpåliggande spackelskikt. Akustikutredning En uppehållsyta i två plan är omsluten av akustisk hårda material. Den stora rumsvolymen tillsammans med de hårda materialen ger en lång efterklangtid och behöver åtgärdas. 3 förslag 6

7 på åtgärder har tagits fram vilket samtliga innefattar att klä in olika delar av lokalen med ljudabsorbenter. Merparten av skolans salar, klass- och grupprum behöver kompletteras med ljudabsorbenter för att uppnå en tillfredställande ljudmiljö. Ljus Belysningsförslag för typklassrum och allmänna ytor har tagits fram Merparten av skolans salar, klass- och grupprum samt allmänna ytor behöver ersättas eller kompletteras med ljus då det upplevs mörka och otrygga. 2.3 Planer En plan antagen 1993 finns för området; Plan 231, länk till planbestämmelser: Avstämning mot Drift- och förvaltningssektion samt PU Genomgång med drift och förvaltning har skett delvis med en rundvandring på plats och sammanställts i ett dokument Eventuella behov av samordning och hänsyn får beaktas i kommande detaljprojektering om projektet blir av. 2.5 Krav på kvalitet, miljö, gestaltning, arbetsmiljö, kultur- och naturvård På kommunens hemsida finns styrdokument. Dessa får beaktas i kommande projektering om projektet blir av. 3 Tekniska förutsättningar 3.1 Fastighetens/byggnadens förutsättningar Se punkt 2.2, i övrigt får detaljerade förutsättningar utredas i projekteringsskedet om projektet blir av. 3.2 Geoteknik och hydrologi En minimal tillbyggnad kan komma att ske, i övrigt avses ombyggnation inom befintlig byggnad varpå någon geoteknisk undersökning inte bedömts nödvändig i detta läge. 3.3 Teknisk försörjning Byggnaden har befintlig försörjning med fjärrvärme mm och ingen förändring kommer ske. 3.4 Tillgänglighet Avseende tillgänglighet i form av gångstråk, gångbanor och angöring har man i denna förstudie bedömt att använda det förslag som finns i Förstudie daterad utförd av Okidoki arkitekter. Detta kommer man att arbeta vidare med mer i detalj vid en beslutad 7

8 projektering. Projektet behöver också beakta sambanden mellan skolorna i närheten där samutnyttjande av tex specialsalar i form av hemkunskap och slöjd nyttjas. 3.5 Avfallshantering Befintligt återvinningshus kommer användas även fortsättningsvis. Behov av omdisponering eller utökning bör utredas mer i detalj vid en eventuell kommande projektering. 3.6 Säkerhet Insatsväg för räddningstjänst vid ny entré får beaktas i kommande projektering. I övrigt får övriga säkerhetsaspekter granska mer i detalj vid kommande projektering. 4 Hyresgästspecifika uppgifter 4.1 Evakuering Hela ombyggnationen kommer att genomföras under pågående verksamhet. Detta innebär att tillfälliga lokaler i form av kontorsarbetsplatser cirka 25 stycken kommer att behövas i Nödinge. Uppdraget och ansvaret att skapa dessa är lämnat till beredningsgruppen. Enligt beredningsgruppen kommer evakueringsplatser kunna ordnas inom Nödinge kommunhus under byggtiden. Om detta inte kan lösas kommer projektet att fördyras ytterligare för ev. inhyrning av tillfälliga lokaler. Förstudien har inte med detta som en kostnad i kalkylen. Tillfälliga lokaler i form av skolsalar cirka 3 stycken kommer att lösas inom projektet i tillfälliga moduler om detta inte går att lösa genom schemaläggning och omflyttning i befintliga lokalerna. Löst material och inredning kan förvaras i C-huset vid behov då detta rivs i slutet av projektet. I detalj hur verksamheter kommer sitta i evakueringslokaler alternativt flytta tillfälligt inom huset får arbetas vidare med i projekteringen. Vid ombyggnation av café /lunchrestaurang har förstudien förutsatt att det inte kommer att behövas ersättningslokaler utan att verksamheten är stängd under ombyggnadstiden. 4.2 Utrustning och lös inredning Projektet står för fast inredning (köksskåpsinredning, diskbänkar, fasta hyllor och förvaringslösningar). Lös inredning (stolar, bord, elevbänkar, kastruller, porslin mm) verksamhetsspecifik inredning och teknik (AV utrustning såsom tv skärmar, projektorer mm) bekostas av verksamhet/beställare. 4.3 Inflyttning och verksamhetsstart Inflyttning beräknas ske etappvis då delar successivt kommer att bli klara. Exakt tidplan arbetas fram i projekteringsfas i samråd med verksamheterna. 8

9 4.4 Funktioner, invändiga ytor, utvändiga ytor I förstudien har fokus legat på att säkerställa att ytor för funktioner upptagna i behovsanalysen finns inom huset. I projekteringsfasen får det arbetas vidare med lämpligast läge inom huset och i detalj projektera hur varje rum/funktion byggs om. Bifogas dispositionsskisser daterade från Arkitekt hur funktioner kan lösas. Lösningar som inte tydligt framgår av dispositionsskisser beskrivs i text nedan. Gemensamt för huset Ny entré till omklädningsrummen och idrottshallen för användning av skolan dagtid och föreningar kvällstid skapas. Ny entré tar befintligt fastighetsförråd i plan 0 i anspråk. Samtliga förrådsutrymmen ses över och kompletteras med nytt förvaring system för effektivare förvaring. Ett nytt utvändigt fastighetsförråd byggs i samband med ÅV-huset. Akustik och belysning ses över i samtliga lokaler. Ytterfasad på Hus A och B lagas och kompletteras med nya dörrar och fönster. Befintliga fönster på Hus A och B byts ut mot nya för ett enhetligt intryck. Hela Hus C rives. En tydlig gräns skapas mellan skolan och Ale Kulturrum genom nya fysiska gränser utrustade med passersystem. Samtliga trappor mellan kulturrummet och skolan avgränsas genom passersystem. Befintliga Hus B totalrenoveras. Ytan byggs om för att inrymma nytt skolkök, matsal, kapprum, café, vaktmästeri, inlastning, lokalvårdsförråd och WC. En del av det befintliga cafétorget kommer att tas i anspråk för ombyggnationen. Ale Kulturrum Cafétorget och Entréhallen får tydligare prägel av kulturhus genom nya utställningsmontrar, ny receptionsdisk för Kultur och Fritid, nya sittmöbler och en ny mobil scen vid Cafétorget. Scenen kan byggas i moduler för att kunna monteras ihop i olika formationer och storlekar. Den nya receptionen placeras centralt och synligt. På så vis blir det enkelt för besökare att hitta dit. Lokaler för extern verksamhet placeras utanför skolans del i så stor utsträckning som möjligt. Bild-, musik- och idrottssalar samutnyttjas. Ett litet café till föreningslivet skapas vid Cafétorget. Lokalen utrustas med pentry och serveringslucka. Caféet drivs av föreningslivet under evenemang. Bild-, musik- och idrottssalar samutnyttjas mellan Kulturrum och Da Vinciskolan. Ungkan flyttar ut från skoldelen och tar bibliotekets tidningshörna i anspråk. Avskiljande vägg alt. vikvägg byggs. Ytan samutnyttjas mellan biblioteket och fritidsaktiviteter. Tankeverkstan flyttar till plan 2 och gör plats för teknikverkstad och verkstad med maskinpark på plan 1. 9

10 Ny inlastning till Kulturrum anläggs i samband med den östra entrén. Hus A byggs om för att skapa mer ändamålsenliga och effektiva lokaler för Kultur och Fritid. Nya lokaler för caféverksamhet byggs med samma storlek och funktioner som tidigare café. Caféet ska kunna bedrivas självständigt av utomstående aktör. Lokaler för konferens består av två rum, utspridda på plan 1. Utöver dessa kan matsalen och mötesrum användas. Nytt förråd till Kultur och Fritid byggs intill Cafétorget för att tillgodose behov av konst- och musikförråd. R107 Dans utrustas med mörkläggningsdraperier, möblering och ljud- och ljusanordning så att den kan samutnyttjas som Blackbox. Uppsökande verksamhet/fältassistenter samutnyttjar Kultur och Fritids administrationslokaler. 5 Samhällsservice 5.1 Kommunikation Eftersom projektet är en ombyggnation är kommunikationer såsom biltrafik, cykelbanor, gångbanor etc. enligt befintligt. Projektet kan föra vidare ev. synpunkter som uppkommer under projektet till berörd ansvarig enhet men projektet har inga avsatta medel eller resurser att ändra på infrastrukturen. Inom projektet där leverans punkter ändras, kommer säker leverans, sophämtning mm i förhållande till befintliga allmänna vägar beaktas och arbetas vidare med i projektering. 6 Tidplan AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR Förklaring tidplan: 10

11 BESLUT BEHOVSTUDIE/BESKRIVNING FÖRSTUDIE/PROGRAM SYSTEMHANDLING FFU UPPHANDLING ENTREPRENAD(GENOMFÖRANDE) INFLYTTNING 7 Ekonomi 7.1 Projektkalkyl Kalkyl för projektet uppgår till kronor. Detta skall ses som en kalkyl med +/- 15% då vi är i ett tidigt utredningsskede. Kalkylen baseras på ytor/kvm ggr nyckeltal. Prisuppskattning kan variera stort beroende på diverse omständigheter i detalj som inte tagits hänsyn till i denna tidiga utredning. Detta innebär en kostnad för respektive verksamhet enligt följande: Skola: Kultur och Fritid: KS (kommunstyrelsen): kr kr kr Framtida fördelning kan komma att förändras då vi är i ett tidigt utredningsskede. 7.2 Avstämning investeringsbudget Antagen investeringsbudget för är sammanlagt 864,5 mkr avsatta för Nyombyggnad skolor/förskolor, av dessa är 80 mkr avsatt för Da Vinciskolan under förutsättning att de 20 mkr som var avsatta 2016 flyttas med, ytterligare 5 mkr, finns avsatt för upprustning teatern Ale Kulturrum. Total projektkalkyl för denna Förstudie uppgår till 85mkr. Fördelningen per respektive verksamhet är annorlunda än investeringsbudgeten, men total summa överensstämmer. 7.3 Hyreskonsekvens för hyresgäst Befintlig Internhyra för Ale kulturrum fördelas i bilaga, Internhyra 2017, till Verksamhetsplan med Budget enligt följande: UBN: kr (52% av total hyra) KFN: kr (48% av total hyra) I Internhyra ingår Fastighetsförvaltning med 299 kr/m2 BRA, Tomtskötsel med 22 kr/m2 tomtyta och Kapitalkostnader. 11

12 Baserat på projektkalkyl och med en beräknad avskrivningstid på 15 år innebär det en tillkommande hyra per år för respektive verksamhet enligt följande: UBN (Skola): KFN (Kultur och Fritid): KS (kommunstyrelsen): kr kr kr 8 Riskbedömning Då vi är i ett tidigt skede och inte i detalj utrett samtliga förutsättningar finns följande risker som får bevakas och beaktas i kommande projektering: Fukt. Kan uppdagas mer fukt vid ev. genomförande. Tekniskt skick i befintlig byggnad /installation kan vara sämre än teoretiskt förväntat. Byggnation med pågående verksamhet kan vara störande och påverka den verksamhet som bedrivs. Ekonomi är teoretiskt framtaget med hjälp av nyckeltal. Tidplan är baserad på att verksamhet kan släppa ifrån sig ytor/lokaler etappvis för ombyggnation. En utförligare Riskanalys kommer genomföras i projektet om det blir beslutat att startas. 9 Slutsats 9.1 Analys och utvärdering Denna förstudie föreslås ligga till grund för behovsnämnden att fatta beslut, i enlighet med antagen lokalplaneringsprocess, att projektet skall genomföras. Behovsnämnden får bedöma om projektet skall beslutas av kommunfullmäktige då den ryms inom beslutad budget men fördelningen är på flera verksamheter än ursprungsbudget. 9.2 Slutsats och beslut Förslag till beslut: Att ge fastighetsenheten i uppdrag att tillsammans med berörda verksamheter genomföra projektering och mer detaljerad kalkyl. I enlighet med antagen lokalplaneringsprocess: Om projekteringen skulle resultera i en budgetförändring fattas beslut av kommunfullmäktige och ärendet bereds av utvecklingsavdelningen för kommunstyrelsen. 12