Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Transkript

1 Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, objektsbeskrivning och omsorgsplikt. Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om en av köparna. Uppgifterna i objektsbeskrivningen om fastighetens areal, liksom möjligheten för köparna att undersöka fastigheten, har också berörts i beslutet. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Fastighetsmäklarinspektionen har begärt att få in ett yttrande från NN och kopior av köpekontraktet med eventuella bilagor. NN har yttrat sig och skickat in kopior av köpekontraktet, depositionsavtalet och dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna. Inspektionen har därefter i två förelägganden begärt att få yttranden över vissa delar av det insända materialet samt en kopia av objektsbeskrivningen och ytterligare dokumentation av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna. NNs ombud har skickat in två yttranden och de begärda handlingarna. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen registrator@fmi.se Box 22034, Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Våxnäsgatan 5, Karlstad

2 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) Anmälan Anmälarna har i huvudsak uppgett följande. I december år 2012 köpte anmälarna en fastighet som NN förmedlade. Säljaren var ett dödsbo med ett 30-tal delägare. Undersökningsplikten hade vi inte så mycket tid till godo för att göra. Enligt mäklaren ville dödsboet ha ett snabbt avslut. Mäklaren gav dem tre dagar för att bestämma sig. Annars sålde han gården till andra spekulanter. Enligt objektsbeskrivningen omfattade fastigheten 28,4 hektar. Det fanns en skogsbruksplan upprättad år 2012 av mäklarföretaget. Under år 2013 såldes 11,5 hektar, vilket var planerat redan vid köpet. Efter en lantmäteriförrättning kom det fram att fastigheten hade minskats med ytterligare 1,5 hektar. Handlingarna Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna I den ifyllda blanketten om kundkännedom för köparna har uppgifter om bägge köparna fyllts i. För en av köparna finns det ingen uppgift om att någon identitetshandling har kopierats. För den andra köparen finns det en anteckning om att en identitetshandling i form av ett körkort har kopierats den 9 oktober Till blanketten finns det fogat ett dokument med en kopia av en av köparnas körkort. Handlingen är daterad den 9 oktober 2012 och underskriven av NN. Objektsbeskrivningen

3 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) Av objektsbeskrivningen framgår det att fastigheten är taxerad som en bebyggd lantbruksenhet med typkoden 120. Rubriken på objektsbeskrivningen är Mindre lantställe utanför / -/. Därefter anges följande. Fastigheten X ligger fördelad på tre skiften med skogsmark insprängd mellan åker- och betesmarken. Fastigheten erbjuder även boende i ett äldre byggnadsbestånd på det norra skiftet. Fastighetens areal är angiven till 28,4 hektar varav 9,8 hektar är skogsmark, 17,2 hektar är inägomark och 1,4 hektar är benämnd övrigt. Det framgår att arealuppgifterna är enligt skogsbruksplanen, som är upprättad i april 2012 av mäklarföretaget. Skogsbruksplanen är med i objektsbeskrivningen. I objektsbeskrivningen är även följande antecknat. Skogsbruksplanen är upprättad med för skogsbruksplanläggning gängse metoder och kan därför vara behäftad med osäkerhet i angivna uppgifter. Det åligger köparen att själv kontrollera uppgifterna i skogsbruksplanen och de kan ej ställas till grund för talan i domstol. Köpekontraktet Köpekontraktet skrevs på den 9 oktober 2012 med tillträde den 3 december I 15 köpekontraktet finns det följande klausul om fastighetens skick, tillbehör med mera. Köparen har före köpet tagit del av objektsbeskrivningen rörande fastighetens egenskaper. Köparen har informerats om vad det innebär att han enligt 4 kap 19 2 stycket jordabalken har undersökningsplikt. Säljaren (dödsboet) har upplyst Köparna vad de vet om fastigheten genom bifogad försäljningsbeskrivning. Byggnader: Säljaren ansvarar för att byggnaden/erna på Fastigheten har den standard som Köparen haft fog att förutsätta vid köpet främst med hänsyn till byggnadens/ernas ålder och byggnadssätt, såvida inte Säljaren i något avseende åtagit sig ett större ansvar eller begränsat sitt ansvar. Skog: Köparen är väl medveten om att uppgifterna i

4 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) skogsbruksplanen i objektsbeskrivningen är framtagna enligt för skogsbruksplanläggning gängse meto och är endast ungefärliga. Det kan förekomma avvikelser både uppå och nedåt. Avvikelserna gäller både enskilda bestånd och summan av dessa. Det kan således inte av Köparen uppfattas som någo garanti att uppgifterna korrekt återger fastighetens egenskaper. Köparen är medveten om att areal enligt skogsbruksplanen ej överensstämmer med taxerad areal. Efter köpet får Köparen inte göra några som helst anspråk gällande på grund av fel eller brister i Fastigheten. Fastighetsmäklarens yttrande NN har, genom sitt ombud, tillbakavisat anmälarnas kritik. Han har anfört bland annat följande. Köparnas möjlighet att undersöka fastigheten Fastigheten annonserades första gången den 11 september Därefter visades fastigheten den 21 september 2012 för de som hade anmält sitt intresse. Anmälarna var inte med på denna visning. På visningen lades ett tidsbegränsat bud från en spekulant. Anmälarna var också intresserade av fastigheten. De lade ett motbud kort därefter, vilket säljarna informerades om. Säljarna medgav att anmälarna fick den tid, då det tidsbegränsade budet gällde, på sig för att lämna ett svar. Av prospektet framgår att en budgivare bör ha besiktigat fastigheten samt ha finansieringen klar innan ett bud lämnas. Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna NN är fullt införstådd med hur han förväntas agera för att uppnå kundkänndom. Köpekontraktet ingicks utan att någon kopia av en giltig identitetshandling inhämtades beträffande en av köparna. Kundkännedomen har uppnåtts genom att den andra köparen intygade att köparen var den han utgav sig för att vara och att NN personligen hade god kännedom om köparens identitet.

5 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Objektsbeskrivningen Uppgifterna om arealen Förmedlingen avsåg en kommersiell fastighet. Det finns därför inte något krav på att en objektsbeskrivning behöver upprättas och inte heller överlämnas till tilltänkta köpare. Av objektsbeskrivningen framgår det att köpekontraktet skulle komma att innehålla en friskrivningsklausul och att uppgifterna om arealen var ungefärliga. Han hade tillgång till den taxerade arealen, men eftersom uppgifterna från den senaste uppmätningen ansågs mer rättvisande användes dessa uppgifter. Som en förklaring har NN uppgett att den taxerade arealen inte används, eftersom den ofta inte stämmer på grund av att uppgifterna i den taxerade arealen bygger på gamla uppgifter från lantmäteriet alternativt från fastighetsägaren själv En annan orsak till att den inte används är att man oftast använder arealen i skogsbruksplanen vid försäljningar av skogsfastigheter. Arealuppgifter kan inhämtas från Lantmäteriet, men de bygger oftast på samma underlag som den taxerade arealen. Man kan även ge Lantmäteriet i uppdrag att bestämma arealen beträffande en fastighet som ska säljas genom en förrättning. Vid kontraktsskrivningen diskuterades att den redovisade arealen avvek från den taxerade. Anmälaren gav inte uttryck för att vara särskilt intresserad av att uppgifterna inte stämde överens. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Köparnas möjlighet att undersöka fastigheten NN har bemött anmälarnas kritik beträffande deras möjlighet att undersöka fastigheten. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns grund för någon disciplinär påföljd i denna del.

6 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) Dokumentation av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 penningtvättslagen framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av förarbetena om genomförandet av det tredje penningtvättsdirektivet (prop. 2008/09:70 s.73) framgår det att även om en kund är känd sedan tidigare ska identiteten verifieras. Kraven i penningtvättsdirektivet innebär att kundens identitet ska styrkas på grundval av handlingar, uppgifter eller upplysningar från tillförlitliga oberoende källor. En källa är oberoende om uppgifterna verifieras av en annan person är kunden, som dock kan tillhandahålla de relevanta uppgifterna och handlingarna. Det avgörande är att verifikationen har gjorts av någon annan. NN har inlett en affärsförbindels utan att ha kontrollerat en av köparnas identitet. Han har förlitat sig på den andra köparens intygande och på sin egen personliga kännedom om köparen. Detta räcker inte eftersom identiteten måste verifieras även om det är fråga om en person som är känd för mäklaren sedan tidigare. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att den andra köparen är en oberoende källa. Inspektionen finner därför att NN har medverkat till en affärstransaktion utan att ha uppfyllt de grundläggande kraven på att uppnå kundkännedom om den ena av köparna. Detta är grund för en varning.

7 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) Objektsbeskrivningen I 4 fastighetsmäklarlagen anges att avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i lagen är till nackdel för en konsument är utan verkan mot honom eller henne, om inte något annat anges i lagen. Med konsument avses en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet. Av förarbetena framgår att paragrafen i sak motsvarar 4 i 1995 års fastighetsmäklarlag, som hade överförts oförändrad från 1984 års mäklarlag. I förarbetena till 1984 års lag (prop. 1983/84:16 s. 29) anges att med konsument avses en enskild medborgare i egenskap av privatperson. I förhållande till mäklaren kan både köparen och säljaren vara en konsument. Förmedlingsobjektet ska ha innehafts eller vara avsett att innehas huvudsakligen för enskilt bruk. Med enskilt bruk avses främst att fastigheten har använts eller ska användas för bostadsändamål av konsumenten eller någon närstående till denna. I doktrinen kommenteras huvudsaklighetsrekvisit på följande sätt. Om fastigheten huvudsakligen används för ändamål utanför näringsverksamhet är reglerna tvingande till konsumentens förmån. Detta torde gälla även om fastigheten skulle vara taxerad som lantbruksenhet eller annat slag av kommersiell fastighet (se Magnus Melin, Fastighetsmäklarlagen En kommentar, tredje uppl., s. 54 f). Även Claude Zacharias har i sin kommentar till 2011 års fastighetsmäklarlag (första upplagan s. 105) anslutit sig till att avgörandet för bedömningen om det är frågan om en kommersiell fastighetsförmedling eller en konsumentrelaterad sådan, ska vara om förvärvet skett huvudsakligen för enskilt bruk eller inte. Enligt 18 fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). En objektsbeskrivning ska bland annat innehålla uppgifter om fastighetens taxeringsvärde och areal. Bestämmelsen handlar om mäklarens skyldighet i konsumentförhållanden (prop. 2010/11:15 s. 58). Uppgifterna om arealen

8 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har upprättat en objektsbeskrivning av en fastighet som är taxerad som en lantbruksenhet. Inspektionen har tidigare uttalat att om fastighetsmäklaren i ett kommersiellt förhållande ändå upprättar en objektsbeskrivning ska uppgifterna vara riktiga och väsentliga uppgifter får inte utelämnas (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendet ). I objektsbeskrivningen har det angetts att arealuppgiften är hämtade från skogsbruksplanen. Som en del av objektsbeskrivningen finns en sammanställning över fastighetens olika delklasser, skogens fördelning på åldersklasser och huggningsklasser, avdelningsbeskrivningar och en skogskarta. En uppgift om taxeringsvärdet finns med och värdet är uppdelat på de olika delvärdena. Det finns inte någon uppgift om den taxerade arealen. Det framgår att köpekontraktet skulle innehålla en friskrivningsklausul och att uppgifterna i skogsbruksplanen kunde vara osäkra. Det framgår även att det åligger köparen att själv kontrollera uppgifterna i skogsbruksplanen. NN har uppgett att han själv har tagit fram uppgifter som var mer tillförlitliga än de som fanns i taxeringsunderlaget. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det har funnits flera uppgifter om arean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Inspektionen har ansett att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se beslutet :4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2012). Det är utrett att NN i objektsbeskrivningen har angett varifrån arealuppgifterna har sitt ursprung och att uppgifterna var osäkra. Vid kontraktsskrivningen tog även NN upp saken muntligt med köparna. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN på ett tillräckligt tydligt sätt har klargjort att det har funnits andra uppgifter om arealen än de som angivits i objektbeskrivningen. Någon grund för påföljd finns därför inte i denna del. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

9 Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) Påföljd NN meddelas en varning för att han inte har uppnått de grundläggande kraven om kundkännedom avseende en av köparna.