KARLSLUNDS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING

Transkript

1 1 KARLSLUNDS SAMFÄLLIGHETSFÖRENING Garagegruppen GARAGEN I KARLSLUND, SLUTRAPPORT Garagegruppen (GG), bestående av Karl-Erik Eriksson, kv 7, Lars Malmström, kv 7 och Hans Åström, kv 2, fick hösten 2012 i uppdrag av styrelsen för Karlslunds samfällighetsförening att se över konditionen på föreningens garagelängor och återkomma till styrelsen med förslag till åtgärder, som skulle kunna tas upp på årsstämman 2013 för beslut. Uppdraget definierades i en uppdragsbeskrivning (Bilaga 1). Förberedelser, upphandling GG gjorde som första åtgärd i november 2012 en besiktning av garagens stommar (betongpelare, sido- och bottenbalkar, tvärgående takbjälkar i stål och längsgående bjälkar i trä) jämte väggplattor, takbeläggningar, plåtarbeten (sidoplåtar, hängrännor och stuprör). Skadorna på betongstommen katalogiserades efter bedömd svårighetsgrad (bilaga 2). Vissa delar på insidan av garagen kunde inte bedömas p.g.a. de installationer och föremål, som belamrade garageplatserna. Skadornas omfattning jämfördes även med en besiktning gjord hösten Jämförelsen indikerade bl.a. att skadorna på stommen kunde ha förvärrats under vintern GG levererade i februari 2013 en analys av situationen (bilaga 3) med en rekommendation riktad till styrelsen inkluderande en första kostnadsuppskattning, som slutade på tkr. Under arbetet hade GG dels underhandskontakter med styrelsen, dels kontakter med expertis på takarbeten och arbeten på betongstommarna och övriga stomelement. Rekommendationen innebar sammanfattningsvis att stommen måste renoveras grundligt, eventuellt med utbyte av vissa pelare, och att taken på ovansidan skulle kompletteras med en gåbar takboard (minerallullsplatta) täckt med takpapp. Alternativ med utbyte av befintliga plåttak till nya dylika utmönstrades bl.a. av kostnadsskäl. Vidare skulle sidoplåtar i anslutningen tak/vägg ersättas och hängrännorna riktas om. Taken på garagen i kvarter 7 och 8 fick ny plåt i början av 2000-talet och skulle inte behandlas i detta projekt. Arbetena skulle upphandlas i konkurrens och utföras under maj-oktober GG:s analys ledde till att styrelsen för stämman lade fram ett förslag (bilaga 4) överensstämmande med rekommendationerna. Efter föredragning av GG genom Hans Åström och diskussion, som bl.a. innefattade ett förslag om att f.n. inte göra några takarbeten, beslöt stämman (bilaga 5, utdrag) med acklamation i enlighet med styrelsens förslag, som också innefattade ett förslag till finansiering av projektet. Efter kontakt med styrelsen fortsatte GG sitt arbete genom att gå ut med anbudsförfrågan (bilaga 6) på de föreslagna åtgärderna. Anbudstiden var 31 mars 23 april Under anbudstiden hade styrelsen och GG ett gemensamt informations- och arbetsmöte (bilaga 7). Frågor från presumtiva anbudsgivare förekom i viss utsträckning och besvarades av GG, huvudsakligen genom Hans Åström.

2 2 Vid anbudstidens utgång hade anbud inkommit från Nr Namn Anbudssumma Entreprenadtid Anmärkning beräknad Tkr inkl moms 1. BCN Stockholm AB, Tyresö Ej angiven 2. Grovjobbarna i Sverige AB, 436 Våren 2013 Endast stomme Stockholm-Årsta 3. Hagmans Tak, Stockholm 963 Ej angiven Endast tak 4. Nordiska tak & montage AB, 780 Våren 2013 Endast tak Uppsala 5. Snickjobb Bygg AB, Sollentuna Snarast 6. Tecab Ytskyddsprodukter AB, Efter semestrarna Anbudssumma Uppsala efter kompl. Kommentarer: Anbuden var i vissa avseenden inte helt jämförbara eller kompletta, men GG bedömde att de gav tillräckligt underlag för att välja entreprenör. Anbudsgivarna 2 och 4 avsåg att samarbeta, total kostnad tkr. GG bedömde Hagmans anbud som mindre intressant eftersom det omfattade enbart tak och inte anvisade någon partner för stomdelen. BCN gav också in ett sidoanbud på tkr. Alla anbud innehöll à-priser för tillkommande arbeten. Tecabs anbudssumma gällde efter komplettering till tjockare takboard (från 20 till 30 mm) och med utbyggnad av takfotsbräda enligt förfrågningsunderlaget. Kompletteringsanbud inlämnades på GG:s begäran (bilaga 8). Den ovan redovisade anbudssumman innefattar också av GG uppskattade tillägg enligt mängdförteckning (Se underbilaga till kontrakt). Två av anbuden låg nära den kostnadsram, som stämman fastställde. GG bedömde Tecab Ytskyddsprodukters kompletterade anbud som fördelaktigast och rekommenderade styrelsen att anta Tecab som generalentreprenör, vilket också blev styrelsens beslut (bilaga 9, utdrag).kontrakt upprättades och undertecknades den 4 och 8 juli 2013 (bilaga 10). Avsikten var att arbetena skulle påbörjas i v 32/13 och avslutas i v 38/13. Styrelsen gav också direktiv till medlemmarna om utrymning av garagen samt om borttagning av vegetation på gavlar och baksida före sommaren. När detta genomförts konstaterade GG relativt omfattande skador på insidan av garagen (bottenbalkar, pelare på garagens baksida, se bilaga till entreprenadkontraktet), vilket krävde en förhandling med Tecab. Representanter för styrelsen höll ett nytt arbetsmöte med GG (Bilaga 11). En ny budget för projektet upprättades (bilaga 12), grundad på den kompletterade anbudssumman och överensstämmande med kontraktssumman samt med uppskattade tillägg för kostnaderna för de nyupptäckta skadorna på insidan av garagen. Den nya budgeten slutade på en totalkostnad inkl moms på tkr.

3 3 Under arbetet med förberedelser, anbudsförfrågan och anbudsutvärdering har viktiga insatser gjorts av styrelsen och andra medlemmar i samfälligheten, bl.a. Tom Wågberg, Lennart Elvingsson, Gösta Andersson m.fl. Som besiktningsman har styrelsen anlitat Börje Eklund, AB Byggbesked. Bygglovsansökan gavs som en säkerhetsåtgärd in till kommunen, som dock konstaterade att bygglov eller bygganmälan inte behövdes. Entreprenadens genomförande. Den 5/8, när arbetena skulle starta med en etableringsdag enligt antagen tidsplan, sågs inte entreprenören till. Ej heller dag 2. Först dag 3,efter telefonförfrågan, startade arbetena med ett Var det den här veckan vi skulle börja. rullade allt igång. Först kom en byggfutt på etableringsytan bakom garage X, en leverans av takpapp och takboard som ställdes upp på de första garagen. Takboarden var dock en felleverans, 20 mm istället för 30 mm. Ingen vidare start alltså. I slutet av veckan var man dock igång på allvar. Plåtarbetena inleddes med att hängrännor monterades ner och takning av garage I o. II inleddes. Det konstaterades att stommen på I:an var svårt skadad och samtliga takbalkar måste stämpas (=stöttas) innan renoveringen kunde börja. Dessutom konstaterades att även pelarfötterna vid bakbalken var svårt skadade liksom även sidobalkar. Beslutades därför att ha en första syn (=kontroll/samråd) i samband med startmötet den 14/8. Synen 14/8: Vid mötet konstaterades att skadad betong bilats bort på G I o II, ett fåtal pelare gjutits om på G1 men mycket jobb återstod. Beslutades att lagning av sidobalkar skulle ske enligt timdebitering och att samtliga bottenbalkar skulle impregneras efter lagning. Dessutom skulle GG inspektera varje garage efter avslutad bilning innan lagning fick ske. I övrigt se bilaga 13 SYN1. GG:s noteringar över samtliga skador efter bilning framgår av bilaga 14. Synen 12/9: Omfattade G I-IV. Generella fel att vissa hängrännor lutar dåligt mot stuprör. Tecab hade ökat på resurserna för att ta ifatt den trevande starten. Kvartersförrådet i G X Väst hade lånats ut som cementförråd. Konstaterades att G I+G IV troligtvis var de svårast skadade längorna och att det nu borde gå fortare. I övrigt se bilaga 15 SB1 Bygg1. Synen 25/9: Omfattade G V-VIII. Antennhålen i taket till G VII inte åtgärdade. Beslöts att beställa målning av norra väggen efter lagning på G VII. I övrigt se bilaga 16 SB1 Bygg 2. Slutbesiktning 17/10: Omfattade samtliga garagelängor. I denna etapp fanns ett knäckt väggelement i G X Väst som skulle repareras. Åtgärdades som svår skada. Entreprenaden godkändes vid slutbesiktningen. Konstaterades dock att Drifts- och skötselpärmen saknade vissa garantidokument för papp o plåt samt vindlastberäkningar och infästningsplaner för takboard. Dessutom fanns byggsopor kvar i området. I övrigt se bilaga 17 SB1 Bygg 3 inklusive Utlåtande över utförd slutbesiktning. GG:s kommentar: Byggsoporna hämtades slutligen v:a 42 och pärmen blev klar från Tecab 21/11. Ekonomi GG:s första kostnadsuppskattning om tkr, som presenterades för styrelsen i feb. 2013, grundade sig på diskussioner med experter på renoveringar av tak och betongkonstruktioner. Uppskattningen var osäker då det var svårt att bedöma svårighetsgraden av skadorna särskilt på betong-

4 4 konstruktionerna, i första hand p.g.a. de belamrade garageplatserna. På samfällighetens stämma i mars 2013 bestämdes att entreprenaden max fick kosta tkr och att samfälligheten skulle låna tkr samt att 600 tkr skulle bekostas med innestående medel. Vid styrelsens förhandlingar om lån med Nordea Bank AB lyckades man förhandla ner räntan från ursprungligt förslag om 6,95 % till 3,284 %, bl.a på grund av att samfälligheten anslöt sig till REV, Riksförbundet Enskilda Vägar, Stockholm. Den antagna entreprenören Tecab Ytprodukter AB:s kompletterade anbud slutade på tkr inkl. moms. (Bilaga 8 och underbilagor till kontraktet). Slutkostnaden blev tkr inklusive tilläggsarbeten och moms ( Bilaga 18 ). Arvode till besiktningsman Börje Eklund, AB Byggbesked blev totalt 29 tkr inkl. moms. ( Bilaga 19). För demontering och återuppsättning av yttre armaturer på garagelängorna har Sundström & Co AB genom Lennart Elvingsson engagerats till en kostnad av 16 tkr inkl moms. ( Bilaga 20). Total kostnad tkr efter avrundning inkl. moms. Tecab Ytprodukter AB AB Byggbesked 29 Sundström o Co AB 16 Totalt Beloppet kan jämföras med totalsumman tkr enligt budget Se ekonomiavstämning (Bilaga 21) Övrigt Den tröga starten och den stora skademängden i inledningen medförde att utskickad tidsplan behövde revideras och skickas ut till medlemmarna. Denna fastställdes i samråd med entreprenören och har sedan fungerat under resten av entreprenadtiden. Slutord Upprustning av garagen i Karlslund är härmed avslutad. GG hade som förutsättning att det var dags att efter nästan 45 år se över garagens status och hade också genom besiktningar konstaterat att det fanns ett påtagligt behov, innebärande bl.a. att betongstommarna visade upp skador, som enligt någon av våra anlitade experter kunde vara så allvarliga att det fanns rasrisk. När den anlitade entreprenören gick in i betongpelare och -socklar bekräftades farhågorna och tillståndet visade sig snarast vara värre än vi hade väntat. Det känns därför tillfredsställande att upprustningen trots detta har kunnat genomföras till kostnader, som underskridit budget och inom den stipulerade tidsramen. Vi har nu garagebyggnader, som ska kunna stå sig i decennier framöver utan ytterligare åtgärder. Visar det sig, som hävdats från någon expert, att inomhusklimatet förbättrats genom den nya takbeläggningen, kan man givetvis överväga att komplettera även taken i kv 7 och 8 på samma sätt. Det är angeläget att garagen nu utnyttjas för sitt egentliga ändamål och inte återigen blir förråd för annat än fordon med tillbehör. Styrelsen bör ytterligare överväga vilka fordon och vilka tillbehör, som får finnas permanent i garagen och hur de bestämmelser, som blir resultatet, ska övervakas.

5 5 Samarbetet med entreprenören Tecab har efter en något trevande inledning fungerat bra, vilket bl.a. manifesterats i de uppfyllda tids- och kostnadsramarna. Handlingarna rörande förberedelser och arbeten finns samlade i pärm märkt GARAGE 2013, som överlämnas till styrelsen och framtiden. Den innehåller även garantibevis på material, miljödeklarationer, drift- och skötselinstruktioner etc. som entreprenören tillhandahållit. GG har under sitt arbete observerat andra problem och skador såväl på garagen som på övriga anläggningar och upprättat en förteckning, som överlämnas till styrelsen för åtgärd. (Bilaga 22). GG tackar för förtroendet och för det goda samarbetet med styrelsen och med enskilda medlemmar, som ställt upp med olika insatser. Sist men icke minst ett tack till alla medlemmar, som tåligt stått ut med olägenheterna under entreprenadperioden. Karl-Erik Eriksson Lars Malmström Hans Åström