Lägets inverkan på fastighetsvärdet - med hänsyn till E45 mellan Trollhättan och Göteborg

Transkript

1 LA2007:LA15 Lägets inverkan på fastighetsvärdet - med hänsyn till E45 mellan Trollhättan och Göteborg Författare Ann-Sofi Lundh Charlotta Samuelsson EXAMENSARBETE Lantmäteriingenjör Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap

2 EXAMENSARBETE Lägets inverkan på fastighetsvärdet - med hänsyn till E45 mellan Trollhättan och Göteborg Sammanfattning Europaväg 45 mellan Trollhättan och Göteborg går genom flera mindre samhällen vilka blir påverkade av den. I samhällena ligger många fastigheter i direkt anslutning till eller i närheten av vägen och i detta examensarbete har vägens inverkan på fastighetsvärdet undersökts. Fastighetsvärdering används bl.a. vid bouppteckning, belåning och försäljning av fastigheter. För att kunna värdera en fastighet så bra som möjlighet används tre olika metoder, val av metod beror på vilken som passar bäst för den aktuella situationen. Metoderna som används är Ortsprismetoden, Avkastningsmetoden/Nuvärdesmetoden och Produktionskostnadsmetoden. Det är flera faktorer som påverkar värdet på en fastighet men den mest betydelsefulla faktorn är dock läget, så som läget i landet, läget på orten eller närhet till väg. En väg påverkar en fastighet på flera olika sätt, både positivt och negativt. Det positiva är att det blir bättre kommunikationsmöjligheter för de boende och det negativa är de störningar som en väg ger upphov till t.ex. buller, luftföroreningar, skakningar och trafikfaror. Ortsprismaterial har undersökts gällande försålda fastigheter längs vägens sträckning mellan Trollhättan och Göteborg. Genom undersökning och gallring har det sedan framkommit att det inte är någon större skillnad i pris om fastigheten ligger i direkt anslutning till vägen eller i närheten av vägen. Författare: Författare Ann-Sofi Lundh och Charlotta Samuelsson Examinator: Einar Hunnes Handledare: Pia Larson, Högskolan Väst och Irena Vlassenko, Lantmäteriet Gävle Program: Lantmäteriingenjör Ämne: Fastighetsvärdering Examensnivå: Kandidat Datum: Rapportnummer: LA2007:LA15 Nyckelord: Fastighetsvärdering, värderingsmetoder, värdepåverkande faktorer, buller, väg 45, Utgivare: Högskolan Väst, Institutionen för teknik, matematik och datavetenskap, Trollhättan Tel: Fax: Web: i

3 BACHELOR S THESIS The positions influence on the real estate value - in view of E45 between Trollhattan and Gothenburg Summary Europe road 45 between Trollhattan and Gothenburg runs through several tiny villages that are affected by the road. There are several real estates close by or near the road and in this bachelor s thesis an investigation about how much the road affects the real estate value have been done. Real estate valuation is used when you want to do an estate inventory, a mortgage or if you are going to sell your real estate. To be able to valuate your real estate there are three different methods, and depending on the situation you choose the most suitable method. The methods that are used are Local price method, Profit method and Production cost method. There are several factors that affect the value of a real estate, but the most valuable factor is the real estates situation. It can be about the situation in the country, in the town or nearness to a road. A road affects a real estate in several different ways, both positive and negative. The positive thing is that it s easier to use different communications and the negative is the disturbance that a road makes, for example noise, atmospheric pollution, shakings and traffic danger. Local price materials about sold real estates along the Europe road 45 between Trollhattan and Gothenburg have been investigated. During the investigation an elimination of real estates that aren t important have been done. It has appeared that the prices don t distinguish so much between real estates that are close by the road and those who are near the road. Author: Författare Ann-Sofi Lundh och Charlotta Samuelsson Examiner: Einar Hunnes Advisor: Pia Larson, Hogskolan Vast och Irena Vlassenko, Lantmateriet Gavle Programme: Land Surveying Engineer Subject: Real estate valuation Level: Bachelor Date: June 14, 2007 Report Number: LA2007:LA15 Keywords Real estate valuation, real estate valuation methods, valuation factors, noise, road 45. Publisher: University West, Department of Technology, Mathematics and Computer Science, S Trollhättan, SWEDEN Phone: Fax: Web: ii

4 Förord Denna uppsats är ett 10 poängs examensarbete på Lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan Väst i Trollhättan som gjorts i samarbete med Lantmäteriet i Gävle. Vi vill tacka Irena Vlassenko och Henrik Roos på Lantmäteriet i Gävle samt Einar Hunnes och Pia Larson på Högskolan Väst för handledning. Vi vill också tacka Åsa Brisshäll på Skandia Mäklarna i Kungälv och Skandia Mäklarna i Trollhättan för hjälp med ortsprismaterial. iii

5 Innehållsförteckning Sammanfattning... i Summary... ii Förord... iii Innehållsförteckning... iv Nomenklatur... vi 1 Inledning Bakgrund Syfte och mål Problemformulering Förutsättningar Avgränsningar Metod Europaväg Värdering av småhus Värdepåverkande faktorer Värdeområden Värderingsmetoder Ortsprismetoden Avkastningsmetoden/Nuvärdesmetoden Produktionskostnadsmetoden Värdeinverkan -Väg Buller Buller från vägtrafik Mätning av buller Bullrets påverkan på fastighetsvärdet Luftföroreningar Vägens placering gentemot fastigheten Förfulning av landskapet Risken för fara Barriäreffekt Störande ljussken Skakningar och sättningsskador Värdering vid störningar Undersökning...16 iv

6 7.1 Gallring Resultat...16 Källförteckning...18 Bilagor A. Karta över Europaväg 45:s sträckning mellan Trollhättan och Göteborg B. Ortsprismaterial, fastigheter i direkt anslutning till vägen. C. Ortsprismaterial, fastigheter i närheten av vägen. v

7 Nomenklatur Småhus = En bostadsbyggnad avsedd för en- eller tvåfamiljer. Ortsprismaterial = Data som sammanställts i syfte att belysa prisbildningen på en viss fastighetsmarknad. Vägtrafikimmissioner = Störningar, vilka uppkommer på grund av en väg, och som påverkar en fastighet. S-nivåfaktor = Anger vilken Su tabell som skall användas vid avläsning av grund- och marginalvärden. Fångst 11 = Köp som skett på vanligt sätt, dvs. ej byte, gåva eller arv. vi

8 1 Inledning Uppgiften i detta examensarbete är att försöka ta reda på hur fastighetsvärdet påverkas av närheten till en väg. Vi har valt att titta på hur Europaväg 45:s sträckning mellan Trollhättan och Göteborg i Västra Götalands län påverkar närliggande fastigheter. Uppgiften ska lösas genom att analysera och jämföra ortsprismaterial av försålda fastigheter i det berörda området. 1.1 Bakgrund Värdering av småhus sker med hjälp av värdefaktorer vilket innebär att studier görs på fastigheten. Därför är det viktigt att veta hur olika fastighetsegenskaper påverkar marknadsvärdet. Det är en rad olika faktorer som påverkar fastighetsvärdet, en del mer och andra mindre. Den mest betydelsefulla faktorn är fastighetens läge t.ex. det geografiska läget i landet, läget på orten, närhet till strand samt kommunikationer etc. Det är vanligt i bostadsannonser och i konversationer mellan människor att det talas om att en fastighet har ett bra läge. Det perfekta läget är dock individuellt för varje köpare och varierar med andra ord från köpare till köpare eftersom alla prioriterar och uppskattar olika saker. De fastigheter som ligger intill en större väg benämnas dock ofta i folkmun med att de har ett mindre bra läge. 1.2 Syfte och mål Syftet och målet med examensarbetet är att studera hur sträckningen av Europaväg 45 mellan Trollhättan och Göteborg påverkar närliggande fastigheters värde. Hur en värdering går till och vilka metoder som används vid värdering av fastigheter kommer även att studeras. Värdepåverkande faktorer så som buller, luftföroreningar, förfulning av landskapet vilka en väg ger upphov till och som påverkar fastigheternas värde kommer att granskas. 1.3 Problemformulering I dagens samhälle finns en generell uppfattning om att fastigheter nära en större väg har ett sämre läge och därigenom ett lägre värde än de fastigheter som inte ligger bredvid en större väg. Vår problemformulering blir därför: Har en fastighet i direkt anslutning till Europaväg 45 ett lägre värde jämfört med en fastighet som ligger i närheten av Europaväg 45? Hur stor är i så fall skillnaden i fastighetsvärde? 1

9 2 Förutsättningar Undersökningen görs som examensarbete på Lantmäteriingenjörsprogrammet vid Högskolan Väst i Trollhättan och i samarbete med Lantmäteriet i Gävle. De kunskaper som inhämtas under studietidens gång och under den handleda tio veckors mäklarpraktik, som vi båda har gjort ligger som en bra förutsättning för att förstå värderingstekniken vid småhus som vi kommer att fördjupa oss i under arbetets gång. 2.1 Avgränsningar Undersökningen omfattar bara försålda småhusfastigheter med typkod 220 och fastigheter inom tätbebyggt område samt dock några få utanför tätbebyggelsen vilka är belägna längs den aktuella vägen. De fastigheter som ligger så att ett grönområde eller järnvägsspår skiljer vägen och fastigheten ifrån varandra har också sorterats bort. Vi har också valt att endast undersöka sådana köp som skett på vanlig sätt, dvs. fångst 11. Ortsprismaterialet som har använts i undersökningen är från tidsperioden Metod För informationsinsamlingen till examensarbetet har vi att använt oss av litteratur inom fastighetsvärdering, Högskolans bibliotek, Internet och material från lantmäteriet. För att sedan kunna genomföra undersökningen har vi sökt information på genomförda fastighetsköp i området längs Europaväg 45:s sträckning mellan Trollhättan och Göteborg. Ortsprismaterial angående genomförda köp i detta område under tidsperioden har tillhandahållits av Skandia Mäklar kontoren i Trollhättan och Kungälv. Informationen visar samtliga köp som genomförts i området oavsett om någon mäklare eller inte anlitats. Efter genomgång av materialet har en gallring gjorts i det för att få fram de fastighetsköp som skett på de fastigheter som ligger i direkt anslutning till vägen eller i närheten av vägen. Gallringen har gjorts med hjälp av hitta.se, riksskatteverkets hemsida och infovisaren för Trollhättans stad. Något program för att kunna mäta avståndet från fastigheterna till vägen har inte kunnat användas, och därför har en uppskattning av vägens påverkan på de fastigheter som ligger i närheten av vägen gjorts. 2

10 3 Europaväg 45 Europaväg 45 börjar på Gela på Sicilien i Italien och går till Karesuando/ Kaaresuvanto i Finland och är Europas längsta väg, den är ca 4920 km lång. Tidigare slutade Europaväg 45 i Köpenhamn i Danmark men den 24 november 2006 döptes riksväg 45 i Sverige om och blev en del av Europaväg 45. Detta gjorde att vägen förlängdes till Göteborg och vidare till Karesuando. Europaväg 45 i Sverige kallas även för Inlandsvägen, namnet har den fått på grund av att den korsar nästan hela Sveriges höjd samt att den går i inlandet längs hela sträckan och till större delen parallellt med Inlandsbanan. I huvudsak är Europaväg 45 i Sverige skyltad som 90 km/h, så är fallet i Götaland och Svealand medan i Norrland som är den skyltad som 90/110 km/h. Vägen går genom flera tätorter vilket medför att hastigheten i dessa områden är lägre. I de tätorter där gående blandas med den genomgående trafiken är hastigheten 50 km/h och i de tätorter där biltrafiken är mer separerad från de gående är vägen skyltad med 70 km/h. Sträckan mellan Trollhättan och Göteborg är ca 7,5 mil och skyltad mellan km/h. Biltrafiken går genom flera tätorter bl.a. Lilla Edet, Göta, Lödöse, Älvängen, Nödinge, Surte m.fl. (Se karta bilaga A.) Fyra stycken hastighetskameror är uppsatta i vardera riktningen på sträckan Trollhättan Göteborg. Vägsträckan planeras att i framtiden byggas ut till fyrfilsväg och skyltas om till motorväg. [6] 4 Värdering av småhus Fastighetsvärdering används vid bouppteckning, belåning och försäljning av fastigheter. Det som övergripande styr prisbildningen och värdet på en fastighet är utbud och efterfrågan. Prisbildningen påverkas även av flera faktorer som inbördes har olika betydelse för fastighetens slutliga värde. För att kunna värdera en fastighet rätt måste man ha goda kunskaper om dessa värdepåverkande faktorer. För att hämta in all nödvändig information om värderingsobjektet brukar värderaren besiktiga fastigheten. [1] 4.1 Värdepåverkande faktorer Det är flera faktorer som inverkar på fastighetsvärdet sådana är direkt fastighetsanknutna, individuella, marknadsanknutna, samhälls- och omvärldsanknutna samt läges- och områdesanknutna. Fastighetsanknutna faktorer är boarea respektive biarea, ålder och skick på byggnaden, byggnadens utrustningstandard samt tomtens storlek och utformning. 3

11 Individuella faktorer är de faktorer som varje enskild person prioriterar dessa kan bero på hushållets sammansättning, inkomster och förmögenhet, finansieringsmöjligheter och kännedom om småhusfastighetsmarknaden. Marknadsanknutna faktorer är marknadsaktörer, marknadsvillkor, förändringar i beståndet och marknaden t.ex. kommer fler bostäder att byggas i området? Samhälls- och omvärldsanknutna faktorer är hur det går för samhällets ekonomi och hur den rådande konjunkturen ser ut. Det rör sig även om vad som sker i mark- och bostadspolitisk lagstiftning samt tron på hur det kommer se ut i framtiden. Läges- och områdesanknutna faktorer är var fastigheten är belägen. Hur det ser ut med tillgång till kommunikationer, tillgång till skolor och dagis, tillgång till kommersiell service, närhet till arbetsplatser samt områdets utformning och karaktär. Den största faktorn som påverkar fastighetsvärdet är den sistnämnda dvs. läges- och områdesanknutna faktorer. En fastighet som ligger i ett attrativt område i landet eller på en populär ort är oftast mer värd än en som ligger i ett mindre attraktivt område. I attraktiva områden spelar även fastighetens läge i området stor roll och speciellt om den har sjö-/havsutsikt. Efter de läges- och områdesanknutna faktorerna är det de fastighetsanknutna faktorerna som är mest betydelsesfulla för fastighetsvärdet. Det perfekta läget för varje köpare är dock individuellt och varierar med andra ord från köpare till köpare eftersom de prioriterar och uppskattar olika kombinationer av saker. [1] 4.2 Värdeområden Vid fastighetstaxering delar Skatteverket in landet i värdeområden och hänsyn tas därigenom till den inverkan på värdet som fastigheternas geografiska läge har. Ett värdeområde är avgränsat så att alla fastigheter inom området har samma värdenivå. Indelningen i värdeområden görs för de olika typerna av fastigheter var för sig; småhus har sina värdeområden, hyreshus har sina områden osv. [2] För att på ett tydligt sätt visa gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt en förteckning över de riktvärdeangivelser och andra bestämmelser som ska gälla inom värdeområdet visas detta med en riktvärdekarta. En riktvärdekarta ska utformas och upprättas på ett sådant sätt att det tydligt framgår till vilket värdeområde varje värderingsenhet hör och vilka bestämmelser som gäller inom resp. värdeområde. Gränserna för värdeområdena utmärks genom gränsmarkeringar på riktvärdekartan. Ett värdeområde för småhus får omfatta endast ett värdeområde avseende tomtmark. [3] 4

12 4.3 Värderingsmetoder Värderingsmetoderna är värderingsmannens verktygslåda vilken innehåller användbara hjälpmedel för att bedöma fastighetsvärden. Det finns tre olika värderingsmetoder vilka är; Ortsprismetoden, Avkastningsmetoden/ Nuvärdesmetoden och Produktionskostnadsmetoden. Valet av värderingsmetod beror i första hand på antalet jämförelseobjekt. Finns det tillräckligt många fastighetsköp inom området där objektet som ska värderas ligger, används ortsprismetoden. Saknas det däremot jämförelseobjekt måste någon av de andra metoderna användas. I första hand väljs då Avkastningsmetoden/Nuvärdesmetoden och i sista hand Produktionskostnadsmetoden. Alla värdebedömingar är behäftade med en viss osäkerhet därför anges oftast det slutliga bedömda värdet på värderingsobjektet med ett intervall exempelvis kronor +/ 10 % eller kr. [1] Ortsprismetoden Ortsprismetoden är som tidigare nämnts den metod som i allmänhet används vid värdering av småhusfastigheter. Metoden kan även tillämpas på samtliga fastighetstyper. Ortsprismetoden innebär att det objekt som ska värderas jämförs med vad liknande objekt sålts för på orten på en fri och öppen marknad. Framtagande av jämförelseköp görs genom olika hjälpmedel, t.ex. fastighetsprissystemet eller kommunala förköpslistor. Det är viktigt att ett urval görs som syftar till att finna de mest jämförbara köpen. De köp som ska ligga till grund för en jämförelse med värderingsobjektet ska komma från en likartad delmarknad som värderingsobjektet och inte vara för gamla. Dock är värderingsobjektet och jämförelseköpen aldrig helt identiska och därför måste normalt en gallring eller korrigering av ortsprismaterialet ske. Det kan hända att vissa jämförelseköp har egenskaper som avviker för mycket från det objekt som ska värderas eller att avvikelsens prispåverkan inte kan uppskattas och då måste köp tas bort. Avgränsningar görs med hänsyn till typ av bebyggelse, boarea, nybyggnadsår, tomtens storlek, standardpoäng m.m. Jämförelseköpens köpeskillingar kan antingen direkt relateras till värdeingsobjektet eller indirekt genom att priset normeras med hjälp av olika nyckeltal t.ex. taxeringsvärde, boarea eller hyra. I den slutliga värdebedömningen ska värderaren väga in de särdrag som värderingsobjektet har i förhållande till jämförelseobjekten, det kan antingen handla om tillägg eller avdrag. Värderaren gör en bedömning om värderingsobjektet är bättre eller sämre än snittet för ortsprismaterialet. Detta för att komma fram till det mest sannolika priset på den allmänna marknaden för värderingsobjektet och med andra ord den aktuella fastighetens värde. Ortsprismetoden bör inte användas på svaga marknader i t.ex. glesbygdsområden där antalet köp är få därför att metoden då ger ett osäkert analys- och beslutsunderlag för värderingen. [1] 5

13 4.3.2 Avkastningsmetoden/Nuvärdesmetoden Dessa metoder är värderingsmetoder där framtida nyttor från fastigheten diskonteras till värdetidpunkten. Om metoden används för att uppskatta ett marknadsvärde ska parametrarna bestämmas i enlighet med marknadens uppfattning och krav. Metoden kan efterliknas vid marknadssimulering eftersom marknadens tankesätt försöker efterliknas. Marknadssimulering innebär att en rekonstruktion görs av prisbildningsprocessen på fastighetsmarknaden. Tillämpningen av denna metod, för att bestämma marknadsvärdet, beror därför till stor del på hur stor kunskap om marknaden och nuvärdesmetodens ingående parametrar som värderaren besitter. När det gäller avkastningsbedömning är det ägaren eller en eventuell köpare som bedömer hur värdeuppskattningen blir. [1] Produktionskostnadsmetoden Produktionskostnaden i sig ger inte något uttryck för värde. Värdet på en fastighet kan både under- och överstiga kostnaderna för dess anskaffning och produktion, och detta gäller både marknads- och avkastningsvärden. Produktionskostnaderna är intressanta vid värdering för att de indirekt påverkar prisbildningen och för att de har stor betydelse för kapitalkostnaderna. Det går alltså att påstå att det finns ett samband mellan produktionskostnader och värden. Produktionskostnadsmetoden består av tre moment: 1. Bedöma kostnaden för att uppföra en likadan byggnad eller anläggning. Detta görs med hjälp av en indexuppräkning av den historiska produktionskostnaden eller genom att direkt beräkna kostnaderna för en ny byggnad eller anläggning. 2. Med hänsyn till den värdeminskning som uppkommit genom ålder och slitage reduceras det framräknade värdet. Denna reduktion utförs med hjälp av en nedskrivningstabell. 3. Det tekniska nuvärdet för byggnaden läggs till värdet av marken och då erhålls det totala fastighetsvärdet. Markvärdet tas vanligtvis fram med hjälp av ortsprismetoden. Det finns flera olika slags nedskrivningar, t.ex: Rak, linjär nedskrivning, där den årliga nedskrivningen sker med ett konstant belopp, som motsvarar en viss del av det ursprungliga värdet. Degressiv, avtagande nedskrivning, där den årliga nedskrivningen sker med ett avtagande belopp efter en viss plan. Progressiv, tilltagande nedskrivning, där den årliga nedskrivningen sker med ett stigande belopp efter en viss plan. 6

14 Om ett marknadsvärde ska bedömas, bör nedskrivningen ske enligt marknadens bedömning. Det kan dock vara svårt att, för en nyproducerad byggnad, bedöma hur mycket nedskrivningen ska vara samt vilken nedskrivningsmetod som ska tillämpas. Det är på grund av detta som metoden är svår att tillämpa, speciellt vid marknadsvärdebedömningar. [1] 5 Värdeinverkan -Väg En trafikerad väg ger upphov till en rad olika störningar för de boende på fastigheterna längs vägen. Fastigheternas värde påverkas av vägens standard, om någon bulleråtgärd är gjord och hur hårt trafikerad vägen är. En trafikerad väg påverkar normalt fastighetsvärdet negativt genom att miljön vid fastigheten blir sämre, landskapet kring fastigheten förfulas och störningarna för de boende ökar. Fastighetens miljö blir sämre på grund av de luftföroreningar i form av rök, damm och lukt från avgaserna vilka vägtrafiken släpper ut. Dessa medför olägenheter för de boendes bomiljö och hälsa. Vägen stör och förfular även landskapsbilden och uppfattas av många som tråkig och mycket störande. De boende kring en väg blir störda av den i form av ökat buller och sken från fordonens strålkastare samt insynen som de från vägen har. Vägen utgör även en fara vilket gör att barnfamiljer inte väljer en fastighet nära en hårt trafikerad väg i första hand. En fastighet bredvid en väg är för de flesta inte lika attraktiv och har inte samma status som en fastighet som ligger en bit ifrån vägen eller på en återvändsgata. En väg kan dock vara positiv för värdet då den ökar kommunikationsmöjligheterna. Men i det stora hela är en fastighet nära en trafikerad väg oftast svårare att sälja och kan ge ett lägre pris än en fastighet som ligger en bit ifrån vägen. Hur stora de olika störningskällor som uppkommer på grund av en väg är, varierar under olika tidpunkter under dygnet. Detta eftersom storleken på störningarna beror på vägens trafikmängd och dess flöde, andel tunga fordon som passerar vägen och vilken hastighet vägen är skyltad med samt landskapets topografi och hur långt ifrån vägen en fastighet är belägen. [3] 5.1 Buller Buller definieras som oönskat eller störande ljud. Buller påverkar människor på olika sätt beroende på vilken typ det handlar om, vilken styrka och vilka frekvenser det har, hur det varierar över tiden och tid på dygnet. Människor reagerar olika på ljud; t.ex. kan ljud från en väg uppfattas olika även om ljudnivån är densamma. [7] Risken för hörselskada och tinnitus ökar med ljudstyrkan och den tid man vistas i bullret, men beror även på bullrets karaktär. Enstaka kraftiga ljudhändelser kan dock ge omedelbar hörselskada. 7

15 Buller kan ge upphov till koncentrationssvårigheter, sömnproblem, stress, otrivsel och hörselskador. Riksdagen har beslutat om följande delmål för buller: Antalet människor som utsätts för trafikbuller överstigande de riktvärden som riksdagen ställt sig bakom för buller i bostäder ska ha minskat med 5 procent till år 2010 jämfört med år Buller och andra störningar från båttrafik ska vara försumbara inom särskilt känsliga och utpekade skärgårds- och kustområden senast år Buller i fjällen från motordrivna fordon i terräng och luftfartyg ska minska. Samhällsbuller är ett utbrett miljöproblem och berör många människor i Sverige. Vanliga källor till buller och höga ljudnivåer är väg-, spår- och flygtrafik, industrier, byggnadsarbeten, diskotek osv. Trots att buller inte uppfattas som livshotande på samma sätt som många andra miljöstörningar betyder det mycket för vår hälsa och möjligheten till en god boendemiljö. [8] Buller från vägtrafik Idag bedöms cirka två miljoner människor i Sverige vara utsatta för buller från flyg-, väg- och järnvägstrafik liggande över de riktvärden som riksdagen beslutat. Av dessa är 1,6 miljoner störda av trafikbuller. [7] Ökningen av bullerföroreningar går emot strävan efter en hållbar samhällsutveckling. Buller från vägtrafik är alltså den bullerkälla som stör flest antal människor. Vägtrafikbullrets karaktär är mycket olika från fall till fall. Det beror främst på hur många fordon som passerar, men även att fordonen har vitt skilda bulleregenskaper och hur de framförs. Vägkonstruktionen kan också medföra ett specifikt buller, t.ex. slagljud från övergångskonstruktioner till broar, brunnslock och liknande. Oftast överväger motorljudet när man kör långsamt, men från km/h för personbilar och km/h för lastbilar överväger bullret från däcken och vägbanan. Karaktären på bullret påverkas även av ljudets dämpning mellan fordonet och det ställe där det hörs. [9] Inom områden där fastigheterna störs av buller eller andra vägtrafikimmissioner och detta inte beaktas genom att särskilda värdeområden avgränsats, kan en justering göras. Justering för buller m.m. kan behöva göras för fastigheter med speciellt utsatta lägen, t.ex. vid backar, trafikljus och busshållplatser eller längs vägar där det färdas mycket tung trafik nattetid. Justeringsbeloppets storlek styrs av ljudnivå, S-nivåfaktor i området och om fastigheten är oskärmad eller är skärmad men ändå störs av buller. I bullernivå beaktas även andra avståndsrelaterade immissioner såsom damm, luftföroreningar, ljussken och skakningar. [10] 8

16 Riksdagen har i samband med Infrastrukturpropositionen 1996/97:53 fastställt följande riktvärden för buller från vägtrafik: Nybyggnation av bostäder och trafikinfrastruktur, riktvärden: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Vid en tillämpning av dessa riktvärden bör det tas hänsyn till vad som är tekniskt möjligt och ekonomiskt rimligt. I de fall då utomhusnivån inte går att reducera till nivåer enligt riktvärdena bör inriktningen vara att inomhusvärdena inte överskrids. [11] Övriga riktvärden för vägtrafik: bildkälla: 9

17 5.1.2 Mätning av buller Ljud kan uppfattas på olika sätt beroende dels på ljudtrycket, dels på ljudets frekvenssammansättning. Ljudtrycket vid smärtgränsen är ca miljarder gånger starkare än det svagaste ljud som en människa kan uppfatta. Ljudtrycket anges i decibel (db) och för att slippa använda allt för stora tal används en logaritmisk skala. När bullrets karaktär ska beskrivas är det av intresse att redovisa frekvensfördelningen, om det förekommer rena toner eller impulsljud, bullrets fördelning över tiden, antalet bullerhändelser och hur länge de olika bullerhändelserna varar. När riktvärden används går det både att mäta och beräkna buller. Mätningen har den fördelen att den visar det faktiska värdet vid mätningen. Nackdelen med mätning är dock att den kanske gjordes en väldigt tyst eller en ovanligt bullrig dag och kan då bli missvisande. Beräkning av buller har en fördel genom att den kan utföras över ett större område och då det gäller framtida bebyggelse eller verksamhet går det endast att använda beräkningar. Naturvårdsverket har bland annat tillsammans med trafikverken tagit fram olika beräkningsmodeller och det finns också anvisningar för hur mätningar ska genomföras. [12] Bullrets påverkan på fastighetsvärdet Om en fastighet är utsatt för buller från t.ex. trafik, järnväg eller flyg, påverkar det oftast marknadsvärdet. Detta borde märkas i det taxeringsvärde som Skatteverket beräknar men det finns olika sätt att åstadkomma detta. Om buller förekommer i hela det värdeområde som en fastighet ligger i, påverkar det alla fastigheter inom området. I ett sådant fall har hänsyn till värdepåverkan redan tagits genom de allmänna värdenivåer som Skatteverket fastställt inom det specifika området. Om bullret istället bara drabbar någon eller några enstaka fastigheter inom värdeområdet, uppkommer det alltså ett för värdeområdet säreget förhållande och Skatteverket kan då ta hänsyn till detta genom att göra en justering av taxeringsvärdet. [13] 5.2 Luftföroreningar Luften vi andas består till största delen av kväve (N 2 ) och syre (O 2 ). I små men mätbara mängder finns även ädelgaser, koldioxid och andra ämnen som vi benämner luftföroreningar vilka till stor del kommer från fordonstrafiken. Luftföroreningar är gaser och partiklar i luften som har en negativ påverkan på människor och miljön. Halten kvävedioxid anses vara en god visare för luftföroreningsläget. Det högst beräknade värdet brukar vara vid bl.a. vissa industrier och större vägar. Halterna brukar sedan snabbt avta med ökat avstånd från industrin eller vägen. 10

18 De fordon som åker på en väg släpper ut luftföroreningar via deras avgasutsläpp och via däcken vilka inverkar negativt på de boende och växtligheten i området kring vägen. De boendes närmiljö och hälsa påverkas på både kort och lång sikt. Kortsiktiga effekter är dålig lukt och på lång sikt kan sjukdomar uppkomma så som lungskador och allergier. Uteplatser och balkonger blir inte heller lika attraktiva för de boende på en fastighet som är belägen intill en väg eftersom trivselfaktorn inte blir lika hög på grund av avgasernas rök, lukt och damm. Växtligheten i sin tur störs också av avgaserna och även det vägsalt som används på vägarna för att undvika halka under vintertid. Bilavgaserna bidrar också till växthuseffekten och försurning av mark och sjöar. [4] Fordonens avgaser innehåller mycket mer eller mindre farliga ämnen för omgivningen kring dem. Bensinfordonens avgaser innehåller huvudsakligen Kolmonoxid (CO), Kväveoxider (NO x ), Kolväten (HC) och Koldioxid (CO 2 ). Avgaserna från en diselmotor är också Kväveoxider (NO x ), Kolväten (HC) och Koldioxid (CO 2 ) samt partiklar. Dock är diselmotorns verkningsgrad bättre vilket medför att koldioxid och kolväte utsläppen är lägre än för en bil med bensinmotor. [5] 5.3 Vägens placering gentemot fastigheten Vägens visuella exponering mot fastigheten påverkar: Trivseln vid vistelse på fastigheten Möjligheterna att anordna en skyddad uteplats i bästa läge på tomten. Upplevelsen av vägen som ett förfulande inslag i miljön. Beroende på vägens sträckning gentemot fastigheten påverkar den de personer som befinner sig på tomten mer eller mindre starkt. De flesta människor vill att tomten ska vara en lugn och avskild plats att vistas och umgås på. En tomt som är starkt visuellt exponerad av en väg är därför mindre användbar och blir på så sett mindre värd än en som ligger avskilt. Det kan handla om att möjligheterna att ha en uteplats på bästa läge på tomten inte går på grund av vägens sträckning. Det hela resulterar i att den funktionella användningen av tomten blir nedsatt. Den störning som orsakas på grund av vägens placering påverkar den känslomässiga upplevelsen av att befinna sig på fastigheten, upplevelsen varierar dock från person till person. Vägens placering gentemot fastigheten avgör även hur stora insynsmöjligheterna från vägen är. 11

19 Insynsmöjligheterna påverkas av: Avskärmningar i form av plank eller buskar/vegetation Områdets topografi Hur fastighetens byggnad är placerad i förhållande till andra byggnader kring fastigheten. Om det finns få eller inga avskärmningar kring vägen ökar insynsmöjligheterna och också de psykiska obehag som insynen från förbipasserande trafik ger upphov till. [4] 5.4 Förfulning av landskapet Omgivningens karaktär och utsikt påverkar fastighetsvärdet väldigt mycket. Normalt innebär en väg en estetisk förfulning av landskapet och därmed ett lägre fastighetsvärde för den utsatta fastigheten. Detta eftersom då kanske utsikten från vardagsrummet eller altanen försämras eller till och med i vissa fall helt försvinner på grund av en väg. Den största påverkan på fastighetens värde är när en helt ny väg byggs. Dock är påverkan på fastighetsvärdet större för en fastighet som ligger i ett ostört naturområde än för en fastighet som ligger i ett bostadsområde när en ny väg byggs. Men påverkan på ett bostadsområde kan också bli stor om den nya vägen utgör en miljöförändring för området. Det kan röra sig om att en ny genomfartsled dras genom området eller att en bullervall anläggs för att minska bullret från vägen. Genomfartsleden påverkar fastigheternas användbarhet och bullervallen kan försämra utsikten vilket leder till en negativ inverkan på fastighetens värde. Den här typen av störningar handlar om intryck och upplevelser och är därför svåra att objektivt mäta vilket leder till att subjektiva bedömningar av dessa oftast gör. [4] 5.5 Risken för fara Människors inställning till vägen påverkas i viss grad av risken att utsättas för skador på grund av den vägtrafik som passerar vägen. Barnfamiljer väljer inte gärna en fastighet nära en väg i första hand med tanke på att barnen inte förstår risken med att leka vid en väg. Detta är en faktor som påverkar vad en köpare är beredd att betala för en fastighet, beroende på hur stor skaderisken upplevs påverkas betalningsviljan. Faktorer som påverkar hur stor skaderisken upplevs är om fastigheten ligger så i förhållande till vägen att risken för att fordon kör in på fastigheten finns, att fastigheten ligger i ett backkrön eller kurva så att vägtrafik till och från fastigheten utsätts för olycksrisk. En tredje faktor som gör att skaderisken upplevs som stor är om gång- och cykeltrafik till och från fastigheten utsätts för fara på grund av att man måste passera eller färdas på en starkt trafikerad väg. 12

20 Denna skaderisk som upplevs av en väg är psykologisk och vissa köpare värderar den högt vid köp av fastighet bl.a. barnfamiljer och familjer med husdjur. [4] 5.6 Barriäreffekt Barriäreffekt uppstår på grund av den avskärmande effekt som en väg kan ha. Kommunikationerna förbättras med hjälp av en väg för bilar i en riktning men kan samtidigt försvåra möjligheterna att korsa vägen bl.a. för fotgängare och cyklister. Beroende på vägens utformning kan den vara svår att passera t.ex. är en hårt trafikerad väg svårare att passera än en väg som är skyltad med 50 km/h och har övergångsställe. Detta innebär att områden på ömse sidor om vägen inte blir lika tillgängliga som om vägen inte skulle ha funnits. Ett naturområde eller strandområde vid en sjö som tidigare varit tillgängligt kan bli avskuret av en ny väg. Barriäreffekter kan uppstå oberoende av vägens storlek men är mer påtaglig vid en större trafikled än en mindre. Av betydelse vid bedömning av barriäreffekten är vägens bredd, dess trafikvolym, möjligheterna till passage över eller under vägen och vad som finns på andra sidan av vägen. [4] 5.7 Störande ljussken Den trafik som färdas på en väg ger upphov till störande ljussken och ljusreflexer som uppkommer från fordonens strålkastare. Beroende på hur huset ligger i förhållande till vägen varierar storleken på dessa störningar. Om fastighetens byggnad ligger i en av vägens kurvor, backar eller vägkorsningar blir störningarna av denna typ större än om byggnaden skulle ligga så att fordonens strålkastare inte träffar huset. I de fall fastighetens byggnad ligger i en av vägens kurvor, backar eller vägkorsningar riktas fordonens strålkastare rakt mot fastighetens byggnad och ger upphov till störande och irriterande ljussken och ljusreflexer i byggnaden. Trafikmängden på vägen är också en viktig faktor som påverkar storleken på dessa störningar. [4] 5.8 Skakningar och sättningsskador Trafiken som passerar på vägen kan medföra att marken bredvid och under vägen sätts i rörelse. Dessa rörelser kan ge upphov till bl.a. sättningar i marken som kan medföra att sprickor uppstår i källare och på fasader på byggnader i nära anslutning till en väg. Skador av denna typ kan vara omfattande och dyra att reparera för fastighetsägaren/fastighetsägarna. Markens egenskaper påverkar när och hur stora skadorna som uppkommer blir, störst risk för skador finns vid markområden som är av lera och andra finkorniga jordarter. Hur stor trafikmängd och andel tunga fordon som kör på vägen är andra faktorer som inverkar på rörelsernas storlek. Vibrationer kan även ge upphov till obehag utan att faktiska skador på byggnader och anläggningar uppkommer. [4] 13

21 6 Värdering vid störningar En fastighet som utsätts för störningar påverkas av dessa negativt och fastighetens värde blir därför lägre än om den inte hade varit utsatt för någon störning. Människor uppfattar störningar på olika sätt beroende på deras preferenser och hur de tänker använda fastigheten. Lantmäteriverkets rapport Värderingsmodell för vägtrafikimmissioner [4] beskriver ingående uppbyggnad och tillämpning av en modell för värdering av småhusfastigheter som påverkas av vägtrafikimmissioner. Denna modell ska utgöra ett hjälpmedel vid bestämmande av ersättning till fastigheter till följd av marknadsvärdeminskning på dem orsakade av en väg. Rapporten bygger på intervju-, enkät- och ortsprisundersökningar som genomförts samt litteraturstudier och erfarenheter från praktisk värdering. När man ska värdera en störning är det dock svårt att hitta jämförbara fastighetsköp därför blir ortsprismaterialet för osäkert att använda vid en värdeing. Så värdeingsmodellen är en form av marknadssimuleringsmodell som ska efterlikna marknadens beteende vid prisbildningsprocessen, baserad på den genomsnittlige köparens värderingar. Värderingsmodellen för vägtrafikimmissioner bygger på en serie undersökningar av sambandet mellan miljöskada/störning och prisinverkan. Modellen ger ett värde som är fastighetens värde vid en viss värdetidpunkt. För att kunna använda modellen behöver man bedöma tre värdeparametrar: Bullernivå (beräknas eller mäts) Exponeringsgrad Områdestyp. Dessa tre värdeparametrar representerar normalt de viktigaste faktorerna som bestämmer marknadsvärdeminskningen på småhusfastigheter som påverkas av en väg. Vilket framgått av föregående stycke (Se 4 Värdeinverkan väg) finns det ytterliggare faktorer som påverkar marknadsvädet, dessa kallas i modellen för specialfaktorer. Emellertid används dessa endast undantagsvis vid värdering med hjälp av värdeingsmodellen, detta då störningen är av väsentlig betydelse. I modellen finns fem specialfaktorer intagna: förfulning av lanskapsbilden, risk att utsättas för personskada, barriäreffekt, störande ljussken och vibrationer och sättningsskador. Den första specialfaktoren förfulning av landskapsbilden är den viktigaste. Värderingsmodellen består av en matris med de tre värdeparametrarna, där bullernivån utgör x-axeln och exponeringsgrad och områdestyp utgör y-axeln. I värdeingsmodellen återfinns resultatet av de undersökningar som ligger till grund för modellen. Dessa är uttryckta som marknadsvärdeminskning i procent jämfört med motsvarande fastighet opåverkad av vägtrafikstörningen. Till varje procentsiffra i tabellen finns en beskrivning av de förhållanden som var rådande när undersökningen genomfördes. Beskrivningen innehåller också vilka specialfaktorer och den statistiska metod som använts. 14

22 Värderingstabellens principiella uppbyggnad: Värderaren placerar sin värderingssituation i tabellen genom att: beräkna eller mäta bullernivån välja exponeringsgrad välja områdestyp. Med hjälp av beskrivningen jämför värderaren undersökningens förhållande med de i den aktuella värderingssituationen. Sedan kan värderaren utifrån denna jämförelse bedöma marknadsvärdet på de objekt som ska värderas i förhållande till jämförbara undersökningsresultat. Vid höga bullernivåer är värdeinverkan som störst, dvs. i tätorststyp A och vid exponeringsgrad 1. Värdeskillnaden i procent är % mellan ett ostört hus och ett stört hus. I extrema fall kan värdeinverkan vara ännu större. [1, 4] 15

23 7 Undersökning För att kunna genomföra undersökningen har vi använt oss av ortsprismaterial berörande Ale kommun, Lilla Edets kommun och Trollhättans kommun från tidsperioden Vi har fått tillgång till ortsprismaterial berörande de aktuella kommunerna via Skandia Mäklarnas kontor i Trollhättan och Kungälv. Materialet omfattade totalt 1706 försålda fastighetsköp, varav 747 stycken i Trollhättans kommun, 628 stycken i Ale kommun och 331 stycken i Lilla Edets kommun. 7.1 Gallring För att få fram de fastighetsköp som ligger i det berörda området har en gallring av materialet gjorts. Med hjälp av gallringen har vi fått fram de fastighetsköp berörande fastigheter som ligger i direkt anslutning till vägen eller nära vägen. Något program för att kunna mäta avståndet från fastigheterna till vägen har inte kunnat användas, och därför har en uppskattning av vägens påverkan på de fastigheter som ligger i närheten av vägen gjorts. I gallringen har dock de fastigheter som ligger nära vägen tagits bort om de ligger så att ett grönområde eller järnvägsspår ligger mellan fastigheten och vägen. Detta eftersom det anses att grönområden är ett bra skydd för att avskärma fastigheter från en väg vilken då inte direkt påverkar. Järnvägen i sin tur påverkar mer än vad en väg gör vilket leder till att dessa fastigheter valts bort. Efter gallringen av ortsprismaterialet fick vi fram 22 stycken fastighetsköp som låg i direkt anslutning till vägen, varav en i Trollhättans kommun, åtta stycken i Ale kommun och 13 stycken i Lilla Edets kommun. (Se ortsprismaterial, Bilaga B) Genom gallringen fick vi också fram 98 stycken fastighetsköp berörande fastigheter som låg nära vägen, varav tre stycken i Trollhättans kommun, 45 stycken i Ale kommun och 50 stycken i Lilla Edets kommun. (Se ortsprismaterial, Bilaga C) Dessa jämfördes sedan för att se om och i så fall hur mycket vägen påverkar de berörda fastigheternas värde beroende på hur långt ifrån vägen de ligger. 7.2 Resultat Köpeskillingarnas storlek varierar mellan 400 och tkr på de fastigheter som ligger i direkt anslutning till vägen. Det är sex stycken objekt där priset ligger en bit över miljonen trots att de ligger i direkt anslutning till vägen. Dessa objekt ligger nära Göteborg och därför drar vi slutsatsen att detta medverkar till att priset är så pass högt på dem med tanke på att det är billigare att bo i utkanten än inne i Göteborg. Vägen ger givetvis upphov till störningar men troligtvis värderar köparna vägens kommunikationsmöjligheter högre än störningskällorna. 16

24 De sex objekten har i stort sett samma standardpoäng, boyta och ålder som de andra objekten som ligger i direkt anslutning till vägen. På de fastigheter som ligger i närheten av vägen ligger köpeskillingarna mellan 300 och tkr. De två fastigheter som ligger i topp vad gäller pris är byggda på talet vilket leder till ett att de har ett högt marknadsvärde. Att det är så stor spridning mellan köpeskillingarna både för fastigheter i direkt anslutning till vägen och de som ligger i närheten av vägen beror på att de skiljer sig gällande storlek, byggnadens ålder, och läge. På grund av att det skiljer sig åt i båda områdena kan vi inte se någon skillnad i värde på grund av just vägen. En eventuell köpare som inte vill bo intill en större väg tittar antagligen inte ens på objekt som har ett sådant läge. Eftersom denne inte är med i förmedlingen av fastigheten påverkas antagligen inte värdet. Priserna på bostadsmarknaden har under de senaste åren stigit och därför kan liknande objekt skilja sig åt i pris beroende på när de är sålda. Någon normering av köpeskillingarna har inte gjorts utan de har använts och jämförts som de är. Efter jämförelse mellan de objekten som ligger i direkt anslutning till vägen och de som ligger i närheten av vägen har vi kommit fram till att värdet inte i huvudsak påverkas av vägen. Även om fastighetsvärdet sänks på grund av vägen kan andra faktorer höja det. Generellt är dock de fastigheter som är belägna utanför tätbebyggt område mindre värda än dem som ligger i tätbebyggt område, trots att de är lika påverkade av vägen. Detta har att göra med att de flest vill bo i tätbebyggda område för att få närhet till skola, service och arbete. Vår slutsats blir därför att Europaväg 45 mellan Trollhättan och Göteborg inte har någon stor betydelse för marknadsvärdet för de fastigheter som är belägna längs denna väg. Detta kan dock komma att ändras vid en framtida utbyggnation av vägen. 17

25 Källförteckning 1. Lantmäteriet & Mäklarsamfundet (2004).!". Gävle: Lantmäteriverket, LMV-rapport 2004:3. 2. Skatteverket (2006). # $%%&' ". [Elektronisk]. Tillgänglig:< het.do> klicka på?:et vid rubriken värdeområde.[ ] 3. Skatteverket (2006). (. [Elektronisk]. Tillgänglig:< oliderade/04/skvfs e1b10334ebe8bc html> [ ] 4. Larsson, Hans (1998). ' ) " Gävle: Lantmäteriverket, LMV-rapport 1998:7. 5. Wikipedia, den fria encyklopedin(2007). *+ [Elektronisk]. Wikipedia. Tillgänglig:< [ ] 6. Wikipedia, den fria encyklopedin(2007).,(-. [Elektronisk]. Wikipedia. Tillgänglig:< > [ ] 7. Regeringskansliet (2007). *"-. [Elektronisk]. Tillgänglig:<http: // [ ] 8. Socialstyrelsen (2007). Buller. [Elektronisk]. Tillgänglig:< /buller.htm> [ ] 9. Naturvårdsverket (2007). *". [Elektronisk]. Tillgänglig:< [ ] 10. Skatteverket (2007). #!.+/" +.)0 *"+[Elektronisk]. Tillgänglig:< 4696/kapitel_027.pdf> [ ] 11. Naturvårdsverket (2007). 1 " + [Elektronisk]. Tillgänglig:< [ ] 12. Naturvårdsverket (2007). *"" +[Elektronisk]. Tillgänglig:< [ ] 13. Skatteverket (2007). 2"+[Elektronisk]. Tillgänglig:< be8bc html> [ ] 18

26 A. Karta över Europaväg 45:s sträckning mellan Trollhättan och Göteborg Bildkälla: ; ;Göteborg;;Göteborg;; ; ; Trollhättan;;Trollhättan; Bilaga B:1

27 B. Ortsprismaterial, fastigheter i direkt anslutning till vägen 1488 = Trollhättans kommun 1440 = Ale kommun 1462 = Lilla Edets kommun Bilaga B:2

28 Bilaga B:3

29 Forts = Trollhättans kommun 1440 = Ale kommun 1462 = Lilla Edets kommun Bilaga B:4

30 Forts = Trollhättans kommun 1440 = Ale kommun 1462 = Lilla Edets kommun Bilaga B:5

31 Forts = Trollhättans kommun 1440 = Ale kommun 1462 = Lilla Edets kommun Bilaga B:6