Fasta affärer. jesper prytz Ser framåt sidan 6. förvaltningsavtal. nya abk 09. Allt viktigare

Transkript

1 stockholm st:petersburg norrlandsgatan 21 box stockholm sweden house malaya konyushennaya 1/3 a st:petersburg, ryssland göteborg shanghai östra hamngatan 16 box göteborg 25/f, platinum no. 233 taicang road, luwan district shanghai , kina malmö hong kong helsingborg brussels frankfurt new york berlin södergatan 22 box malmö södra storgatan 7 box helsingborg bockenheimer landstrasse frankfurt am main, tyskland mauerstrasse berlin, tyskland ett nyhetsbrev från mannheimer swartling med inriktning på fastigheter & entreprenad maj 2010 Fasta affärer 33 /f jardine house, 1 connaught place central, hongkong, kina it tower avenue louise bryssel, belgien 101 park avenue new york ny 10178, usa jesper prytz Ser framåt sidan 6 förvaltningsavtal Allt viktigare moscow romanov dvor business centre romanov per moskva, ryssland sidan 5 nya abk 09 sidan 9 Mannheimer Swartling är Sveriges ledande affärsjuridiska advokatbyrå. Genom att kombinera juridisk spjutspetskompentens med branschkunskap erbjuder vi våra klienter kvalificerad affärsjuridisk rådgivning med stort mervärde. Vi är en fullservicebyrå med omfattande internationell verksamhet och uppdrag över hela världen. Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Antalet specialiserade jurister ger oss en unik kombination av kunskap och erfarenhet. Byråns fastighetsgrupp har samlat experter från alla relevanta rättsområden och bedrivs utifrån ett tydligt branschfokus. För beställning av Fasta Affärer vänligen kontakta mln@msa.se

2 Ledare Mot ljusare tider! Efter finanskris och en ovanligt lång vinter är det dags att blicka framåt. Vi nås av signaler som tyder på att fastighetsmarknaden blir ljusare och att aktörerna på marknaden i allt större utsträckning visar förnyat intresse för förvärv. Under våren har en av de viktigaste förslagen till förändringar på bostadsmarknaden under lång tid presenterats; propositionen för en bättre fungerande bostadsmarknad. Regeringen föreslår nya villkor för allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag och nya regler för hyressättningen, i syfte att få till stånd en bättre fungerande bostadsmarknad. Förslaget är utarbetat i nära samarbete med parterna på bostadsmarknaden. Under våren har dessutom både hyresförvärvslagen och förköpslagen upphört att gälla. Det innebär att två ibland krångliga och tidsödande lagar på fastighetsområdet inte längre kommer ställa till problem framöver. Regeringen har också lagt fram en proposition om en enklare plan- och bygglag vars avsikt är att förkorta och förenkla plan- och byggprocesserna, samordna förfarandet mellan plan- och miljöprocesser och göra lagtexten lättförståelig. I detta nummer ser vi framåt mot ljusare tider. trevlig läsning! anna henriksson 2 ansvarig utgivare advokat jesper prytz redaktion advokat tomas johansson jur.kand. anders ingvarson jur.kand. anna henriksson assistent monica löf-nilsson kontaktpersoner advokat klas wennström, stockholm , kwe@msa.se advokat jesper prytz, göteborg , advokat johan granehult, malmö , foto Joachim Lundgren nyhetsbrevet utges i informationssyfte och är inte att betrakta som juridisk rådgivning. nyhetsbrevet får citeras med angivande av källa. Ägarlägenheter-faller de sista pusselbitarna på plats? I media har vi kunnat läsa att intresset för ägarlägenhetsprojekt är relativt lågt samt att vissa projekt inte kunnat genomföras för att finansierings- och försäkringsfrågor satt käppar i hjulen. Finansdepartementet har uppvaktats av företrädare från bl. a. bank och försäkringsbolag som har framfört krav på lagändringar. Några av de problem som har förts fram har handlat om svårigheter att teckna byggfelsförsäkring för projekten samt bankernas oro för säkerhet i ägarlägenheter. I ett flerbostadshus med ägarlägenheter ägs varje lägenhet direkt. Gemensamma ytor såsom yttertak och stomme kommer vanligtvis ägas och förvaltas av en samfällighetsförening. Denna ordning leder till att gränsdragningen mellan de enskilda ägarlägenheterna och de gemensamma ytorna blir viktiga, särskilt för att hitta rimliga försäkringslösningar. Att träffa byggfelsförsäkring är ett obligatoriskt krav vid uppförande av byggnad som ska användas som bostad. När det gäller ägarlägenheter kommer en byggnad att vara indelad i flera separata fastigheter, något som är nytt och som försäkringsbolagen måste hantera. Denna fråga skulle t.ex. kunna lösas genom att samfällighetsföreningen tecknar byggfelsförsäkring för hela byggnationen och verkar som ombud för övriga fastighetsägare. Någon bank har uttryckt oro för säkerhet i pant i ägarlägenhet. Det har att göra med samfällighetsföreningens legala panträtt i de delägande fastigheterna. Även i ett hus med ägarlägenheter finns behov att trygga kapitalförsörjningen för underhållsarbeten och drift av de delar som är gemensamma. Detta säkerställs genom att föreningen har förmånsrätt för sina fordringar i de delägande fastigheterna. Föreningen har alltså bättre förmånsrätt än övriga panthavare. Denna legala panträtt har gjort att vissa banker har sett ägarlägenheter som en sämre säkerhet än villor och bostadsrätter. I detta sammanhang bör dock noteras att samma system gäller för radhusområden med gemensamhetsanläggningar och att ett liknande system gäller för bostadsrätter. Idag är det inte möjligt att omvandla befintlig hyresrätt till ägarlägenhet. Regeringen har i dagarna annonserat att de avser ändra detta. Om lagen utökas till att även omfatta befintliga hyresrätter faller en av de sista pusselbitarna på plats och då kan intresset för ägarlägenheter på allvar ta fart. anna henriksson ahn@msa.se faktaruta Den 1 maj 2009 infördes den nya boendeformen ägarlägenheter i Sverige. En ägarlägenhet är fast egendom med fastighetsbeteckning och lagfart. Det är fråga om ett direkt ägande. Ägarlägenheten går att pantsätta och kan hyras ut utan att tillstånd krävs. Gemensamma utrymmen kommer ofta att förvaltas genom en samfällighetsförening.

3 Hyresgarantier att tänka på Den senaste tidens situation på fastighetsmarknaden har inneburit att frågor kring hyresgästs konkurs återigen hamnat i fokus. En viktig fråga i detta sammanhang är hur man som hyresvärd bör agera mot en utställare av en hyresgaranti när en hyresgäst går i konkurs. En hyresgaranti, vanligen utställd av en bank eller ett försäkringsbolag, erbjuder viss trygghet för en hyresvärd men med denna följer även skyldigheter gentemot garantigivaren, skyldigheter som måste iakttas för att hyresvärden inte ska förlora sin rätt till ersättning. Den första skyldighet som aktualiseras när en hyresgäst får problem med sina hyresbetalningar är skyldigheten att skyndsamt informera och framställa krav mot garantigivaren. Vissa hyresgarantier innehåller villkor som anger inom vilken tid eventuella krav måste framställas. Andra hyresgarantier saknar liknande tidsfrister. I dessa fall uppkommer frågan För att undvika invändningar om för sent framställda krav bör garantigivaren informeras redan när den första hyresbetalningen uteblir. inom vilken tid man som hyresvärd måste agera. Någon specifik tidsram kan inte anges men eftersom hyresfordringar snabbt växer, i takt med att hyrorna förfaller till betalning, är det särskilt viktigt att garantigivaren informeras utan dröjsmål. För att undvika invändningar om för sent framställda krav bör garantigivaren informeras redan när den första hyresbetalningen uteblir. Bakgrunden till denna skyldighet är att förmånstagaren enligt en garanti anses ha vissa skyldigheter att agera på ett sätt som innebär att garantigivarens rätt inte går förlorad. Om garantigivaren inte underrättas kan garantigivarens möjlig- 4 het att kräva tillbaka det som denne tvingas betala enligt hyresgarantin (regressrätten) gå förlorad. En andra skyldighet som bör uppmärksammas är den skyldighet en hyresvärd har att försöka begränsa sin skada till följd av hyresgästens konkurs. Skadan utgörs huvudsakligen av utebliven hyresintäkt men även annan skada, såsom kostnader till följd av att lokaler måste anpassas till en ny hyresgäst, kan förekomma. Skadan begränsas främst genom att lokalerna, så snart som möjligt, hyrs ut till en ny hyresgäst. Vad gäller hyresvärdens uthyrningsåtgärder bör dessa motsvara sådana åtgärder som hyresvärdar normalt vidtar för att få sina lokaler uthyrda, såsom t.ex. annonsering och anlitande av externa uthyrningskonsulter. Vidare bör de hyresvillkor som en ny hyresgäst erbjuds svara mot marknadsmässiga villkor på orten. Frågan om hyresvillkoren blir central i tider då hyresmarknaden är svagare och en hyresvärd kan tvingas acceptera lägre hyresnivåer än vanligt. I en sådan situation är det än viktigare att kunna visa för garantigivaren att tillräckliga åtgärder vidtagits för att få lokalen uthyrd till rimliga villkor. Att en hyresgaranti är begränsad till ett visst belopp innebär inte per automatik att man som hyresvärd kan räkna med att få tillgodogöra sig hela detta belopp. I anspråktagandet av hyresgarantin förutsätter i princip att man som hyresvärd, i så stor utsträckning som möjligt, tillvaratagit garantigivarens intressen som om de vore ens egna. Mannheimer Swartling har den senaste tiden hanterat ett antal ärenden gällande hyresgarantier och vår erfarenhet är att det är vanligt med invändningar gällande för sent framställda krav samt brister i de skadebegränsande åtgärder som vidtagits. Vidare är hyresvärdens skyldigheter i detta sammanhang av särskilt intresse eftersom en hyresvärd endast i undantagsfall kan räkna med att få någon utdelning vid hyresgästs konkurs. Det är således en god investering att som hyresvärd se över sina rutiner i samband med hyresgästs bristande betalning och konkurs. peter aronsson per@msa.se Förvaltningsavtal allt viktigare På senare tid har fastighetsförvaltningsavtalen hamnat allt mer i fokus. Tidigare var ofta förvaltningsavtalen relativt enkla produkter där teknikfrågor stod i centrum med otydliga uppdragsbeskrivningar, motstridiga och oklara regleringar avseende ansvar samt avsaknad av regleringar vad gäller organisationsförändringar. Utvecklingen går nu mot att avtalen blir mer genomarbetade och tillvaratar fastighetsägarnas intressen. Bristfällig förvaltning kan medföra allvarliga konsekvenser för en fastighetsägare av såväl ekonomisk som ansvarsmässig natur. Många fastighetsägande bolag vill därför se över och modernisera sina förvaltningsavtal i syfte att förbättra förvaltningen och utveckla sina fastigheter. Det moderna förvaltningsavtalet syftar till att optimera fastighetsförvaltningen, hantera fastighetsägaransvar och förebygga både att eventuella problem uppstår i förvaltningen samt mellan beställare och förvaltningsentreprenören. Det moderna förvaltningsavtalet bör främst behandla följande områden. åtagande Förvaltningsavtalet måste innehålla en tydlig beskrivning av förvaltningsentreprenörens åtagande. Skall förvaltningsentreprenören ansvara för hela förvaltningen eller endast delar? Det är viktigt att beskrivningen av förvaltningsentreprenörens arbetsuppgifter är så heltäckande som möjligt. målsättning med förvaltningsentreprenaden Ett sätt att definiera en förvaltningsentreprenörs uppdrag är att i förvaltningsavtalet precisera målet med förvaltningsentreprenaden. Målsättningen kan lämpligen delas upp i olika typer av mål, såsom kvalitetsmål, miljömål etc. ekonomi Det förekommer olika ersättningsmodeller på marknaden: fast ersättning, rörlig ersättning eller en kombination av fast och rörlig ersättning. Det är även möjligt att påverka förvaltarens insatser genom incitamentsklausuler, t.ex. genom att koppla ersättning och eventuella bonusar till kundnöjdhet, uthyrningsnivå etc. organisation Ett vanligt problem är urvattnade organisationer till följd av tjänstledighet, föräldraledighet, sjukdom etc. Det är därför lämpligt att i förvaltningsavtalet försöka binda upp förvaltningsentreprenörens organisation för att på så sätt säkra kompetens. Det är även viktigt att reglera möjligheten att justera organisationen för att kunna hantera ökning eller minskning av förvaltningsåtagandet. ansvar Ett förvaltningsavtal måste innehålla klart och tydligt definierade ansvarsområden och uppgifter. Vidare måste fastighetsägaransvaret, dvs. det skadeståndsrättsliga och straffrättsliga ansvar som kan åläggas en fastighetsägare, hanteras på ett optimalt sätt. Det är inte ovanligt att det i förvaltningsavtal införs sanktioner såsom exempelvis vite, skadestånd, prisavdrag och möjlighet att häva. kontroll Beställaren måste ges möjlighet att kontrollera att förvaltningsentreprenören utför sitt åtagande kontraktsenligt. Det är dock viktigt att beställarens kontroll inte är för ingripande så att det begränsar förvaltningsentreprenörens ansvar. Utöver nämnda områden finns det förstås en rad övriga frågor att tänka på och beakta vid upprättandet av förvaltningsavtal. För den som vill se över och modernisera sina förvaltningsavtal, är det viktigt att samtliga viktiga avtalsområden grundligt behandlas och att regleringarna i avtalet är genomarbetade, tydliga och enhetliga. mårten tagaeus mta@msa.se pia grönquist pgt@msa.se

4 Jesper Prytz med engagemang för utveckling och affärer i fastighetsbranschen Jesper Prytz är ansvarig för branschgruppen Fastigheter, där mer än 50 jurister är verksamma på olika kontor i Sverige och utomlands. Även i rådande konjunktur ligger fokus i hans arbete på utvecklingsprojekt, samverkan och fastighetsaffärer. Bakom fastighetsärendena döljer sig även planer på en mer flytande tillvaro. grattis jesper, just 40 år fyllda! vad betyder åldern för dig som advokat? Ökad erfarenhet är en fördel. Erfarenheten ger ett visst lugn, även om tålamod aldrig varit mitt främsta kännetecken. Att vara tydlig ger dock bättre utfall än att vara otålig, vilket tog mig några år att upptäcka. Åldern gör också att man kan känna igen mönster i marknaden från tidigare konjunkturcykler. varför fastighetsrätt? När jag började på byrån hade 90-talets fastighetskris klingat av. De utländska fonderna började komma in på den svenska fastighetsmarknaden och ur krisen uppstod nya fastighetsbolag som deltog i omstruktureringen. Det var ju faktiskt under dessa år som den moderna fastighetsmarknaden uppstod i Sverige, med fastigheter som en egen tillgångsklass på en öppen och internationaliserad marknad. Det var kul att få komma in i branschen i samband med denna förändring. En advokat som ser helheten kan göra skillnad i komplexa fastighetsärenden. du var nyligen på fastighetsmässan mipim, hur var tongångarna där? Givetvis är det positivt när transaktionerna så sakta börjar ta fart igen, men branschen växlar knappast från gårdagens finansiellt tyngda marknad till full fart framåt över en natt. Men jag märkte att det fortfarande finns ett uppdämt intresse för förvärv. När allt fler köpare kan ordna finansiering blir det kanske till slut ett slags ketchupeffekt. Förhoppningsvis med eftertanke! hur kommer affärerna och juristernas roll se ut framöver? Det krävs god förmåga att tänka i nya banor för att genomföra transaktioner, särskilt eftersom finansiella konstruktioner begränsar handlingsutrymmet. Att dela upp en fastighetsportfölj och stuva om för att få fram synergieffekter och dolda värden är det många som försöker bli duktiga på. Men om du inte 6 har analyserat de legala utmaningarna kan du lätt snubbla under genomförandet. I sådana lägen är det tydligt hur värdefullt det är med det helhetsperspektiv Mannheimer Swartling kan erbjuda. Vi kan integrera alla delar av analysen och arbeta med ärendet utifrån den samlade kompetens som vi besitter, där skatt, finansiering, EG-rätt och kapitalmarknadsfrågor får sin naturliga behandling, för att nämna några delområden. Fastighetsbranschen påverkas också allt mer av EU-rätten och förvaltningsrätten. En advokat som ser helheten kan göra skillnad i komplexa fastighetsärenden. Här är det en styrka med en stor fastighetsgrupp. du arbetar mycket med utvecklingsprojekt. på vilket sätt är det speciellt? Att följa ett projekt från idé till avyttring kan ta över 10 år, och är en oerhört lärorik och stimulerande resa. Ta en sådan sak som strategi inför projektstart; du behöver reflektera över de kommersiella och tekniska frågorna samtidigt som du förhåller dig till ett flertal legala system, varav många regler är av tvingande karaktär. Sedan ska det tecknas avtal med vitt skilda motpartsintressen, i ett läge som ofta präglas av oklara förutsättningar. Det är en utmaning att bidra till en hållbar utformning av färdplanen och framgångsrikt genomföra projektet. vilka frågor är speciella vid förvärv av projektfastigheter? Att bestämma fastighetsvärde och definiera produkten är en helt annan sak för projektfastigheter än för förvaltningsfastigheter. Ofta är flera kommersiella faktorer oklara när avtal ska skrivas. Här uppkommer frågor såsom: när är rätt tidpunkt att låsa avkastningskravet, hur ska driftsnettot fastställas och vad är rimliga hyresnivåer? Det krävs ett särskilt mått av givande och tagande i gemensamma projekt, och förutseende. Tidsfaktorn innebär att avtalen ofta blir komplexa och parternas prisförhandling baseras inte sällan på flera rörliga parametrar som ska hanteras. Om projektet är i ett tidigt skede aktualiseras även frågor om att hitta en bra balans mellan å ena sidan kravet på flexibilitet i genomförandet, å andra sidan förutsebarhet gällande slutresultatet. du arbetar mycket med fastighetskonsortier. hur fungerar samverkan i fastighetsbranschen? Samverkan kan vara nödvändigt eller önskvärt, men sällan enkelt. Enligt min erfarenhet har två starka samarbetspartners oftast lättare att samverka än ojämlika parter. I samverkansprojekt ligger fokus inledningsvis lika mycket på hur förhandlingsresan utvecklas som på själva målet i form av projektet. Man kan inte bortse från partskemins betydelse. När jag skrev en krönika i detta ämne för ett par år sedan tog bildredaktören ett par vigselringar som illustration till artikeln. Liknelsen till ett äktenskap är inte helt fel. Om parterna klarar av att förhandla konstruktivt kring avtal för det tänkta samverkansprojektet brukar också samverkan under projektgenomförandet gå bra. I de fall förhandlingarna varit oroliga blir ofta genomförandet likartat. Det krävs ett särskilt mått av givande och tagande i gemensamma projekt, och förutseende. till sist, vad står på din agenda framöver, förutom jobb? Förhoppningsvis blir jag på nytt båtägare. Efter flera somrar i Sydeuropa ser jag fram mot att njuta av den svenska västkusten ett par år, i en båt som är förberedd för både sol och regn. daniel jönsson daj@msa.se

5 Investera i förnyelsebar energi i Tyskland ABK 09 Arkitekter och tekniska konsulter spelar en central roll i bygg- och anläggningsprojekt. Väl utförd projektering och effektiv projektledning är avgörande för varje framgångsrikt projekt. Det standardavtal som reglerar arkitekter och övriga tekniska konsulters uppdrag har nu reviderats och utkommit i en ny version, ABK 09. Den tyska lagen om förnyelsebar energi främjar produktionen av el från förnyelsebara energikällor och gör investeringar på detta område attraktiva. Lagen om förnyelsebar energi trädde i kraft 2000 under den dåvarande röd-gröna regeringen. I synnerhet främjas produktionen av el från vattenkraft, vindkraft, solkraft och biogas. Nätoperatörerna är förpliktade att ansluta anläggningar som producerar el från förnyelsebar energi till sitt nät och att prioritera att köpa denna el. Leverantören ska erhålla minst den ersättning som föreskrivs i lagen. I lagen garanteras en fast ersättning för den producerade elen under Intresset har ökat och det görs nu fler investeringar i större omfattning i anläggningar som producerar el från förnyelsebar energi. 20 år. Ersättningens storlek beror på använd teknik och anläggningens typ. Angående elen från solenergi diskuteras för närvarande om den fasta ersättningen borde sättas ned, eftersom kostnaderna för sådana anläggningar inte är lika höga idag som för ett antal år sedan. När lagen trädde i kraft nyttjades fördelarna som den medför endast i liten omfattning, t.ex. av jord- 8 brukare som drev enstaka vindkraftverk. Intresset har ökat och det görs nu fler investeringar i större omfattning i anläggningar som producerar el från förnyelsebar energi. Lagen gör investeringar attraktiva, eftersom den finansiella risken kan beräknas. Minimipriset för el från förnyelsebar energi garanteras under 20 år, vilket gör att de flesta investeringar kalkyleras för denna tidsperiod. Det gör att investerarna sällan köper fastigheten där anläggningar för produktionen ska uppföras. Istället skaffar de en nyttjanderätt för den aktuella tidsperioden. I rättsligt hänseende är det en fördel att skaffa en tomrätt (Erbbaurecht), eftersom den självständigt kan intecknas till förmån för den finansierande banken. Det är också möjligt att hyra tomten och att säkra nyttjanderätten genom registrering av ett servitut (Dienstbarkeit) i fastighetsregistret. Det är enklare och billigare, men den finansierande banken kan då inte inteckna tomten. Det används också fler rättsliga konstruktioner där driftsrisken fördelas mellan olika parter. Ett exempel är en sale-and-lease-back, där det investerande bolaget inte bedriver verksamheten själv, utan hyr ut anläggningen till operatören. Dessa möjligheter har lett till att fler fonder gör investeringar i förnyelsebar energi och denna trend kommer säkert att öka framöver. maria wolleh maren ropeter mro@msa.se ABK 09 följer numera strukturen i AB 04 och ABT 06 och liksom i AB /ABT återfinns i ABK 09 begreppsbestämningar, kommentartexter samt en indelning av bestämmelserna i två kategorier; fastaoch täckbestämmelser. Tanken från BKK (Byggandets kontraktskommitté) är att endast täckbestämmelser kan bli föremål för ändringar vilket dock inte hindrar att även fasta bestämmelser ändras, full avtalsfrihet råder. Nyttjanderätten till arkitektens eller konsultens arbetsresultat (handlingar) är en omtvistad fråga. I de förhandlingar som föregick ABK 09 önskade byggherrarnas företrädare utvidga beställarens nyttjanderätt. Resultatet av förhandlingarna blev dock att utgångspunkten är densamma som i ABK 96 beställarens rätt att använda uppdragsresultatet är fortsatt begränsat till avsett ändamål. ABK 09 föreskriver att konsulten är berättigad och skyldig att under uppdragstiden utföra av beställaren beställda ändringar av uppdraget. Detta kan innebära problem om en beställare är missnöjd med t.ex. en arkitekts arbete och önskar anlita annan konsult för ändringar och tillägg. Av ABK 09 följer att konsulten inte får byta ut för uppdraget väsentlig personal utan medgivande av beställaren. Någon sanktion kopplad till brott mot denna regel finns dock inte och bestämmelsen ger ett otillräckligt skydd för den beställare som vill säkra att en viss konsult eller arkitekt utför uppdraget. Regleringen av konsultens ansvar för fel och skada är i stora drag densamma som i ABK 96. Konsultens ansvar är fortsatt begränsat till för större projekt klart otillräckliga 120 prisbasbelopp. Fel i handlingar kan till exempel orsaka till beloppet mycket stora skador. ABK 09 förutsätter dock att ansvarstaket kan anpassas för varje enskilt projekt och beställare borde regelmässigt vara betjänta av att höja ansvarsbegränsningen och betala för att konsulten ska anpassa sitt försäkringsskydd därefter. Även om den också sedan tidigare gällande bevislättnadsregeln vid konsultskador i ABK 09 har lyfts upp från kommentartexten är det fortsatt förenat med stora bevissvårigheter att nå framgång med ett konsultansvarskrav. Beställare bör, för att ha möjlighet att nå framgång vid tvist, vara mycket omsorgsfulla med att säkra bevisning om skadan och skadans omfattning (belopp) liksom att anmäla krav i tid (preskription). I varje enskilt projekt bör beställaren särskilt analysera vilka ändringar och särregleringar av ABK 09 som kan tänkas vara nödvändiga för att säkra beställarens intressen. Beställarens möjlighet att innehålla arvode motsvarade skada gäller numera endast tills dess att konsultens försäkringsgivare har bekräftat att konsultansvarsförsäkringen i och för sig omfattar det skadeståndsansvar som kan komma att åläggas konsulten varefter endast ett prisbasbelopp per uppdrag (inte per krav) får innehållas. Ur beställarperspektiv kan det vara nödvändigt att särreglera eller ändra ABK 09 och dess bestämmelser särskilt vad avser nyttjanderätt till handlingar, konsultens ansvar, sekretess, ändrings- och tilläggsarbeten, nyckelpersoner och arkivering. I varje enskilt projekt bör beställaren särskilt analysera vilka ändringar och särregleringar av ABK 09 som kan tänkas vara nödvändiga för att säkra beställarens intressen. anders ingvarson ain@msa.se

6 Nyheter i korthet nya krav på hissar En hiss får endast användas om anordningen uppfyller krav på skydd för säkerhet och hälsa. Om en hiss används trots att anordningen inte uppfyller dessa krav kan ägaren eller den som annars svarar för användningen av hissen dömas till böter. Från och med den 31 december 2012 krävs, i byggnader som huvudsakligen innehåller arbetslokaler, att hissar som är avsedda för persontransport och som saknar korgdörr eller annat skydd mot schaktväggen förses med sådan korgdörr eller annat lämpligt skydd. Sådana ombyggnationer kan vara kostsamma och frågan är vem av fastighetsägaren och hyresgästen som ska stå för kostnaderna. De flesta hyresavtal saknar antagligen specifik reglering om vem som ska bära kostnaden för ombyggnationer av hissar. Fastighetsägarnas mallavtal innehåller däremot två standardiserade bestämmelser angående kostnader som skulle kunna hävdas är tillämpliga. Den ena bestämmelsen reglerar hyresgästens procentuella andel av oförutsedda kostnader som tar sikte på kostnader som uppkommit efter avtalets tecknande. Den andra bestämmelsen, enligt vilken parterna själva kan fördela ansvaret, handlar om kostnader och ansvar för åtgärder som av myndighet efter tillträdesdagen kan komma att krävas för lokalens nyttjande för avsedd användning. I avsaknad av vägledande rättspraxis beträffande bestämmelsernas tillämplighet avseende ombyggnation av hissar är det dock oklart hur en domstol skulle bedöma dess tillämplighet. För att undvika tveksamhet om vem som ska stå för kostnaden av hissombyggnader bör befintliga hyresavtal ses över och nya avtal ta höjd för detta. malin bengtsson bem@msa.se hyresförvärvslagen och förköpslagen är upphävda Propositionen med en ny enklare plan- och bygglag har kommit. Ett av syftena med förslaget är att göra bestämmelserna i lagen enklare och tydligare. Av de materiella nyheterna kan nämnas att besked om bygglov ska lämnas inom tio veckor från ansökningen, att detaljplaneprocessen kortas, att krav på planprogram slopas, att miljö- och klimataspekter ska tas hänsyn till, samt att möjlighet att få ett så kallat planbesked införs (besked om kommunen tänker påbörja ett planarbete eller inte). Den nya enklare plan- och bygglagen föreslås träda ikraft den 2 maj Den 1 mars 2010 upphörde lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. att gälla. Det innebär att det vid förvärv av hyresfastighet som nu genomförs inte behöver göras någon ansökan om tillstånd i enlighet med den tidigare gällande lagen. Det bör dock uppmärksammas att det förhållande att hyresförvärvslagen nu har upphävts inte får någon betydelse för förvärv som tidigare blivit ogiltiga på grund av lagens bestämmelser. Dessa förvärv är fortfarande ogiltiga och lagen kommer därför få fortsatt betydelse vid transaktioner med hyresfastigheter. Den 1 maj 2010 upphörde förköpslagen att gälla. Det innebär att kommunerna inte längre har möjlighet att träda in i köparens ställe och överta köpeavtal avseende fast egendom eller tomträtt. Regeringen ansåg att lagen har spelat ut sin roll och inte längre behövs. anna henriksson ahn@msa.se anna henriksson ahn@msa.se ny enklare plan- och bygglag föreslås 10 Trender Med ett team på 50 jurister som dagligen arbetar med fastighetsbranschens transaktioner och andra fastighetsrättsliga frågor har Mannheimer Swartling norra Europas största grupp av fastighetsjurister. Vårt dagliga arbete återspeglar därför i stora delar trenderna i fastighetsbranschen har i Sverige inletts med ett fortsatt fokus på projektfastigheter samt transaktioner inom bostadsoch handelssegmentet. Det största projektet där byråns jurister medverkar är alltjämt upphandlingen av Nya Karolinska Sjukhuset i Solna vilket förväntas avslutas under våren. Bland de större ärendena i övrigt märks ett antal transaktionsuppdrag avseende främst handelsfastigheter som startat under den senare delen av första kvartalet. Intresset i branschen verkar dock huvudsakligen vara fokuserad på bostadsfastigheter och det pågår såväl mindre som större transaktioner inom detta område. En trend som däremot utvecklats sedan förra numret av Fasta Affärer tyder på att kontorsfastigheter återigen blivit mer populära. Byrån har fått förfrågningar om biträde vid ett flertal transaktioner rörande kontor i främst Stockholm och avslutade nyligen ett förvärv avseende en kontorsfastighet i Stockholm för tyska Deka Immobiliens fond. Detta bekräftar ytterligare en trend som är att utländska investerares intresse för svenska fastigheter har återkommit något under inledningen av Avslutningsvis kan nämnas att fastighetsgruppens jurister fortsätter vara involverade i ett antal tvister och främst relaterat till entreprenader. Byrån hade ett antal representanter på fastighetsmässan MIPIM och även om det totala antalet deltagare minskat var mötena givande och mer konkreta än på länge. En tydlig skillnad är framtidstron i branschen vilket jämfört med 2009 års MIPIM var på en helt annan nivå i år. Däremot stannade många av bankernas representanter hemma och möjligen signalerar det en fortsatt avhållsamhet från bankerna att ge lån för förvärv av kommersiella fastigheter. I Tyskland arbetar våra jurister med två mycket intressanta projekt rörande produktion av förnyelsebar energi i närområdet kring Berlin (se separat artikel i detta nummer) och i Ryssland pågår en del projekt avseende infrastruktursanläggningar samt ett flertal hyresförhandlingar avseende handelslokaler. Sammantaget verkar trenden vara tydlig mot en positivare marknad som trots viss återhållsamhet i en stigande grad andas framtidstro. tomas johansson toj@msa.se