Fastighetsrapporten. En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

Transkript

1 Fastighetsrapporten En konjunkturindikator för fastighetsbranschen, oktober 2014

2 Förord För åttonde året publicerar Grant Thornton Fastighetsrapporten en temperaturmätare på hur 50 av Sveriges största kommersiella fastighetsbolag ser på den kommande tolvmånadersperioden. Årets intervjuer har genomförts i slutet av augusti fram till i början av september 2014 av företaget Prospector. Fastighetsrapporten är en konjunkturindikator för den svenska fastighetsbranschen och belyser ekonomi, efterfrågan, sysselsättning, risker, miljöfrågor etc. Dessutom kompletterar vi fastighetsägarnas bild av den närmsta framtiden med intervjuer av 50 större kontorshyresgäster för att få kundernas perspektiv på branschens utmaningar. Stockholm, oktober 2014 Andreas Adolphsson Tax partner, branschansvarig för Fastigheter & Bygg Innnehållsförteckning 3 Sammanfattning 4 Fastighetsbolagen och ekonomin 13 Fastighetsbolagen och deras kunder 17 Miljö och energi

3 Sammanfattning En optimistisk syn på den närmsta framtiden genomsyrar den undersökning som Grant Thornton gjort med 50 av landets 100 största kommersiella fastighetsbolag. Efterfrågan på såväl kontors-, industri- och butikslokaler som bostäder förväntas öka det närmsta året, efter några relativt svaga år av efterfrågan på kommersiella lokaler. Man tror även på ökade marknadsvärden vad gäller det egna aktuella innehavet. Hela sju av tio (71 %) fastighetsägare anser att marknadsvärdena kommer att stiga. Fastighetsbranschen brukar vara en tidig indikator på konjunkturutveckling i stort, så dessa resultat ger stort hopp om en ljusning i den allmänna konjunkturen. Jag upplever att resultaten väl överensstämmer med den bild jag som rådgivare har av branschen just nu. Vi arbetar för närvarande med många nya exploateringsprojekt, säger Andreas Adolphsson, partner och ansvarig för Grant Thorntons branschgrupp Bygg och Fastighet. Fastighetstransaktionerna tar fart Likaså räknar fastighetsägarna nu med att transaktionerna återigen ökar och speciellt tydlig är trenden vad gäller intresse från utlandet. Nära hälften (48 %) av de intervjuade tror på en försäljningsökning till utländska aktörer, medan 42 procent räknar med en ökning av försäljningen till svenska bolag. Antalet anställda väntas öka Optimismen påverkar även synen på antalet anställda, som fastighetsbolagen bedömer kommer att öka. Därmed ökar också betydelsen på utbildad arbetskraft för fastighetsägarnas möjligheter att växa och utvecklas. Tre av fyra fastighetsbolag (72 %) anser att tillgången på utbildad arbetskraft har stor betydelse för tillväxten. Minskade risker för branschen I förra årets undersökning ansåg hela 82 procent av de tillfrågade bolagen att den största externa risken för företaget var en sämre konjunktur för deras kunder. I år har den andelen sjunkit till 28 procent. Riskerna är istället mycket jämnare fördelade. Att uppnå sänkta bygg- och förvaltningskostnader är fortfarande den största utmaningen för att få lönsamhet i kontorsfastigheter i framtiden, tätt följd av att uppnå ökad flexibilitet och skräddarsy lösningar för hyresgästerna. När det gäller bostäder fortsätter tillgången på attraktiv tomtmark att vara den största utmaningen. Det är också bostäder som fastighetsbolagen bedömer vara mest attraktiva för investerare det närmsta året och andelen som anser detta har ökat från 37 procent 2013 till 69 procent De svenska fastighetsbolagen upplever också ett något ökat intresse från utlandet vad gäller såväl nybyggnation som befintliga objekt. 3

4 Fastighetsbolagen och ekonomin De stora kommersiella fastighetsbolagen i Sverige ser optimistiskt på framtiden vad gäller hyresintäkter, försäljningspriser och marknadsvärden. Förväntad utveckling de närmaste 12 månaderna. Andel fastighetbolag som tror på ökade resp. minskade hyresintäkter, försäljningspriser och marknadsvärden för sitt aktuella fastighetsinnehav. Förväntan om stigande marknadsvärden 4

5 Ljusning för kontors- och industrilokaler Den förväntade efterfrågeutvecklingen på bostäder når i årets undersökning nya toppnivåer. Dessutom förväntas nu efterfrågan öka även på kontors, industri- och butikslokaler. Förväntad efterfrågeutveckling för olika typer av objekt Transaktioner Vi kan förvänta oss fler transaktioner det närmsta året, då även försäljningen till utländska aktörer beräknas ta fart. Nära hälften, 48 procent, av de tillfrågade fastighetsbolagen tror på en ökning av försäljning till utländska aktörer. Förväntad försäljningsutveckling de närmsta 12 månaderna när det gäller fastigheter i Sverige 5

6 Investeringar Andelen fastighetsbolag som tror på ökade investeringar i nybyggnation i Sverige har nära dubblerats det senaste året. Andelen fastighetsbolag som räknar med ökade/minskade investeringar i nybyggnation i Sverige Antal anställda Fyra av tio stora fastighetsbolag räknar med att öka antalet anställda. Andelen fastighetsägare som avser att öka respektive minska antalet anställda under det närmsta året Investeringarna tar fart 6

7 Hinder och risker Generellt sett upplever en lägre andel intervjuade fastighetsbolag att faktorer som kostnader för finansiering, brist på rörelsekapital och brist på långsiktig finansiering hindrar deras tillväxt, jämfört med föregående års undersökning. Olika faktorers betydelse för fastighetsbolagens tillväxtmöjligheter Tillgången till utbildad arbetskraft har återigen seglat upp som ett potentiellt hinder och hela 72 procent av de intervjuade fastighetsbolagen säger att detta har en stor betydelse för den framtida tillväxten. 7

8 Fastighetsbolagen räds inte konjunkturutvecklingen År 2013 var en sämre konjunktur för fastighetsbolagens kunder den enskilt största risken för fastighetsbolagen enligt undersökningen.. Den bilden har helt förändrats Idag anser bara 28 procent att detta är den enskilt största risken, jämfört med 82 procent för ett år sedan. Den enskilt största risken, andel fastighetsbolag som uppger olika alternativ Konjunkturen oroar färre fastighetsbolag 8

9 Största utmaningen för lönsamhet På frågan om vilken den största utmaningen är framöver för att få lönsamhet i kontorsfastigheter, svarar man att det handlar om att uppnå sänkta bygg- och förvaltningskostnader. 31 procent svarar detta. Fastighetsbolagens största utmaningar för kontorsfastigheter, andelen fastighetsbolag per alternativ När det gäller bostäder är det istället tillgången till attraktiv tomtmark som är den största utmaningen. Fastighetsbolagens största utmaningar för bostäder, andelen fastighetsbolag per alternativ 9

10 Lån utomlands Andelen fastighetsbolag som lånar pengar utomlands ligger nu på 22 procent, viket är på samma nivå som Andelen fastighetsbolag som lånar pengar utomlands 22 procent av fastighetsbolagen lånar pengar utomlands Avkastningskrav Avkastningskraven på fastigheter har stabiliserats. I år är medelvärdet för avkastningskraven på bostadsfastigheter 4,99 procent och 7,00 procent för kontorsfastigheter. Fastighetsbolagens avkastningskrav, medelvärde 10

11 Fastighetsbolagens intresse för och från utlandet Intresset från fastighetsbolagen att investera i utländska fastigheter har gått från att vara obefintligt förra året till svagt år Bara sex procent av de tillfrågade är intresserade av nybyggnationer i utlandet och samma andel sig vara intresserade av befintliga uthyrda objekt i utlandet. Andelen fastighetsbolag med intresse av utländska fastigheter De svenska fastighetsbolagen tror i årets undersökning att intresset från utländska aktörer kommer att öka. Hälften av de intervjuade upplever att utländska aktörer nu är mer aktiva och intresserade av investeringar på den svenska marknaden än för ett år sedan. Andelen fastighetsbolag som upplever utländskt intresse av investering i svenska fastigheter 11

12 Fastighetsbolagen och deras kunder Rapporten belyser även fastighetsbolagens relation med sina kunder. För att få kundernas perspektiv och önskemål har vi låtit intervjua 50 större kontorshyresgäster. Att hyra jämfört med att äga Bara 12 procent av de intervjuade kontorshyresgästerna skulle föredra att äga sin fastighet för att lösa sitt lokalbehov. Andelen kontorshyresgäster som föredrar att hyra lokaler respektive äga sin fastighet 12

13 Att slippa binda kapital är den viktigaste anledningen till varför man vill hyra. Anledningarna har givits värde 3 för viktigast, 2 för näst viktigast, 1 för minst viktigt. Därefter har ett snitt räknats fram. 13

14 Det är jämt när kontorshyresgästerna får ranka nackdelarna med att hyra gentemot att äga sin fastighet. Kontorshyresgästerna har rangordnat nackelarna med att hyra. Största nackdelen har givits värde 3, näst största värde 2 och minsta nackdelen värde 1. Därpå har ett snitt räknats fram. Den bindningstid som kontorshyresgästenra anser är mest rimlig är 3-5 år. Hela 64 procent tycker att denna bindningstid är den mest rimliga. 14

15 Frågor kring arkitektur, design och image är viktiga för kontorshyresgästenra, men inte längre mycket viktiga. Bara tre av tio anger idag alternativet mycket viktigt jämfört med dryga hälften år Andelen kontorshyresgästers upplevelse av frågor kring arkitektur, design och image när de hyr lokaler Däremot är det mycket viktigt för kontorshyresgästerna att deras lokaler ger uttryck för företagets varumärke och visuella identitet. 58 procent svarar att detta är mycket viktigt. Andelen kontorshyresgästers uppfattning om lokalens uttryck för varumärke och visuell identitet Mycket viktigt att få ge uttryck för varumärket i lokalerna 15

16 Kontorshyresgästerna och deras ytor Tre fjärdedelar (76 %) av de tillfrågade kontorshyresgästerna säger sig övervägande arbeta i kontorslandskap. Andelen kontorshyresgäster som övervägande har viss typ av kontorsarbetsplatser Snittytan per anställd har minskat och kontorsytorna är mer förtätade än tidigare enligt årets undersökning. Kvadratmeteryta per anställd (totalt hyrd yta delat med antalet medarbetare) Kundvård Över en av tre kontorshyresgäster märker inte av någon kundvård från sin fastighetsägare. Andelen kontorshyresgästers upplevelse av kundvård från sin fastighetsägare. 16

17 Miljö och energi Två tredjedelar av fastighetsbolagen har en person med energi- och klimatansvar i sin högsta ledning. Andelen fastighetsbolag med energi- och klimatansvarig person i högsta ledningen Energiförbrukning är en viktig fråga för fastighetsbolagen när det gäller att uppnå sänkta förvaltningskostnader. Energikostnadernas andel beror förstås på objekttyp, men i snitt står energiförbrukningen för hela 35 procent av driftbudgetarna. Miljö- och energifrågor borde därför vara prioriterade frågor för fastighetsbolagen. Energiförbrukningens andel i snitt av fastighetsbolagens driftbudgetar 17

18 Samtliga tillfrågade fastighetsägare ser energi- och klimatfrågorna som viktiga vid kommande investeringar. Andelen fastighetsägare som anser att energi- och klimatfrågor är viktiga vid kommande investeringar. I årets undersökning är fastighetsägarna tydliga med om man avser att förvärva eller bygga fastigheter med Green Buildingmärkning. Knappt hälften av de tillfrågade avser att göra detta. Andelen fastighetsbolag med planer på förvärv eller nybyggnation av Green Building Tveksamheten om Green Building har försvunnit 18

19 Fastighetsbolagen satsar på en rad olika åtgärder för att minska sin energi- och klimatpåverkan. Dock är intresset för rörelsestyrd belysning svalare än tidigare, kanske på bekostnad av allmänt energisnålare belysningsalternativ. Andelen fastighetsbolag som utför olika energibesparande åtgärder Intresset minskar för rörelsestyrd belysning. 19

20 Kontorshyresgästernas krav på miljö- och energisparande åtgärder har minskat det senaste året. Möjligen har detta blivit hygienfaktorer som tas för givna. Andelen kontorshyresgäster som önskar olika energibesparande åtgärder Minskade energi- och miljökrav från kontorshyresgästerna 20

21 Andelen fastighetsbolag som ställer krav på elbolagen om att leverera el från förnyelsebara energikällor har ökat till 70 procent. Andelen fastighetsbolag med krav på el från förnyelsebara energikällor Drygt hälften av kontorshyresgästerna ställer krav på el från förnyelsebara energikällor. Andelen kontorshyresgäster med krav på el från förnyelsebara energikällor 70 procent av fastighetsbolagen köper el från förnyelsebara energikällor 21

22 El med Bra Miljöval-märkning ökar hos fastighetsägarna. Sju av tio köper el med Bra Miljöval-märkning. Andelen fastighetsägare med krav på el med Bra Miljöval-märkning Efterfrågan på el med Bra Miljöval-märkning fortsätter dock att sjunka bland kontorshyresgästerna. Bara 11 procent kräver detta idag. Andelen kontorshyresgäster med krav på el med Bra Miljöval-märkning 22

23 Vi stödjer dig med de ekonomiska frågorna Som fastighetsägare finns det en mängd frågor att hantera. Det kan vara frågor som rör förvärv eller avyttringar av fastigheter och företag, eller ekonomiska förvaltningsfrågor. Hos Grant Thornton har vi kombinerat vår specialistkompetens som rådgivare till ett stort antal fastighetsbolag och fastighetsfonder med vår breda kunskap inom revision och hanteringen av de administrativa ekonomifunktionerna. Du får hjälp hos en och samma partner som kan fastighetsbranschen! Vill du veta hur Grant Thornton kan stödja dig med de ekonomiska frågorna? Besök grantthornton.se/fastigheter. 23

24 Med Grant Thornton avses antingen det varumärke under vilket Grant Thorntons medlemsföretag tillhandahåller tjänster inom revision, ekonomiservice, skatt och rådgivning till sina kunder, eller ett eller flera medlemsföretag, beroende på sammanhanget. Grant Thornton Sweden AB är ett medlemsföretag i Grant Thornton International Ltd (GTIL). GTIL och medlemsföretagen utgör inget globalt partnerskap. GTIL och varje medlemsföretag utgör separata juridiska enheter. Tjänster levereras av medlemsföretagen. GTIL tillhandahåller inga tjänster till kunder. GTIL och dess medlemsföretag är inte ombud för, eller förpliktar, varandra och är inte heller ansvariga för varandras handlingar eller försummelser Grant Thornton. All rights reserved.