Fastighetstempen 2013:2

Transkript

1 Fastighetstempen 2013:2 Fastighetstempen fångar aktuella trender och bedömningar hos landets större fastighetsbolag och finansiella aktörer

2 Innehåll Förord... 3 Sammanfattning av resultaten... 5 Hyresintäkter... 6 Nettoköpare nettosäljare... 8 Investeringsutveckling...10 Det egna företaget kapitaltillgången väntas öka och antalet anställda blir fler Konkurrensen väntas öka och priserna stiga...14 Bostäder och kontor bedöms ha bästa avkastning...16 Ökat samhällsansvar får viss påverkan på fastighetsbolagens skattehantering...18 Förord Det är en fortsatt positiv bild som målas upp i vår andra utgåva av Fastighetstempen. Antalet företag som tror på högre intäkter har ökat sedan början av året, fler tror på en ökad tillgång till lånat kapital och fler företag planerar att nyanställa. Inga dramatiska förändringar har skett sedan den förra mätningen men det finns flera intressanta spår att följa framöver. Mycket pekar på att bankerna har blivit villigare att finansiera fastighetsaffärer samtidigt som fastighetsföretagens intresse för alternativa finansieringsformer har mattats. Allt fler av de svarande, nästan hälften, räknar med stigande fastighetspriser under de kommande Tre fastighetsbolag av vitt skilda karaktärer ska börsnoteras vilket öppnar upp för nytt kapital och nya affärer. Flera stora internationella fastighetsfonder har gått in i en ny investeringscykel och mycket talar för att de tittar på Sverige. Liksom i den första Fastighetstempen har beslutsfattare från nära 100 fastighetsföretag och banker deltagit i undersökningen vilket ger en god bild av branschens framtidssyn. Trevlig läsning och ta gärna kontakt med någon av oss inom PwC:s Real Estate om du vill veta mer. Transaktionsmarknadens viktigaste faktorer Kontakta oss för mer information Robert Fonovich Partner och branschansvarig för Real Estate inom PwC. 2 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

3 Sammanfattning av resultaten Bakgrund och syfte PwC:s Real Estate presenterar Fastighetstempen för andra gången och följer därmed upp resultatet från den undersökning som presenterades första kvartalet Undersökningen genomförs bland beslutsfattare i den svenska fastighetsbranschen. Fastighetstempen fångar regelbundet upp aktuella trender och bedömningar hos landets större fastighetsbolag och olika finansiella aktörer. Syftet är att visa hur bolagen ser på utvecklingen för de kommande 12 månaderna för såväl det egna företaget som branschen i helhet. Målgrupp och urval Målgruppen för undersökningen är beslutsfattare i 140 av landets större fastighetsbolag. I denna utgåva har vi gjort 97 intervjuer under september oktober Intervjuerna, som mestadels besvarades av företagens vd, ekonomichef eller investeringsansvarig genomfördes via enkäter distribuerade via e-post och per telefon. Andelen som tror på ökade hyresintäkter för det egna företget ökar marginellt, från 73 till 76 procent mellan första och tredje kvartalet Däremot stärks tron på ökade hyresintäkter för branschen som helhet från 46 procent till 62 procent. Liksom tidigare väntas institutioner, börsbolag och privata bolag vara nettoköpare medan utländska investerare tros vara nettosäljare. I den senaste undersökningen ökar dock antalet respondenter som tror på utländska investerare som nettoköpare. Det föreligger inga dramatiska skillnader i investeringsläget mellan årets första och tredje kvartal. Dock kan det noteras att både kontorsoch detaljhandelssektorns ökningstakt har minskat sedan i våras. Över hälften av fastighetsbolagen planerar att nyanställa under de kommande Det är en ökning med nio procent sedan föregående mätning. Avseende finansieringskällor noterar vi en uppgång från 54 procent till 65 procent när det gäller bedömningen av tillgången till lånat kapital. Inom alternativ finansiering fortsätter obligationer att vara den största enskilda finansieringsposten. Möjlighet att hitta attraktiva investeringsobjekt bedöms bli oförändrad. I årets andra mätning ser vi en stigande trend vad gäller prisutveckling på fastighetsmarknaden. De fastigheter som bedöms av respondenterna som mest attraktiva när det gäller bästa avkastning ligger inom kontors- och bostadssektorn. Tillgång till kapital förväntas få störst påverkan på transaktionsmarknaden. Därefter kommer räntan och på tredje plats ekonomisk stabilitet. Minst viktig bedöms inflationsutveckling vara i undersökningen. 4 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

4 Hyresintäkter I det här avsnittet ger fastighetsbolagen sin syn på utvecklingen av hyresintäkterna de kommande 12 månaderna både för det egna företaget och för branschen som helhet. Att en så stor del av företagen räknar med stigande intäkter beror sannolikt på att en rad osäkerhetsfaktorer har undanröjts. Krisen i eurozonen har avtagit och många makroekonomiska faktorer ser tydligare ut. Fastighetsägarna upplever att både befintliga hyresgäster och potentiella hyresgäster har snabbare till beslut, vilket avspeglas i självförtroendet vad gäller framtida hyresintäkter. Dessutom har företag, både inom industri- och tjänstesektorn, legat ganska lågt vad det gäller nyinvesteringar de senaste fem åren. Vi tror att fastighetsägarna nu ser att företagen tror på en förbättrad konjunktur för 2014 och vågar se framåt. Att gapet mellan tron på det egna företaget och branschen har minskat är ytterligare ett tecken på att osäkerheten har minskat. Ofta har man en tendens att tro att det egna företagets strategi och positionering är bättre än genomsnittet men nu ser vi även en större tro på branschen som helhet. 76% räknar med att det egna företagets hyresintäkter ska öka de kommande Allt fler räknar med ökade hyresintäkter för det egna företaget Under årets första kvartal räknade en stor majoritet av företagen, 73 procent, med att det egna företagets hyresintäkter skulle öka de kommande Den positiva synen på hyresintäkterna har ökat ytterligare under det tredje kvartalet. 76 procent av företagen tror nu på stigande intäkter. Andelen företag som tror på minskade hyresintäkter har samtidigt minskat från 18 till 12 procent. Antalet företag som tror på en negativ hyresutveckling har ökat från 1 till 5 procent. Fler ser även ökade hyresintäkter för hela branschen Här har det skett en markant förändring bland företagens bedömning. I den senaste Fastighetstempen tror 62 procent på ökade hyresintäkter för branschen som helhet under de kommande I början av året var motsvarande siffra 46 procent. Samtidigt minskar antalet företag som tror att branschens intäkter ligger oförändrade till 32 procent jämfört med 45 procent vid årets början. 62% tror på ökade hyresintäkter för branschen som helhet under de kommande 6 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

5 Nettoköpare nettosäljare I det här avsnittet tillfrågas företagen om de tror att privata bolag, institutioner, börsbolag och utländska investerare kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare av fastigheter under de kommande Liksom tidigare väntas institutioner, börsbolag och privata bolag vara nettoköpare medan utländska investerare bedöms av fastighetsföretagen vara nettosäljare. I den senaste undersökningen ökar dock antalet respondenter som anger att utländska investerare kommer att vara nettoköpare till 40 procent jämfört med 31 procent i tidigare mätning. 66% tror att börsbolagen kommer att vara nettoköpare. Det har även skett en markant ökning av antalet företag som tror att börsbolagen kommer att vara nettoköpare, från 52 procent till 66 procent i årets andra mätning. Att fler än tidigare tror på utländska investerare som nettoköpare, beror troligen på att det finns mycket pengar i systemet. Tillgången på lånekapital har ökat och stora internationella fastighetsfonder börjar få upp Sverige och Norden på sin radar. Flera större aktörer befinner sig i en investeringsperiod. De gör gärna stora transaktioner där de kan få en portfölj att arbeta med. Hälften av de svarande tror dock fortfarande att utländska investerare kommer att nettosälja. I den vågskålen ligger den starka kronan. Om utländska ägare tror att kronan kommer att tappa i värde eller att de måste lägga till kostnader för att valutasäkra, så kan det tala för att sälja. Många av de utländska aktörerna som gjorde affärer har dock redan tagit hem sina vinster. Att 85 procent av företagen i undersökningen tror att de svenska institutionerna kommer att öka beror på ett ökat kapitalflöde för till exempel pensionsfonder. Pengar som kommer in måste allokeras för att bolagen ska kunna behålla sin fördelning av fastigheter, aktier och räntebärande papper. Dessutom har en del institutioner strategin att fastighetsinvesteringar ska öka. Frågan är vad som händer om långräntorna skulle stiga kraftigt framöver. Då kanske intresset för obligationer ökar, vilket kan slå mot fastigheter. Vad gäller tron på större köplust bland börsbolagen så är tre börsnoteringar på gång: Hemfosa, Platzer och Besqab. Fastighetsbolagen på börsen har en attraktiv värdering just nu och det öppnar upp även för befintliga börs bolag att göra nyemissioner. Bolagen får en större stridskassa och är man på börsen är tillväxt definitivt på agendan. Tror du att följande aktörer kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare under de kommande 12 månaderna? (Privata bolag) 45 Tror du 39 att följande aktörer kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare under 38 de kommande 12 månaderna? (Institutioner) Tror du att följande aktörer kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare under de kommande 12 månaderna? (Börsbolag) 45 Tror du att följande aktörer kommer att vara nettoköpare eller nettosäljare under de kommande 12 månaderna? (Utländska investerare) 27 Nettoköpare Nettosäljare 3 12 Nettköpare Nettosäljare 18 Nettoköpare Nettosäljare 10 Nettoköpare Nettosäljare Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

6 Investeringsutveckling Här tillfrågas företagen om vilken typ av fastigheter kontor, detaljhandel, industri och bostäder som de bedömer är de mest attraktiva investeringsobjekten under de kommande Företagen får svara om de planerar att öka, minska eller låta investeringarna vara oförändrade i respektive fastighetskategori. Bostäder och kontor anses liksom tidigare vara de mest attraktiva investeringsobjekten. Dock har planerna på att öka kontorsinvesteringarna klingat av. Det är nu lika många som räknar med att öka kontorsinvesteringarna som att låta dem vara oförändrade. Objekt Öka Oförändrat Minska Inte tillämpligt Vet inte Kontor 35 (51) 36 (26) 3 (2) 23 (21) 3 (-) Detaljhandel 22 (31) 34 (34) 6 (11) 35 (24) 3 (1) Industrilokaler 23 (20) 28 (23) 6 (16) 39 (40) 4 (1) Bostäder 42 (44) 19 (13) 1 (6) 36 (36) 2 (1) Tabell 1 Investeringsobjekt under de kommande 12 månaderna. Alla siffror i procent och siffran inom parantes är föregående mätnings siffra Den underliggande bilden är fortsatt positiv. I samtliga fastighetssegment är andelen företag som uppger att de ska minska investeringarna liten och faller i den senaste Fastighetstempen ytterligare. Att färre företag nu planerar investeringsökningar inom områdena kontor och detaljhandel ger dock upphov till vissa frågetecken. För kontor tror vi att det kan bero på att det har blivit svårare för de typiska kontorsaktörerna att komma över intressanta objekt. Konkurrensen är stor och priserna har ökat. Inom handel har man blivit allt mer selektiv. Att flera stora detaljhandelsaktörer har haft problem, skapar också viss oro. Intervju Tomas Svensson Portföljförvaltare, Första AP-fonden Vad tycker du är mest spännande i den svenska fastighetsbranschen just nu? Det är positivt att framförallt de institutionella investerarna har börjat titta seriöst utanför de tidigare mandaten, vilka tidigare har varit väldigt fokuserade på kontor i framförallt Stockholm. Det är positivt för bredden och stabiliteten i marknaden. Institutioner förväntas vara en stor nettoköpare medan utländska investerare förväntas vara nettosäljare under kommande året. Motsvarar detta din bild? Ja och nej. De svenska institutionerna kommer att fortsätta att vara nettoköpare, däremot är bilden mer blandad vad det gäller utländska investerare. Räknat som grupp är det möjligt att de kommer att vara nettosäljare, samtidigt ser vi nya utländska investerare som köpare. När det gäller prisutvecklingen på den svenska fastighetsmarknaden tror branschen på stigande priser om man jämför med föregående mätning från första kvartalet i år. Vad tror du att detta beror på? Tror du att trenden kommer att fortsätta inom de närmaste åren? Jag tror på i stort sett stabila priser. Vi kommer att se nedgångar inom vissa segment, men det kommer att balanseras av högre efterfrågan och ett fortsatt högt inflöde av kapital för andra segment. 10 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

7 Det egna företaget kapitaltillgången väntas öka och antalet anställda blir fler 55% räknar med att öka antalet anställda de kommande Här ger fastighetsbolagen sin syn på det egna företagets tillgång till kapital och utvecklingen av antalet anställda under de kommande tolv månaderna. Tillgång till kapital Fastighetsbolagen har fått svara på frågan hur de ser på tillgången på kapital. Detta kapital kan utgöras av eget kapital, lånekapital eller alternativ finansiering till exempel genom obligationer och preferensaktier. Respondenterna ser positivt på tillgången till lånekapital de kommande I den senaste mätningen räknar 65 procent av företagen med en ökad tillgång på lånekapital, en uppgång från 54 procent för sex månader sedan. Andelen som räknar med ökad tillgång på eget kapital faller från 60 procent till 53 procent i den senaste mätningen. I segmentet alternativa finansieringsformer syns flera förändringar. Andelen som räknar med en tillgångsökning har fallit till 24 procent från tidigare 37 procent. Samtidigt har antalet företag som inte ser alternativa finansieringar som en tillämplig finansieringsform fördubblats till 45 procent. I en delfråga fick företagen svara på vilka alternativa finansieringsformer de tror kommer att öka de kommande Här ligger obligationer i fortsatt topp med 91 procent av företagen som spår en ökning jämfört med 94 procent från förra mätningen. Även intresset för preferensaktier väntas stiga. 48 procent tror på en ökning, jämfört med 34 procent i den förra undersökningen. Personalökningar väntas Antalet företag som planerar att öka personalstyrkan de kommande 12 månaderna stiger i den senaste Fastighetstempen. 55 procent räknar nu med att öka antalet anställda, upp från 46 procent i början av året. Endast 7 procent räknar med att minska antalet anställda. Vi har sett en ökning av obligationer det senaste året och marknaden är igång på riktigt med en stor obligationsstock. Då är det naturligt att man inte tror att ökningstakten kommer att vara lika dramatisk framåt. Samtidigt är det många företag som inte tycker att alternativa finansieringar är tillämpliga, vilket tyder på att de anser att den reguljära bankmarknaden är mer intressant. Idag finns betydligt fler banker som är öppna för nyutlåning till fastighetsföretag än tidigare. Fastighetsägare pratar om att fler än fem, men färre än tio banker, nu är med och konkurrerar på allvar om att finansiera förvärv. För något år sedan var det kanske en eller två banker. Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? (Eget kapital) Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? (Lånekapital) Bedömer du att ditt företags tillgång till kapital för investeringar kommer att öka, minska eller vara oförändrat under de kommande 12 månaderna? (Alternativ finansiering t ex obligationer) Vilken typ av alternativ finansiering tror du kommer att öka? Öka Minska Oförändrat Inte tillämpligt för verksamheten Öka Minska Oförändrat Inte tillämpligt för verksamheten Öka Minska Oförändrat Inte tillämpligt för verksamheten Obligationer 91 Preferensaktier 48 Banklån 61 Annat Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

8 Konkurrensen väntas öka och priserna stiga Här får fastighetsbolagen bedöma möjligheten att hitta attraktiva investeringsobjekt under de kommande Att fler fastighetsbolag räknar med stigande priser ligger väldigt väl i linje med tron på en förbättrad kapitaltillgång och att fastighetsbolagen spår stigande hyresintäkter. Vi ser också tydligt att skillnaden mellan attraktiva och mindre attraktiva fastigheter ökar. På medellång sikt borde dock vissa sekundära lägen även påverkas, fast mer selektivt. Konkurrensen ökar, inte minst i Stockholm som står för en stor del av transaktionerna. I storstäderna är det framförallt kontor som efterfrågas. På regionnivå och i universitetsstäder råder stor konkurrens om bra bostadsbestånd. 46% tror på högre priser de kommande Andelen företag som tror att det blir svårare att hitta intressanta investeringsobjekt har ökat det senaste halvåret från 26 procent till 32 procent. Mer än hälften av fastighetsbolagen tror dock på ett oförändrat läge. Fler tror på stigande priser Andelen fastighetsbolag som spår stigande priser har ökat markant. Nästan hälften av undersökningens deltagare, 46 procent, tror nu på högre priser de kommande 12 månaderna, upp från 35 procent sex månader tidigare. 48 procent tror på oförändrade priser. Endast tre procent räknar med att priserna faller. Hur tror du att prisutvecklingen kommer att se ut på den svenska fastighetsmarknaden i stort under de kommande 12 månaderna? Stigande Oförändrat Fallande Bedömning Q Q Enklare 20 9 Oförändrat Svårare Vet inte 4 4 Tabell 2 Möjligheten att hitta attraktiva investeringsobjekt under de kommande Alla siffror i procent. 14 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

9 Bostäder och kontor bedöms ha bästa avkastning I den här utgåvan av Fastighetstempen introducerar vi en ny fråga: Vilken typ av fastigheter bedöms ha den bästa avkastningen under de kommande 12 månaderna? Undersökningen visar att bostäder och kontor ligger i täten, följt av industrilokaler/lager och handelsfastigheter. Få företag räknar med att hotell och publika fastigheter ger bäst avkastning. Fastighet Q Bostäder 27 Kontor 25 Handel 11 Industrilokaler 16 Publika företag 6 Hotell 5 Vet inte 9 Tabell 3 Bedömning av bästa avkastning för olika fastigheter under de kommande Alla siffror i procent. 16 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

10 Ökat samhällsansvar får viss påverkan på fastighetsbolagens skattehantering De senaste åren har Sverige sett en intensiv diskussion kring företagens samhällsansvar. Därför introducerar vi frågan: Tror du att diskussionen om företagens ökade samhällsansvar på sikt kommer att påverka ditt företags interna skattehantering? Här svarar sammanlagt 29 procent av företagen att den egna skattehanteringen absolut eller kanske kommer att påverkas av diskussionen om företagens ökade samhällsansvar. Samtidigt säger 61 procent att den egna skattehanteringen inte alls eller troligen inte kommer att påverkas. Andelen som svarar att de inte vet uppgår till 10 procent. 61% tror att den egna skattehanteringen inte alls eller troligen inte kommer att påverkas. I Sverige har vi de senaste åren haft en intensiv debatt och sett flera politiska utspel om företagsbeskattning och samhällsansvar. Diskussionen ligger i linje med den internationella debatten, där ett av de mest uppmärksammade fallen är kaffekedjan Starbucks. Företaget har följt gällande lagar men har samtidigt fått hård kritik för att inte betalat skatt i flera länder där det är verksamt. I vår undersökning svarar 3 av 10 företag att den egna skattehanteringen absolut eller troligtvis kommer att påverkas på sikt, vilket kan tolkas som en tro på en mer återhållsam skattehantering än lagen kräver, alternativt en tro på kommande lagändringar. Samtidigt säger 6 av 10 att den egna skattehanteringen inte eller troligen inte kommer att påverkas, vilket sannolikt kan tolkas som ett uttryck för uppfattningen att det saknas anledning att ändra en skattehantering som är i linje med lagstiftningen. Ur rättssäkerhetssynpunkt är det oroande att ett företag som följer lagen ändå av samhälle och politiker kan anses inte göra rätt för sig. Det är därför av yttersta vikt att reglerna blir tydliga för alla parter. Nästa höst är det riksdagsval. Frågan lär vara fortsatt het framöver och det finns all anledning att följa den noga. 18 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

11 Kapitaltillgången bedöms ha absolut störst påverkan på transaktionsmarknaden, följt av räntan och den ekonomiska stabiliteten. Intervju Per-Arne Rudbert, vd Humlegården Vad är mest spännande i den svenska fastighetsbranschen just nu? Transaktionsmarknadens viktigaste faktorer Fastighetsföretagen har fått bedöma vilka faktorer som anses ha störst påverkan på transaktionsmarknaden under de kommande 12 månaderna. Även denna fråga är ny för Fastighetstempen. De faktorer som respondenterna tar ställning till är räntan, kapitaltillgång, sysselsättning, inflation, börsutveckling, BNP-tillväxt och ekonomisk stabilitet. Tabell 4 Störst påverkan på transaktionsmarknaden under de kommande Alla siffror i procent Resultatet visar att kapitaltillgång får absolut störst påverkan på transaktionsmarknaden, följt av räntan och den ekonomiska stabiliteten. Minst påverkan får börsutveckling, inflation och sysselsättning på transaktionsmarknaden framöver. Fastighet Q Räntan 22 Kapitaltillgång 51 Sysselsättning 3 Inflation 1 Börsutveckling 2 BNP-tillväxt 6 Ekonomisk stabilitet 13 Vet inte 2 Att se om vi klarar av att ha en fortsatt tillväxt i Stockholm. Det avgör mycket för hela branschens utveckling. Stockholm är inkörsport till Sverige och bestämmer också mycket av det internationella intresset. Bostäder och kontor bedöms bli mest lukrativa framöver, medan färre tror på detaljhandeln. Hur ser du på det? Sällanköpshandeln har haft en fantastisk utveckling sedan 1995, kopplat till stigande realinkomster. Shoppingen kommer inte att växa på samma sätt som tidigare, bland annat på grund av diskussioner om amorteringsnivåer på bostadslån. Det påverkar nyetablering av detaljhandel. Vad är din kommentar till att 32 procent av företagen räknar med ökad konkurrens om objekten: I Stockholm är det en väldig konkurrens just nu om objekten, men det är till stor del storleksberoende. För fastigheter upp till 200 miljoner finns det många som har finansiell kapacitet att köpa och där ser man förstås högre priser. Kommer vi upp i miljardinvesteringar så är marknaden mycket, mycket tunnare. Varför väntas priserna stiga? Det är konkurrens om objekten och dessutom upplever jag att punkten där statslåneräntan börjar stiga skjuts framåt. När det är så stor skillnad mellan statslåneräntan och fastighetsavkastning blir priserna högre. Om man även tror på en ökning av intäkterna så kommer det att få ett genomslag i priserna. Vilka faktorer kommer främst att påverka transaktionsmarknaden på 12 månaders sikt? Jag tror att kronkursens utveckling kommer att vara betydelsefull. Få ser att kronan kommer att stärkas ytterligare och då blir det svårare för utländska köpare att räkna hem sina investeringar. Det är attraktivt för utländska ägare att ta hem sina vinster, vilket talar för försäljningar. Kapitaltillgången tycker jag har stabiliserats, det finns bra möjligheter till finansiering utöver vad banksystemet erbjuder. 20 Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

12 Kontakta oss för mer information Robert Fonovich Ulf Westerberg Katarina Menzel Carl Wingmark Fastighetstempen 2013 Fastighetstempen

13 PwC Sverige är marknadsledande inom revision, redovisning, skatte- och affärsrådgivning med medarbetare på 130 orter runt om i landet. Med erfarenhet och unik branschkunskap utvecklar vi värden för våra kunder vilka utgörs av globala företag, svenska storföretag och organisationer, mindre och medelstora, främst lokala företag samt den offentliga sektorn. PwC Sverige drivs som en självständig och oberoende juridisk enhet. Vi ingår i det globala nätverket PwC och delar våra kunskaper, erfarenheter och lösningar med medarbetare i 157 länder för att utveckla nya perspektiv och praktiska råd. Besök vår webbplats PricewaterhouseCoopers i Sverige AB. Att mångfaldiga innehållet helt eller delvis är förbjudet enligt lagen (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Förbudet gäller varje form av mångfaldigande genom tryckning, kopiering etc.