Fastighetsägarnas Sverigebarometer FORTSATT MEDVIND I FASTIGHETS- SEKTORN. Juni 2011

Transkript

1 Fastighetsägarnas Sverigebarometer Juni 211 FORTSATT MEDVIND I FASTIGHETS- SEKTORN Fastighetsägarnas Sverigebarometer tas fram i samarbete mellan Fastighetsägarnas regionföreningar. Sverigebarometern tar temperaturen på den svenska fastighetsbranschen och publiceras två gånger per år. Underlaget utgörs av en webbaserad enkät och riktar sig till cirka 5 fastighetsföretag i 28 svenska städer. Svaren speglar fastighetsägarnas uppfattning om nuläge och förväntningar avseende vakanser, hyror, direktavkastning, priser, planerade köp samt den övergripande nationella och regionala ekonomiska utvecklingen. Fastighetsägarna är en intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad och representerar över 17 medlemmar. Majoriteten av dem är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder och lokaler samt industrifastigheter. 1

2 Sammanfattning Nuläge (senaste 6 månaderna) Fastighetssektorn har fortfarande vinden i ryggen. Nästan 7 procent av fastighetsägarna säger att lönsamheten i branschen är bra eller t.o.m. mycket bra. Efterfrågan på lokaler har ökat under det senaste halvåret och lett till minskade eller stabila vakanser. Tydligast har denna trend varit i de tre storstadsregionerna där hälften av fastighetsägarna uppger att vakanserna på kontorsmarknaden har minskat. procent av samtliga fastighetsägare uppger att kontorshyrorna har stigit under det senaste halvåret. För butiks- och industrilokaler är motsvarande siffra 51 respektive 36 procent. Mycket få fastighetsägare uppger att hyrorna minskat, med undantag för Malmö där 17 procent av företagen som hyr ut industrilokaler uppger detta. Fastighetspriserna har utvecklats bra i samtliga fastighetsslag. I Stockholm uppger exempelvis 75 procent av fastighetsägarna att priserna på kontorsfastigheter stigit. Motsvarande siffror i Göteborg, Malmö och övriga riket är 55, 58 respektive 35 procent Förväntningar (kommande 12 månaderna) Optimismen om den svenska ekonomins fortsatta utveckling har mildrats något. Nu tror 36 procent att det ekonomiska läget kommer att förbättras. För ett halvår sedan var motsvarande siffra 54 procent. Andelen som tror att det ekonomiska läget kommer att försämras har samtidigt ökat från 3 procent till 12 procent. Förväntningarna på utvecklingen i fastighetssektorn är överlag positiva. Eftersom sysselsättningen förväntas öka, kommer efterfrågan på lokaler att var fortsatt hög. Hög efterfrågan på lokaler innebär också att förväntningarna om fortsatta hyreshöjningar är positiva. 67 procent räknar med att kontorshyrorna ligger på högre nivå om ett år än idag. Det finns vissa geografiska skillnader. Exempelvis förväntar sig 8 respektive 7 procent av fastighetsägarna i Göteborg och Malmö att kontorshyrorna ska minska. Sedan förra barometern har andelen som tror att fastighetspriserna ska falla under året ökat från cirka 8 till cirka 15 procent. Majoriteten tror dock fortfarande på stigande priser. Störst är optimismen i Stockholm där 6 procent räknar med högre priser på kontorsfastigheter. En positiv syn på prisutvecklingen innebär också att en majoritet (52 procent) av fastighetsägarna räknar med att genomföra större fastighetsköp under året. Hög aktivitet ger ett fortsatt behov av personal. Endast 7 procent har planer på att minska antalet anställda. 85 procent av fastighetsägarna i landet tror på oförändrad eller ökad lönsamhet under det kommande året. 2

3 NULÄGE Under det senaste halvåret har situationen på fastighetsmarknaden stabiliserats på en relativt hög nivå. Den tudelning som karaktäriserade marknaden under och omedelbart efter den finansiella krisens allvarligaste fas är i princip bortblåst. Nästan 7 procent av landets fastighetsägare anser nu att lönsamheten i branschen är bra eller t.o.m. mycket bra. Endast 2 procent är direkt missnöja med lönsamhetsutvecklingen det senaste halvåret. Av de tre storstadsregionerna är det endast i Malmö som en del (drygt 5 procent) av fastighetsägarna är missnöjda med lönsamheten. Skälet till den generellt positiva synen på lönsamheten förklaras av utvecklingen i den svenska ekonomin och dess effekter på fastighetsmarknaden. Sysselsättningen har utvecklats väl samtidigt som låga räntor har gett såväl företag som hushåll ekonomiskt utrymme. Efterfrågan på lokaler har därför stigit successivt och lett till minskade eller stabila vakanser (figur 1). Figur 1 Vakansgraden de senaste 6 månaderna (%) Tydligast har denna trend varit i de tre storstadsregionerna. Ungefär hälften av fastighetsägarna i dessa regioner uppger att vakanserna på kontorsmarknaden har minskat (figur 2). I Malmö uppger dock vart femte företag att vakanserna ökat, vilket ger en förklaring till det faktum att en del av företagen i Malmöregionen är missnöjda med lönsamheten Minskat Varit oförändrad Ökat 5 Figur 2 Kontorsvakanserna de senaste 6 månaderna (%) Den ökade efterfrågan på lokaler har lett till stigande hyror (figur 3). procent av samtliga fastighetsägare uppger att kontorshyrorna har stigit under det senaste halvåret. För butiks- och industrilokaler är motsvarande siffra 51 respektive 36 procent. Endast en mycket liten andel av fastighetsägarna uppger att hyrorna minskat, med undantag för Malmö där nästan 17 procent av företagen som hyr ut industrilokaler uppger att hyrorna fallit. Figur 3 Hyrorna de senaste 6 månaderna (%) Det senaste halvårets positiva utveckling för direktavkastningen syns också i prisutvecklingen. Knappt hälften av landets fastighetsägare anger att priserna på kontorsfastigheter har ökat. Bara 5 procent uppger att priserna fallit. Kraftfullast har utvecklingen varit i Stockholm där nästan 75 procent anger att priserna på kontorsfastigheter stigit. Motsvarande siffror i Göteborg, Malmö och övriga riket är 55, 58 respektive 35 procent (figur 4) Minskat Oförändrade Ökat Minskat Varit oförändrade Ökat 12 3

4 Figur 4 Kontorsfastighetspriser de senaste 6 månaderna (%) 1 Utvecklingen för butiks- respektive bostadsfastigheter är likartad den som gäller för konor. Inom industrisegmentet har utvecklingen varit något lugnare (figur 5). Figur 5 Fastighetspriserna de senaste 6 månaderna (%) FÖRVÄNTNINGAR För ett halvår räknade en majoritet av fastighetsägarna med att den svenska ekonomin skulle fortsätta att växa. Så blev det också. När fastighetsägarna nu blickar ett år framåt i tiden har optimismen mildrats något. 36 procent tror visserligen att det ekonomiska läget kommer att förbättras ytterligare, men för ett halvår sedan var motsvarande siffra 54 procent. Samtidigt har andelen som tror att det Minskat Oförändrade Ökat Minskat Varit oförändrat Ökat ekonomiska läget kommer att försämras ökat från 3 procent till 12 procent (figur 6). Figur 6 Läget i den svenska ekonomin om 12 månader (%) Motsvarande utveckling gäller synen på konjunkturutvecklingen i den egna regionen. För ett halvår sedan stack stockholmarna ut som de verkliga optimisterna. Hela 74 procent av dem räknade då med att det ekonomiska läget skulle förbättras. Idag har den andelen fallit till 27 procent. Samtidigt har andelen som räknar med en sämre regional konjunktur ökat från till 9 procent (figur 7). Figur 7 Den egna regionens konjunktur om 12 månader (%) Även i övriga regioner har optimisterna blivit färre. I Göteborg har andelen minskat från 58 till 38 procent, i Malmö från 59 till 28 procent och i övriga riket från 59 till 39 procent. Även i dessa regioner har andelen pessimister ökat från i princip till cirka 1 procent. Den minskade optimismen avseende den allmänna konjunkturen, har inte fått något större genomslag på fastighetsägarna upp Sämre Oförändrad Bättre Sämre Oförändrad Bättre

5 fattning om den egna branschen. En möjlig förklaring är den svenska arbetsmarknaden, framför allt sysselsättningen, förväntas utvecklas i positiv riktning under det kommande året. Generellt sätt spås därför vakanserna fortsätta att minska eller var oförändrade (figur 8). Figur 8 Vakansgraden om 12 månader (%) Det innebär också att hyrorna förväntas stiga eller vara oförändrade. Andelen som tror att hyrorna kommer att minska är mycket liten (figur 9), men det finns vissa geografiska skillnader. Exempelvis förväntar sig 8 respektive 7 procent av fastighetsägarna i Göteborg och Malmö att kontorshyrorna ska minska. Motsvarande andel i Stockholm och övriga landet är respektive 2 procent. I Malmö är det desssutom så många som 14 procent som spår fallande hyror för industrilokaler. Förväntningarna på butiks- och bostadshyrorna är mer entydigt positiva i samtliga regioner. Figur 9 Hyrorna om 12 månader (%) 28 Lägre Oförändrad Högre Den positiva vakans- och hyresutvecklingen under det senaste året har, tillsammans med relativt låga räntor, drivit ned avkastningskraven på fastighetsmarknaden. Trots att detta har drivit upp fastighetspriserna, är det fortfarande en stor andel av fastighetsägarna som räknar med fortsatta prisuppgångar (figur 1). Figur 1 Marknadspriset på fastigheter om 12 månader (%) Sedan förra barometern har andelen som tror att priserna kommer att falla under året ökat. Det gäller samtliga fastighetsslag. För ett halvår sedan räknade exempelvis cirka 8 procent av fastighetsägarna med prisfall på kontorsfastigheter. Den andelen har nu ökat till cirka 15 procent. Förändring kan sannolikt, till en del, förklaras av den ökade splittringen i synen på den allmänna konjunkturen som redovisades tidigare. Men stigande räntor har naturligtvis också betydelse. Fastighetsägarna räknar nämligen med att Riksbanken fortsätter att höja reporäntan från dagens nivå på Lägre Oförändrade Högre Lägre Oförändrat Högre 5

6 1,75 procent till 2,75 procent om 12 månader. Med höga priser i utgångsläget, är det rimligt att en osäkrare ekonomisk omvärld och förväntningar på stigande räntor påverkar prisförväntningarna. De flesta optimisterna avseende prisutvecklingen finns fortfarande i Stockholmsregionen. Nästan 6 procent av regionens fastighetsägare tror på stigande priser på kontorsfastigheter. Motsvarande uppfattning i Göteborg, Malmö och övriga landet är, 38 respektive 37 procent. Andelen som tror på lägre priser är klart störst i Malmö (figur 11). Förväntningarna på prisutvecklingen för övriga fastighetssegment är likartad. Figur 11 Kontorsfastighetspriserna om 12 månader (%) Även om synen på fastighetspriserna blivit något mer splittrad sedan förra barometern är det uppenbart att de positiva förväntningarna fortfarande väger tyngst. Det avspeglas också in intresset för fastighetsköp under det kommande året. 52 procent av fastighetsägarna i landet räknar med att göra ett eller flera större fastighetsköp under året. Intresset är störst i Stockholm där nästa 7 procent av Lägre Oförändrade Högre fastighetsägarna planerar större köp. Motsvarande andel i Göteborg, Malmö och övriga landet är 48, 59 respektive 48 procent. Köpplanerna talar för att transaktionsaktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden kommer att vara hög även under det kommande året. Det innebär också att behovet av personal är fortsatt stort (figur 12). 25 procent av företagen säger sig behöva öka antalet anställda under det kommande året. Endast 7 procent ser ett behov att minska personalstyrkan. Figur 12 Antalet anställda om 12 månader (%) Den relativt goda lönsamheten i branschen förväntas överlag hållas i sig även under det kommande året. 85 procent av fastighetsägarna i landet tror på oförändrad eller ökad lönsamhet. De flesta pessimisterna (som tror på sämre lönsamhet)finns i Malmö, 17 procent, och regionerna utanför storstäderna, 16 procent. I Stockholm och Göteborg är motsvarande andel 9 respektive 11 procent. 61 Färre Oförändrat Fler Kontakt: Analysansvarig Tomas Ernhagen Chefekonom, Fastighetsägarna Sverige och Fastighetsägarna Stockholm Telefon tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Statistikansvarig Rudolf Antoni Biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna GFR Telefon