Hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen - En nordisk utblick

Transkript

1 Hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen - En nordisk utblick Christian Dymén Research Fellow Direct Mobile christian.dymen@nordregio.se

2 Syfte Genomföra en nordisk utblick av hinder och potentiella framgångsfaktorer i bostadsbyggnadsprocessen med fokus på flerbostadshus i huvudstäderna. Uppdraget utgår från byggherrens perspektiv En utgångspunkt för studien är bristen på bostadsbyggande i Stockholm i förhållande till befolkningsökningen Studerat tre aspekter: den kommunala planprocessen; kostnadssituationen och finansieringssituationen

3 2) Intervjuer Byggherrar, kommuner, branschorganisationer, statliga myndigheter

4 Källa: Boverket Bostadsbyggande i Norden

5 Källa: Boverket

6 Källa: Boverket

7 Upplåtelseformer: Finland Ägarbostäder, hyresrätter, bostadsrätter, delägarbostäder Två hyressystem: Allmänna hyresrätter med social behovsprövning och privata hyresbostäder som följer oreglerad hyresmarknad sedan 1995 Delägarbostäder. Man börjar med att hyra bostaden för att så småningom äga den Till skillnad från övriga nordiska länder har Finland ett system för finansiering av sociala bostäder, genom subventionerade lån

8 Danmark Ägarlägenheter, andelsboliger, hyresbostäder. Allmänna hyresbostäder (drivs av ideella organisationer) kan ta del av offentliga stöd för att bygga men då måste byggherren godkänna bestämmelser som kommunen har antagit. Allmänna och privata hyresbostäder följer en reglerad hyresmarknad som i Sverige

9 Sverige Tre typer av bostäder: Hyresrätter, bostadsrätter, äganderätter Hyresrätter följer den så kallade bruksvärdesprincipen. Alla privata uthyrare ska följa den hyran som de kommunala bostadsbolagen tar. Inga direkta subventioner till byggande av lägenheter däremot till äldreboende

10 Norge Äganderätter, bostadsrätter (borett), hyresrätter Äganderätter och bostadsrätter står för majoriteten. Systemet utgår från att man äger sin bostad 75% av norrmännen äger sin bostad jämfört med 60-70% i Danmark, Finland och Sverige. Hyresboende: framförallt privata personer som hyr ut

11

12 Hinder i planeringsprocessen Byggherrar i framförallt Stockholm, Köpenhamn och Oslo upplever långdragna planprocesser som ett hinder

13 Hinder i planeringsprocessen Stockholm Besqab: 4,5 år är snittiden Skanska : 7 år inte ovanligt Oslo: 2 år enligt USBL Inte ovanligt med 5-7 år enligt Selvaag

14 Hinder i planeringsprocessen Köpenhamn: 1 år eller några år enligt NCC och KAB Helsingfors: Minst ett år. I Åbo 4-6 månader

15 Hinder i planeringsprocessen I samtliga regioner upplever byggherrar att kommunerna ställer för höga krav I planer och avtal mellan kommun och byggherre.

16 Hinder i planeringsprocessen Hyresrätter Stockholm/Köpenhamn: Inte värt att bygga upp en hyresrättskompetens då byggandet är helt beroende av den politiska viljan Eftersom hyrorna är reglerade krävs subventioner för att det ska löna sig. Trots att Finland avreglerade hyresmarknaden 1995 har byggandet av privata hyresrätter inte ökat. En anledning är att byggherren vill äga både marken och byggnaden. Svårt då kommunen äger nästan allt I Norge finns ingen speciell ambition att bygga hyresrätter

17 Finansieringsförutsättningar I samtliga regioner finansieras bostadsrätter/ ägarlägenheter på den öppna finansmarknaden Sammantaget upplevs finansiering inte som ett stort problem utan problemet är planeringsprocessen Byggare i Oslo och Helsingfors framhäver vikten av att kunna bygga i lågkonjunktur för att förbereda sig för högkonjunktur. Bankerna vill dock inte låna ut i lågkonjunktur!

18 Diskussionsfråga Ser problembilden likadan ut i mindre kommuner? Vad är skillnaden?