Bostadsrättens segertåg. En uppsats om bostadsrätten och dess betydelse för Stockholms utveckling av Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.

Transkript

1 Bostadsrättens segertåg En uppsats om bostadsrätten och dess betydelse för Stockholms utveckling av Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia.

2 Innehåll Förord 3 Bostadsrättens segertåg 4 Från kris till tillväxt 5 För evigt 9 Historien om de två regleringarna 10 Bostadsrättsmarknadens framväxt 14 Lagstiftning och marknadsbegränsningar 16 Bostadsrättsföreningarnas come-back 18 Framtidsperspektiv 21 Efterord 23

3 Förord Den traditionella medlemsbasen för Fastighetsägarna Stockholm har utgjorts av ägare till hyresfastigheter och kommersiella fastigheter. Den medlemsgrupp som har ökat mest under senare år är dock bostadsrättsföreningar. Idag är vi den organisation i Stockholm som organiserar flest bostadsrätter. Av våra medlemmar är bostadsrättsföreningar. Utvecklingen i vår förening speglar förändringarna på bostadsmarknaden. I Stockholms innerstad är idag bostadsrätterna fler än hyresrätterna. Detta är ett resultat av att de senaste årens nyproduktion till största delen har utgjorts av bostadsrätter men förklaringen är framförallt att så många hyresrätter har omvandlats till bostadsrätter. Under de senaste 30 åren har denna omvandling inneburit att antalet privata hyresrätter halverats i Stockholm, från till Under de senaste åren har mellan och privata hyresrätter ombildats till bostadsrätter varje år. När man beskriver utvecklingen av antalet bostadsrätter handlar det oftast om hur priset utvecklas för enstaka lägenheter. Det blir i det sammanhanget lätt att glömma hur det totala värdet på bostadsrätter i Stockholm har ökat och vad detta har betytt både för Stockholms tillväxt och för enskilda människor. I denna skrift beskriver Jan Jörnmark den mycket stora betydelse som bostadsrätten har haft för utvecklingen av Stockholm under de senaste decennierna. Även om vi har levt mitt i detta skeende har det inte varit självklart att se det som han redovisar. Jan Jörnmarks artikel är ett viktigt bidrag till diskussionen om vad som skapar tillväxt i Stockholmsregionen. Den är också ett annorlunda och spännande sätt att beskriva hur bostadsmarknaden har utvecklats. Vi är glada över att vi har fått möjlighet att publicera artikeln inom ramen för Fastighetsägarna Stockholms skriftserie. De fakta och slutsatser som Jan Jörnmark presenterar står för honom själv. Stockholm i april 2007 Christer Jansson vd Fastighetsägarna Stockholm 3

4 Bostadsrättens segertåg Bostadsmarknaden är på många sätt unik. Det är i princip den enda marknad där vi i fortfarande har en prisreglering som dröjt sig kvar sedan andra världskriget, dessutom har den förda politiken på många sätt uppmuntrat till dominans av en typ av företag. Den gynnade företagsformen har varit den så kallade allmännyttan, vilken har sitt ursprung i de ingrepp i marknaden som genomfördes under mitten av 1940-talet. På i princip alla andra svenska tjänste- och varumarknader uppfattas idag fri prisbildning som idealisk, samtidigt som alltför stark koncentration av företag på olika sätt motarbetas. För privata fastighetsägare har olika former av regleringar inneburit starka negativa ingrepp i deras äganderätt. Formellt äger man en fastighet, men man kan inte sätta priser, samtidigt som kommunal förköpsrätt och besittningsskydd ytterligare begränsar förfogandemöjligheterna till egendomen. Att höja hyror, sälja fastigheter, genomföra omfattande renoveringar eller byta ut hyresgäster har blivit aktiviteter som kräver långdragna förhandlingar och som dessutom har omfattande regelverk runt sig. Privata fastighetsägare agerar med andra ord på en marknad som kommit att karaktäriseras av mycket höga transaktionskostnader. Den här textens utgångspunkt är att bristen på konkurrens i bostadssektorn i början av 1970-talet höll på att leda till en fullskalig strukturkris i de svenska städerna. På grund av hyresregleringen hade de privata fastighetsägarna tvingats eftersätta underhållet i stora delar av innerstäderna. Med införandet av bruksvärdesregleringen skulle sedan allmännyttan i princip kunna sätta överlåtelsepriserna på det existerande fastighetsbeståndet. Det var av dessa skäl som bostadsrättsformens vitalisering blev av avgörande betydelse för den svenska fastighetsmarknaden. En liberalt organiserad marknad dök upp bredvid den reglerade, och följden skulle både bli en snabb tillväxt för den nygamla boendeformen, och en möjlighet för innerstäderna att återigen börja växa och förtätas. Den utdragna tillväxten för bostadsrättsformen har numera pågått i 35 år. I centrala Stockholm har andelen bostadsrätter växt från 12 till 55 procent, en process som är på väg att upprepas i samtliga de delar av Sverige som ser en stark tillväxt. Nybyggnationen av flerfamiljshus domineras idag av privata bostadsrättsföreningar. Förändringarna påverkar långsiktigt bostadsmarknaderna och ställer dagens fastighetsförvaltande och stadsbyggnadsprocesser inför mycket stora utmaningar. 4

5 Från kris till tillväxt Numera talar vi om att stora delar av Sverige håller på att avfolkas och avindustrialiseras. I kommuner som Ludvika och Laxå har befolkningsmängden fallit med procent sedan 1970, samtidigt som medelåldern stigit kraftigt. Ser man framåt visar det sig att sådana kommuner kommer att förlora stora delar av arbetskraften i pensionsavgångar de närmsta decennierna. Varifrån den nya arbetskraften ska komma är en helt öppen fråga. Nästan ingen minns att det bara är tre decennier sedan samma krisdiskussion rörde de svenska storstäderna. I början av 1970-talet uppfattades de större svenska städerna som krisområden, med starkt negativ befolkningsutveckling och uttalat förfall. Förfallet och befolkningsminskningen koncentrerades till innerstäderna. Marknadssituationen avslöjade hur desperat situationen var. När Svenska Bostäder 1972 löste in kvarteret Pyramiden på Södermalm var priset 10,65 miljoner. Per kvadratmeter gör det 343 kronor, något som i dagens situation kan te sig närmast obegripligt. De låga priserna var en funktion av tre decenniers hyresreglering och förbud mot punktsaneringar, vilket hade begränsat de gamla ägarnas möjligheter att underhålla eller förnya de stora äldre bestånden. Stagnationen gjorde att innerstädernas befolkning åldrades, samtidigt som inneboendesystem frodades. När yngre människor bildade egna familjer var möjligheterna små att stanna i centrum. Följden blev utflyttning till flerfamiljshusområden (före 1970) eller villor (efter 1970). Fig. 1 Stockholms befolkning Befolkning (tusental) Källa: Stockholms statistiska årsbok Utanför tullarna Inom tullarna Men från och med 1975 började helt annorlunda förändringstendenser att bryta igenom. Tittar vi på befolkningsutvecklingen når vi omedelbart kärnan i de dramatiska förändringarna. I Stockholms innerstad, som var den första svenska staden där föränd 5

6 ringen märktes, hade befolkningen fallit med ungefär 40 procent mellan Det var inte heller så att innerstadens kris balanserades av någon tillväxt på andra sidan malmarna. Den yttre delen av Stockholms stad slutade också att växa på 1960-talet, och under första halvan av 70-talet rasade befolkningen även utanför tullarna (se Fig. 1). Prognosen för den framtida utvecklingen såg mycket illavarslande ut inte minst därför att ungefär 30 procent av innerstadens befolkning var pensionärer, vilket höll på att underminera det kommunala skatteunderlaget. Skulle vi skriva fram de trender som syns i diagrammet hade Stockholms befolkning legat mellan personer framemot Men precis när alla såg hur staden stod inför en fullskalig kollaps både befolkningsmässigt och ekonomiskt vände allting. Från och med mitten av 1970-talet planade befolkningsfallet ut, för att snabbt vändas till sin motsats. Innerstaden har sedan 1980 ökat med 25 procent, men siffrorna är mycket mer dramatiska om man tittar på ålderssammansättningen. I mitten av 1970-talet fanns det nästan pensionärer i Stockholm, men bara barn och ungdomar under 20 år. Trettio år senare hade siffrorna förändrats totalt: antalet pensionärer var nere på , medan antalet ungdomar låg på drygt Fig. 2 Befolkning i Stockholms innerstad uppdelad i åldersintervall 1975 Antal: < 20 år 65 år < 20 år 65 år 12% 15% 15% 30% 58% 70% år år Antal: Den växande och föryngrade befolkningen har minst lett till en köpkraftsstegring på 20 miljarder kronor, jämfört med om 1975 års nivå hade utgjort ett standard quo. Resultatet har blivit en påtagligt ökad ekonomisk aktivitet, som bland annat avspeglas i ett ökat butiks- och restaurangutbud. På den tiden som städerna upplevdes som förfallande centrum för pensionärer fanns knappast begreppet storstadsturism, men de sista decennierna har den livaktiga staden fungerat som en magnet för att attrahera ökad turism och ytterligare köpkraft och tillväxt. Nya hotell och nöjesattraktioner etableras varje år. 6

7 Sysselsättningen och tillväxten i evenemangsindustrin antas vara en av nyckelfaktorerna för landets framtid. Diskussioner om staden kris känns idag oerhört långt borta. Förändringen har även lett till enorma och lätt mätbara värdeökningar. Sedan Pyramiden såldes 1972 har innerstadsfastigheter stigit i pris med tusentals procent i fasta priser, vilket även skapat utrymme för en mycket omfattande renoverings- och nybyggnadsverksamhet. I Sveriges större stadsområden pågår idag ombyggnader och nyprojekteringar vars värde kan räknas i hundratals miljarder. Med tanke på värdestegringen är det logiskt att innerstäderna betraktas som en av landets viktigaste resurser. I den allmänna debatten har krisstämpeln för länge sedan försvunnit. Orsakerna till förtätningen, föryngringen och de stigande fastighetspriserna har blivit omdiskuterade fenomen, och om man vill man vara elak mot våra samhällsvetare och framtidsforskare kan man säga att de nästan helt saknar svar på varför en av vår tids viktigaste trender startade. Bostadsforskarna har på motsvarande sätt ständigt fått fel i sina prognoser om den framtida prisutvecklingen. Vi har haft påtagligt svårt att hitta förklaringen till varför den stora förvandlingen skedde. En populär forsknings- och debattinriktning tar sin utgångspunkt i att städer blivit täta och kreativa miljöer som drar till sig talanger, men egentligen säger det litet om varför städerna återigen började tätna. Inte heller besvaras frågan om varför människor är beredda att betala ständigt stigande priser för att få bo i de täta miljöerna. Den här texten försöker inte heller ge något heltäckande svar på frågan, men jag kommer i alla fall att försöka förklara varför förvandlingen i ägarstruktur skapade förutsättningar för tillväxten. För ska vi hitta en faktor som började förändras nästan exakt samtidigt som städerna återigen började växa så är det ägandet av flerfamiljshus. I Stockholm har ägarstrukturen förändrats på ett sätt som bara kan beskrivas som dramatiskt. Utvecklingen blir ännu mer intressant i ljuset av att en liknande förändring nu är på väg att ske på flera andra ställen i landet. Göteborg, Malmö och Helsingborg följer samma spår som huvudstaden. Dessutom ser vi likartade trender i de dynamiska storstädernas kranskommuner. Med tanke på de stora värden som skapats har den strukturella förändringen gett upphov till både motsättningar och inte sällan oförtjänta

8 värdeöverföringar; men egentligen är den viktigaste aspekten på förändringen att den återgett städerna möjlighet att växa. Det är bostadsrättsformen som gynnats, men alternativet till bostadsrätternas dominans hade varit en fortsatt stadsmässig stagnation och en efterhand tilltagande kommunal dominans, när inga andra aktörer hade haft ekonomiska incitament att förvalta bostäder. Att växande städer behöver en dynamisk tillgång till bostäder är en ren självklarhet, men med tanke på de regleringar som omgärdar det enskilda ägandet av hyreshus fanns det mycket små möjligheter att utveckla den driftsformen på ett positivt sätt. På vägen mot ett fullskaligt övertagande från den så kallade allmännyttan uppträdde bostadsrättsformen som det fenomen som kunde lösa de svenska innerstädernas förnyelseproblem. Bostadsrättsformens stora framgångar beror på att den gav förutsättningar till en ökad rörlighet inom bostadsbeståndet och där med en föryngring och tillväxt av befolkningen, samtidigt som den dessutom var tillräckligt flexibel för att fortsätta att växa oavsett politiska förutsättningar. De sista femton åren har inte bara omvandlingarna accelererat, en ständigt ökande andel av nybyggnationen har också skett inom bostadsrättsformen. Fig. 3 Antal lägenheter i Stockholm, uppdelade på upplåtelseformer Källa: Stockholms statistiska årsbok Bostadsrätter Allmännytta Enskilda Några enkla siffror demonstrerar tydligt kraften i förändringen (se Fig. 3) fanns det ungefär lägenheter i flerfamiljshus i Stockholm. Trettiofem år senare var antalet Tittar vi närmare på tabellen ser vi hur antalet lägenheter i enskilt ägda fastigheter minskar från till Procentuellt faller andelen från 64 till 32 procent. Allmännyttan uppvisar en ännu intressantare utveckling. Under och 1980-talen växte driftsformen både genom nybyggnad och genom förvärv i innerstaden. Andelen kulminerar vid 1990 till runt 34 procent. Sedan sker ett accentuerat fall, när stora försäljningar sker under borgerliga mandatperioder i Stadshuset. Andelen var 2005 nere på nästan 8

9 samma nivåer som de hade varit i början av 1970-talet. Man kan alldeles klart säga att en tydlig och kontinuerlig tendens till en kommunalisering av bostadsbeståndet bröts runt Trenden mot avkommunalisering lär fortsätta att vara stark de närmsta fyra åren. För den verkliga, och ständiga vinnarkategorin finns i tabellens sista kategori. Bostadsrätternas ökning från drygt till enheter kan bara beskrivas som en jordskredsliknande förändring. Framemot 2005 var driftsformen den dominerande i Stockholm. I hela stadens flerfamiljshusbestånd har bostadsrätternas andel växt från 13 procent till dagens andel på minst 42 procent, och i innerstaden når nivån idag minst 55 procent. Allt detta betyder att Stockholms framtid i hög grad formas av bostadsrättföreningar. En dominerande intressegrupp kommer framöver att bidra till utvecklingen av stadens infrastruktur och bostadssituation. Den politiker som söker lösningar för ett ökat byggande eller en vitalisering av stadens kreativa klimat måste framförallt vända sig till bostadsrättsföreningar. Allt det här innebär att föreningar kommer att konfronteras med nya frågeställningar, möjligheter och krav de närmsta decennierna. Det är en minst sagt spännande situation som öppnar stora möjligheter, men som också innehåller hotbilder. För evigt? Först av allt är det ändå viktigt att försöka förstå bostadsrättsformens tillväxt, för att utifrån detta försöka analysera framtiden. Man möter inte sällan uppfattningen att bostadsrättsformen har karaktären av en fluga som gynnats av tillfälliga faktorer som låga räntor eller politisk vilja. I analysen ligger förstås också en tolkning av bostadsrättsformen som något onaturligt, som kommer att försvinna, eller åtminstone minska i omfattning, när de tillfälliga orsakerna försvunnit. Redan statistiken ovan motsäger den här tolkningen. Tillväxten för bostadsrätter har nu varat i 35 år, och den har sträckt sig tvärs igenom 1970-talets stora strukturkris och kommunaliseringsförsök, 1980-talets utlåningsexpansion och satsa på dig själv-generation samt 1990-talets stora kapitalmarknadskris och återhämtning. Tillväxten var under 2000-talet starkare än någonsin, och det är egentligen den enda trend vi kan hitta inne i trenden: det verkar som att takten i övergången mot bostadsrätter ökar. 9

10 Men varför blev det i sådant fall på det här viset? Hur kunde det komma sig att de enskilda fastighetsägarna ständigt skulle förlora utrymme, men också att en ny aktör sedan skulle avbryta det som verkade vara en oundviklig marsch mot kommunalisering? Historien om de två regleringarna Före andra världskriget hade Sverige egentligen inga kommunala intressen i bostadssektorn, och någon statlig inblandning existerade i princip inte i branschen. Med krigsutbrottet ändrades grundförutsättningarna, och en möjlighet till systematisk intervention öppnades. Hörnstenen för den nya interventionistiska politiken blev den 1942 införda hyresregleringen. Regleringen, som 1975 bytte namn till bruksvärdesprincip, har nu i mer än sex decennier styrt prisbildningen på den svenska bostadsmarknaden, och därmed varit grundbulten i hur byggandet utvecklats. Hyresregleringen frös hyrorna i det existerande beståndet vid 1942 års nivå. Tanken bakom regleringen hade varit att få kontroll över nyproduktionen för att på det sättet kunna styra ekonomin under efterkrigstiden. I verkligheten skulle styrmomentet inte bli det dominerande under och 1960-talet. När inflationen ökade och hyrorna blev kvar på 1942 års nivå, blev istället de realt sett fallande hyrorna grundförutsättningen för en minskad rörlighet bland hyresgästerna, samtidigt som det blev nödvändigt att begränsa underhållet. När det gamla beståndet på detta sätt frystes och lades i något som liknade en malpåse, styrdes nyproduktionen över mot nya kommunala allmännyttiga företag som gynnades med generösa statliga lån. Nybyggnationen styrdes genom årliga kvoter, som via en central fördelning styrdes i detalj på lokal nivå. Nere på den lokala nivån var den kommunala andelen i nyproduktionen sällan mindre än 50 procent. Det långsiktiga resultatet av detta kan vi se i 1970 års kommunala andel i Stockholms fastighetsstock. Den långa utdragna tillväxten hade vid det laget fört upp den kommunala andelen till 23 procent. Man kan alltså säga att tiden fram till 1939 hade resulterat i en i det närmaste total dominans för den enskilda sektorn i fastighetssektorn. Under 25 år mellan 1945 och 1970 ökade den kommunala andelen 10

11 snabbt, och efter denna tidpunkt sker nästa stora omsvängning, i riktning mot bostadsrättsdominans. De stora olikheterna demonstrerar sällsynt väl hur olika ekonomiska grundförutsättningar gynnar uppkomsten av olika sorters ägarmässig dominans. Liberala kapitalmarknader och fri hyressättning ledde till enskild dominans fram till Under perioden efter 1945 ledde slutna kapitalmarknader och helt reglerad hyressättning till allt större kommunal dominans. Under och 1980-talen inleddes sedan en ny epok, som dominerades av allt liberalare kapitalmarknader men också en partiell avreglering av fastighetsmarknaden. På den nya hybridliknande marknaden för hyreshus som nu uppkom visade det sig att bostadsrättsföreningar skulle bli den aktör som klarade sig överlägset bäst. Den långa kommunala expansionsperioden har ofta beskrivits som en framgångsperiod. I verkligheten är det svårt att se några tendenser till framgångar under tiden Eli Heckscher beskrev 1952 problematiken som lika omöjlig att lösa som att försöka fylla ett badkar där man dragit ur proppen. Det växande efterfrågeöverskottet skapade köer som gång på gång blev den viktigaste valfrågan. Heckscher fick rätt, och bostadsköerna fortsatte att växa i takt med produktionen. Istället fick vi se en enorm utglesning av de svenska städernas bebyggelse (se Fig. 4). Fig. 4 Bostads- och befolkningsutvecklingen i Stockholm Antal (tusental) Rumsenheter Befolkning Bostäder Hyresregleringen ledde helt enkelt till ett beteende där man vid varje givet tillfälle stannade kvar i den gamla billigare lägenheten. De verkligt stora problemen uppstod för nya bostadskonsumenter, som tvingades köa och ordna olika former av andrahandskontrakt. När produktionen av bostäder framemot 1960-talets mitt nått cirka lägenheter per år (att jämföras med dagens nivåer på ) var bostadsfrågan större än någonsin i valrörelserna. Det var i valet 1966 som Tage Erlander blev svarslös när han fick den berömda frågan om vilket råd han skulle ge ett ungt par som skulle flytta till Stockholm. 11

12 Men det var också under åren som Sveriges moderna bostadspolitik utformades. Ända sedan 1950-talets mitt hade man försökt att hitta en politiskt acceptabel väg att liberalisera bostadsmarknaden. Efter närmare ett decenniums tvekan och utredningsarbete lades de två propositioner som skulle forma framtidens svenska bostadspolitik fram år Resultatet blev ytterligare motsättningar, men också att den svenska bostadsmarknaden klövs i det som skulle bli en liberal del och en fortsatt reglerad del. Under de senaste fyra decennierna har den liberalt organiserade delen växt, medan den reglerade delen alltmer kommit att stagnera. Motsättningarna mellan de både delarna har fått starka politiska övertoner, och lett till omfattande lagstiftningsingrepp. De viktigaste liberaliseringarna var att prisbildningen på villa- och bostadsrättsmarknaden släpptes fri. Båda dessa marknader var under perioden lika reglerade som hyresmarknaden. För villorna var statligt belånade småhus byggda efter 1947 priskontrollerade; för bostadsrätter gällde en total prisreglering. Regleringen innebar att stelheten i hyreshusbeståndet hade fortplantat sig in i den övriga marknaden. Tendensen var tydlig: eftersom det inte fanns någonstans att flytta, stannade man i sin villa och bostadsrätt ända fram till dödsdagen. Den stora förändringen innebar att dessa marknader från och med den 1 januari 1969 liberaliserades. Den andra delen av bostadsmarknaden blev kvar i ett reglerat tillstånd. Efter omfattande motsättningar som sträckte ut reformperioden in på 1970-talet, kom hyreshussektorn att täckas av det nya bruksvärdessystemet. Den rena och mycket stela hyresregleringen skulle ersättas med en orientering av prisnivån mot allmännyttans självkostnader. Bruksvärdessystemet har aldrig varit vare sig lättförståligt eller genomskinligt, men allmännyttans prisledande roll skulle i vilket fall som helst garanteras inom det nya systemet. Att effekterna av bruksvärdessystemet skulle bli omfattande i innerstäderna var självklart. Därinne var de enskilda fastighetsägarna dominerande, och det var därinne som hyresregleringen gällt allra längst. Därför hade också bristen på rörelse och utglesning gått längst i centrum. Tittar vi på befolkningssiffrorna i våra tre stora städer hade de minskat med cirka procent i befolkning, men i stadskärnorna låg befolkningsminskningen på procent. Hyresregleringen höll på att förvandla de stora städerna till något som liknade krigszoner, inte minst därför att det var mycket lättare att justera hyrorna vid nybyggnationer, jämfört med renoveringar. 12

13 Allt detta innebär att åren runt 1970 blev år noll i den svenska fastighetssektorn. En ny hybridliknande marknad började växa, och allmänt sett skulle nu de aktörer klara sig bäst som hade tillgång till fria marknader och dessutom var flexibla i sina beteendemönster. Var man inte flexibel skulle den återuppväckta marknadsmekanismen istället provocera fram omfattande försök att lagstiftningsvägen återreglera marknaden. Den första stora förändringen skedde på villamarknaden. Här infann sig omedelbart en rörlighet, när obegränsad avdragsrätt för kapitalkostnader, höga marginalskatter och bilismens genombrott samverkade till att snabbt skapa ett nytt boendemönster. Under 1970-talet slog ett amerikaniserat mönster av villaförorter och bilpendling igenom, när den svenska medelklassen fick Betalt för att bo som en av 1970-talets debattböcker uttryckte saken. Mellan 1970 och 1976 rasade därför byggandet av flerfamiljshus med 75 procent, samtidigt som villabyggandet blev dominerande. Kollapsen i produktionen av flerfamiljshus sände chockvågor genom allmännyttan, som dominerade den reglerade delen av svensk bostadssektor. Allmännyttan hade precis genomfört sina allra största satsningar i områden som Tensta-Rinkeby, Hammarkullen och Rosengård, och när marknaden vände blev problemen med tomma lägenheter omedelbart akut. Egentligen innebar detta att svensk bostadsmarknad runt 1970 höll på att delas i tre tydliga segment. En välmående villamarknad, ett nybyggt allmännyttigt betongghettoproblem och en slumrande enskilt ägd men reglerad innerstadssektor. Den tredje delen var den okända variabeln, och dessutom den enda återstående expansionsvägen för allmännyttan. Resten av 1970-talet skulle därför se omfattande försök att kommunalisera innerstäderna, som sedan tenderade att blockeras av bostadsrättsombildningar. Här skapades också den antagonism som sedan dess funnits mellan den socialdemokratiskt anknutna allmännyttan och hyresgäströrelsen gentemot den nya bostadsrättsrörelsen. Lagstiftningen hade redan fått en sådan inriktning att allmännyttan gynnades, genom kommunal förköpsrätt och garantin för den prisledande ställningen. Därför skulle också priset för flerfamiljshus i innerstäder ha satts av allmännyttan, eftersom totalpriset på de gamla fastigheterna skulle bli en ren funktion av bruksvärdespriset. Med en stram bedömning av bruksvärde skulle ekonomin i fastighetsägande fortsatt att vara brisfällig och priset för överlåtelser lågt, vilket demon 13

14 streras av fallet Pyramiden i inledningen. Mer eller mindre lyxbetonade renoveringar eller rivning och nybyggnation blev egentligen de enda framkomliga sätten att höja bruksvärdet. Bostadsrättsmarknaden blev den oväntade konkurrenten på den nya marknaden. Redan runt hade ombildningsverksamheten nått en sådan omfattning att den blev ett problem för Stockholms socialdemokratiska majoritet. Problemets karaktär var enkelt: priserna på fastigheter hölls upp av att nya aktörer kom in på marknaden, vilket försvårade allmännyttans övertagande av befintliga hyreshusfastigheter. Bostadsrättsmarknadens framväxt Fastighetsägarledda omvandlingar startade snabbt på 1970-talet. Spekulativt orienterade ägare som köpt hus utifrån den direktavkastning som erbjöds av de reglerade hyrorna kunde realisera vinster på mer än 25 procent i samband med de ombildningar som nu snabbt genomfördes. Omvandlingen till bostadsrätter och andelshus hade också den fördelen att fastighetens lån kunde fördelas mellan lägenhetsinnehavarna (strimlas). Konstruktionen möjliggjorde att den enskildes boendekostnader lindrades samtidigt som möjligheterna till finansiering av renovering förbättrades. Tecknen var tydliga på att ett nytt fenomen höll på att visa sig. För första gången på decennier var innerstäderna på väg att vinna i attraktionskraft efter att ha minskat eller stagnerat befolkningsmässigt sedan decennier tillbaka. Det fanns dessutom en gammal attraktion i innerstadsboende. Gamla föreningar från och 1930-talen låg ofta som attraktiva öar i de nedgångna innerstäderna, men någon bostadsrättsmarknad i dagens mening existerade ändå inte på 1970-talet. Marknaden för de attraktiva lägenheterna i Stockholms eller Göteborgs innerstäder var starkt beroende av kontakter eller ren tur. Resonemanget har stor principiell betydelse. Vi kan utgå från att en produkt som karaktäriseras av starka inskränkningar i äganderätten och rörligheten knappast kan utgöra basen för en fungerande marknad. Ronald Coase, som fick 1991 års Nobelpris i ekonomi, introducerade år 1937 begreppet transaktionskostnad. Coase menade att det fanns kostnader för att använda en marknad: även om det är så att det finns 14

15 lägenheter att köpa måsta man söka efter dem, man måste behärska eventuella juridiska problem etcetera. Begreppet är av central betydelse för att förstå hur bostadsrättsmarknaden växte fram. I inledningsskedet var transaktionskostnaderna mycket höga på den svenska bostadsrättsmarknaden. Marknaden var tunn, den juridiska formen var för många fortfarande oklar, det var mycket svårt att få en överblick över hur utbudet såg ut och risknivån blev följaktligen hög. Följden blev att mellanhänderna måste vara utrustade med mycket speciella egenskaper för att överleva. När marknaderna växer kan specialiserade aktörer uppträda, och kostnaderna kan efterhand sänkas. På bostadsrättsmarknaden har förutsättningarna för en sådan dynamisk utveckling skapats. Ombildningarna innebar att en ny marknad för bostadsrätter kunde växa fram under men framförallt 1990-talet. När denna marknad väl bildats ökade marknadens transparens samtidigt som transaktionskostnaderna föll. En välfungerande marknad ökar rörligheten, men skapar även möjligheter för en allt längre driven specialisering och arbetsdelning. Nya specialiserade marknader för ombildning av hyreshus till bostadsrätter samt köp och inredning av vindar eller äldre hotelleller kontorslokaler till bostadsrätter kan efterhand växa fram. Allt detta innebär att den produkt som inte är prisreglerad på ett tydligt sätt gynnas av det fenomen som ekonomen Allyn Young 1928 analyserade i termer av marknadernas tillväxt. Genom att vara anpassningsbar till efterfrågan kan bostadsrättsmarknaden växa och mutera, samtidigt som hyresmarknaden frysts av regleringar. Äganderättsbegreppet blir både tydligare och mer dynamiskt på en välutvecklad marknad. På marknader som domineras av fallande transaktionskostnader synliggörs dessutom okända värden, vilka sedan kan omvandlas till annorlunda handelsbara produkter. På en sådan marknad minskar också elementet av risk efterhand, vilket gör att fler människor vågar delta i den. De starka innovativa krafter som den nya marknaden utvecklade förklarar varför de kommunala eller bostadskooperativa aktörerna snabbt behövde skydd för något som på 1970-talet fortfarande var ett marginellt fenomen. Deras utsatta ekonomiska position begränsade konkurrensförmågan, samtidigt som kvarhängande regleringar gjorde problemet strukturellt. Priserna på attraktiva bostadsfastigheter drevs uppåt, och de kommunala aktörer som tvingades att kalkylera med bruksvärdeshy 15

16 ror kunde inte konkurrera. Ett alternativt och logiskt handlingsval blev därför att istället arbeta för att begränsa andra aktörers dispositionsrätt över egendom. Man kan också uttrycka detta som att en alltför väl fungerande marknad drev fram en efterfrågan på lagstiftning som kunde begränsa konkurrensen. Under en första period var trycket mot lagstiftning inriktat mot att hindra alternativa aktörer att uppträda som köpare på hyresfastighetsmarknaden. Under det senaste decenniet har lagstiftningsenergin blivit mer defensiv till sin karaktär, för att alltmer inriktas på att skydda den allmännyttiga egendomen mot splittring. Lagstiftning och marknadsbegränsningar I Stockholm har motsättningarna mellan kommunala och enskilda aktörer på fastighetsmarknaden varit tydligast. Från och med 1973 har dessa motsättningar utgjort kärndynamiken i utvecklingen av hela den svenska bostadsrättsmarknaden. Den kategori köpare som bäst klarade av kombinationen av en bättre fungerande marknad och selektivt ökade transaktionskostnader var bostadsrättsföreningar. Att förstå bakgrunden till Stockholms bostadsrättsmarknad är att se svensk stadsomvandlings rötter de senaste tre decennierna. Åren hade Stockholms kommunala bostadsbolag hamnat i samma kris som andra svenska allmännyttiga företag gjort. Samtidigt var det Stockholm som först intresserade fastighetsentreprenörer som Adam Backström under 1970-talet. Här stod två utvecklingslinjer mot varandra, när en expansiv kapitalistisk marknad mötte en krisdrabbad kommunal bostadsförsörjningssektor. Valutgången 1973 blev viktig för den fortsatta utvecklingen. På riksnivå fick vi en jämviktsriksdag, men i Stockholm stärktes (s). Innerstadens bostadsfråga var central för huvudstadens socialdemokrater under perioden , och efter valet bestämde den kommunala (s)-majoriteten att man skulle satsa 100 miljoner kronor om året på köp av äldre saneringsfärdiga hus. Med hjälp av förköpslagen skulle hyresfastigheter köpas upp efterhand som de kom ut på marknaden. Å andra sidan hade inte förköpslagen någon prisreglerande verkan, så den interventionistiska politiken blev dyr för kommunkassan. Det enda sättet att ta sig runt 16

17 problemet var att begränsa antalet potentiella köparkategorier. Ironiskt nog skulle denna taktik i slutänden göra huvudstaden till en plats som domineras av privata bostadsrättsföreningar. Åren har inte sällan förknippats med ett fenomen som döpts till lidbommeri. Ett av de områden där lagstiftningsverksamheten var som starkast var bostadspolitiken. En lagregel som kom att bli central för hyressättningen och som infördes 1974 var bestämmelsen om de allmännyttiga bostadsföretagens hyresnormerande roll. De nya lagarnas inriktning var uppenbar: att göra förfoganderätten över enskilt ägda hyresfastigheter så begränsad som möjligt. I slutänden var målet att lägga en så stor del som möjligt av innerstadsomvandlingen i kommunal hand. Två lagförändringar var centrala för att försöka uppnå detta mål. Det ena var det kommunala markvillkoret, som kom 1974, den andra var den lag som omväxlande kallats lex Backström eller lex John- Olle från januari Det kommunala markvillkoret innebar att statliga lån bara skulle utgå till exploatörer som fått mark anvisad av en kommun. För äldre byggnader fanns en generell rätt till statliga lån för den som var ägare den 1 november Här uppstod dock det avgörande problemet. Vid köp överfördes inte rätten till statliga lån, vilket innebar att handeln med hyresfastigheter avstannade. Marknaden dominerades av bristande transparens: osäkra rätter skulle överföras på en marknad där kommunen vid en tillräckligt låg prisnivå skulle utöva rätten till förköp. Resultatet blev att saneringsverksamheten stannade upp. Under 1975 minskade antalet försäljningar av hyreshus kraftigt i avvaktan på prejudikat om hur markvillkoret skulle tillämpas. Finansborgarrådet John-Olle Persson kommenterade den avstannade byggverksamheten på ett tydligt sätt: Om de privata är villiga till att fastigheterna kommer över till kommunen får de också jobb. I början av 1976 beslutade regeringen att privata aktörer skulle få statliga lån till ombyggnad med 25 procent högre räntekostnader jämfört med de kommunala företagen. Perssons kommentar var lakonisk: Det här är ju ändå ett steg på vägen. Intresset att rusta upp hos enskilda fastighetsägare borde ju bli mindre genom den högre räntan. Markvillkoret och de höga räntorna var instrument för att begränsa konkurrensen. En ytterligare väg var att begränsa köparkretsen. Huruvida lagar är beställningsarbeten är oftast en spekulativ fråga, men i kammardebatten om lagen klargjordes det att: I Stockholm finns stor erfarenhet av fastighetsspekulation Verksamheten har nått sådana 17

18 proportioner att finansborgarrådet i Stockholm fäst regeringens uppmärksamhet på rådande missförhållanden Därför är den föreslagna lagens syfte av förebyggande art. Den ger kommunerna en chans att säga nej till köpare vars syfte är att spekulera. Den mycket diffusa lagen innebar i slutänden att fastighetsnämnderna i landets största kommuner fick rätt att pröva om köpare var seriösa. I propositionstexten framkom målen: sedan 1968 hade lagarnas utformning lagt allt större maktmedel vid bostadsförsörjning och hyressättning i händerna på kommunerna. Alla dessa lagar var dock för sitt genomförande beroende av ett lojalt uppträdande från fastighetsägarnas sida. Avsikten med lex Backström var helt enkelt att försäkra sig om en större ägarkonformitet. Lagen pekar tydligt på hur svårt det är att behålla ett reglerat system bredvid växande liberalt fungerande marknader. Avsikten med hyresregleringens upphävande hade aldrig varit att upprätta ett liberalt system, men det var oundvikligt att den friare marknaden för kontor och bostads- och andelsrättslägenheter medförde att nya entreprenörer uppträdde. Genom olika typer av lagstiftning skapades nu instrument som i förlängningen skulle kunna ha förmågan att tömma äganderättsbegreppet på alltmer av dess innehåll. Bostadsrättsföreningarnas come-back När alla acceptabla aktörer tvingades arbeta inom bruksvärdessystemets lojala ram fick bostadsrättsföreningar flera avgörande fördelar på marknaden. De statliga lånereglerna gynnade i många fall bostadsrättsföreningar som köpare, eftersom de kunde förhålla sig friare i finansieringen av ombyggnaderna. Möjligheten att dela upp lånen (strimling) mellan lägenhetsinnehavare innebar att överkostnader för reparationer kunde minimeras. Bostadsrättsföreningar blev alltså efter lagens införande en ännu viktigare köparkategori. Priserna på hyreshus i centrala lägen fortsatte därför uppåt. Det blev via bostadsrättsombildningar som svenska innerstäder kommersialiserades och fick ett marknadsvärde. Politiskt sett har bostadsrättsföreningar ofta en fördel jämfört med andra köpare. Psykologiskt har det varit svårt eller saknat trovärdighet att peka ut i många fall lågavlönade husinvånare, som sökt undvika 18

19 effekterna av lyxrenoveringar och lägenhetssammanslagningar som spekulanter. Därför har kritiken mot bostadsrättsformen antagit annorlunda och ofta indirekta former. Hur man ska förhålla sig till bostadsrättsföreningar som köpare av hus har av alla dessa skäl blivit en av de senaste tre decenniernas mer partiskiljande frågor. Från och med 1976 inträffade flera uppmärksammade fall där fastighetsnämnder försökte vägra köp av bostadsrättföreningar. Ett fall i Stockholm där hyresnämnden sökte neka till förvärv med hänvisning till att detta skulle göra bostaden till en handelsvara fick principiell betydelse när bostadsdomstolen som tillbakavisade handelsvaruargumentet som acceptabelt skäl för att neka förvärvstillstånd. De motsättningar som uppstod när ombildningarna tog fart ledde till att en utredning tillsattes i november Ytterligare två utredningar arbetade sedan under i stort sett hela 1980-talet med frågan. Utvecklingen reflekterar hur kontroversiell frågan var, samtidigt som bostadsrättsföreningarnas tillväxt var mer eller mindre oundviklig på grund av hyresregleringen. Den första utredningen var sysselsatt med att hantera de problem som uppstod på grund av det starka intresse för ombildningar som fanns hos många fastighetsägare. Utvecklingen hade även lett till att den nya formen andelslägenheter uppstod. I normalfallet behöll den ursprunglige ägaren ett stort antal lägenheter, som såldes efterhand som hyresgäster avflyttade. Ett resultat av utredningens arbete blev att hårdare regler för omvandlingar infördes. En regel med krav på två tredjedels majoritet för ombildningar infördes, tillsammans med en förköpsrätt för de boende. Resultatet blev framförallt att fastighetsägarledda ombildningar begränsades till sin omfattning. Ändå var lagen mycket liberal, jämfört med de alternativ som socialdemokraterna drev. I Stockholm hade man till och med använt förköpsrätten för att stoppa ombildningar. I huvudstaden har frågan fortsatt att vara starkt partiskiljande ända sedan dess. Att stoppa ombildningen till bostadsrätter blev en av (s) profilfrågor. En kraftsamling i riktning mot allmännyttiga och kooperativa hyresrättsideal togs av den nya regering som tillträdde De boendes förköpsrätt begränsades till förmån för en återinförd ovillkorlig kommunal förköpsrätt. Dessutom tillsattes en utredning i maj 1983 för att söka finna en lösning på problemet med de individualiserade rättigheterna. 19

20 Under 1980-talet blev motsättningarna mellan de borgerliga partierna och socialdemokraterna allt tydligare i frågan. Den utredning som ledde fram till 1982 års bostadsrättslag hade på ett uppenbart sätt eftersträvat konsensus i frågan. Valet av en 67-procentig majoritet för ombildningar är ett tydligt tecken på detta. När socialdemokraterna under den resten av 1980-talet drev betydligt mer radikal politik i frågan, pressades de borgerliga partierna till mer liberala positioner. En tydlig förändring var att den borgerliga regering som satt snabbt förändrade majoritetsreglerna för ombildning. Enkel majoritet blev från och med 1992 tillräckligt för ombildande. I Stockholm drev dessutom moderaterna en mycket aktiv politik för att driva på omvandlingen av beståndet från allmännytta till bostadsrätter. Mandatperioderna och såg stora omvandlingar i Stockholms bestånd av allmännyttiga lägenheter. Under 2000-talet tvingade den expanderande marknaden fram ett tydligt synliggörande av motsättningarna mellan borgerliga och socialistiska partier i frågan. Med Allbo-lagens genomförande 2004 blev skiljelinjen klar: ställd på din spets handlar frågan om äganderätt till kommunala hus skall var transfererbar eller inte. De reformer som de borgerliga partierna genomförde under talet tycks ha skapat omfattande vidgnings- eller multiplikatoreffekter, vilket vi redan berört. Marknaden gynnades också av en rörligare arbetsmarknad och ny teknik. Inte minst hade Internet förmågan att öka transparensen och sänka transaktionskostnaderna på bostadsrättsmarknaden på ett nästan trolleriliknande sätt. Till detta kom att ökade kapitalavkastningskrav på börsnoterade fastighetsbolag driver fram utförsäljningar. Under det senaste decenniet är det inte bara i Stockholm som marknaden växer, utan ombild Fig. 5 Antal lägenheter ombildade till bostadsrätter ningsverksamheten har under tre femårsperioder ökat i Göteborg och flera andra större städer. Dessutom accelererar utvecklingen. Under Göteborg de senaste åren har lika många lägenheter Malmö omvandlats per år i Göteborg som tidigare skedde på fem-sex år (se Fig. 5). 20

21 Framtidsperspektiv Allmänt sett kan man säga att tillväxt i bostadsrättssektorn varit starkt korrelerat med att en ort genomgått en positiv ekonomisk utveckling. Orsaken förefaller enkel: om inflyttningen till en ort ökar uppstår ett naturligt tryck på bostadsmarknaden. Före 1970 ledde detta till en utglesning av bostadsbeståendet, där efterfrågan bara kunde tillfredsställas genom produktion av allmännyttigt ägda flerfamiljshus i ytterområden. Efter 1970 fanns även möjligheten att anlägga småhusområden, vilket även det resulterade i en utspridning av städerna. Innerstäderna var länge den ständiga förloraren i processen. Innerstäders omvandling är på många sätt en mer komplicerad och dyrare process än stadsutveckling i ytterkanter. Kantutveckling kan vara en mycket rationell och enkel process, där en exploatör köper eller exploaterar stora områden i sammanhållna helheter. Innerstadsutveckling innebär att exploatörer måste handskas med mindre enheter, där samma kvarter kan ha bortemot ett dussin olika ägare. Det är lätt att se att decentraliserade enheter som bostadsrättsföreningar har stora fördelar i sådana förnyelseprocesser. Bostadsrättssektorn har erbjudit ytterligare en förnyelsemöjlighet. Trycket på städerna resulterar på ett självklart sätt också i ett tryck uppåt på priserna på fastigheter i centrala lägen. Genom existensen av en dynamisk bostadsrättssektor kan detta tryck få ett utlopp på marknaden. Bostadsrättsföreningar har inga problem med bruksvärdesvärdering efter renoveringar eller nybyggnationer, eftersom de ju befinner sig på en marknad med fri prisbildning. Istället kan den urbana dynamiken leda till en värdestegring som relativt snabbt kanaliserar in ökade mängder kapital i innerstäderna. Samtidigt som den urbana återhämtningen började i Sverige runt inleddes också tillväxten inom bostadsrättssegmentet. Den kvardröjande hyresregleringen betydde att det kommersiella intresset måste koncentreras mot denna del av marknaden, vilket innebar att både nyproduktion av bostadsrätter och ombildning av existerande fastigheter startades. Stockholm blev den första svenska staden som uppvisade en dynamisk bostadsrättssektor av det enkla skälet att det var den första staden som började återhämta sig från den djupa depression som präglat perioden Det ledande temat i den här uppsatsen är att en sådan återhämtning hade varit omöjlig om inte en tydlig 21

22 äganderättsform växt fram. Det var helt enkelt bostadsrättsformen som möjliggjorde återhämtningen. Efterhand har alltfler städer följt samma utveckling, och resultatet ser överallt likadant ut. Tätheten i innerstäderna har ökat, befolkningen har föryngrats och underlaget för en bred servicesektor med nöjen och restauranger har vidgats. Under det närmsta decenniet kommer samtliga svenska städer som uppvisar stegrade inkomster och växande befolkningstal att se ett ökat tryck på ombildningsformen. Nyproduktionen har redan inriktats på bostadsrättsformen i de flesta orter av denna kategori. En dynamisk bostadsrättssektor är helt enkelt ett tydligt tecken på att en ort lämnat det stagnerande tillstånd som vi beskrev i inledningen. Tillväxten skapar helt enkelt ökande värden, som kan kapitaliseras på marknaden i form av bostadsrätter. För att hyresrätten ska vitaliseras krävs en snabb uppluckring av bruksvärdesregleringen. Genomförs det, finns det naturligtvis ett stort och växande utrymme för även den upplåtelseformen på marknaden. Om det inte sker tyder alla trender på en fortsatt stagnation i hyressektorn. Ironiskt nog skulle avvecklingsprocessen påskyndas av en stark ekonomisk och social dynamik. Eftersom ingen aktör säger sig vilja se en sådan utveckling borde reformriktningen te sig logisk. Troligtvis kommer utvecklingen under de närmsta decennierna att leda till mycket omfattande förändringar. Orsaken är enkel: så här långt har trycket mot innerstäderna kunnat lösas inom den gamla ramen. Utglesningen hade helt enkelt gått så långt att det varit relativt oproblematiskt för de förnyade innerstäderna att växa. Den fasen går dock mot sitt slut, och stora nybyggnadsprojekt kommer nu kontinuerligt att startas i anslutning till innerstäderna. Konflikter kommer att skapas, inte minst för att det framstår som helt nödvändigt att till sist börja bygga på höjden även i svenska städer. Arkitekter, politiker, byggföretag och kulturvårdare är bara några av de aktörer som kommer att tvingas till radikalt omtänkande och slakt av heliga kor. Till detta kommer att husfastigheter med alltfler och yngre invånare också kommer att möta nya problem. Vi står, med andra ord, inför spännande och 2020-tal. 22

23 Efterord Jan Jörnmark beskriver i denna skrift vilken betydelse som bostadsrätten har haft för Stockholms utveckling och för enskilda människors välstånd. Detta är en positiv utveckling som det finns all anledning att bejaka. Men för hyresrättens framtid inger det som Jan Jörnmark skriver oro. Han bekräftar det som Fastighetsägarna Stockholm många gånger har konstaterat, marknaden för hyresbostäder i Stockholmsregionen har upphört att fungera. Hyresregleringen lägger en död hand över byggande och förvaltning av privatägda hyresbostäder. Som en konsekvens av hyresregleringen omvandlas varje år ett stort antal hyresrätter till bostadsrätter. Följden av detta är att antalet hyresrätter i Stockholmsregionen minskar och att den privata hyresrätten är på väg att försvinna i Stockholm. För oss är det uppenbart att Stockholm behöver såväl hyresrätter som bostadsrätter för att kunna fortsätta växa och utvecklas. Hyresrätten är mycket viktig för en fungerande bostadsmarknad i Stockholm. I en tillvaro med ökad rörlighet på arbetsmarknaden och med allt fler som vill röra sig mellan arbete och fritid finns det stora fördelar med att hyra sin bostad istället för att köpa bostadsrätt eller villa. Stockholm behöver hyresrätter för att kunna fortsätta växa och utvecklas. Fastighetsägarna Stockholm är övertygade om att marknaden för privata hyresrätter inte kommer att kunna räddas om inte hyreslagstiftningen reformeras. Hyran måste tillåtas spegla hushållens uppfattning om vad de anser en bostad vara värd. Därmed kan de privata fastighetsägarna också utveckla hyresrätten mot mer kundanpassade och individuella lösningar. Jan Jörnmarks artikel kan läsas som en hyllning till det privata ägandet. Den kan också läsas som en varning för hur en reglerad marknad upphör att fungera. 23

24 Bostadsrätten blev startskottet för Stockholms internationella expansion 1972 löste Svenska Bostäder in kvarteret Pyramiden på Södermalm. Priset per kvadratmeter var 343 kronor per kvadratmeter. Idag betalar bostadsrättsföreningar mellan och kronor per kvadratmeter när de köper fastigheter. Men vad beror denna enorma värdeökning på? Vilka var mekanismerna bakom och hur kom de att samverka för att skapa en sådan markant förändring av hela bostadssektorn i Stockholm? Bostadsrättens genombrott har haft avgörande betydelse för Stockholms tillväxt under de senaste decennierna. Det ökade antalet bostadsrätter har inneburit en tillväxt inte bara inom bygg- och fastighetsmarknaderna utan också inom finanssektorn. Detta i förening med den kraftiga förmögenhetsuppbyggnaden för enskilda stockholmare som det ökade antalet bostadsrätter har inneburit startade en utveckling som förvandlat Stockholm till en motor för hela Norra Europa The Capital of Scandinavia. Denna skrift tar fram ett antal fakta och trender både före och efter bostadsrättsexplosionen i Stockholm. Den ger en bakgrund till hur det blev så här. Den spår också stora förändringar framöver inom hela bostadsmarknaden. Jan Jörnmark är docent i ekonomisk historia. Han arbetar vid Chalmers och Handelshögskolan i Göteborg. Han har sedan 1993 skrivit flera böcker om internationell företagsamhet och globalisering. Han intresserar sig särskilt för innovation och strukturell förändring där ämnena ekonomi och historia korsas. Fastighetsägarna Stockholm Adress Box 12871, Stockholm. Tel