ÅRS- REDOVISNING 2010

Transkript

1 ÅRS- REDOVISNING 2010

2 innehåll VERKSAMHET Finansiella rapporter 73 Moderbolagets noter aktieägarinformation 1 året i korthet 43 Förvaltningsberättelse 76 Femårsöversikt 85 bolagsstyrningsrapport 2 Koncernchefens KONcernen: koncernen 92 Styrelse och revisorer kommentar 47 Resultaträkning 78 Kvartalsöversikt 93 koncernledning 4 Affärsidé, mål och 48 Balansräkning koncernen 94 JM-aktien Strategier 50 Kassaflödesanalys 79 Kvartalsöversikt 96 Kallelse till årsstämma 6 Affären JM 52 Förändringar i affärssegment och finansiell kalender 8 Marknadsöversikt eget kapital 80 IFRIC JMs fastigheter 17 KUNDER 53 Koncernens noter 82 Förslag till vinst 100 Adresser 20 bostadsbyggrätter moderbolaget: disposition 22 projektfastigheter 71 Resultaträkning och 83 Revisionsberättelse 23 affärssegment 28 Hållbart samhällsbyggande 34 Medarbetare 38 Risker och riskhantering kassaflödesanalys 72 Balansräkning 73 Förändringar i eget kapital 84 Definitioner och ordlista Omslagsbilden: JMs erbjudande sammanfattas under begreppet Smarta Kvadrat och innebär klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter. JM är en av NORDENS ledande projektutvecklare av bostäder och bostads områden. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entre prenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. JM ska i all verksamhet främja ett långsiktigt kvalitets- och miljö arbete. Vi omsätter cirka 9 miljarder kronor och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på NASDAQ OMX Stockholm, segmentet Mid Cap. Affärsidé Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som upp fyller individuella behov idag och i framtiden. VISION JM skapar hus att trivas i. ÖVERGRIpANDE aktieägarmål Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. Norge Sverige Finland GEOGRAFISK FÖRDELNING AV INTÄKTER, %, 2010 (2009) Danmark 16 (15) 28 (26) 56 (59) Stockholm Övriga Sverige Utland Belgien

3 Året i korthet 1 God försäljning och HÖG nivå av produktionsstartade bostäder Intäkterna uppgick till mkr (9 620) varav omräkning enligt IFric 15 har inneburit en intäktseffekt om 138 mkr (842). Intäkterna enligt segmentsredovisningen, som baseras på successiv vinstavräkning, uppvisar en ökning om 496 mkr ( 3 45 Antal sålda bostäder uppgick till (3 29 och produktionsstarterna ökade till (2 150) Resultatet före skatt ökade till 840 mkr (529) varav omräkning enligt IFric 15 har inneburit en resultateffekt om 62 mkr ( 18). Resultat efter skatt ökade till 594 mkr (365). Rörelsemarginalen ökade till 9,9 procent (6,7) Räntabiliteten på eget kapital för året ökade till 15,7 procent (10,6). Resultatet per aktie ökade till 7,10 kronor (4,40) Koncernens kassaflöde inklusive nettoinvestering i fastigheter uppgick till 42 mkr (1 124) varav erlagd likvid för Dalénumförvärvet, Stockholm, 719 mkr Styrelsen föreslår 4,50 kronor (2,50) i utdelning för Mkr ) Intäkter Rörelseresultat Resultat före skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 9,9 6,7 8,9 Räntabilitet på eget kapital (%) 15,7 10,6 22,9 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 7,10 4,40 9,50 Antal sålda bostäder Antal produktionsstartade bostäder Jämförelsesiffror har räknats om på grund av ändrad princip för intäkts- och resultatredovisning avseende JM Utland. Segmentsredovisningen och projekt styrningen av JMs utlandsverksamhet görs, liksom den svenska verksamheten, även i fortsättningen utifrån IAS 11, successiv vinstavräkning. För mer information om IFric 15, se redo- vis ningsprinciper sidorna samt omräkningstabeller som visar effekterna på sidorna ) Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFric 15. För definitioner, se sidan INTÄKTER PER AFFÄRSSEGMENT, mkr RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT, mkr JM Bostad Stockholm JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Bostad Riks JM Utland JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Fastighetsutveckling JM Produktion JM Produktion Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15 Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFRIC 15

4 2 KoncernchefeNS kommentar VI ökar KApacITETEN för ATT möta HÖGRE EFTERfrågan PÅ JMs BostäDER Under 2010 har vi sett en förstärkning av konjunkturen på våra marknader från en svag nivå de senaste två åren. För JM betyder det att vi har varit nere och vänt på lägre produktionsvolymer och att vi nu ser positivt på utvecklingen. Vi har idag en god efterfrågan och försäljning i våra bostadsprojekt såväl i Stockholm som i övriga Sverige och i Norge. i Danmark har vi sett en viss förbättring av efterfrågan liksom i Finland och Belgien. Totalt produktionsstartade JM bostäder under 2010 och förutsatt att marknaden fortsätter att utvecklas positivt vill vi växa tillbaka till nivån om drygt produktionsstarter per år. Vi ökar gradvis kapaciteten och den stora utmaningen i framför allt Stockholmsregionen är att rekrytera medarbetare för att kunna starta fler projekt. Vi har sett en rekordhög befolkningstillväxt i storstadsregionerna i Sverige, hushåll som har fått en allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer. Även i Osloregionen ökade befolkningen mycket starkt liksom efterfrågan på bostäder. Storstadsregionerna står för en stor del av Sveriges och Norges befolkningstillväxt och JMs produktionsstarter är koncentrerade till dessa marknader. Det är ännu för tidigt att avgöra i vilken utsträckning bolånetaket i Sverige, som infördes under slutet av 2010, har påverkat bostadsmarknaden. Viktigast är det allmänna konjunkturläget som påverkar efterfrågan, priser och därmed indirekt JMs nivå på produktionsstarter. JM har haft en stark resultatutveckling under 2010 vilket beror på högre försäljnings- och produktionsstartsnivå och en mer positiv marknad. Vi har en stark balansräkning och under året delade vi ut 208 mkr till aktieägarna. ökad takt av markförvärv Portföljen av byggrätter är en av JMs viktigaste tillgångar och avgörande för att vi ska ha bra projekt att jobba med framöver. Vi förvärvar mark i princip i samma takt som vi tar mark till produktion. Vid årsskiftet disponerade vi byggrätter, med tyngdpunkt i Stockholm, Uppsala, Malmö, Göteborg och Oslo med närområden. Förvärv har gjorts i samtliga av dessa områden under året. Två stora projekt har produktionsstartats under 2010 båda med utsikt över Stockholms hamninlopp, populära projekt med hög bokningsgrad. Det största projektet är Kvarnholmen, Nacka, där JM planerar för cirka bostäder i det tidigare industriområdet. På Lidingö har vi startat projekt i Dalénum-området som kommer att vara ett av JMs flaggskepp under många år framöver. Här planerar vi för cirka bostäder samt ett stort antal arbetsplatser. Första inflyttning blir I slutet av året förvärvade vi fastigheter vid Brommaplan i Stockholm för att delta i utveckling av en helhetslösning för området med bostäder, arbetsplatser och nya kommunikationslösningar. Även i Norge har vi förvärvat byggrätter och jag ser gärna att vi ökar volymen ytterligare. Ett område i Oslo som kommer att produktionsstartas i början av 2011 är Grefsen Stasjon där vi planerar för cirka 500 bostäder. BostäDER i attraktiva lägen Vår ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av ny bostad. När det gäller en av JMs stora kundgrupper, unga barnfamiljer, ser vi att många idag i större utsträckning väljer att bo kvar i city eller närförort. De önskar välplanerade, miljövänliga bostäder men också närheten till kommunikationer och bra infrastruktur. Vi arbetar nära slutkunden och genomför regelmässigt undersökningar för att se hur våra kunder vill leva och bo. Bostadsutvecklingsbranschen i Sverige har sedan två år tillbaka ett branschindex som mäter Nöjd Kund Index och JM har enligt detta index branschens mest nöjda kunder för andra året i rad. Vi är stolta över att hamna i topp och får bekräftat att kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer för JM. En säker boendemiljö Det ska vara tryggt att köpa sin bostad av JM och kunden ska trivas i sitt nya hus, men själva området är också viktigt. För cirka tio år sedan intensifierades arbetet med trygghets frågor och resulterade bland annat i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större byggföretag och Stockholmspolisen. Vi har fortsatt detta arbete och inledde under året ett sam arbete med stiftelsen Tryggare Sverige som verkar genom sina medlemsföretag i näringslivet. Tillsammans har vi arbetat fram ett trygghetsprogram som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghets frågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. ENHETlIGT arbetssätt i produktionen JM arbetar sedan flera år tillbaka med industriella arbetssätt och produktionsmetoder och vi har en konkurrensfördel genom att projektutvecklingen i huvudsak görs i egen regi och att vi på det sättet kan styra över produkten. För drygt ett år sedan inledde vi ett av de mest genomgripande förändringsarbetena i JM på många år, benämnt Strukturerad produktion. Syftet är att vi ska jobba enhetligt på JM så att vi får en bättre arbetsmiljö samtidigt som vi förbättrar kvaliteten i våra bostäder och sänker produktionskostnaderna. Målsättningen är att identifiera den bästa metoden att utföra de olika arbetsmomenten ute på arbetsplatserna. Därefter tar vi fram rutinbeskrivningar och monteringsanvisningar så att vi arbetar på ett enhetligt sätt, och vi tittar parallellt på produktionstidsplaneringen.

5 KoncernchefeNS kommentar 3 Samarbete med arkitekter Att bygga bostäder med industrialiserade processer förutsätter att också arkitekterna är uppdaterade om hur vi arbetar vad avser projektering och produktion. JM har ett gott samarbete med arkitektkontor kring bostadsutformning och under året har vi tagit ytterligare ett steg och knutit ett antal arkitektkontor närmare JM. Syftet är att bli en tydligare samarbetspartner och skapa ännu bättre förutsättningar för framtidens bostäder. ENERGIANVäNDNING i fokus Som ledande projektutvecklare av bostäder har JM ett ansvar även inom miljöområdet. Arbetet med att minska bostädernas energianvändning och energibehov under såväl produktion som drift är i fokus och pågår kontinuerligt. Vi fortsätter utvecklingsarbetet med att göra husen allt mer energieffektiva och testar nya lösningar för att skaffa oss mer kunskap för att kunna utveckla JMs lågenergihuskoncept. Andra viktiga områden är val av byggmaterial, hantering av byggavfall, användning av transporter och arbetsmaskiner och hantering av förorenad mark. Under året tog vi beslut om att klimatkompensera för JMs flygresor men vi försöker generellt minska resandet och använder till exempel videokonferenser för många möten. Under 2010 har vi påbörjat arbetet med att införa ett enhetligt arbetssätt i produktionen i Sverige, ett arbete som kommer att pågå under flera år. Det är en stor och spännande utmaning trots all JMs kunskap om nyproduktion av bostäder. Jag är övertygad om att vi kommer att lyckas, även om det till en början tar tid och kraft av JMs organisation. Logistik fortsatt prioriterat Vi ser att ju mer vi utvecklar våra produktionsprocesser desto viktigare blir logistikfrågan. Kraven ökar på att leveranserna till våra arbetsplatser ska ske så att vi får rätt mängd och rätt kvalitet i rätt tid. Detta är ett ständigt pågående utvecklingsarbete på inköpssidan men kraven har blivit tydligare och förutsättningarna blir nu ännu bättre tack vare projektet som pågår kring enhetligt arbetssätt i produktionen. JM kan fortsätta att styra inköpsvolymerna mot ett färre antal och mer standardiserade komponenter och vi har ambitionen att vara en enhetlig kund gentemot leverantörerna. Våra med arbetare är också med och påverkar med sin erfarenhet, till exempel genom det utvecklingssamarbete vi har med våra utvalda strate giska leverantörer. många nya medarbetare Branschen står inför stora pensionsavgångar på produktionssidan och brist på erfaren personal både tjänstemän och hantverkare. JM har ambitionen att vara en attraktiv arbetsgivare för att kunna attrahera nya medarbetare, men det är också viktigt att kunna behålla de medarbetare vi har idag. I Jm akademin har vi samlat utbildningar som tagits fram särskilt för att utveckla våra medarbetare och vi startar nu också ett pilotprojekt med en platschefsutbildning. Vi samverkar sedan många år tillbaka med Sveriges största högskolor och universitet samt med Rönninge gymnasium och Nackademin, en eftergymnasial ingenjörsutbildning i husbyggnad och anläggning i Stockholm. Under 2010 har JM anställt totalt 350 nya medarbetare, både tjänstemän och hantverkare. Av tjänstemännen kommer cirka hälften direkt från högskola eller universitet. fortsatt goda förutsättningar Efterfrågan är god för JMs bostäder på våra huvudmarknader och framöver gäller fortsatt goda förutsättningar för vår affär, bland annat med stor befolkningsökning på de marknader där vi är verksamma. Det största hotet mot en avmattning i pris och efterfrågan på JMs produkter är ett försämrat konjunkturläge. Vi är offensivt positionerade med finansiell styrka och mycket god projektportfölj och har nu också ökat takten av markförvärv. Stockholm i mars 2011 Johan Skoglund

6 4 affärsidé, mål och strategier Ledande projektutvecklare I NORDEN AFFÄRSIDÉ Att utveckla attraktiva boende- och arbetsmiljöer som uppfyller individuella behov idag och i framtiden. Affärsidén innebär att JM är projektutvecklare av bostäder och i selektiv utsträckning av kontorslokaler. JM prioriterar kvalitet och helhetstänkande i utformningen. Boende- och arbetsmiljöerna ska vara attraktiva även på mycket lång sikt. VISION JM skapar hus att trivas i. Visionen innebär att det är lika viktigt med trivsel i JMs hus långt in i framtiden som idag. ÖVERGRIPANDE AKTIEÄGARMÅL Målet är att ge aktieägarna en högre totalavkastning, det vill säga summan av utdelning och värdeökning, än aktieägare i företag med liknande verksamhet och riskprofil. STRATEGI För att inom ramen för affärsidén nå visionen och leva upp till det övergripande aktieägarmålet har JM följande strategi: JM ska vara ledande projektutvecklare av kvalitativa bostäder i Norden. Med ledande avses såväl marknadsposition på de marknader som JM verkar som kvalitet i produkten. Utveckling av bostäder ska ske på tillväxtorter med goda demografiska och socioekonomiska förutsättningar på lång sikt. En växande befolkning och god köpkraftsutveckling ger möjlighet att nå framgång i JMs affär. FINANSIEllA MÅL UtdelNINGSMÅl Aktieutdelningen ska genomsnittligt, över en konjunkturcykel, motsvara 50 procent av koncernens resultat efter skatt. Marginalmål Rörelsemarginalen ska uppgå till 10 procent, varav resultat från fastighetsförsäljningar 1 2 procentenheter. SolIDITETSMÅl Den synliga soliditeten bör uppgå till 35 pro cent över en konjunkturcykel. Till den del synlig soliditet och räntetäckning varaktigt bedöms överstiga optimal kapitalstruktur ska kapital överföras till aktieägarna i, vid tidpunkten, lämplig form. JM ska strategiskt vara tydligt inriktat mot kvalitativa och miljöanpassade bostäder och arbetsplatser, med högt kundvärde och i attraktiva lägen. Detta förutsätter en kontinuerligt god kunskap om våra kunders behov och prioriteringar. Bostäderna ska främst upplåtas för eget ägande, men kan även inkludera hyresbostäder. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska vara begränsad och i första hand stödja JMs bostadsutveckling i större projekt där inslag av kontor ingår som en naturlig planförut sättning. Fortsatt volymtillväxt ska genereras såväl organiskt som genom förvärv, med prioritet på att stärka koncernens position på befintliga marknader. Tillväxt ska ske med krav på god lönsamhet och marknadsledande position. Internationell tillväxt ska ske med försiktighet beaktat vikten av god kontroll av den operativa risken i JMs kapitalkrävande affär. Produktionsstarter av bostäder ska ske i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktion. Följsamhet till JMs så kallade beslutsgrindar är ett centralt krav. Detta inkluderar tillräcklig nivå på bokning och kontraktsskrivning av bostäder före produktionsstart. JM ska långsiktigt JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. I Frösunda, Solna, har vi hittills produktionsstartat cirka 600 bostäder. Här ligger också JMs nybyggda huvudkontor. NycKELTAL % Mål Utdelning, andel av resultat efter skatt ) 57 0 Rörelsemarginal 10 9,9 6,7 8,9 Soliditet Räkenskapsår 2008 är ej omräknat enligt IFric 15. 2) Enligt styrelsens förslag.

7 Affärsidé, mål och strategier 5 säkra produktionskostnaderna och därför upprätthålla en begränsad men effektiv egen produktionskapacitet, vilket dock alltid ska ställas i relation till kostnaden för externa produktionsresurser. JM ska fokusera på kassaflöden och effektivt utnyttja balansräkningen. Detta uppnås genom hög takt i igångsättning, genomförande och försäljning av fastighetsprojekten. TIllGÅNGS- OCH KAPITALSTRUKTUR JMs ambition är att upprätthålla en över tiden väl avvägd tillgångsoch kapitalstruktur, anpassad för bolagets projekt utvecklingsverksamhet. Byggrättsportföljen ska optimeras över tiden med avseende på efterfrågan, planerad produktion och kapitalbindning. Balans räkningen ska normalt innehålla exploateringsfastigheter motsvarande cirka fyra års produktion uttryckt i antal bygg rätter. Balansposten projektfastigheter ska främst bestå av bostadsfastigheter för projekt utveckling, i form av ombildning till bostadsrätt eller förtätning. JMs ambition är att balansräkningen inte innehåller några färdigutvecklade kontorsfastigheter, dessa ska säljas efter färdig ställande. Posten projektfastigheter kan variera i storlek med hänsyn till den cykliska karaktären på kontorsutveckling samt ett i tiden varierande utbud av bostadsfastigheter för försäljning. Soliditetsmålet är en förenklad konsekvens av en mer djupgående analys där eget kapital har fördelats mot balansräkningens olika tillgångsslag och typ av verksamheter med beaktande av bedömd rörelserisk. Den inbördes relationen mellan koncernens olika rörelserisker och tillgångsslag kan variera över tiden vilket därmed påverkar nivån för optimerad skuldsättningsgrad för koncernen. Dessutom omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom en rent modellmässig beräkning av lämplig kapitalstruktur. AVKASTNINGSKRAV För att generera störst värde för aktieägarna måste JM ha god kunskap om vilka investeringar som är lönsamma och når koncernens avkastningskrav. Varje investering i ett projekt måste därför generera en avkastning som täcker dess kapitalkostnad. Investeringens kassaflöde beräknas och diskonteras efter ett avkastningskrav som uppgår till 6,5 till 7,5 procent. genomsnittlig KapITAlKOSTNAD eget kapital Riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på tioåriga statsobligationer är 4,5 till 5,5 procent Riskpremie för den risk investeraren tar vid en investering i Jm aktier uppskattas riskpremien till 5,0 till 5,5 procent Avkastningskrav på det egna kapitalet (riskfri ränta plus riskpremie) är således 9,5 till 11,0 procent. genomsnittlig KapITAlKOSTNAD lånat kapital riskfri ränta aktuell bedömning av uthållig avkastning på statsobligationer med löptid om två år, motsvarande en genomsnittlig projektlöptid, uppgår till 3,5 till 4,5 procent Riskpremie för lånefinansiering antas i genomsnitt uppgå till 1,0 procent Avdragsrätt eftersom räntekostnaden minskar den vinst på vilken skatten betalas, blir räntekostnaden i realiteten lägre. Med en bolagsskatt på 26,3 procent reduceras räntekostnaden efter skatt med 26,3 procent till 3,2 till 4,0 procent. KapITAlSTRuktur Skuldsättningsgrad JM har som mål att skuldsättningsgraden i de enskilda projekten i genomsnitt ska uppgå till 1,0. Nya projekts vägda kapitalkostnad (Wacc) uppgår därmed till 6,5 till 7,5 procent. Det innebär att koncernens genomsnittliga investeringar måste generera ett kassaflöde efter betalning av samtliga operativa kostnader och skatt, men före räntekostnader, på 6,5 till 7,5 procent av grundinvesteringen för att vara lönsamma.

8 6 Affären JM VärdeskapANDE GENOM projektutveckling Projektutveckling innebär att förvärva obebyggd eller bebyggd mark som genom ny- eller ombyggnation förädlas till attraktiva bostäder, och i vissa fall nya stadsdelar, eller kommersiella lokaler. BOSTÄDER JM är en av Nordens ledande utvecklare av nya bostäder. verksamheten är främst inriktad på nyproduktion av bostäder med tyngdpunkt på storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark, Finland och Belgien. JMs projektutveckling täcker alla led av värdekedjan, från förvärv av mark till försäljning av den nya bo sta den. I många fall innebär JMs projekt att nya bostadsområden skapas. JMs konkurrensfördelar Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv, projektering och planprocesser till produktion, försäljning och förvaltning. JM har lång erfarenhet av att behärska denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst genom en nära kontakt med våra slutkunder. Eftersom vår verksamhet är inriktad på nyproduktion av bostäder kan vi utveckla våra processer och samtidigt öka boendekvaliteten. JMs projekt är ofta stora och komplexa, som Kvarnholmen i Nacka. Här satte JM under 2010 spaden i jorden för de första av cirka bostäder på ön vilket markerar slutpunkten för en nästan nittioårig industriepok. Andra stora, pågående projekt är Lilje holmen i Stockholm, Dalénum på Lidingö, Eriksbergsområdet i Göteborg och Dockanområdet i Malmö som omvandlas till nya stadsdelar. JM har arbetat med projektutveckling av bostäder i 65 år och har en ledande position vad gäller kundorientering samt kvalitets- och miljöarbete. GEMENSAMT ledningssystem JM arbetar med ett övergripande ledningssystem, det så kallade verksamhetssystemet, framtaget för att säkerställa ett gemensamt arbetssätt i JM som stödjer effektiv kontroll och styrning. Verksamhetssystemet dokumenterar JMs processer och fastställda affärskritiska krav och bygger på ständiga förbättringar och löpande erfarenhetsåterföring samt bidrar till ett strukturerat utvecklingsarbete. JMs projekteringsanvisningar, som är en viktig del i verksamhetssystemet, styr bostadsutvecklingen mot beprövade och kostnadseffektiva arbetsmetoder och materialval. Projekteringsanvisningarna har utarbetats av JMs mest kvalificerade projekteringsledare, projektledare och hantverkare. KASSAFLÖDE I ETT BOSTADSPROJEKT INBETALNINGAR JM fakturerar bostadsrättsföreningen Bostadsrättsföreningen betalar mark Slutfaktura JM säljer evenutellt förvärvade bostäder UTBETALNINGAR Produktionskostnader Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Beslut produktionsstart Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och bostadsrättsföreningen JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Värde PROCESSER OCH VÄRDEKEDJA 2) I PROJEKTUTVECKLINGEN Marknadsundersökning Prissättning Försäljning/Kundanpassning Bokning Inflyttning/Boende Projektering Idéarbete Planarbete/Detaljplan/Bygglov Produktion Förvaltning åt bostadsrättsförening År Marknadsprocess Produktionsprocess Värdekedja Tidsintervallen är indikativa och kan variera avsevärt i olika projekt. 2) Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen.

9 Affären JM 7 ProjektutvecklINGENS faser JMs projekt startar vanligtvis med ett markförvärv. Ett viktigt beslutsunderlag vid förvärv av mark och inför projektstart är de marknadsundersökningar som genomförs löpande för att analysera kundpreferenser avseende exempelvis boendeformer, utformning och läge. Processen från att marken förvärvats till att de nya bostäderna är klara för inflyttning är alltid flerårig och inleds med en dialog och samarbete med berörd kommun för att slå fast hur marken kan användas. Därefter startar en projekteringsfas där arkitekter och andra konsulter kopplas in. Försäljning påbörjas och när en viss andel av de planerade bostäderna har bokats av kunder påbörjas byggandet. JMs åtagande sträcker sig till cirka två år efter inflyttning. VärdeuTVEcklING Markförvärv och idéfas är mycket viktiga inom projektutveckling. Att hitta utvecklingsbar mark till rätt pris och att utveckla bostäder och bostadsområden som tilltalar kunderna är centralt för att kunna driva projektutveckling med god lönsamhet. Värdeskapandet är som störst under planprocessen, då JM i samarbete med berörd kommun definierar markanvändningen. Det är i denna fas som bygg rätterna konkretiseras till sitt innehåll. Värde utveckling sker stegvis i takt med att markanvändningen definieras. När detaljplanen fastställts och bygglov erhållits, vilket kan ta mellan ett och fem år, och projektet har sålts till kund så har det fulla markvärdet uppnåtts. En aktiv fastighets ägare kan påverka planprocessen men den är också beroende av den kommunala planprocessen och eventuella överklaganden. I tillägg till förvärv av obebyggd mark, förvärvar JM även bebyggda fastigheter som kan vidareutvecklas till attraktiva bostäder eller moderna kontor. I dessa fall skapar JM värdetillväxt genom förtätning, ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, rivning samt om- och tillbyggnad. Kvarnholmen i Nacka. Industriområdet som funnits i nästan 90 år KOMMERSIElla lokaler Merparten av JMs verksamhet avser bostäder, men JM utvecklar även kommersiella lokaler. Projektutveckling av kommersiella lokaler är i högre grad än projektutveckling av bostäder påverkad av konjunkturutvecklingen och är därmed mer cyklisk till sin karaktär. Attraktiva lägen, moderna, flexibla och effektiva kontor är fram gångsfaktorer i detta arbete. Projektutveckling av kommersiella lokaler sker främst i Stockholmsområdet och ska primärt stödja projektutvecklingen av bostäder. Inom ett utvecklingsområde kan det finnas behov av både bostäder och lokaler för att skapa ett attraktivt område. Äldre bostadsområden kan förtätas med bostäder och tillhörande centrum moderniseras. I den kommersiella verksamheten ingår även att utveckla hyresbostäder. När projektutvecklingen är slutförd säljer JM vanligtvis fastigheten eller använder den färdigutvecklade fastigheten som byte till byggrätter eller nya projektfastigheter. JM har ambitionen att del av utvecklade hyresbostäder behålls långsiktigt eller säljs till extern part för långsiktig förvaltning. omvandlas till bostäder och arbetsplatser vid Stockholms inlopp. KASSAFlÖDESHANTERING Det är för JM speciellt viktigt att kassaflödeshanteringen är effektiv, då projekten löper över lång tid. JMs styrsystem och processer är uppbyggda för att i samtliga projektfaser stödja och stimulera ett optimalt kassaflödestänkande och därmed en maximerad värdeutveckling i koncernen. Beslut om förvärv och produktionsstart är väsentliga affärsbeslut som har stor kassa flödespåverkan och de föregås av särskild analys och ut värdering. Mark som JM förvärvar bokas inledningsvis upp som exploateringsfastighet i balansräkningen. Vid produktionsstart för respektive projektetapp överförs fastigheten med bokfört värde till projektet och inräknas i projektets produktionskostnader. Samtidigt överförs marken genom försäljning till en nybildad bostadsrättsförening som under projektets gång faktureras löpande i enlighet med avtalad betalningsplan. Föreningen finansierar markförvärvet och entreprenaden med byggnadskreditiv från banksystemet.

10 8 Marknadsöversikt STARK ÅTERHämtning Under 2010 stärktes efterfrågan på nyproducerade bostäder på JMs huvudmarknader i Sverige och Norge. Detta medgav högre nivå produktionsstarter för JM. Även på JMs övriga marknader i Danmark, Finland och i Belgien noterades en ljusning på bostadsmarknaden. Totalt startade JM produktion av bostäder under året, att jämföra med bostäder året innan. I Sverige var siffran 2 834, varav 89 procent var lägenheter i flerbostadshus och 11 procent småhus. I Norge produktionsstartades 429 bostäder, varav 75 procent utgjordes av lägenheter och 25 procent av småhus. I Danmark och Belgien produktionsstartades 62 respektive 48 lägenheter. Ett småhusområde om 31 enheter produktionsstartades i Finland. Av de produktionsstartade bostäderna utgör 211 hyresrätter i Stockholm åt extern beställare. Marknaden för nyproduktion 2010 De nordiska ländernas ekonomier har återhämtat sig starkt under Bostadsefterfrågan i framför allt Sverige och Norge har ökat i takt med en historiskt hög befolkningstillväxt, en bättre arbetsmarknad och en ökad förmögenhet hos hushållen. De historiskt låga räntenivåerna har också haft en positiv inverkan på efterfrågan av bostäder. SVERIGE Den svenska ekonomin återhämtade sig starkt under 2010 och noterade en BNp tillväxt om drygt 5 procent. Antalet färdigställda bostäder minskade emellertid markant under Detta var ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet produktionsstarter under hösten 2008 och våren Antalet byggstartade bostäder ökade dock under 2010, detta som ett Produktionsstart för projekt vid Sjövikstorget, Liljeholmskajen. resultat av en starkare efterfrågan. I samtliga storstadsregioner noterades under året en rekordhög befolkningstillväxt, hushåll med allt bättre ekonomi, en fortsatt ljusning på arbetsmarknaden och historiskt låga räntenivåer. De svenska bostadsinvesteringarna som andel av BNP fortsatte under 2010 att vara på en internationellt sett låg nivå. I Sverige uppgår bostadsinvesteringarna som andel av BNP till cirka 3 procent, vilket kan jämföras med exempelvis Danmark som noterar cirka 4 procent eller Norge som har en nivå om drygt 13 procent. JMs största delmarknader i Sverige är storstadsområdena Stockholm, Malmö/Lund och Göteborg. JM är marknadsledare på nyproduktion av bostadsrätter i Storstockholm. Bland de större projekten kan nämnas Liljeholmskajen i Stockholm, Kvarnholmen i Nacka samt Dalénum på Lidingö. NORGE Den norska ekonomin, exklusive olje- och gassektorn, noterade en tillväxt på drygt 1 procent under Antalet färdigställda bostäder minskade kraftigt under Precis som i Sverige var det ett resultat av den kraftiga inbromsningen av antalet byggstarter främst under Befolkningen i Osloregionen fortsatte BOSTADSRÄTTSPRISER I SVERIGES STORSTADS- OMRÅDEN UNDER DE SENASTE 10 ÅREN LÄGENHETSPRISER I OSLO, KÖPENHAMN OCH HELSINGFORS UNDER DE SENASTE 10 ÅREN SEK/m 2, löpande priser NOK, DKK/m 2, löpande priser /m 2 (Helsingfors), löpande priser :1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 Kvartal 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 2006:1 2007:1 2008:1 2009:1 2010:1 Kvartal Stockholms innerstad Göteborgs kommun Stockholms närförort Malmö kommun Källa: Mäklarsamfundet/Värderingsdata, Erik Olsson Fastighetsförmedling. Sammanställt av Tyréns AB. Oslo kommun Köpenhamns kommun Huvudstadsregionen Helsingfors Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi.

11 Marknadsöversikt 9 under året att öka mycket starkt och stod för cirka 20 procent av den totala befolkningstillväxten i Norge. JM är en av Norges större bostadsbyggare avseende produktion av lägenheter, med verksamhet i Osloregionen, Vestfold, Grenland, Bergen och Stavanger. Bland de större projekten kan nämnas Waldemars Hage i Oslo, Stongafjellet utanför Bergen, Lervik i Stavanger och Marius Brygge i Vestfold. DANMARK I Danmark återhämtade sig ekonomin och BNP växte med drygt 2 procent under Antalet byggstartade bostäder fortsatte på en låg nivå. Antalet färdigställda bostäder minskade för tredje året i rad och hamnade i nivå med de historiskt låga siffrorna från första delen av 1990-talet. En ljusning på bostadsmarknaden är en högre efterfrågan vilket gav genomslag i stigande bostads priser under året. JMs verksamhet är koncentrerad till Köpenhamnsområdet där ett nytt projekt, Kajkanten, produktionsstartades under året. FINLAND Under 2010 växte BNP med nästan 3 procent. Antalet färdigställda bostäder ökade något jämfört med 2009, men fortsatt på en låg nivå. Antalet påbörjade bostäder ökade kraftigt under året. JM etablerade sig i regionen under 2007 och bedriver verksamhet inom Helsingforsområdet. Under 2010 produktionsstartades ett småhusprojekt. BELGIEN Den belgiska ekonomin återhämtade sig under 2010 och växte med drygt 3 procent vilket medförde stigande bostadspriser i främst Brysselregionen. JM utvecklar bostäder i Brysselregionen. Kunderna är i huvudsak privatpersoner men också nationella och internationella företag och institutioner. Kundernas bostadsköp sker främst i syfte att bruka dem själva men också för uthyrning. Under 2010 produktionsstartade JM ett nytt projekt i Brysselregionen. Procentandel av BNP BOSTADSINVESTERINGAR I RELATION TILL BNP 2006 Q Q3 GLIDANDE MEDELVÄRDE, LÖPANDE PRISER 2006:1 2006:3 Sverige Danmark 2007:1 Källa: Eurostat och Evidens. 2007:3 2008:1 Norge Finland 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 Kvartal bostadsbyggandet ANTAL PÅBÖRJADE BOSTÄDER Land Sverige Norge Danmark * Finland * * Aavser perioden Q till och med Q Källa: Respektive lands statistikbyrå, sammanställt av WSP Analys & Strategi. JMs SÅLDA BOSTÄDER Land Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt JMs PRODUKTIONSSTARTADE bostäder Land Sverige Norge Danmark Finland Belgien Totalt JMs BOSTÄDER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal bostäder i pågående produktion Andel sålda bostäder i pågående produktion, % 2) Andel bokade bostäder i pågående produktion, % Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % Från och med produktionsstart till och med sista inflyttning enligt plan varav hyresrätter ) andel sålda bostäder i form av bindande kontrakt med slutkund Bedömd marknadsposition 2010, privata bostadsmarknaden, på orter där JM har verksamhet Land JMs marknadsposition Större konkurrenter Sverige 1 NCC, Peab, Skanska och HSB Norge Bland de 5 främsta Veidekke, Skanska, Block Watne och Peab Danmark* Bland de 5 främsta NCC, Sjaelsø och Arkitekt Gruppen Belgien** Bland de 10 främsta Immobel, Thomas & Piron och Bouygues Finland *** YIT, Skanska, NCC och Lemminkäinen Talo * Köpenhamnsregionen ** Bryssel, Namur och Brabant Wallon *** Verksamhet startades under 2007 i Huvudstadsregionen

12 10 Marknadsöversikt % 60 ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA PRISINTERVALL , SVERIGE < 1 mkr 1 2 mkr 2 3 mkr 3 4 mkr > 4 mkr % 40 ANDEL AV JMs SÄLJSTARTADE BOSTADSRÄTTER I OLIKA STORLEKSINTERVALL , SVERIGE m m m m m m 2 > 150 m Kr/bostad GENOMSNITTSPRIS FÖR JMs SÄLJSTARTADE BOSTÄDER , SVERIGE Stockholm Övriga Sverige Pris = insats

13 Marknadsöversikt 11

14 12 MARKNAdsöveRSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Järvastaden Trädgårdsstad med stadskänsla nära city Järvastaden är en ny stadsdel nära Igelbäckens naturreservat i Solna och Sundbyberg. JM erbjuder modernt boende i lägenhet eller småhus. Kombinationen av vacker natur och centralt läge gör Järvastaden till en unik stadsdel. Ort: Solna och Sundbyberg Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Småhus/Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: drygt 880 Påbörjade: 381 varav 90 småhus Prod. startade under 2010: 67 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 550 Läge: Natur- och storstadsnära Kommunikation: Buss, Pendeltåg, T-bana Avstånd till Stockholm centrum: 8 km Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 500 byggrätter enligt optionsavtal.

15 MARKNAdsöveRSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT JärvASTAden en stadsdel nära natur och storstad JM är ett av flera företag som utvecklar bostäder i området som ligger vid kommungränsen mellan Solna och Sundbyberg. Bakom initiativet att utveckla och planlägga den gamla militär marken i Västerjärva norr om Stockholm står Järvastaden AB. Projektledare Rickard Johansson i blå hjälm i möte med Jonny Åkesson och Marie Öqvist. Det är inspirerande att arbeta med ett så stort utvecklingsområde som Järvastaden, säger Rickard Johansson, projektledare på JM i Järvastaden. Vi bygger kvarter för kvarter och i vår är det dags för kunderna i projekt Löjtnanshjärtat att flytta in i sina lägenheter. Vi har skickat ut information kvartalsvis till kunderna så att de har kunnat följa byggprocessen och jag vet att många kunder även har gått in på vår webbplats för att titta på bilder från arbetsplatsen. Redan 2008 flyttade de första JM-kunderna in i sina bostäder och fram till idag har vi produktionsstartat cirka 400 bostäder i området både småhus och flerbostadshus. Många av JMs kunder i Järvastaden är barnfamiljer som köper en större lägenhet. Det är närheten till natur och friluftsliv i kombination med ett bra läge och med närhet till föräldrarnas arbetsplatser som lockar. Från Järvastaden är det gångavstånd till Hallonbergens tunnelbanestation respektive Ulriksdals pendeltågs station och med tåget har man bara 10 minuters resväg till Stockholms central. Kanske kan man säga att i Järvastaden skapar de sig möjligheter att få ihop livspusslet. När vi träffar Rickard ska han just avsluta ett möte med platschef Jonny Åkesson och mätningstekniker Marie Öqvist ute på arbetsplatsen. Han säger att det är viktigt att alla medarbetare får rätt förutsättningar för att göra ett bra jobb och att alla får tillräckligt med tid för att både planera och genomföra sitt arbete. Det ger goda förutsättningar för att alla också kan ta ansvar och växa med uppgiften. Att få vara med från när första strecket dras på ritning tills att bostäderna är färdigställda och våra kunder flyttar in är stimulerande, säger Rickard.

16 14 MARKNAdsöveRSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Liljeholmskajen En del av Stockholms nya innerstad Här är stadsmiljö och naturupplevelser i ovanligt fin balans. Söder och resten av innerstaden ligger på andra sidan Liljeholmsbron. Årstaviken, sjön Trekanten och Mälarens vatten vid Vinterviken ger fantastiska möjligheter till rekreation året runt. Ort: Stockholm Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: Prod. startade under 2010: 124 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka Läge: Centralt Kommunikation: T-bana, buss Avstånd till Stockholm centrum: 5 km Kvarnholmen Unikt läge vid Stockholms inlopp Efter nästan 90 år som industriområde får området moderna bostäder med ett unikt sjöläge. Det stolta arvet från industrins glansdagar finns kvar på ön och ger karaktär till den levande stadsdelen som nu växer fram. De nya husen har fasad i tegel och puts som smälter in i övrig bebyggelse. Från Kvarnholmens norra kaj har man utsikt över Stockholms inlopp och Djurgården. Ort: Nacka Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: 54 Prod. startade under 2010: 54 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka Läge: Centralt Kommunikation: buss Avstånd till Stockholm centrum: 6 km Dalénum På klassisk mark på Lidingö I det tidigare AGA-området på Lidingö, kallat Dalénum skapas ett helt nytt bostadsområde. De första husen ligger i direkt anslutning till strandkanten i ett parkområde. Dalénum kommer att bli en levande stadsdel med bostäder och arbetsplatser. I den centrala delen av området skapar JM en stadsmässig karaktär med gator, torg och kajer. Industrikaraktären inom de historiska kvarteren kommer att renodlas och förädlas. Ort: Lidingö Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: drygt 750 Påbörjade: 60 Prod. startade under 2010: 60 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 6 Rum och kök Därutöver finns 225 byggrätter avseende hyresrätter. Antal kvarvarande byggrätter: drygt 700 Läge: Centralt Kommunikation: Tåg, buss Avstånd till Stockholm centrum: 9 km

17 MARKNAdsöveRSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT Kungsängen, Uppsala Uppsalas nya entré mot söder Med Industristaden omvandlas traditionsrik industrimark till en helt ny stadsdel strax söder om Uppsalas gamla stadskärna. Gemytliga inner gårdar och alléer skapar gröna rum med plats för möten och avkoppling. De naturliga fördelar som finns i olika lägen tas till vara, exempelvis i form av takterrasser eller små trädgårdar. Ort: Uppsala Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: 524 Prod. startade under 2010: 52 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 470 Läge: Centrumnära Kommunikation: Buss Avstånd till Uppsala centrum, Stora Torget: 0,7 km Dockanområdet Dockan där staden möter havet Mitt i Öresundsregionen ligger Dockanområdet, det nya Malmö som anpassats för både europeiska företag och nordiskt boende. Ett unikt läge, nära staden och med utsikt över Öresund har gjort Dockan till ett av de mest populära områdena att bo i. Ort: Malmö Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: 870 Påbörjade: 656 Prod. startade under 2010: 107 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 214 Läge: Centrumnära/intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Malmö centrum: 0,5 km Lomma Strandstad Småstaden vid havet Den nya småstaden växer fram med låga kvarter i en stimulerande miljö med smak av sol, sand och hav. En blandning av bostadsrätter med havs- eller parkutsikt och strandnära radhus med äganderätt. Ort: Lomma Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus/Småhus Antal bostäder: Totalt: cirka Påbörjade: 440 Prod. startade under 2010: 115 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 5 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: cirka 570 Läge: Intill havet Kommunikation: Buss Avstånd till Lund/Malmö centrum: 8/10 km

18 16 MARKNAdsöveRSIKT JMs 10 STÖRSTA PROJEKT 2010 Norra Älvstranden Norra Älvstranden fortsätter att växa Sannegårdshamnen har blivit ett av Göteborgs attraktivaste områden och ett stenkast från havet växer det nya området Västra Eriksberg fram med stadskänsla som kännetecken. Utmed kajerna finns gångstråk, butiker, uteserveringar och evenemangsplatser som bidrar till en levande stadsmiljö. Ort: Göteborg Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 900 Påbörjade: 587 Prod. startade under 2010: 70 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 3 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: drygt 300 Läge: Vattennära Kommunikation: Buss, båt Avstånd till Göteborg centrum: 5 km Öster Mälarstrand, Västerås Första parkett till naturen Öster Mälarstrand är beläget i södra delen av Västerås mellan natursköna Mälarparken och Mälarens strand. Här byggs bostadsrätter med närhet till vacker natur som uppmuntrar till friluftsaktiviteter. Ort: Västerås Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: cirka 178 Påbörjade: 89 Prod. startade under 2010: 33 Lägenhetsstorlekar: m 2, 1 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 89 Läge: Centralt Kommunikation: Buss Avstånd till Västerås centrum: 2 km Antal i balansräkningen. Till detta kommer cirka 380 byggrätter enligt avtal. Grefsen Stasjon Nytt bostadsområde i Oslo Med kombinationen centralt läge i staden och naturen inpå knuten erbjuder Grefsen Stasjon ett unikt boende. Stasjonsparken är en naturlig mittpunkt med fina promenadstråk och med närhet till Torshosdalens grönområde. Ort: Oslo, Norge Utvecklingsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: Totalt: 475 Påbörjade: 0 Prod. startade under 2010: 0 Lägenhetsstorlekar: m 2, 2 4 Rum och kök Antal kvarvarande byggrätter: 475 Läge: Centralt och naturnära Kommunikation: Spårvagn, tåg och buss Avstånd till Oslo centrum: cirka 5 km Inga byggrätter i balansräkningen. Samtliga enligt avtal.

19 KUNder 17 JM förstahandsval vid köp av NY bostad Det ska vara lika tryggt, enkelt och bekymmersfritt för kunden att köpa ett JM-hem som det är att bo i ett. JMs ambition är att vara kundens förstahandsval vid köp av en ny bostad där kundfokus och lyhördhet gentemot våra kunders behov är avgörande framgångsfaktorer. En mycket viktig del i JMs utvecklingsarbete handlar om att kontinuerligt skaffa djupare kunskap om vilka våra kunder är och vilka önskemål de har kring sitt boende. Vi genomför regelmässigt kundundersökningar i bostadsprojekten både i planeringsstadiet (Tidig kundundersökning) och i utvärderande syfte (Nöjd Kund Index, NKI) både i samband med inflyttningen och i samband med garantibesiktningen 2 år efter inflyttning. Dessutom genomförs kundundersökningar kring specifika teman utifrån olika fokusområden. Under året har bland annat en omfattande studie genomförts för att få aktuell information om ett hundratal olika kundvärden som finns i en JM-bostad. I JMs årliga affärsutvecklingsrapport sammanställs insikter kring vad som sker i vår omvärld och på marknaden i stort. Att i god tid kunna se och förstå förändringar i samhället och vilken betydelse de har för hur människor lever, arbetar och bor är något vi tror är avgörande framgångsfaktorer för vår verksamhet. SMArTA KvadrAT Vi har valt att sammanfatta vårt erbjudande under begreppet Smarta Kvadrat. För JM är smarta kvadrat ett förhållningssätt med fokus på genomtänkta och välplanerade bostäder. Från det att ett nytt bostadsområde bara finns i vår tankevärld, till att kunden flyttar in och kan börja trivas. Med allt vad det innebär av klimatsmart tänkande, ekonomisk trygghet och utrymme för olika personligheter. Det är smart att bygga där människor vill bo Kunden ska ju inte bara trivas i sitt nya hus, själva området är också viktigt. Därför bygger vi alla våra hus i attraktiva lägen nära kommunikationer och bra infrastruktur där gatumiljö, gräsmattor och lekparker med mera är klart när kunderna flyttar in. Det är smart att erbjuda genomtänkta lösningar I JMs bostäder är allt nytt från början. I alla bostäder ingår JM Original som är en noga utvald inredning, men här finns också rum för egna önskemål. Våra inredningsguider, skräddarsydda för varje bostadsområde, gör det enkelt för den kund som vill vara med och påverka själv. Det är smart att bygga miljöanpassat JM bygger bara lågenergihus med bland annat extra isolering i golv, väggar och tak. Vårt klimatsmarta och energieffektiva byggande gäller naturligtvis även fönstren. De är bland annat belagda med ett speciellt ytskikt som minskar värmeförlusterna och därmed också kundens energikostnader. Skönt att veta för våra kunder är dessutom att våra bostäder har individuell varmvattenmätning, vilket gör att de bara betalar för sin egen förbrukning. Över huvud taget är sunda och beprövade naturmaterial en självklarhet i JMs bostäder. Därför förekommer inga allergiframkallande material. Det är smart att bygga in trygghet i bostadsaffären En mycket viktig komponent som samhällsbyggare är att bygga trygga bostadsområden och bostadsmiljöer. Ett arbete som intensifierades för cirka 10 år sedan och bland annat resulterade i Botryggt-05, ett samarbete mellan ett antal större bygg företag och Stockholmspolisen. I januari 2010 inledde JM ett samarbete med stiftelsen Tryggare Sverige. Tillsammans har stiftelsen och JM arbetat fram ett trygghetsprogram, som ska säkerställa att JM alltid beaktar trygghetsfrågor i allt från förvärv, planering till produktion och inflyttning. I programmet ingår bland annat en trygghetsanalys som genomförs tidigt i projektet i samverkan med arkitekter och kommunens tjänstemän på plankontoren. Det ska vara och kännas tryggt att köpa sin bostad av JM. Vi erbjuder ett trygghetspaket med bland annat försäkring mot dubbel boendekostnad och tillträdesskydd där kunden kan skjuta upp sin inflyttning med upp till tre månader om denna av någon anledning inte kan ske på utsatt datum. KundOMBUdsman JM eftersträvar alltid god kvalitet och att kunna lämna över en felfri bostad i rätt tid. Naturligtvis vill vi alltid bemöta kunden på ett bra sätt, men ibland uppstår missförstånd och ibland gör vi fel. Kundombudsmannen är anställd av JM och har till uppgift att från en utgångspunkt utanför det aktuella projektet pröva kundens klagomål och vid behov medla mellan kunden och JM.

20 18 KUNder BRANSchenS MEST NÖJDA KUnder Nöjda kunder är den absolut viktigaste nyckeln till framgång. För bostadsutvecklingsbranschen i Sverige finns ett bransch index som mäter Nöjd Kund Index (NKI). JM har för andra året i rad branschens mest nöjda kunder med ett NKI på 75, vilket kan jämföras med branschindex på 69 av 100 möjliga poäng. JMs bästa projekt 2010 var Gyllins Trädgård i Malmö, Lund väster i Lund och Hornsplan i Stockholm. (Källa: Prognoscentret.) VIP Att vara VIP-kund hos JM innebär att kunden får veta när, var och hur vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till allmän försäljning. VIP-kunderna får nyhetsbrev regelbundet med aktuella bostadsprojekt och dessutom förtur till våra bostäder. Att vara VIP-kund kostar 200 kronor per år. Intresset för, och tillströmningen av, nya VIP-kunder var mycket positiv under 2010 och totalt tillkom nya VIP-kunder. Andel av JMs köpare som är VIP KUnder % 27 % 34 % 26 % 19 % Bra materialval och grundstandard Redan när vi skissar på ett nytt bostadsprojekt är inredningen en viktig del i planeringen. Efter att kunden har bokat sin nya bostad får kunden inredningsguiden där vi presenterar det genom arbetade JM Original samt tillvalsutbudet. Kunden träffar sedan projektets inredningsansvarige och går igenom de val man önskar göra för sin drömbostad. JMs inredningsansvariga arbetar med att skapa förutsättningar för bra materialval och grundstandard. Vi arbetar löpande med trendbevakning det som påverkar vårt boende på lite längre sikt. Till exempel hur miljöfrågan påverkar vårt sätt att se på materialval och design. JM fortsätter den digitala utvecklingen 2010 var året då JM etablerade sig i sociala medier och startade en Facebookgrupp, en YouTube- respektive Twitterkanal. I första hand togs steget för att lära känna kanalen som sådan lite bättre men också för att erbjuda kunder och övriga intressenter en ny möjlighet till dialog med JM. JMs första mobilapplikation lanserades. Applikationen innehåller från början information om alla pågående projekt. Besökaren i JMs visningsbostäder kan via sin telefon titta på filmer och annan extra information som kan laddas ner på plats under visningen. Det går även att se bilder på hur utvalda projekt kommer att se ut som färdigställda när app-användaren står vid byggplatsen. JM vill vara där kunderna är och därför kommer utvecklingen av de digitala kanalerna och mobilitet att bli allt viktigare. INREDNINGSSTILAR Sedan några år tillbaka arbetar JM med sex inredningsstilar. JM har valt att kalla stilarna för Trend Nutid, Trend Eco, Natur Genuin, Modern Urban, Klassisk Rustik och Klassisk Poetisk. Det nya för 2010 är Trend Eco, en tillåtande stil, med stort utrymme för personlighet. Arbetet har sedan övergått i att överföra denna stil på vad det innebär för kökslucka, handtag, kakel och så vidare för att skapa rätt förutsättningar att inreda det personliga trendiga hemmet.