Stark balansräkning ger flexibilitet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Stark balansräkning ger flexibilitet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör"

Gustav Bergström
för 7 år sedan
Visningar:

1 Stark balansräkning ger flexibilitet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 Finansiella mål % Rörelsemarginal Mål % % Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 2

3 Projektutveckling vid svagare konjunktur Selektiva förvärv Prioritering av kassaflöde Opportunistisk beredskap Förbered ökad produktionsvolym Beredskap mindre projektetapper Planarbete och projektering Proaktivt finansieringsarbete Beredskap resursanpassning Intensifierat försäljningsarbete Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 3

4 Förbättrad kapitalomsättning Ökad omsättning med stabil balansräkning ggr 1,6 1,4 1,2 1,8,6, Sept 211 1) 1) 12-månaders period Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 4

5 Stark balansräkning Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Soliditet (%) Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 5

6 Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra Bostäder (hyresrätter) 1 % Fastigheter under utveckling 91 % Färdigutvecklade kontorsfastigheter 89 % ) Totalt ) Dalénum, kommersiellt 459 Kallhäll, kommersiellt 76 Dalénum, äldreboende 15 Sjövikshöjden, LSS-boende 5 Övrigt Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 6

7 Stabil byggrättsportfölj av hög kvalitet Ökning i Stockholm och Oslo Antal 31 dec 29 3 sep 211 Stockholm Malmö/Lund Göteborg ) Uppsala ) Oslo/Bergen/Stavanger Köpenhamn Helsingfors Bryssel Totalt cirka ) avser Region Väst 2) avser Region Öst Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 7

8 Mkr Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1, Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 8

9 Mkr 7 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Sept 211 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 9

10 Exploateringsfastigheter i balansräkningen per förvärvsår Mkr < Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder per anskaffningsår Investerat respektive år Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 1

11 Bostadsbyggrätter i balansräkningen per förvärvsår Antal < Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 11

12 Ökande kostnad per byggrätt i balansräkningen Sept 211 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 87 m 2 (kr) Sep 211 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 12

13 Balansering av byggrättsportföljen genom ökade produktionsstarter Antal årliga produktionsstarter JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen 1) Riktvärde 4 år 2) Rullande 12 månader Genomloppstid, år 1) Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 13 2)

14 Mkr Begränsad volym bostäder i balansräkningen Q1 23 Q1 24 Q1 25 Q1 26 Q1 27 Q1 28 Q1 29 Q1 21 Q1 211 Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Varav Egholm Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 14

15 Låg risk i pågående produktion Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % jun- 3 dec- 3 jun- 4 dec- 4 jun- 4 dec- 5 jun- 6 dec- 6 jun- 7 dec- 7 jun- 8 dec- 8 jun- 9 dec- 9 jun- 1 dec- 1 jun- 11 Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 15

16 Mkr 7 Omvärderingseffekt bostadsaffären (SVA) JM Koncernen 1% 6 8% % 4% 2% % -2% -1-4% -2-6% Q1 28 Q2 28 Q3 28 Q4 28 Q1 29 Q2 29 Q3 29 Q4 29 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Medel Projektresultat Omvärderingseffekt Del av projektresultat % Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 16

17 Flexibilitet i styrningen av kassaflödet Mkr Q1 23 Q3 23 Q1 24 Q3 24 Q1 25 Q3 25 Q1 26 Q3 26 Q1 27 Q3 27 Q1 28 Q3 28 Q1 29 Q3 29 Q1 21 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 17

18 Stark finansiell ställning Nettokassa 388 mkr Mkr 3 Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr ) 3 sept 211 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 397 mkr (286) Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 18

19 Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom God projektkontroll Stark kapitalbas God likviditetsposition och diversifierad finansiering Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 19

20 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 2

21 Kapitalbas Q3 211 Kategori Mkr Eget kapital Periodens resultat 1) -717 Immateriella tillgångar -26 Uppskjuten skatteskuld 1 26 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2) 2 6 Övervärden projektfastigheter (brutto) 2) 28 Kapitalbas Q ) Sammanställningen antar att periodens resultat delas ut till aktieägarna 2) Baserat på värdering december Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 21

22 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q3 211 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 6-8 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 2 Riskkapitalbehov (brutto) Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 22

23 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 23

24 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Periodens resultat Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat Upparbetat resultat vid delårsbokslut används som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Långfristig skatteskuld med avdrag för uppskjuten skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 24

25 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 25

26 Kapitalmarknadsdag 25 nov// CMÅ 26

Relevanta dokument

Stark balansräkning ger handlingsfrihet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Stark balansräkning ger handlingsfrihet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Finansiella mål % 2 15 1 5 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 Rörelsemarginal Mål % % 8 5 6 4 3 4 2 2 1 23 24 25 26