Fortsatt prioritering av balansräkning och kassaflöde. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Transkript

1 Fortsatt prioritering av balansräkning och kassaflöde Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 Finansiella mål Mål Rörelsemarginal (%) 10,0 8,9 18,1 15,6 12,5 9,3 Utdelning, andel vinst efter skatt (%) Soliditet (%) Kapitalmarknadsdag CMÅ 2

3 Projektutveckling under svagare konjunktur Försiktiga förvärv och prioritering av kassaflöde Förbered ökad produktionsvolym Mindre projektetapper Planarbete och projektering Intensifierat finansieringsarbete Resursanpassning Intensifierat försäljningsarbete Kapitalmarknadsdag CMÅ 3

4 Kapitalomsättningen minskar med minskade intäkter ggr 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0, sep-09 1) 1) 12-månaders period Kapitalmarknadsdag CMÅ 4

5 Koncernens balansräkning Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Soliditet (%) Kapitalmarknadsdag CMÅ 5

6 Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra Bostäder (hyresrätter) 100% Fastigheter under utveckling 91% Färdigutvecklade kontorsfastigheter 97% ) Totalt ) Dalénum, kommersiellt 444 Hägernäs, hyresrätter 40 Ymerplan, äldreboende 67 Solbacka, äldreboende 26 Kallhäll, kommersiellt 61 Övrigt Kapitalmarknadsdag CMÅ 6

7 Byggrättsportfölj av hög kvalitet Per 30 september Stockholm Malmö/Lund Göteborg ) Uppsala ) Oslo/Bergen Köpenhamn Helsingfors Bryssel Totalt cirka ) avser Region Väst, ) avser Region Öst, Kapitalmarknadsdag CMÅ 7

8 Mkr Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, sept Exploateringsfastigheter, mkr (bv) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr Kapitalmarknadsdag CMÅ 8

9 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans Kapitalmarknadsdag CMÅ 9

10 Exploateringsfastigheter - anskaffningsår Koncernen Mkr < Bokförda värden exploateringsfastigheter bostäder per anskaffningsår Investerat respektive år Kapitalmarknadsdag CMÅ 10

11 Stabil kostnad per byggrätt i balansräkningen Sep Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 87 m 2 (kr) sep- 09 Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Kapitalmarknadsdag CMÅ 11

12 Genomloppstid, år Balansering av byggrättsportföljen genom ambition om ökade produktionsstarter sep-09 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen Antal årliga produktionsstarter Kapitalmarknadsdag CMÅ 12

13 Mkr Begränsad volym bostäder i balansräkningen Q Q Q Q Q Q Q Totalt JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Kapitalmarknadsdag CMÅ 13

14 Minskad risk i pågående produktion 2009 Antalet sålda och bokade bostäder i förhållande till antalet bostäder i produktion 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% jun-03 dec- 03 jun-04 dec- 04 jun-04 dec- 05 jun-06 dec- 06 jun-07 dec- 07 jun-08 dec- 08 sept- 09 Sålda/bokade bostäder Sålda bostäder Bokade bostäder Kapitalmarknadsdag CMÅ 14

15 Flexibilitet i styrningen av kassaflödet Mkr Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Kassaflöde från den löpande verksamheten Varav kassaflöde från försäljning projektfastigheter likvidflöde Kapitalmarknadsdag CMÅ 15

16 God finansiell ställning Mkr Räntebärande nettoskuld/-fordran ggr Jansept 2009 Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad 1) -2 1) Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till cirka 0,3 mdkr (1,3) Kapitalmarknadsdag CMÅ 16

17 Finansiell turbulens De senaste två årens finansiella turbulens har varit exceptionellt stor och präglats av initialt kraftigt fallande tillgångspriser i kombination med en likviditetskris som sammantaget lett till en mycket kraftig global konjunkturnedgång Kapitalmarknadsdag CMÅ 17

18 Exponering för finansiella risker JMs affärsmodell är exponerad för främst följande finansiella risker Fallande tillgångspriser som påverkar värdet på byggrätter och fastigheter samt prisexponering i pågående produktion Minskad benägenhet eller förmåga hos bankerna att tillhandahålla lån till både JM samt till slutkund förstärker prisnedgångar Fallande samt mer volatila kassaflöden från rörelsen Kapitalmarknadsdag CMÅ 18

19 Hantering av finansiella risker JM har hanterat de finansiella riskerna genom en Stark kapitalbas som med god marginal har kunnat möta eventuella värdefall Erforderlig nivå på likvida medel, diversifierad finansiering samt ej utnyttjade kreditfaciliteter Snabb implementering av kraftfullt kostnadsbesparingsprogram i kombination med viss omställning från produktion av bostadsrätter till hyresrättsbostäder Kapitalmarknadsdag CMÅ 19

20 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag CMÅ 20

21 Kapitaliseringsmodell Mäter riskkapital En kapitaliseringsmodell mäter behov av respektive tillgång till riskkapital Behovet av riskkapital styrs av summan av olika risker Risk kan definieras som volatilitet (standardavvikelse) i en rörelses förväntade kassaflöden alternativt i tillgångsvärden beroende på rörelsens struktur Tillgången till riskkapital kapitalbasen utgör summan av olika slags riskkapital som kan komma att användas för täckning av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag CMÅ 21

22 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden (inkl. övervärden) ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel, varför relativt illikvida posters faktiska marknadsvärden måste bedömas med stor försiktighet. Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar torde vara av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag CMÅ 22

23 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Periodens resultat Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges exklusive periodens resultat Upparbetat resultat vid delårsbokslut används som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Långfristig skatteskuld med avdrag för latent skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag CMÅ 23

24 Kapitalbas Q Kategori Mkr Eget kapital Periodens resultat 1) Immateriella tillgångar -60 Uppskjuten skatteskuld 962 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2) Övervärden projektfastigheter (brutto) 3) 38 Kapitalbas ) Exempel förutsätter att hela vinsten delas ut till aktieägarna 2) Avser värdering december ) Baserat på värdering december 2008 minus realiserat övervärde Kapitalmarknadsdag CMÅ 24

25 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag CMÅ 25

26 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärde byggrätter BRF-risk Produktionskostnader Entreprenadrisk Omsättning (intern och extern) 300 Fastighetsrisk Marknadsvärde fastigheter 400 Riskapitalbehov (brutto) Eftersom affärsområdenas risker inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur Kapitalmarknadsdag CMÅ 26

27 IFRIC 15 för JMs bostadsaffär IFRIC 15 Agreement for the Construction of Real Estate kommer att gälla fr.o.m. 1 januari 2010 JM avser att rapportera enligt IFRIC 15 Beträffande den svenska bostadsrättsaffären tar IFRIC 15 utgångspunkt i entreprenadkontraktet gentemot bostadsrättsföreningen dvs. oförändrad redovisning enligt IAS 11 Successiv vinstavräkning För bostadsaffären på JMs utlandsmarknader kommer IAS 18 Completed contract att gälla IFRIC 15 för utlandsaffären: Endast begränsad påverkan på aktuellt resultat Nettoredovisning i balansräkningen avseende pågående arbete Förskjuten intäkt och kostnad Segmentsredovisning och projektstyrning kommer även fortsättningsvis att göras utifrån successiv vinstavräkning Kapitalmarknadsdag CMÅ 27