Fortsatt fokus på balansräkningen. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Storlek: px

Starta visningen från sidan:

Download "Fortsatt fokus på balansräkningen. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör"

Anna-Karin Lindström
för 7 år sedan
Visningar:

1 Fortsatt fokus på balansräkningen Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 Finansiella mål 1) Mål Rörelsemarginal (%) 10,0 15,6 12,5 9,3 2,4 5,4 Utdelning, andel vinst efter skatt (%) Soliditet (%) ) 1) Projektutvecklingsmarginal ) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS Kapitalmarknadsdag 27 november

3 Projektutveckling - en kapitalintensiv verksamhet Förvärv Förvaltning Inflyttning Byggande Idéarbete Planarbete Projektering Finansiering Försäljning/uthyrning Kapitalmarknadsdag 27 november

4 Effektivare balansräkning Kapitalomsättning, ggr 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0, Sept

5 Stark balansräkning för koncernen Mkr Tillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Övriga tillgångar Summa Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder Kortfristiga skulder Summa Skuldsättningsgrad, ggr Soliditet (%)

6 Projektfastigheter för projektutveckling Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, Bostäder (hyresrätter) 100 % Fastigheter under utveckling 88 % Färdigutvecklade kontorsfastigheter 94 % Totalt

7 Mkr Exploateringsfastigheter Byggrätter bostäder och kommersiellt sept 2007 ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Exploateringsfastigheter, mkr (bv) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr

8 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Jan-sept Mkr Ingående balans Tillkommer Avgår Utgående balans

9 Cirka 4 års produktion i balansräkningen Balanserad byggrättsportfölj Antal byggrätter 1) I balans- Produktions- Genom räkningen 2) starter loppstid, år JM Bostad Stockholm ,0 JM Bostad Riks ,4 JM Utland ,2 Koncernen ,4 1) Bostadsbyggrätter 2) 12 månaders rullande

10 Mycket begränsad volym bostäder i balansräkningen Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Mkr Bostad Stockholm Bostad Riks Utland Totalt

11 Disponibel byggrättsportfölj Per 30 september 2005 Stockholm Malmö/Lund Göteborg Uppsala Övriga Sverige Oslo/Bergen Köpenhamn 750 Bryssel 350 Helsingfors - Totalt cirka Förändring

12 Räntebärande nettoskuld/-fordran Mkr sept 2007 ggr Räntebärande nettoskuld/-fordran Skuldsättningsgrad

13 Positivt samverkande kassaflöden Projektutveckling bostäder Kostnadseffektiva förvärv Inbetalningar Brf betalar mark Förbättrade marginaler JM fakturerar brf Slutfaktura JM säljer eventuellt förvärvade bostäder Utbetalningar Förvärvsbeslut JM förvärvar mark Produktionskostnader JM förvärvar eventuellt osålda bostäder Ökade villkorade förvärv Entreprenad- och köpekontrakt tecknas mellan JM och brf Beslut produktionsstart Hög nivå produktionsstarter Låg balans osålda bostäder

14 Starkt men varierande kassaflöde Koncernen Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Kassaflödesanalys, mkr ) 2) Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa kvartalets kassaflöde Likvida medel vid periodens slut ) Varav försäljning projektfastigheter likvidflöde ) Varav nettoinvestering i exploateringsfastigheter

15 Kassaflöde vid anspråkstagande av exploateringsfastighet Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital (resultat) Investering i exploateringsfastigheter À conto betalning för exploateringsfastigheter (omföring produktion) Investering i projektfastigheter Försäljning av projektfastigheter 4 0 Förändring kortfristiga skulder/fordringar (fakturering och betalning) Kassaflöde från den löpande verksamheten

16 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar

17 Kapitaliseringsmodell Mäter riskkapital En kapitaliseringsmodell mäter behov av, respektive tillgång till, riskkapital Behovet av riskkapital styrs av summan av olika risker Risk kan närmast definieras som volatilitet (standardavvikelse) i en rörelses förväntade kassaflöden alternativt i tillgångsvärden beroende på rörelsens struktur Tillgången till riskkapital kapitalbasen utgör summan av olika slags riskkapital som kan komma att användas för täckning av oväntade förluster

18 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden (inkl övervärden) ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel, varför relativt illikvida posters faktiska marknadsvärden måste bedömas med stor försiktighet. Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar torde vara av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital

19 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Periodens resultat Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges exklusive periodens resultat. Upparbetat resultat vid delårsbokslut används som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen. Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Består av goodwill och övriga immateriella tillgångar. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd. Långfristig skatteskuld med avdrag för latent skattefordran. Skatteskuld bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. latent skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år

20 Kapitalbas Q Kategori Mkr Eget kapital Periodens resultat 1) Immateriella tillgångar 60 Uppskjuten skatteskuld 401 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2) Övervärden projektfastigheter (brutto) 3) 100 Kapitalbas ) Exempel förutsätter att hela vinsten delas ut till aktieägarna 2) Avser värdering december ) Baserat på värdering december 2006 minus realiserat övervärde

21 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter

22 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q Kategori Mark- och anläggningsrisk Bas Marknadsvärde byggrätter Mkr BRF-risk Produktionskostnader Entreprenadrisk Omsättning (intern och extern) 100 Fastighetsrisk Marknadsvärde fastigheter 100 Riskapitalbehov (brutto) Eftersom affärsområdenas risker inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur

Relevanta dokument

Stark balansräkning ger flexibilitet. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Stark balansräkning ger flexibilitet Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Finansiella mål % 2 15 1 5 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 Rörelsemarginal Mål % % 14 12 1 8 6 4 2 21 22 23 24 25 26