Stark balansräkning. Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

Transkript

1 Stark balansräkning Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör

2 Finansiella mål % Rörelsemarginal Mål % % Utdelning, andel vinst efter skatt Mål Soliditet Mål Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

3 Projektutveckling Selektiva förvärv Opportunistisk beredskap Stor konkurrens om välbelägen mark Ambition om ökad produktionsvolym Oförändrad storlek projektetapper Planarbete och projektering Stabilt finansieringsläge Löpande resursanpassning God försäljningssituation Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

4 Stora variationer i planprocesser,25-1 år 2,75-1 år 2-5 år Ev. överklagande,5-4 år Ev. överklagande Antagande Laga kraft Utställning Antagande Samråd Utställning Start Samråd 1 v. enligt lag, men kan ofta ta längre tid p.g.a. att kompletta handlingar inte kommit in Initieringsskede Detaljplan Bygglov Total ledtid planprocessen Start Utredningar Utställning och granskning Överklagande Översiktsplan (ÖP) Initieringsskede Detaljplanskede Bygg lov Samråd Antagande Laga kraft Om överklagande part vinner måste delar av processen göras om Stora skillnader i planprocessen mellan kommuner

5 Ökande kapitalomsättning ggr 1,6 1,4 1,2 1,8,6, Q3 215 Rullande 12 månader Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

6 Disponibel byggrättsportfölj Antal byggrätter Region Diff Stockholm ) ) Malmö/Lund Göteborg 3) Uppsala 4) Norge Köpenhamn 7-7 Helsingfors Belgien Totalt cirka Avrundat till jämna hundratal 2) varav 6 resp. 5 avser byggrätter för hyresrätts- och vårdbostäder 3) avser Region Väst 4) avser Region Öst Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

7 Exploateringsfastigheter Bostadsbyggrätter Mkr ggr 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1, Jan-sep 215 Exploateringsfastigheter, mkr (bokfört värde) Rullande 12 månader 2) Exkl. JM Fastighetsutveckling och JM Entreprenad 2) Intäkter / Exploateringsfastigheter, ggr Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

8 Förändring exploateringsfastigheter Byggrätter i balansräkningen Mkr Q3 215 Tillkommer / år Avgår / år Utgående balans Rullande 12 månader Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

9 Exploateringsfastigheter - bostäder Koncernen Mkr < Bokförda värden per anskaffningsår Investerat respektive år Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

10 Förvärvsår för byggrätter i balansräkning Koncernen Antal < Antal bostadsbyggrätter per den 3 juni Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

11 Högre kostnad per byggrätt i balansräkningen sep 215 Bokfört värde per m 2 antaget en bostad på 83 m 2 (kr) tkr Bokfört värde per byggrätt i balansräkningen (tkr) Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

12 Antal årliga produktionsstarter sep 215 Riktvärde 5 år 2) Rullande 12 månader Byggrättsportföljen i balans men löpande förvärv krävs JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Koncernen Genomloppstid, år 2) Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

13 Resultatkomponenter SVA JM Bostad Stockholm, JM Bostad Riks och JM Utland 25% 2% 15% 1% 5% % -5% Q3 21 Q4 Q1 211 Q2 Q3 Q4 Q1 212 Q2 Q3 Q4 Q1 213 Q2 Q3 Q4 Q1 214 Q2 Q3 Q4 Q1 215 Q2 Q3 Försäljningseffekt Kostnadsbaserad effekt Omvärderingseffekt Bruttomarginal Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

14 Omvärderingseffekter och intäkter JM Bostad Stockholm Mkr % % 15% 12% 9% 6% 3% % Omvärderingseffekter Intäkter Relation omvärdering/intäkt per kvartal, % Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

15 Kr 6 Utveckling markkostnad / intäkter JM Bostad Stockholm 3% 5 25% 4 2% 3 15% 2 1% 1 5% % Värde per byggrätt i balansräkningen Rullande 12 månader Markkostnad i relation till total intäkt (SVA) Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

16 Stark finansiell ställning Mkr 1 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) ggr sept 215 Räntebärande nettoskuld(+)/-fordran(-) Skuldsättningsgrad -2 Ej räntebärande framskjutna betalningar för fastighetsförvärv uppgår till 1 4 mkr (268) Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

17 Finansiella och operativa risker JM är exponerad mot ett flertal finansiella och operativa risker JM hanterar dessa risker genom - God projektkontroll - Stark kapitalbas - God likviditetsposition och diversifierad finansiering - Hög beredskap avseende kostnadsbesparingar i kombination med viss omställning av produktion JMs kapitaliseringsmodell är ett av flera verktyg som används för att kvantifiera risker samt tillgång och behov av riskkapital - Tillgång till riskkapital - kapitalbas - behövs huvudsakligen för täckande av oväntade förluster Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

18 Analys utgår från marknadsvärden Respektive tillgång ska idealt sett vara marknadsvärderad. Tillgångsvärden, inklusive övervärden, ska sammantaget kunna omvandlas till likvida medel med relativt kort varsel - Faktiska marknadsvärden för relativt illikvida poster måste bedömas med stor försiktighet - Teoretiska långsiktiga kassaflödesberäkningar är av begränsat värde i detta sammanhang Risker som är svagt korrelerade inbördes tenderar att minska koncernens sammantagna behov av riskkapital Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

19 Kapitalbas Q3 215 Kategori Mkr Eget kapital Upplupen utdelning enligt utdelningspolicy -388 Immateriella tillgångar -186 Uppskjuten skatteskuld obeskattade reserver 391 Effekt eget kapital omräkning JM Utland 1 Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) 2 8 Övervärden projektfastigheter (brutto) 5 Kapitalbas Q Baserat på värdering december Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

20 Modellmässigt beräknat riskkapitalbehov Q3 215 Kategori Bas Mkr Mark- och anläggningsrisk Marknadsvärdefluktuation byggrätter BRF-risk Intäkts- och produktionskostnadsfluktuation 8 1 Entreprenadrisk Omsättningsfluktuation (intern och extern) 3 Fastighetsrisk Marknadsvärdefluktuation fastigheter 15 Riskkapitalbehov (brutto) Eftersom de olika operativa riskerna inte fullt ut samvarierar, bedöms koncernens modellmässiga riskkapitalbehov vara något mindre än summan av dess beståndsdelar. Samtidigt omfattar kapitalstrukturplaneringen andra långsiktiga bedömningar förutom denna beräkning av optimal kapitalstruktur Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

21 Definition kapitalbas Kategori Eget kapital Upplupen utdelning Immateriella tillgångar Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver Effekt eget kapital omräkning JM Utland Övervärden exploateringsfastigheter (brutto) Övervärden projektfastigheter (brutto) Beskrivning och kommentarer Per definition riskkapital. Anges inklusive periodens resultat 5 % av upparbetat resultat vid delårsbokslut enligt utdelningspolicy som skattning av möjlig utdelning och ingår därför inte i kapitalbasen Består av goodwill. Immateriella tillgångar antas sakna värde i händelse av finansiellt obestånd Uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver bedöms ej behöva betalas i händelse av finansiellt obestånd Den effekt på eget kapital som påverkas av resultatavräkning enligt färdigställandemetoden (CC) JM Utland återläggs i kapitalbasen. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Saknar entydigt marknadsvärde i händelse av finansiellt obestånd (illikvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år. Övervärden beaktas ej i bokfört eget kapital resp. uppskjuten skatt. Marknadsvärden kan bedömas med god precision i händelse av finansiellt obestånd (likvid tillgångsmassa). Skattning av övervärden sker endast en gång per år Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

22 Definition riskkapitalbehov Kategori Mark- och anläggningsrisk BRF-risk Entreprenadrisk Fastighetsrisk Beskrivning och kommentarer Erforderligt riskkapital för att täcka risk i illikvida tillgångar med begränsad kassaflödespotential på kort och medellång sikt Erforderligt riskkapital för täckande av risk för pågående produktion. Kapitalet ska också täcka risk hänförlig till projekteringsdrivna kostnadsöverdrag Erforderligt riskkapital för täckande av fastprisåtagande, d.v.s. risken att produktionskostnaden överstiger det pris bostadsrättsföreningen/extern part betalar Erforderligt riskkapital för täckande av prisrisk i projektfastigheter. Projektfastigheter består av pågående projekt samt färdigförädlade fastigheter. Projektfastigheter omfattar både flerfamiljshus och kommersiella fastigheter Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ

23 Kapitaliseringsmodell Disclaimer Redovisad kapitaliseringsmodell är en sammanfattande förenkling av den verkliga modell som JM använder sig av Kapitaliseringsmodellen är enbart ett av de verktyg som JMs ledning och styrelse använder i syfte att löpande analysera JMs kapitalbehov Styrelsens beslut om JMs kapitalstruktur tar i beaktande andra kvalitativa aspekter som inte beaktas av kapitaliseringsmodellen Modellen är föremål för löpande översyn och kan när som helst komma att ändras utan att JMs styrelse eller ledning anser sig föranlåten att offentliggöra sådana ändringar Kapitalmarknadsdag 27 november 215/CMÅ