JANUARI - SEPTEMBER 2005, JM-KONCERNEN. Fortsatt stark försäljning och ökad lönsamhet

Transkript

1 Delårsrapport JANUARI - SEPTEMBER 2005, JM-KONCERNEN 3/05 Fortsatt stark försäljning och ökad lönsamhet Nettoomsättningen ökade med 17 procent till mkr (5 970) och antal sålda bostäder uppgick till (3 349) Resultatet efter finansiella poster förbättrades till 627 mkr (425) och periodens resultat efter skatt ökade till 544 mkr (303). Rörelsemarginalen ökade till 10,0 procent (8,8) Fastighetsförsäljningar om 539 mkr (722) gav ett resultat om 100 mkr (96) Räntabiliteten på eget kapital ökade till 22,6 procent. Resultatet per aktie för niomånadersperioden ökade till 20,20 kronor (10,80) Kassaflödet från den löpande verksamheten under de första nio månaderna uppgick till mkr (1 164) Koncernens kapitalbehov är föremål för översyn. Överskott av eget kapital bedöms preliminärt uppgå till mkr Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelsemarginal (%) 10,0 8,8 11,1 8,6 10,1 9,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 22,6 14,4 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder JMs delårsrapport är upprättad i enlighet med International Financial Reporting Standards - IFRS. 1 (16)

2 KONCERNEN Efterfrågan på nyproducerade bostäder har varit fortsatt god under tredje kvartalet. Resultatet i vår bostadsaffär har utvecklats fortsatt positivt med förbättring på samtliga marknader. Samtidigt har vi ytterligare stärkt vår balansräkning. Attraktiva bostäder i våra projekt i kombination med en bra marknad och ett lågt ränteläge ger fortsatt goda förutsättningar för Johan Skoglund, VD och koncernchef. Marknad, försäljning och produktionsstarter av bostäder Efterfrågan på nyproducerade bostäder är fortsatt god i hela Sverige och på JMs utlandsmarknader. En fortsatt låg räntenivå bidrar till den goda utvecklingen. Antalet sålda bostäder i form av tecknade kontrakt uppgick till (3 349). Den höga försäljningen under 2004 var delvis hänförlig till en förskjutning avseende bostäder färdigställda under 2003 men som såldes först under Antalet produktionsstartade bostäder ökade och uppgick till bostäder (2 616) varav (1 150) i Stockholmsområdet och 998 (814) i övriga Sverige. I utlandsverksamheten produktionsstartades 702 (652) bostäder. Nettoomsättning, rörelseresultat och rörelsemarginal Koncernens nettoomsättning under de första nio månaderna 2005 ökade med 17 procent till mkr (5 970) och rörelseresultatet uppgick till 702 mkr (525). Rörelsemarginalen uppgick till 10,0 procent (8,8). Rörelseresultatet och rörelsemarginalen för verksamheten har förbättrats till följd av en god efterfrågan och högre priser på bostäder samt hittills genomfört effektiviseringsarbete. Under perioden har fastigheter sålts för 539 mkr (722) med ett resultat om 100 mkr (96). Hyresintäkterna från JMs projektfastigheter uppgick till 154 mkr (186) varav 73 mkr (108) avser bostäder. Driftnettot uppgick till 58 mkr (87). Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelseresultat (mkr) /05 JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Totalt Varav fastighetsförsäljningar Januari - september Juli - september Okt - sept Rörelsemarginal (%) /05 JM Bostad Stockholm 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 JM Bostad Riks 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 JM Utland 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 JM Produktion 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 Byggrätter JMs disponibla byggrätter har ökat till cirka bostäder (22 000) varav redovisas i balansräkningen. Kapitalbindningen i byggrätter (exploateringsfastigheter i balansräkningen) för bostäder har minskat till mkr (2 93 vid utgången av perioden. Projektfastigheter Uthyrningsgrad Bokfört värde Mkr årshyra, Bostäder (hyresrätter) 99 % Fastigheter under utveckling 41 % Färdigutvecklade kontorsfastigheter 70 % Totalt Under oktober månad, efter rapportperiodens utgång, har JM sålt bostadsfastigheter i Vaxholm och Älta samt kontorsfastigheter på Lidingö, i Uppsala, i Solna och i Stockholm för totalt 757 mkr med ett resultat om 95 mkr. 2 (16)

3 Finansiella poster Finansnettot har förbättrats med 25 mkr jämfört med motsvarande period föregående år. Kostnad för förtidslösen av lån uppgick till 19 mkr under andra kvartalet. Räntekostnaderna har minskat främst på grund av lägre genomsnittlig låneskuld. Ränteintäkterna har ökat som en följd av stor behållning av likvida medel. Ränteintäkter m.m Räntekostnader Finansnetto Räntebärande låneskuld Räntebärande nettoskuld Efter genomförd inlösen och utdelning om totalt mkr uppgick den räntebärande nettoskulden till 341 mkr (1 597). Detta innebär en minskning om 272 mkr under 2005 hänförligt till förbättrat kassaflöde. Skuldsättningsgraden uppgick till 0,1 (0,5). Den totala räntebärande låneskulden uppgick till mkr (2 058) varav PRI-skulden utgjorde 472 mkr (443). Vid periodens utgång var medelräntesatsen för den totala räntebärande låneskulden inklusive PRI-skulden 4,2 procent (5,4). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens räntebärande låneskuld exklusive PRI-skulden var 1,6 år (2,5). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till mkr (3 15. Förutom likvida medel om mkr (424) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget mkr (2 727). Vid årsskiftet 2004/2005 uppgick koncernens tillgängliga likviditet till mkr (3 065). Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten var starkt under de första nio månaderna och uppgick till mkr (1 164), hänförligt till fortsatt arbete med balansräkningen och projektutvecklingen av bostäder i Sverige. Kassaflödet från fastighetsutvecklingen (projektfastigheter) bidrar med netto cirka 200 mkr (520). Personal Antalet anställda uppgick vid periodens utgång till (2 154). Antalet hantverkare var (1 120) och antalet tjänstemän (1 034). Valberedning Enligt den instruktion som förra årets valberedning i JM AB antog, skall valberedningen bildas genom att de fyra största aktieägarna, som önskar delta, utser en representant vardera. Enligt Svensk kod för bolagsstyrning, som JM avser att successivt tillämpa, skall valberedningens sammansättning offentliggöras senast sex månader före den ordinarie bolagsstämman. Av de aktieägare, som per den 30 september i år är kvalificerade för att ingå i valberedningen, har följande begärt att få delta: Robur fonder (representerad av KG Lindvall), AFA Försäkring (Anders Algotsson), SEB fonder (Mats Tunér) och Fjärde AP-fonden (Björn Franzon). Inlösen av egna aktier JM har under andra kvartalet genomfört ett inlösenprogram av egna aktier. Erbjudandet omfattade inlösen av var åttonde aktie mot kontant ersättning om 285 kr. Totalt har aktier inlösts och 966 mkr överförts till aktieägarna i slutet på andra kvartalet. Efter inlösen uppgår JMs aktiekapital till 98,7 mkr fördelat på aktier. Kapitalstruktur Omställningsarbetet med balansräkningen utifrån nuvarande strategi med minskad kapitalbindning samt effektivisering av företagets processer har stärkt JMs finansiella ställning. Koncernens framtida behov av eget kapital är återigen föremål för översyn. Resultatet av detta arbete kommer att presenteras i samband med bokslutskommunikén för Preliminärt bedöms JM ha ett överskott av eget kapital i storleksordningen mkr. 3 (16)

4 AFFÄRSSEGMENT JM BOSTAD STOCKHOLM Affärssegmentet JM Bostad Stockholm utvecklar bostadsprojekt i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 8,6 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 24,1 12,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Efterfrågan har stärkts. Bostadspriserna är försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder ökar i Stockholmsområdet, liksom konkurrensen om välbelägen mark, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 15 procent till mkr (2 368) och rörelseresultatet ökade till 316 mkr (194) inklusive fastighetsförsäljning med 34 mkr (-. Rörelsemarginalen ökade till 11,6 procent (8,2). Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning och ökade priser tillsammans med oförändrade kostnader. Försäljningen av bostäder 2004 var delvis hänförlig till projekt färdigställda under Kassaflödet förbättrades på grund av ökat rörelseresultat och begränsade investeringar i exploateringsfastigheter. Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 287 bostäder i flerbostadshus i Stockholm och Solna. JM BOSTAD RIKS Affärssegmentet JM Bostad Riks utvecklar bostadsprojekt i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av exploateringsfastigheter, planarbete, projektering samt produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 8,4 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 44,7 25,0 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Efterfrågan har stärkts. Bostadspriserna är försiktigt stigande. Utbudet av nya bostäder och konkurrensen om välbelägen mark ökar på de flesta av affärssegmentets marknader, som en konsekvens av den goda efterfrågan. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 26 procent till mkr (1 713) och rörelseresultatet ökade med 50 procent till 207 mkr (138) inklusive resultat från fastighetsförsäljningar om 13 mkr. Rörelsemarginalen uppgick till 9,6 procent (8,. Ökningen av nettoomsättningen är hänförlig till det stora antalet produktionsstarter under senare delen av 2004 samt (16)

5 Den förbättrade marginalen är hänförlig till en god försäljning och ökade priser tillsammans med oförändrade kostnader samt försäljningar av fastigheter. Kassaflödet förbättrades på grund av ökat antal produktionsstarter och ett ökat rörelseresultat. Under tredje kvartalet har byggrätter motsvarande cirka 480 bostäder förvärvats i Malmö, Lomma, Halmstad samt Uppsala. Totalt produktionsstartades 240 bostäder i flerbostadshus i Malmö, Halmstad, Göteborg och Uppsala. Produktionsstarter av totalt 126 småhus har också genomförts under perioden varav merparten i Malmö, Lund och Västerås. JM UTLAND Inom affärssegmentet JM Utland utvecklas bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 6,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 15,4 11,7 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar En längre tid av stigande bostadspriser har lockat nya aktörer till JMs utlandsmarknader vilket i sin tur drivit upp priserna på nya byggrätter. Nuvarande innehav av byggrätter och effektiviseringsarbete i projektgenomförandet ger dock generellt goda förutsättningar för JMs affär. Affärssegmentets nettoomsättning ökade med 16 procent till mkr (1 264) och rörelseresultatet ökade till 124 mkr (74) delvis hänförligt till resultat vid fastighetsförsäljning i JM Belgien. Rörelsemarginalen ökade till 8,5 procent (5,9). De första nio månadernas begränsade kassaflöde är främst hänförligt till tillfälligt minskat kapitalbehov i Norge och därför minskad nivå på projektfinansiering. Norge Bostadsmarknaden i Norge kännetecknas av fortsatt god efterfrågan och försiktigt stigande priser. Utbudet av nyproducerade bostäder är stort samtidigt som konkurrensen om mark för bostäder har ökat. Även en viss ökning av produktionskostnaderna har skett under året. Under de första nio månaderna har 476 bostäder (564) sålts och 497 bostäder (453) produktionsstartats. Det stora antalet sålda bostäder under 2004 förklaras delvis av en förskjutning från Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 202 bostäder, varav 54 i Oslo, 24 i Drammen, och drygt 60 vardera i Bergen och Tönsberg. Disponibla byggrätter motsvarar cirka bostäder (4 100). Danmark Efterfrågan på nybyggda bostäder i Köpenhamn är fortsatt hög och har resulterat i fortsatt god försäljning för JM Danmark. Bostadspriserna är fortsatt stigande samtidigt som konkurrensen om byggrätter har ökat. Under perioden har 176 bostäder (199) sålts och 166 bostäder (156) produktionsstartats. Under tredje kvartalet har produktionsstart skett av 118 bostäder i Köpenhamn, varav 70 på Sluseholmen och 48 i Havnestad. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 750 bostäder (800). Belgien Utbudet av nya bostäder har ökat det senaste året och bostadspriserna stigit. I JMs pågående bostadsprojekt löper produktionen enligt plan. Under perioden har 34 bostäder (68) sålts och 39 bostäder (43) produktionsstartats. Fortsatt arbete bedrivs för att hyra ut kontorsfastigheten Science. Ännu föreligger inga hyresavtal. Disponibla byggrätter motsvarar cirka 350 bostäder (370). 5 (16)

6 JM FASTIGHETSUTVECKLING Affärssegmentet JM Fastighetsutveckling utvecklar bostads- och kontorsfastigheter i Storstockholm. Affärssegmentets fastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling. Projektutveckling av kontor sker med stor försiktighet. Nettoomsättning Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 6,4 8,6 Operativt kassaflöde Bokfört värde exploateringsfastigheter Bokfört värde projektfastigheter Antal anställda Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 175 mkr (207) och rörelseresultatet minskade till 62 mkr (138). Förändringen är i huvudsak hänförlig till ett minskat fastighetsbestånd och en lägre volym av fastighetsförsäljningar jämfört med samma period föregående år. Det positiva kassaflödet är främst hänförligt till försäljning av projektfastigheter där betalning erhållits under de första nio månaderna. Resultat från fastighetsförsäljningar uppgår under 2005 till 43 mkr (92). Under tredje kvartalet såldes fastigheter för 52 mkr med ett resultat om 20 mkr. Under perioden har hyresavtal tecknats med Sollentuna kommun avseende äldreboende och gruppboende för ungdomar i Silverdal. Första spadtag för detta projekt togs i september och färdigställande planeras till oktober 2006 respektive mars Produktionen av det i april startade kontorsprojektet i Frösunda Park fortgår planenligt och arbetet med att hyra ut lokalerna pågår. Arbetet med omdaningen av Älta centrum har påbörjats och nya hyresavtal har tecknats. Under perioden har intresset från utländska och inhemska investerare varit fortsatt stort för det kvarvarande färdigutvecklade fastighetsbeståndet. JM PRODUKTION Affärssegmentet JM Produktion bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 4,6 Operativt kassaflöde Antal anställda Varav fastighetsförsäljningar Efterfrågan på entreprenadmarknaden inom Stockholmsområdet är fortsatt positiv och affärssegmentet har ett bra orderläge. Affärssegmentets nettoomsättning uppgick till 766 mkr (618) och rörelseresultat till 40 mkr (30). Rörelsemarginalen uppgick till 5,2 procent (4,9). För motsvarande period 2004 ingick en fastighetsförsäljning i rörelseresultatet om 5 mkr. Det starka kassaflödet är främst hänförlig till minskat rörelsekapital men också ett starkt resultat. Affärssegmentet har under tredje kvartalet erhållit flera större uppdrag. Ombyggnad av Philipshuset på Tegeluddsvägen åt Vasakronan, mark- och ledningsarbeten åt Stockholm Stad i Lugnets tidigare industriområde samt produktion av äldreboende i Silverdal åt JM Fastighetsutveckling. Övriga större pågående uppdrag är ombyggnad av Hotell Anglais åt AFA Sjukförsäkring, nybyggnad av kontor i Frösunda åt JM Fastighetsutveckling och fjärrvärmeledning åt Vattenfall på Södertörn. 6 (16)

7 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Januari september Juli - september Okt - sept Helår Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat Resultat per aktie (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Resultat per aktie efter full utspädning (kr) 20,20 10,80 11,70 3,70 26,30 16,90 Antal aktier vid periodens slut Genomsnittligt antal aktier före och efter utspädning I posten ingår uppskjuten skatteintäkt om netto 103 mkr hänförligt till avvecklat engagemang under tredje kvartalet. KONCERNENS BALANSRÄKNING Mkr TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Långfristiga skulder, räntebärande Avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder, räntebärande Kortfristiga skulder, ej räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Varav fordringar fastighetsförsäljningar (16)

8 FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Januari - september Helår Mkr Ingående eget kapital vid årets början Effekt av ändrad redovisningsprincip Inlösen av aktier Fond för verkligt värde (kassaflödessäkringar) Omräkningsdifferenser Utdelning Periodens resultat Eget kapital vid periodens utgång IFRS-justeringar, Finansiella instrument KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital Investering i projektfastigheter Investering i exploateringsfastigheter m.m Försäljning av projektfastigheter À conto betalning för expl. fastigheter o.d Förändring kortfristiga skulder/fordringar Kassaflöde från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten, övrigt Utdelning Inlösen av egna aktier Upptagna lån Amortering av skulder Från finansieringsverksamheten Periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Räntebärande nettoskuld Förändring av räntebärande nettoskuld (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL % / Rörelsemarginal 10,0 8,8 11,1 8,6 10,1 9,3 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital 20,4 14,3 Räntabilitet på eget kapital 22,6 14,4 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,1 0,5 0,1 0,5 0,2 Soliditet Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation RR 31 Delårsrapporter för koncerner. De redovisningsprinciper som tillämpas i denna delårsrapport är de som beskrivs i årsredovisningen för 2004 sidorna samt Där framgår bland annat att International Financial Reporting Standards (IFRS) tillämpas från och med år 2005 och att jämförelseuppgifterna avseende år 2004 omräknats i enlighet med de nya principerna med undantag för de som gäller för finansiella instrument. I enlighet med reglerna för övergång till IFRS, tillämpas de nya principerna för finansiella instrument enbart i de delar av redovisningen som avser Effekter på eget kapital vid årets ingång från omräkning till de nya principerna avseende finansiella instrument anges i redogörelsen över förändringar i koncernens eget kapital i delårsrapporten. IAS 32 Finansiella Instrument, Upplysningar och klassificering, samt IAS 39 Finansiella Instrument, Redovisning och värdering, tillämpas från 2005 utan omräkning av jämförelseåret Den av EU antagna versionen av IAS 39 skiljer sig i vissa avseenden från den av IASB utgivna rekommendationen. För JM har dessa skillnader ingen effekt varför koncernens tillämpning 8 (16)

9 av IAS 39 är i enlighet med den av EU antagna versionen och den av IASB utgivna texten. IAS 39 kräver att finansiella tillgångar och finansiella skulder klassificeras i olika kategorier för att sedan redovisas och värderas enligt de principer som gäller för respektive kategori. Likvida medel och kortfristiga placeringar klassificeras som tillgångar där värdering sker till verkligt värde och där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde. Detta beräknas så att en konstant effektiv ränta erhålles över låneperioden såvida inte löptiden är kort. Sålunda redovisas leverantörsskulder och liknande kortfristiga skulder till nominellt belopp. Finansiella derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Koncernens policy är att derivat endast får innehas i säkringssyfte varvid säkringsredovisning normalt dock inte tillämpas. Kassaflödessäkringarna har skett genom räntederivat för att omvandla rörlig ränta till fast ränta. Effekterna av omräkning av jämförelsetal beskrivs på sid 14 i delårsrapporten samt i årsredovisningen för Uppgifterna avseende eget kapital vid ingången och utgången av 2004 återfinns i årsredovisningen för Definitioner Rapporteringen per affärssegment har kompletterats med redovisning av operativt kassaflöde. Det operativa kassaflödet definieras som förändring av operativt kapital plus periodens resultat justerat för ej kassaflödespåverkande poster. För övriga definitioner hänvisas till årsredovisningen för Övergång till International Financial Reporting Standards (IFRS) 2005 För information om övergången till IFRS 2005 hänvisas JMs websida samt till årsredovisningen för 2004, sidorna samt 92. NETTOOMSÄTTNING PER LAND Sverige Norge Danmark Belgien Totalt NETTOOMSÄTTNING PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Eliminering Totalt RÖRELSERESULTAT PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion Koncerngemensamma kostnader Totalt (16)

10 RÖRELSEMARGINAL PER AFFÄRSSEGMENT % / JM Bostad Stockholm 11,6 8,2 12,1 9,2 11,0 8,6 JM Bostad Riks 9,6 8,1 11,5 8,6 9,4 8,4 JM Utland 8,5 5,9 9,3 5,6 8,1 6,3 JM Produktion 5,2 4,9 5,6 3,8 4,9 4,6 GENOMSNITTLIGT OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår Mkr 2004/ JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling AVKASTNING OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSSEGMENT Oktober - september Helår % 2004/ JM Bostad Stockholm 24,1 12,6 JM Bostad Riks 44,7 25,0 JM Utland 15,4 11,7 JM Fastighetsutveckling 6,4 8,6 OPERATIVT KASSAFLÖDE PER AFFÄRSSEGMENT JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland JM Fastighetsutveckling JM Produktion DISPONIBLA BOSTADSBYGGRÄTTER PER AFFÄRSSEGMENT Antal Totalt antal bostadsbyggrätter JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Varav redovisade i balansräkningen (exploateringsfastigheter) JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt PRODUKTIONSSTARTADE BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt (16)

11 SÅLDA BOSTÄDER PER AFFÄRSSEGMENT Antal / JM Bostad Stockholm JM Bostad Riks JM Utland Totalt Moderbolaget Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick under de första nio månaderna till 550 mkr (8). Moderbolagets investeringar i projektfastigheter uppgick till 63 mkr (95). Stockholm den 27 oktober 2005 JM AB (publ) Johan Skoglund Verkställande direktör Denna delårsrapport har ej varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer. KONCERNEN FEMÅRSÖVERSIKT Mkr Nettoomsättning Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Balansomslutning Kassaflöde från den löpande verksamheten Räntebärande nettoskuld Rörelsemarginal (%) 2) 9,3 2,4 5,4 11,8 10,3 Räntabilitet på eget kapital (%) 14,4 5,5 6,8 30,1 24,4 Soliditet Resultat per aktie (kr) 16,90 6,60 8,50 36,30 25,40 Utdelning per aktie (kr) 7,00 5,00 10,00 14,00 10,00 Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder ) Räkenskapsår 2003 och tidigare är ej omräknat enligt IFRS. Detta innebär att de nya principerna för goodwill och beräkningsgrunder för successiv vinstavräkning inte påverkat år 2000 till Räkenskapsår 2003 och tidigare motsvaras rörelsemarginal av projektutvecklingsmarginal. 11 (16)

12 KVARTALSÖVERSIKT, MKR RESULTATRÄKNING Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Produktions- och driftkostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Nedskrivning av fastigheter Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt på periodens resultat Periodens resultat BALANSRÄKNING Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d Kortfristiga fordringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Långfristiga skulder, räntebärande Avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder, räntebärande Kortfristiga skulder, icke räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Från den löpande verksamheten Från investeringsverksamheten Från finansieringsverksamheten Summa periodens kassaflöde Likvida medel vid periodens slut Räntebärande nettoskuld Förändring räntebärande nettoskuld (+ = ökning / - = minskning) NYCKELTAL Kv.3 Kv. 2 Kv.1 Kv.4 Kv.3 Kv.2 Kv.1 Rörelsemarginal (%) 11,1 10,0 8,7 10,4 8,6 7,9 9,9 Skuldsättningsgrad (ggr) 0,1 0,2 0,0 0,2 0,5 0,6 0,9 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 11,70 5,20 3,90 6,10 3,70 3,30 3,80 Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder (16)

13 AFFÄRSSEGMENT KVARTALSÖVERSIKT, MKR JM BOSTAD STOCKHOLM Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 12,1 13,7 8,6 9,5 9,2 8,3 7,3 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 24,1 19,4 14,3 12,6 Operativt kassaflöde Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Varav fastighetsförsäljningar JM BOSTAD RIKS Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 11,5 8,8 8,4 9,1 8,6 7,1 8,6 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 44,7 33,8 27,5 25,0 Operativt kassaflöde Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Varav fastighetsförsäljningar JM UTLAND Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 9,3 6,7 9,6 7,1 5,6 6,0 5,9 Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 15,4 12,7 12,4 11,7 Operativt kassaflöde Antal disponibla byggrätter Antal produktionsstartade bostäder Antal sålda bostäder Varav fastighetsförsäljningar JM FASTIGHETSUTVECKLING Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Rörelseresultat Genomsnittligt operativt kapital Avkastning operativt kapital (%) 2) 6,4 6,2 7,1 8,6 Operativt kassaflöde Varav -fastighetsförsäljningar nedskrivningar av fastigheter JM PRODUKTION Kv.3 Kv. 2 Kv. 1 Kv. 4 Kv. 3 Kv. 2 Kv. 1 Nettoomsättning Rörelseresultat Rörelsemarginal (%) 5,6 6,0 3,8 4,2 3,8 4,2 6,7 Operativt kassaflöde Varav fastighetsförsäljningar ) Beräknas på 12 månaders rullande resultat och genomsnittligt kapital. Jämförelsetal för kvartal och tidigare har ej omräknats enligt IFRS, då jämförande siffror för 2003 ej omräknats. 13 (16)

14 EFFEKTER AV ÖVERGÅNGEN I KVARTAL , ENLIGT IFRS, MKR IAS 11 IFRS Jan - sept IFRS 3 Entreprenad Jan - sept RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat IAS 11 IFRS Juli - sept IFRS 3 Entreprenad- Juli-sept RESULTATRÄKNING 2004 Goodwill avtal 2004 Nettoomsättning Produktions- och driftskostnader Bruttoresultat Försäljnings- och administrationskostnader Resultat av fastighetsförsäljning Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansiella poster Skatt Periodens resultat IAS 11 IFRS 3 Entreprenad IFRS BALANSRÄKNING 30 sept 2004 Goodwill avtal 30 sept 2004 Tillgångar Anläggningstillgångar Projektfastigheter Exploateringsfastigheter Andelar i bostadsrättsföreningar o.d Kortfristiga placeringar Likvida medel Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget Kapital Långfristiga skulder, räntebärande Avsättningar Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder, räntebärande Kortfristiga skulder, ej räntebärande Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder IFRS NYCKELTAL Kvartal Kvartal Rörelsemarginal (%) 7,4 8,6 Soliditet (%) Resultat per aktie (kr) 3,10 3,70 EGET KAPITAL 30 sept 2004 Utgående eget kapital enligt tidigare principer Effekter på eget kapital av övergången till IFRS hänförligt till: - ändring i ingående eget kapital , entreprenadavtal ändring i ingående eget kapital , uppskjuten skatt 59 - IFRS 3 återläggning av 2004 års avskrivning på goodwill 10 - IAS 11 Entreprenadavtal uppskjuten skatt på IFRS-justeringar -36 Utgående eget kapital, enligt IFRS (16)

15 15 (16)

16 JM AB (publ) Postadress Besöksadress Telefon Telefax Stockholm Telegrafgatan 4, Solna Org.nr Internet För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör Caroline Rosén, Kommunikationsdirektör Kommande informationstillfällen 22 februari 2006 Bokslutskommuniké april 2006 Delårsrapport perioden januari - mars april 2006 Bolagsstämma JM är en av Nordens ledande projektutvecklare av bostäder. Verksamheten är fokuserad på nyproduktion av bostäder i attraktiva lägen med tyngdpunkt på expansiva storstadsområden och universitetsorter i Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Vi arbetar också med projektutveckling av kommersiella lokaler samt entreprenadverksamhet, huvudsakligen i Storstockholmsområdet. Vi omsätter cirka 8,5 miljarder kr och har cirka medarbetare. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsens A-lista. 16 (16)